鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)8月市場(chǎng)報(bào)告

1、鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)8月市場(chǎng)報(bào)告（簡(jiǎn)報(bào)）土地市場(chǎng)提要：月，鄭州市土地供應(yīng)再次放量，供應(yīng)高達(dá)19幅，供應(yīng)土地面積59.63萬(wàn)平方米。累計(jì)成交土地5幅、46.94萬(wàn)平方米。供應(yīng)走勢(shì)分析08年8月-09年8月鄭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)8月，鄭州市土地供應(yīng)再次放量，供應(yīng)高達(dá)19幅，與09年4月持平；供應(yīng)土地面積59.63萬(wàn)平方米，位居09年1月至今的第三位。供應(yīng)量的大幅攀升主要受鄭東新區(qū)土地集中供應(yīng)、金水區(qū)白廟和沈莊城中村改造用地入市拉動(dòng)。7月，建設(shè)路北、工農(nóng)路西19輪競(jìng)價(jià)，8月長(zhǎng)江路南、嵩山路西34輪競(jìng)價(jià)彰顯土地市場(chǎng)熱度，09年3月份以來(lái)，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)顯著，而后續(xù)供應(yīng)不足，在此情形下，政府加大土地供

2、應(yīng)力度，將在一定程度上抑制價(jià)格的持續(xù)攀升，調(diào)整市場(chǎng)供求現(xiàn)狀。成交地塊分析鄭州市8月土地成交明細(xì)表8月1日至9月4日，鄭州市累計(jì)成交土地5幅、46.94萬(wàn)平方米。長(zhǎng)江路南、嵩山路西為09年二七區(qū)首幅入市土地，此幅土地引起五家公司34輪競(jìng)價(jià)，最終以395.94萬(wàn)元/畝的單價(jià)成交，成為“新科地王”，其總價(jià)溢價(jià)幅度達(dá)到240%。根據(jù)容積率、建筑限高、綠化率等要求，建成小區(qū)后樓面地價(jià)折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等費(fèi)用，房?jī)r(jià)成本約為4403元/平方米，“非理性”競(jìng)價(jià)再次出現(xiàn)，彰顯開發(fā)商拿地激情，預(yù)計(jì)后市土地成交單價(jià)將逐步回升。金水區(qū)兩幅雖僅兩幅城中村改造用地成交，但面積高達(dá)33.

3、84萬(wàn)平方米，均為無(wú)底價(jià)掛牌、一錘成交，用途均為商務(wù)金融和城鎮(zhèn)住宅，容積率均大于4。其中，文化路以東、文博東路以西、東風(fēng)路以南、白廟路以北、渠西路西、姜寨明溝北宗地成交單價(jià)為280.06萬(wàn)元/畝，創(chuàng)09年至今城中村改造單價(jià)峰值。經(jīng)開工業(yè)用地成交兩幅，成交面積11.80萬(wàn)平方米，成交單價(jià)均為25.60萬(wàn)元/畝，與09年1-7月份較為接近。商品房市場(chǎng) 提要：8月，鄭州市商品房新增供應(yīng)量為11.03萬(wàn)平方米，同比下降了90.77%，環(huán)比增加了8.56%。隨著“金九銀十”的到來(lái)，傳統(tǒng)的銷售旺季會(huì)促使開發(fā)商增加投放量，因此預(yù)計(jì)下月的供應(yīng)量會(huì)大幅增加。市場(chǎng)綜述8月鄭州市商品房市場(chǎng)供應(yīng)上升，需求下降，銷售均

4、價(jià)小幅上漲。2008年8月至2009年8月鄭州市商品房供求走勢(shì)圖8月，鄭州市商品房成交了104.45萬(wàn)平米，較7月份的成交量小幅下降，供應(yīng)量為11.03萬(wàn)平米，比7月份有所增加，但是幅度不大。與7月份的情況類似，供求矛盾依然很突出。成交均價(jià)為5006元/，比7月份小幅上漲。供應(yīng)量分析供應(yīng)量小幅增加2008年8月至2009年8月鄭州市商品房供應(yīng)量比對(duì)圖8月，鄭州市商品房新增供應(yīng)量為11.03萬(wàn)平方米，同比下降了90.77%，環(huán)比增加了8.56%。隨著“金九銀十”的到來(lái)，傳統(tǒng)的銷售旺季會(huì)促使開發(fā)商增加投放量，因此預(yù)計(jì)下月的供應(yīng)量會(huì)大幅增加。本月，從商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，住宅類商品房供應(yīng)9.61萬(wàn)平方米

5、，占總供應(yīng)量的87.12%。辦公類物業(yè)再次出現(xiàn)“零”供應(yīng)。商業(yè)類物業(yè)供應(yīng)量為1.31萬(wàn)平方米，大幅度增加。成交量分析成交量依然在高位運(yùn)行2008年8月-2009年8月鄭州市商品房成交量走勢(shì)8月，鄭州市商品房成交量為104.45萬(wàn)平方米，同比上漲70.71%，環(huán)比下降3.04%，成交量小幅減少。從6月份到8月份，鄭州市商品房成交量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月突破一百萬(wàn)平方米，市場(chǎng)形勢(shì)良好。而且，這種趨勢(shì)在“金九銀十”會(huì)得到加強(qiáng)。本月，住宅類項(xiàng)目成交89.77萬(wàn)，同比上漲69.63%，環(huán)比下降3.30%，占總成交量的85.94%。辦公類物業(yè)成交6.60萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)21.77%，商業(yè)類物業(yè)成交8.08萬(wàn)，環(huán)比下降

6、14.77%。成交均價(jià)分析銷售均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲2008年8月-2009年8月鄭州市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖8月，鄭州市商品房成交均價(jià)為5006元/平方米，同比上漲17.98%，環(huán)比上漲0.79%。其中非住宅類物業(yè)的成交價(jià)格都出現(xiàn)了不同程度的上漲，住宅類物業(yè)的成交均價(jià)環(huán)比下跌了20元/平方米，主要受安泰嘉園、濱河花園經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目批量成交影響。商品住宅市場(chǎng)提要：供應(yīng)雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅增加，但與去年同期相比，供應(yīng)量顯得微不足道，而與供應(yīng)量恰恰相反的卻是成交的火爆，本月成交量雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，但同比亦是增幅強(qiáng)勁，價(jià)格亦是穩(wěn)打不動(dòng)，繼續(xù)保持在4600元/平方米之上。市場(chǎng)綜述2008年7月至2009年8

7、月鄭州市商品住宅供求走勢(shì)圖8月全市商品住宅市場(chǎng)依然全線飄紅，繼續(xù)續(xù)寫供不應(yīng)求的華麗篇章。供應(yīng)雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅增加，但與去年同期相比，供應(yīng)量顯得微不足道，而與供應(yīng)量恰恰相反的卻是成交的火爆，本月成交量雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，但同比亦是增幅強(qiáng)勁，價(jià)格亦是穩(wěn)打不動(dòng)，繼續(xù)保持在4600元/平方米之上。8月全市只有建業(yè)楓林上院是新盤推出，其余4個(gè)項(xiàng)目皆是老盤加推。建業(yè)楓林上院本月首次亮相，但是推出相當(dāng)吝嗇，一共120套，共計(jì)1.06萬(wàn)方，主要以二房88-89平方米為主，銷售情況良好；升龍國(guó)際中心二期世界之窗推出b區(qū)主要以三房88-142平方米為主，其次是一房46-49平方米；亞新橄欖城本月推出主要以三房8

8、7-117平方米為主。連續(xù)2個(gè)月供應(yīng)低谷我們預(yù)計(jì)將在9月份結(jié)束，隨著全市施工面積的增加，一些具備開盤的項(xiàng)目正在摩拳擦掌，蓄勢(shì)待飯，積極為“金九銀十”準(zhǔn)備貨源。8月全市商品住宅成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，但同比增幅依然明顯。受09年以來(lái)供應(yīng)量整體不足，而需求的集中爆發(fā)性釋放使得庫(kù)存量在急劇下降，大多項(xiàng)目出現(xiàn)無(wú)房可賣，或是前期對(duì)市場(chǎng)預(yù)計(jì)不足，工程進(jìn)度緩慢沒(méi)有充足的房源推向市場(chǎng)，導(dǎo)致成交量在高位運(yùn)行一段時(shí)間后開始出現(xiàn)階段性下調(diào)，同時(shí)供不應(yīng)求的局面也增強(qiáng)開發(fā)商充分提價(jià)的信息，價(jià)格的飛速上漲，也是導(dǎo)致成交逐步趨穩(wěn)的因素。我們預(yù)計(jì)未來(lái)2-3月是樓市傳統(tǒng)的旺季，成交量仍會(huì)保持高位，但價(jià)格會(huì)逐步趨穩(wěn)，畢竟眾開發(fā)商

9、還是希望維持一個(gè)合理穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是起伏波動(dòng)較大的市場(chǎng)，那樣買賣雙方都會(huì)受影響。鄭州市2009年8月商品住宅各類指標(biāo)變化表供求分析全市商品住宅市場(chǎng)仍保持供不應(yīng)求格局2008年8月至2009年8月鄭州市商品住宅供求情況比對(duì)8月，全市商品住宅供求關(guān)系較上個(gè)月有所緩和，但供不應(yīng)求的局面仍然無(wú)法改變，面對(duì)如此火爆的需求市場(chǎng)，我們認(rèn)為供不應(yīng)求的局面短時(shí)不會(huì)被改寫，市場(chǎng)后備供應(yīng)不足，同時(shí)價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)，需求相對(duì)穩(wěn)定等等造成市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面不會(huì)短時(shí)改變。成交量?jī)r(jià)分析投資和改善性需求增大首置產(chǎn)品穩(wěn)中下調(diào)，投資性產(chǎn)品和改善性產(chǎn)品較上半年明顯增加2009年8月全市商品住宅成交房型面積結(jié)構(gòu)圖2009年上半

10、年全市商品住宅成交房型面積結(jié)構(gòu)圖 從以上兩圖我們看出，8月份，全市商品住宅成交結(jié)構(gòu)在發(fā)生微妙的變化：首先是剛性需求中的首置需求表現(xiàn)穩(wěn)定但占比有所下降，8月和上半年全市二房成交結(jié)構(gòu)占比表現(xiàn)相對(duì)平衡，但上半年二房成交量約占全市成交量的37.78%，8月份下降為32.29%，下降5.49個(gè)百分點(diǎn)，一方面由于剛性需求的釋放，同時(shí)由于價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，擠壓部分剛性需求再次觀望或者購(gòu)買總價(jià)較低的一房產(chǎn)品；其次是投資性產(chǎn)品升溫，從上圖我們明顯看到一房產(chǎn)品中40-50平方米成交占比較09年上半年增速顯著，約增長(zhǎng)4.6個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)一房產(chǎn)品總體成交較09年上半年上升5.69個(gè)百分點(diǎn)；樓市銷售的火爆勢(shì)必給投資者增強(qiáng)

11、了入市信心和置業(yè)沖動(dòng)，導(dǎo)致投資戶大量進(jìn)入市場(chǎng)，從而繼續(xù)推高成交量和價(jià)格；再次，改善性產(chǎn)品成交小幅增大，四房以上大面積多次改善性產(chǎn)品較09年上半年成交占比增加0.78個(gè)百分點(diǎn)，首次改善類產(chǎn)品保持相對(duì)穩(wěn)定。成交價(jià)格段平穩(wěn)上移2009年上半年與09年8月全市商品住宅成交價(jià)格段對(duì)比圖從上圖我們看出，8月份，與09年上半年相比，全市商品住宅成交價(jià)格段是在逐步上升的，其中3000-5000元/平方米成交量是在減少的，而5000元/平方米以上產(chǎn)品成交量在增大，其中以6000元/平方米以上產(chǎn)品成交量較09年上半年增加4.5個(gè)百分點(diǎn)，其他倆個(gè)面積段5000-5500、5500-6000元/平方米價(jià)格段分別較09

12、年上半年增加2.06、3.95個(gè)百分點(diǎn)。由于整體市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)不足直接導(dǎo)致市場(chǎng)存量減少同時(shí)又不能滿足龐大的需求，我們預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，3000-4000元/平方米成交將會(huì)繼續(xù)減少，并向4000-5000元/平方米轉(zhuǎn)移，4000-5000元/平方米價(jià)格段依然是全市成交的主力區(qū)間，該區(qū)間中的成交也會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)化，部分項(xiàng)目可能也會(huì)升級(jí)到5000-5500元/平方米價(jià)格段，這樣一級(jí)一級(jí)向上傳遞。商業(yè)物業(yè) 提要：8月，鄭州市商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)為8663元/平方米，同比增長(zhǎng)50.06%，環(huán)比增長(zhǎng)10.60%。成交均價(jià)為8663元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.60%。市場(chǎng)綜述8月，鄭州市商業(yè)物業(yè)新批預(yù)售量為1.31萬(wàn)平

13、方米，同比下降889.07%，環(huán)比增長(zhǎng)589.47%;8月，鄭州市商業(yè)物業(yè)成交量為8.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.80%，環(huán)比下降14.77%；8月，鄭州市商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)為8663元/平方米，同比增長(zhǎng)50.06%，環(huán)比增長(zhǎng)10.60%;8月，全市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較7月份有所增長(zhǎng)，成交量有小幅下滑。受商品房供應(yīng)的牽制商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)和成交也隨之減少。在大量消化存量市場(chǎng)的商業(yè)用房后未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將短時(shí)間內(nèi)銜接不上，使得商業(yè)物業(yè)的供求關(guān)系有較大波動(dòng)。供求關(guān)系分析 2008年8月至2009年8月鄭州市商業(yè)供求情況比對(duì)8月份商業(yè)物業(yè)供應(yīng)1.31萬(wàn)平方米，成交量8.08平方米，供求比為1：6.16。8月商業(yè)物

14、業(yè)供應(yīng)主要集中在二七區(qū)的橄欖城項(xiàng)目和金水區(qū)的普羅旺世、建業(yè)楓林上院項(xiàng)目。商業(yè)物業(yè)的主要成交區(qū)和辦公物業(yè)大相徑庭以金水、鄭東新區(qū)二大區(qū)域?yàn)橹?。供求矛盾的加劇市?chǎng)表現(xiàn)為商業(yè)物業(yè)的需求量之大，緩解供求矛盾還需加大商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，全市將仍以住宅底商為主，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將表現(xiàn)為低緯度徘徊，受個(gè)案影響仍較為明顯。 商業(yè)物業(yè)成交量的平穩(wěn)在很大程度上與目前全市商業(yè)物業(yè)以住宅底商為主有很大關(guān)系，住宅的穩(wěn)定成交，帶動(dòng)以住宅底商為主的商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定成交；但由于商品住宅底商規(guī)模的特點(diǎn)，規(guī)模小、推案慢使得商業(yè)物業(yè)的成交受牽制。成交均價(jià)分析2008年8月-2009年8月鄭州市商業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)圖8月，商

15、業(yè)物業(yè)成交均價(jià)為8663元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.60%。由商業(yè)物業(yè)價(jià)格曲線走勢(shì)來(lái)看，商業(yè)用房成交價(jià)格的走勢(shì)穩(wěn)中有升。本月，全市商業(yè)物業(yè)成交量為8.08萬(wàn)平方米。鄭東新區(qū)成交量為3.32萬(wàn)平方米占全市總成交的41.09%；金水區(qū)商業(yè)物業(yè)成交2.20萬(wàn)平方米占全市總成交量的27.23%。商業(yè)物業(yè)的成交主要集中在商品住宅的底商，項(xiàng)目的品質(zhì)、地段都是拉動(dòng)商品物業(yè)成交均價(jià)走高的原因。進(jìn)入09年中旬，商品住宅的成交量和成交價(jià)格一路走高，受此影響商品物業(yè)的成交價(jià)格也水漲船高。未來(lái)市場(chǎng)將如何演變我們將持續(xù)關(guān)注。辦公市場(chǎng) 提要：8月份，隨著成交量的增量供應(yīng)量的短缺、供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況表現(xiàn)更為明顯。7月份供應(yīng)量

16、為1.14萬(wàn)平方米供求關(guān)系有所改觀，但本月的斷供現(xiàn)象有加劇了供求矛盾。市場(chǎng)綜述09年8月，辦公物業(yè)新批預(yù)售量為零；09年8月，辦公物業(yè)成交量為6.60萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比分別增長(zhǎng)129.17%、21.77%；09年8月，辦公物業(yè)成交均價(jià)為5469元/平方米，同比、環(huán)比分別增長(zhǎng)28.86%、5.99%;8月，鄭州辦公物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)企穩(wěn)回升，連續(xù)數(shù)月較往年辦公物業(yè)市場(chǎng)都有所增長(zhǎng)。辦公物業(yè)的“隔月斷供”現(xiàn)象還是時(shí)有發(fā)生。辦公物業(yè)的集中化、差異化使得斷供現(xiàn)象短時(shí)間內(nèi)不能避免。但隨著市場(chǎng)需求的不斷轉(zhuǎn)變，辦公物業(yè)未來(lái)市場(chǎng)將越來(lái)越值得關(guān)注和期待。供求關(guān)系分析2008年8月至2009年8月鄭州市辦公物業(yè)供求情況比對(duì)鄭州市2009年7月-2009年8月辦公物業(yè)各類指標(biāo)變化表8月，鄭州市辦公市場(chǎng)的供應(yīng)量出現(xiàn)零，成交量則穩(wěn)步回升，供求關(guān)系矛盾突出。8月份，隨著成交量的增量供應(yīng)量的短缺、供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況表現(xiàn)更為明顯。7月份供應(yīng)量為1.14萬(wàn)平方米供求關(guān)系有所改觀，但本月的斷供現(xiàn)象有加劇了供求矛盾。辦公市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)象何時(shí)能走出斷供重圍,等待慧眼識(shí)珠的智者。8月份辦公市場(chǎng)成交量為6.60萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)21.77%。雖然供應(yīng)市場(chǎng)比較冷淡，但是整體辦公市場(chǎng)的成交量還是相對(duì)樂(lè)觀。鄭東新區(qū)和金水區(qū)主要成交