承接查驗方案.doc

1、優(yōu)質參考文檔優(yōu)質參考文檔RRR承接查驗暫定方案RRR物業(yè)效勞二0一六年一月九日目錄刖言 .3第一章前期介入一、 成立前期聯(lián)合聯(lián)絡小組 .4二、 前期介入時間安排 .4三、前期介入的工作內容.4第二章承接查驗一、成立前期聯(lián)合聯(lián)絡小組 6二、前期介入時間安排 6三、 承接查驗工作內容及方法 .61. 一般流程和內容 .62. 房屋本體及公共設施的承接查驗內容和技術要求 113. 強電系統(tǒng)設備設施的承接查驗內容和技術要求.144. 電梯系統(tǒng)設備設施的承接查驗內容和技術要求 225. 平安防范系統(tǒng)設備設施的承接查驗內容和技術要求 266. 消防系統(tǒng)設備設施的承接查驗內容和技術要求 .327. 樓宇自控

2、系統(tǒng)設備設施的承接查驗內容和技術要求 408. 綜合布線設備設施的承接查驗內容和技術要求 .459. 給排水各系統(tǒng)設備設施的承接查驗內容和技術要求 4710. 綠化工程的承接查驗內容和技術要求 5011. 鑰匙的承接查驗內容和技術要求 50刖言物業(yè)承接查驗工作是依據(jù)國家有關法規(guī)主要?物業(yè)管理條例?以及國家有關標準標準和行業(yè)標準標準 ，明確業(yè)主及開發(fā)建設單位、物業(yè) 效勞企業(yè)各自的責任，在法律上界定清各自的權利和義務，防止物業(yè)效勞 中因房屋質量責任不清而導致的糾紛，并幫助開發(fā)建設單位提高建設質 量，增加社會美譽度，這就是物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞活動承接查驗的目 的，也是法律賦予的工作使命。第一章前期

3、介入一、成立前期聯(lián)合聯(lián)絡小組二、前期介入時間安排1月20日-2 月20日三、前期介入的工作內容建筑結構及功能設計包括但不限于： 物業(yè)內功能整體布局； 交通道路分布； 綠化景觀等。停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃包括但不限于： 人流和車流導向； 停車場出入與計費管理系統(tǒng)； 行車路線； 停車標識； 停車場的分配與規(guī)劃等。消防系統(tǒng) 監(jiān)控和消防中心； 消防中心位置； 消防水池、水箱位置； 消防通道設計； 消防栓接合器位置； 消防中心設備布置； 消防監(jiān)控點位調整與補充。公共區(qū)域裝飾裝修 土建裝飾裝修審圖； 土建裝飾裝修符合工程建設特點與檔次； 土建裝飾裝修便于運營后的檢修保養(yǎng)； 土建裝飾裝修便于運行后的清潔工作；

4、 土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。管理用房 管理用房的數(shù)量、位置、面積； 管理用房的功能、平面布置； 管理用房的裝飾標準和裝飾風格建議； 管理用房的附屬設備配備標準。會所 會所面積、位置建議； 會所裝修檔次、風格建議； 會所水、電、氣供給建議； 會所功能分區(qū)建議； 會所停車區(qū)域； 垃圾處理 垃圾桶位置預留建議；電梯系統(tǒng)電梯裝飾建議；對物業(yè)各業(yè)態(tài)的機電設施提出意見和建議各系統(tǒng)設計參數(shù)及配制建議配電系統(tǒng) 配電系統(tǒng)設計審圖建議； 住宅電力負荷參數(shù)； 住宅區(qū)域末端點位配備建議標準； 配電系統(tǒng)的分界； 配電設備選型和經濟評價。給排水系統(tǒng) 給排水系統(tǒng)設計審圖建議； 給排水閥門位置補充建議； 雨水篦子、雨

5、水、污水檢查井的分布建議； 雨水管的流向組織建議； 對下水道管網等隱蔽工程安裝敷設進行跟進并對與原設計圖不一致的改動工程進 行記錄標記。(11)消防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)設計審圖建議； 消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補充建議； 消防末端閥門位置； 消防中控室的位置、面積、裝修建議； 消防系統(tǒng)設備的選型和經濟評價。(12) 安防系統(tǒng) 安防系統(tǒng)設計審圖建議； 安防系統(tǒng)末端點位的物業(yè)建議； 安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制； 安防系統(tǒng)設備的選型和經濟評價。(13) 公共照明系統(tǒng) 公共照明系統(tǒng)審圖建議； 消防中心設備布置； 消防監(jiān)控點位調整與補充。 公共區(qū)域裝飾裝修)跟進物業(yè)建筑施工和設備安裝過程 了解施工進度 了解隱蔽工程 公共

6、區(qū)域合理尺寸及使用材料建議 派專人學習記錄設備安裝調試過程，收集相關的設備出廠文件、安裝說明書、使 用說明書、隨機附件等。 車場合理建議第二章承接查驗一、成立聯(lián)合物業(yè)承接查驗領導小組二、時間安排初驗2月23日-4月1日 初驗整改4月1日-4月30日 復驗5月1日-5月7日復驗整改5月8日-5月31日三、承接查驗工作內容及方法1一般流程和內容物業(yè)承接查驗工作流程工作流程管理內容相關文件接口1.確定是否具備1.合同/中標委托方條件通知書新工程管2.組建新工程承2.房屋驗收理單位/建接查驗小組，任標準/承接查設/施工單命組長/專業(yè)人員驗規(guī)程位3.編制方案，與3.工作方案/同上委托方接洽，現(xiàn)工作文件/

7、技工程管理場摸底術資料單位4.物業(yè)資料接收4.物業(yè)資料/5.檢查核對是否交接記錄齊全、完整、符合5.驗收記錄/要求，符合接收/移交清單不符合補齊6.檢驗報告/6.按標準/技術資安裝調試記料分組檢查建筑錄/資料歸檔物及附屬設施7.合格接管/不合 格整改，資料建檔 保存記錄1.1. 物業(yè)承接查驗工作準備1.1.1.1. 承接查驗前應做好以下準備工作:(1) 與開發(fā)建設單位聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;(2) 派出技術人員到現(xiàn)場摸底，以便有針對性地編制驗收方案；(3) 提前參與物業(yè)竣工驗收和機電設備的安裝調試，做到心中有數(shù)；(4) 準備好承接查驗用的記錄表格1.1.12承接查驗小組組長

8、擬定物業(yè)承接查驗方案，物業(yè)承接查驗方案應包括以下內容：(1) 物業(yè)承接查驗工程清單；(2) 小組人員分工；(3) 承接查驗日程安排；(4) 業(yè)主、施工方、物業(yè)承接查驗小組三方施工質量整改工作協(xié)調會；(5)其他(如提前介入在建工程驗收等)1.2.物業(yè)資料的移交如下表：物業(yè)承接查驗移交資料目錄序號名稱備注一一一工程建設資料1房地產開發(fā)企業(yè)證照2房地產開發(fā)工程批準文件3建筑紅線圖4建設用地規(guī)劃許可證5建設工程施工許可證6建設工程規(guī)劃許可證7規(guī)劃總平面圖8建筑設計防火審核意見書(消防審核意見書)9各分項工程設計方案10建設工程規(guī)劃驗收合格證?綜合驗收合格證?11建設工程竣工驗收質量認定書(建筑工程質量

9、認定書)12消防工程驗收合格證(審核意見書)13工程竣工驗收備案表(質檢備案表)14工程建筑放線、驗線、驗收意見書15公共平安技術防范工程設施使用證16通信管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告17供水、供氣協(xié)議書18供用電合同、燃氣驗收合格證19同意供電通知20申請門牌審批表21白蟻防治合同書22有線光纖電視許可證、 網絡驗收合格證23?房屋質量保證書?、?房屋使用說明書?24?建筑工程質量保修協(xié)議書?25公共設施、設備清單26其它相關資料二二物業(yè)產權資料1房屋所有權證、土地使用權證2銷售資料業(yè)主、產權、位置、建筑面積、聯(lián)系方式、戶型圖等3房屋設備及其固定附著物清冊4房屋分戶產權辦理情況說明5

10、建筑執(zhí)照6拆遷安置資料7其它相關資料三建筑工程技術資料1地質勘察報告2工程招、投、定標書3工程施工合同及開、竣工報告4施工圖總平、結構、建筑、給排水、電氣、燃氣、通訊、消防、防 雷、強弱電、智能化系統(tǒng)及設備安裝等5圖紙會審記錄6工程設計變更通知包括質量事故處理記錄7隱蔽工程驗收簽證8沉降觀察記錄9竣工驗收證明書10主要建筑材料質量保證書鋼材、水泥等11新材料、構配件的鑒定合格證書12砂漿、混凝土試塊試壓報告13竣工圖建筑、結構、給排水、電、氣、通訊、防雷、消防、強弱電、智能化系統(tǒng)、設備安裝、總坪道路、雨污排放等附屬工程及隱蔽管線 等14其它工程竣工圖綠化、景觀、二次裝修等15各分項工程施工單位

11、資料16各分項工程/隱敝工程驗收表/測試報告17水電、空調、衛(wèi)生潔具、電梯等設備檢驗合格證書18供水試壓報告19機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄20弱電、安防、智能化系統(tǒng)集成及布線圖21停車場設施系統(tǒng)圖22設備試壓、試運行合格報告23防雷電阻接地實測記錄、引下線焊接記錄四設備資料一供電系統(tǒng)1供電系統(tǒng)設備購置、安裝合同2供電系統(tǒng)設備制造、安裝單位、維護單位資料3供電系統(tǒng)設備產權所有者及用戶的名稱和地址4上下壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備參數(shù)型號、數(shù)量、重量、 額定電壓、電流、頻率等5上下壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備隨機資料安裝使用說明 書、技術圖紙、機房布置圖

12、、產品合格證、安裝配件清單等6上下壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備主要配件資料生產單位、 技術參數(shù)、說明書、產品合格證等7咼低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備試運行檢驗記錄、運行許 可證8配電箱、電纜、插接母線、電表等資料生產單位、技術參數(shù)、說明 書、檢測報告、產品合格證、強檢資料等9燈具等末端用電器具資料生產單位、技術參數(shù)、說明書、產品合格 證等10配套裝置、儀表、電度表資料檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄、 強檢資料等11絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉記錄12發(fā)電機隨機相關技術資料五設備資料一給排水系統(tǒng)1給排水系統(tǒng)設備購置、安裝合同2給排水系統(tǒng)設備制造、安裝單位、維護單位資料3給排水系

13、統(tǒng)設備產權所有者及用戶的名稱和地址4水泵等配套設備參數(shù)型號、額定功率、揚程、編號等5設備隨機資料安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產品 合格證、隨機配件清單、主要配件資料等6設備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道的沖洗及消 毒記錄7主要材料和制品的合格證或試驗記錄8配套裝置、儀表、水表資料檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄、 強檢資料等9其它相關資料六設備資料一消防系統(tǒng)1消防設備購置、安裝合同2消防設備制造、安裝單位、維護單位資料3消防設備產權所有者及用戶的名稱和地址4消防播送、消防栓等設備參數(shù)5隨機資料安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產品合格 證、隨機配件清單、主

14、要配件資料等6設備、儀表調試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄7消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗記錄8消防驗收合格證書9其它相關資料七設備資料一弱電系統(tǒng)1弱電系統(tǒng)設備購置、安裝合同2弱電系統(tǒng)設備制造、安裝單位、維護單位資料3弱電系統(tǒng)設備參數(shù)系統(tǒng)、型號、規(guī)格、數(shù)量4弱電系統(tǒng)隨機資料安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、產品合格證、 隨機配件清單、主要配件資料等5弱電系統(tǒng)設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、智能化等設備 國家許可使用證明6有線電視及 協(xié)議7設備試壓、試運行合格報告8防雷電阻接地實測記錄、引下線焊接記錄9其它相關資料注：資料移交最遲在地產商將樓宇資料報送市檔案館的同時，移

15、交一 份到物業(yè)公司存檔。1.3.物業(yè)的承接查驗1.3.1. 編制承接查驗工作方案各專業(yè)組按照承接查驗方案安排，對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施水、 電、機電設備、消防設施、道路、管線等進行現(xiàn)場查驗，并填寫相關記錄；查驗采 用觀察和使用、試驗的方法進行。1.3.2. 承接查驗的內容包括：1.321.房屋本體及公共設施的承接查驗；1.3.2.2. 公共配套設備設施的承接查驗包括強電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、平安防范系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化 工程等；1.3.2.3. 鑰匙的承接查驗；2.房屋本體及公共設施的承接查驗內容和技術要求2.1. 查驗內容房屋本體

16、、公共設施等。房屋本體包括：地基根底、梁、柱、板主體、頂棚、墻 面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。公共 設施包括：根底設施、天臺、屋面避雷設施、消防設施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、 垃圾箱房、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、 雕塑和文化娛樂設施等。2.2. 檢測查驗要求及方法2.2.1. 地基根底查驗2.2.1.1. 地基根底沉降不得引起墻體和上部結構的開裂或其他結構及相鄰房屋的損 壞。2.2.1.2. 查驗方法：觀察檢查。2.2.2. 梁、柱、板等主體查驗2.2.2.1. 無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。22

17、22無鋼筋外露。2.223.查驗方法：觀察檢查。2.23 外立面檢查2.2.3.1. 房屋墻體露出地面局部無傾斜、無移位、無裂縫和無扭曲等。2.2.32散水坡：無塌陷、無斷裂和無分裂；面層平整，無脫皮；無倒泛水、積水現(xiàn) 象。2.233.查驗方法：觀察檢查2.2.4.天臺：2.2.4.1. 屋面隔熱層、防水層；板端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層外表無裂 縫。2.2.4.2. 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢查孔。2.2.4.3. 陽臺及三層以上房屋的屋面應有組織排水(排水坡度必須符合設計要求)不 得有積水現(xiàn)象。出水口、檐口、泛水、天溝、變形縫、壓頂、落水管、煙管 與

18、屋面的連接等應安裝牢固，接口平密，不滲漏。2.2.4.4. 天臺護欄無破損、變形，無明顯銹蝕。2.2.4.5. 按設計要求檢查、觀察檢查。2.2.5. 頂棚的查驗2.2.5.1. 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋，無霉點，無滲水痕 跡、無污漬。2.2.5.2. 查驗方法：觀察檢查2.2.6. 墻面的查驗2.2.6.1. 抹灰應外表平整，不應有空鼓、爆灰、裂縫和起泡等缺陷。(允許偏差值4mm 空鼓不超過400c m2.用2m錘子敲擊、靠尺、楔形塞尺和檢查。)2.2.6.2. 飾面磚應外表潔凈,粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。(1) 外表平整度允許偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。(2) 立面垂直度允許偏差值3mm。用2m托