住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期法律問題研究法學專業(yè)

1、住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期法律問題研究【內(nèi)容摘要】國家物權(quán)法當中有關(guān)住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期的規(guī)定在維護公民的住宅使用權(quán)上發(fā)揮了極其重要的作用，為土地使用人提供了很大的保障。讓人們不再擔心在70年的土地使用權(quán)期限滿之后，房產(chǎn)證是否將會被國家免費沒收，是這些規(guī)定在具體的實行過程中或多或少存在一些不明確之處甚至是問題弊端，在一定程度上較好的維持了社會的穩(wěn)定秩序。為了讓人們切實享有合法擁有權(quán)，我們有必要加強對住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的研究。本文針對住宅建筑用地使用權(quán)的含義、法律特征以及其自動續(xù)期制度的確立和意義這幾方面內(nèi)容一一闡述。同時，在本文中還分析了住宅建設用地使用權(quán)當中存在的一些問題，并給

2、出了相應的解決方法。 【關(guān) 鍵 詞】住宅建設用地使用權(quán)；期滿；自動續(xù)期A Study on the Legal Problems of Renewal of the Right to Use Residential Buildings【Abstract】Country property law the regulation of automatic renewal for residential construction land use rights for maintain the residential use of the general public is of great sign

3、ificance, also can saying is to let people have a evening, let people no longer fear in 70, the land use right after the expiration of the time limit, the property was confiscated by countries free will，However, there are some inaccuracies and even problems in the concrete implementation process, wh

4、ich has exerted a great influence on the maintenance of social harmony and stability. In order to guarantee the legal ownership of people, it is imperative to study the automatic renewal of the right to use the construction land. This paper mainly expounds the basic situation of the right to use res

5、idential construction land, including its meaning, legal characteristics, the establishment and significance of the automatic renewal system of the right to use residential construction land. Secondly, the paper analyzes the defects in the automatic renewal after the expiration of the right to use r

6、esidential construction land, and finally puts forward the corresponding solutions.【Key words】 residential construction land use right; expiration; automatic renewal目 錄1引言42住宅建設用地使用的基本情況52.1住宅建設用地使用權(quán)的概念52.2住宅建設用地使用權(quán)的法律特征52.3住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立62.4住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的意義63住宅建設用地使用權(quán)期限制度存在的問題53.1自動續(xù)期的適用范圍法律規(guī)

7、定不明53.2自動續(xù)期是否有償法律規(guī)定不明53.3自動續(xù)期期限、條件法律規(guī)定不明63.4自動續(xù)期時是否需要再次訂立土地出讓合同規(guī)定不明64住宅建設用地使用權(quán)期滿后的解決方法及建議74.1自動續(xù)期僅適用于住宅建設用地74.2自動續(xù)期以建筑物剩余使用壽命為期限、以建筑物存在為條件84.3自動續(xù)期的辦理無需重新簽訂土地出讓合同及續(xù)期有償化84.3.1自動續(xù)期無需重新簽訂土地出讓合同94.3.2自動續(xù)期有償化95總結(jié)10參考文獻12161引言在當今這個時期，房主最關(guān)心的問題是房子居住期限的問題?，F(xiàn)在每一家房產(chǎn)公司的規(guī)定都是有差異的，沒有完全相同的政策，所以就會出現(xiàn)多種關(guān)于建設使用權(quán)的政策，其中有兩種是

8、最重要的；第一種關(guān)于房子使用權(quán)的劃分方式；第二種是非住宅建設地區(qū)使用的年限。其中關(guān)于建筑地所有的權(quán)益一定不能跨越法律范圍去使用，必須在法律法規(guī)之內(nèi)適當?shù)氖褂眠@些權(quán)利。二零一六年十一月二十七日中共中央國務院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見這個文件進行了增補，尤其是把城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入納入了這個文件的第十條 中共中央國務院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項制度。研究住宅建設用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。在國有企業(yè)混合所有制改革中，依照相關(guān)規(guī)定支持有條件的混合所有制企業(yè)實行員工持股，堅持同股同

9、權(quán)、同股同利，著力避免大股東憑借優(yōu)勢地位侵害中小股東權(quán)益的行為，建立員工利益和企業(yè)利益、國家利益激勵相容機制。深化金融改革，推動金融創(chuàng)新，鼓勵創(chuàng)造更多支持實體經(jīng)濟發(fā)展、使民眾分享增值收益的金融產(chǎn)品，增加民眾投資渠道。深化農(nóng)村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā)，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。我們可以在這個文件中查找到怎么去續(xù)建筑地的使用期限。從這些方面我們可以看出我們國家是非常重視對建筑用地使用權(quán)的保護，特別有利于現(xiàn)代社會的往好的方向發(fā)展。二零一七年中國

10、舉辦了第十二屆全國人民代表大會，在這個大會上面中國總理李克強強調(diào)了建筑用地使用權(quán)年限的問題，他在這個大會上面說的問題也代表中國政府的觀點，關(guān)于建筑地使用權(quán)的問題主要就是，在建筑地使用權(quán)限已經(jīng)過期的時候，房主可以通過正常的手續(xù)對房子使用權(quán)進行繼續(xù)簽約，與此同時手續(xù)是比較簡易的，相比較來說程序不是那么繁瑣，這種繼續(xù)簽約合同還可以在市場上面進行，不需要通過官方的手段。到現(xiàn)在為止，中國一些省市開始對建設用地續(xù)期的問題進行研究。按照李克強總理針對建設用地續(xù)期問題的給出的解決措施，我們能夠?qū)⑼恋氐睦m(xù)期問題概括為三大具體方面的內(nèi)容，分別是（1）當建設用地使用權(quán)限到期后，土地使用者不用再向政府部門提交續(xù)期申請

11、書；(2)在土地續(xù)期期間不會再向土地使用者收取額外的費用。（3）當住宅建設用地的使用權(quán)限過期時依然可以在市場上交易。雖然，這些措施還不是最終執(zhí)行的實施，但國家還在積極努力的探索當中，并不斷摸索出最適合國家的建設用地續(xù)期的措施。這一系列的措施最終都要依靠哦法律來實現(xiàn)，本文就是研究該如何細化并實施住宅建設用地等土地使用權(quán)的相法的律問題。2住宅建設用地使用權(quán)的基本情況2.1住宅建設用地使用權(quán)的概念住宅建設用地使用權(quán)，指的是自然人、法人依法享有國家的土地占有權(quán)、使用權(quán)以及收益的權(quán)利，擁有利用土地建筑物和它的附屬設施的權(quán)利。物權(quán)法第一百三十五條規(guī)定： “建筑用地的使用權(quán)人依法享有國家的土地占有權(quán)、使用權(quán)

12、以及收益的權(quán)利，擁有利用土地建筑物和它的附屬設施的權(quán)利。在該條例中所提到的建筑物大多指居民樓、寫字樓以及工廠等。在我國的四種用益物權(quán)中就包括了住宅建設用地的使用權(quán)，住宅建設用地使用權(quán)是指住宅建設使用權(quán)人享有法律規(guī)定下國家和集體擁有土地的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)以及收益等權(quán)利”。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中的第12項條例指出我國可知住宅建設用地的使用年限最高為70年?！?.2住宅建設用地使用權(quán)的法律特征首先，住宅建設用地使用權(quán)跟國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂人不同。住宅建設用地使用權(quán)的標的物為國家所有的土地，住宅建設用地使用權(quán)的客體是國家所有的土地，主體是符合法定條件的公民和法人。住宅建設用地使用權(quán)

13、的設立目的以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營等為目的，住宅建設用地使用權(quán)的適用范圍限于建造并經(jīng)營建筑物及其附屬設施，住宅建設用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)。住宅建設用地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的用益物權(quán)。建設用地使用權(quán)的設立目的，造成差異的原因就是土地出租方式的不一樣。我們在通過出讓方式這種辦法獲得建筑地的使用權(quán)并加以使用最終擁有權(quán)是國家的土地；通過劃撥方式取得的住宅建設用地使用權(quán)，土地使用者應當從事社會公益事業(yè)，不得以營利目的使用該國有土地。通俗而言，城市土地的所有權(quán)是國家所擁有，國家以劃撥和出讓的形式向土地使用者過渡城市土地使用權(quán)。如果以出讓的形式取得建設用地使用權(quán)，則可以用來開發(fā)建設，用作生產(chǎn)盈利

14、；如果是以劃撥的形式取得建設用地使用權(quán)，則只能從事無償性或者有償性不強的公益事業(yè)，獲取利益的方法是不可取的。在房子使用權(quán)利上面比較強勢的一方是房子最終使用權(quán)擁有者。住宅建設用地使用權(quán)所對應的所有權(quán)人是國家，是代表公共權(quán)力的政府，地位非常強勢。 2.3住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立公民的合法私有財產(chǎn)不容侵犯，當購房者通過合法的渠道從房地產(chǎn)開發(fā)商手中得到房屋之后，其所居住的房屋理應成為公民的私有資產(chǎn)，并在法律保護的范圍內(nèi)。房子的使用權(quán)是在土地使用權(quán)的基礎上面，所以，想要使用房子的權(quán)利就能脫離土地的權(quán)利，隨著房價的猛漲，許多人將自身的財產(chǎn)投入到房產(chǎn)當中，一旦70年的土地使用權(quán)到期，那么房屋的所

15、有權(quán)在土地使用權(quán)到期后該怎么辦呢？為此，國家出臺了對于公民合法私有財產(chǎn)的保護法律規(guī)定。首先在物權(quán)法的第149條例當中寫到：“當住宅建設用地使用權(quán)期的間接已滿，就會自動續(xù)期”。然而，在住宅建設用地應如何續(xù)期，續(xù)期的期限、條件是什么，自動續(xù)期的程序是怎樣的，有償續(xù)期具備什么收費標準等一系列問題上都沒有明確規(guī)定，亟待完善。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例從39條到42條用了4項條例明確的規(guī)定了土地的使用權(quán)期，即續(xù)期需要申請，與此同時還要為相應的土地使用權(quán)出讓金繳納相應的費用。如果不需要再次續(xù)期，那么應在土地上附著的所有物包含房屋建筑物由國家免費沒收，在我個人看來，這是變了個方法強行要求續(xù)期。在城

16、市房地產(chǎn)管理法中就有對土地使用權(quán)期滿過后的具體的做法的明確規(guī)定，這些規(guī)定包括土地使用權(quán)期滿后擁有土地使用權(quán)的人應在到期的前一年向政府申請獲得政府的批準并同政府簽訂新的合同支付相應的土地使用權(quán)出讓金，才能繼續(xù)使用土地。如果未提交續(xù)期申請或提交的申請未獲得批準，國家將無償收回土地。但在土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定上，城市房地產(chǎn)管理法并沒有具體劃分住宅用地和非住宅用地。因此，我們應該在今后的立法中對于細節(jié)要給予相應的回應及解讀。2.4住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的意義目前國家高度重視住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期問題并確立了住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期制度，這是對我國立法的完善，明確相應的續(xù)期細則，劃清界限，明確權(quán)利

17、與責任。這一制度的確立跟老百姓及房地產(chǎn)開發(fā)商的利益密切相聯(lián)，完善對于公民私有財產(chǎn)的保護，對于保證群眾安居樂業(yè)，增強人民安全感幸福感，維護社會和諧穩(wěn)定意義重大。3住宅建設用地使用權(quán)期限制度存在的問題 在當今百姓最關(guān)心的問題是住宅建設用地使用權(quán)在自動續(xù)期時期可以適用的范圍以及需不需要支付對價的問題。我國的大部分住宅建設用地的使用權(quán)的法定期限高達70年，因此，實際中期限到期的情況為數(shù)不多，但在法律制度上尚存在許多問題，也缺少充分的根據(jù)。需要細化的問題如下：3.1自動續(xù)期的適用范圍法律規(guī)定不明綜合上文我們可以了解到，我國的物權(quán)法中建設用地的使用權(quán)限被劃分為住宅用地的使用權(quán)限和非住宅用地的使用權(quán)限。并且

18、二者的續(xù)期情況不同，到期可以自動續(xù)期的是住宅用地的使用權(quán)限，而到期需要向相關(guān)部門提交續(xù)期申請的則為非住宅用地的使用權(quán)限。雖然我國的物權(quán)法對住宅用地使用期限到期后可以自動續(xù)期有相關(guān)的規(guī)定，但對于自動續(xù)期的范圍去人沒有給出明確的規(guī)定。隨著我國市場經(jīng)濟的高度發(fā)展，我國許多的土地使用者擅自將自己的住宅改裝成商業(yè)用房。這種做法從法律上來講已經(jīng)違規(guī)，但在實際當中這些人卻并沒有收到相應的處罰。物權(quán)法的第77條指出，如果土地使用者將自己的房屋改裝商業(yè)用房單單用于商業(yè)使用是并不違法的，這種行為是被允許存在的。然而，站在法律的角度上卻有待研究，這種行為被定義什么屬性？建設用地使用權(quán)的期限是多長時間？房屋性質(zhì)改變后

19、的土地使用權(quán)限是多長時間？以上這些問題我們并不能找到相關(guān)的法律條文予以證實。3.2自動續(xù)期是否有償法律規(guī)定不明在當下的經(jīng)濟背景下，公民的個人不動產(chǎn)可以說是公民私有財產(chǎn)的主要資產(chǎn)，很多年居民通過多年的積攢換來屬于自己的不動產(chǎn)。在土地使用權(quán)到期之后，因為續(xù)期還要交納一筆巨額費用，才可以繼續(xù)安心居住，這無疑會引起民眾的擔憂。雖然我國的物權(quán)法規(guī)定用戶在住宅用地使用期限到期后可以自由續(xù)期，但怎樣續(xù)期、續(xù)期的收費標準有哪些并沒有給出具體的規(guī)定。這也表明，在住宅用地是否存在續(xù)期，是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問題上依然存在爭議。在自動續(xù)期是否意味著無償續(xù)期的問題上存在著兩種不同的觀點。第一種觀點認為自動續(xù)期即無

20、償續(xù)期。在2011年會暨學術(shù)研討會上孫憲忠指出：依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法以及物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定，“自動續(xù)期”指的是當建設用地的使用期限到期后，土地使用者能繼續(xù)使用和占有土地切不必向政府提交申請也不用繳納費用。如果使用期限到期后還要提交申請和繳費，那“自動續(xù)期”也就不具備了實際意義。在我國房屋的所有權(quán)和土地的所有權(quán)并不被看做兩種不同的權(quán)利。所以，有關(guān)二者的法律也是不同的，在購房時房屋所有者并不會詳細的考慮的“土地使用權(quán)”的性質(zhì)，其實建筑物所有者在購買建筑物時已經(jīng)擁有了建筑物的使用權(quán)并支付了土地的使用費用。但我國當今的房價過高，大部分人還有許多年的房貸要上繳，如果住宅的使用權(quán)限到期后居民還要繼續(xù)上繳土地

21、續(xù)期的費用，那公民在住房上就會缺乏很大的安全感，有租房子住的感覺。所以，就這一觀點來說再讓公民繳納續(xù)期費用對公民來說不太合理。第二種觀點指的是自動續(xù)期在續(xù)期時可以不用提前申請，但依然還要上繳續(xù)期費用。作為華東政法大學知識產(chǎn)權(quán)學院院長的高富平表示自動續(xù)期不應無償，按照我國土地管理法的規(guī)定，我國獲取土地使用權(quán)的方式有劃撥和出讓兩種。憑借出讓方式得到的土地使用權(quán)大多具備一定時間期限，因此，國家在賦予使用者土地使用權(quán)時也會向使用者收取一定的出讓金。不管建設用地的使用期限是否到期，建筑用地使用權(quán)的性質(zhì)都不會隨之改變。建筑用地使用權(quán)的具有的價值實際上就是土地出讓金的含義。在繳納土地出讓金時，土地使用者擁有

22、就是7年的使用權(quán)利，這和土地類型無關(guān)。這樣看來，土地所有者繳納對價也并無道理。如果，在續(xù)期期間土地所有者不用上交任何費用，那建筑用地的使用權(quán)會在土地所有者中一直延續(xù)，這在一定程度上就表示此時的土地使用權(quán)相當于了土地的所有權(quán)，而這也違背了中國土地所有權(quán)制度。再者來說，一次繳納所用的土地使用費用，土地的使用期限就不再具備實際意義，這種做法也違背了公平的原則，不符合我國的法律規(guī)定。所以，制定一個具體可行的收費標準，能夠較好的維護住戶的自身利益，也將對國家產(chǎn)生有利的影響。3.3自動續(xù)期期限、條件法律規(guī)定不明在我國有關(guān)的法律中將住宅建設用地的使用年限為70年，并規(guī)定當住宅用地使用年限到期后可以繼續(xù)使用，

23、但是在法律中對可以續(xù)期的時間以及過程沒有進行明確的規(guī)定。同時在法律中沒有明確規(guī)定的內(nèi)容又往往關(guān)系到人們的利益，對土地的續(xù)期也會產(chǎn)生一定的影響。若在法律中不對相應的問題進行明確的規(guī)定，在社會中就會出現(xiàn)很多的問題，對我國的法治建設帶來不利的影響。劉連凱：“建設用地使用期限法律問題研究”，河南大學碩士論文，2010 年4月，第4頁。當前，學術(shù)界對土地續(xù)期的問題有三種觀點：1、建設用地的使用權(quán)到期限之后的續(xù)期是在原來的期限基礎上增加時間，所續(xù)的時間沒有限制但是不可以過長，續(xù)期的次數(shù)也不應該過多。2、將續(xù)期區(qū)的建設進行分類，分為住宅建設用地和非住宅建設用地兩種。其中住宅用地可以自動續(xù)期，對其續(xù)期的期限和

24、次數(shù)沒有限制。3、在制定住宅建設用地的使用權(quán)的續(xù)期的時間中應對建筑物存在的時間進行考慮。支持第三種觀點的學者王利明教授指出，在該觀點中將有關(guān)土地自動續(xù)期的條件考慮在其中，其中土地應為住宅的用地。綜上而言，對于自動續(xù)期期限無論是學術(shù)界還是我國現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定，均無統(tǒng)一的原則標準。如果采取全部永久續(xù)期，也將造成社會不公平現(xiàn)象的發(fā)生，從而會引起社會的不穩(wěn)定。對于土地自動續(xù)期期限的問題，要制定一個合理又適中的解決對策，才能做到既不浪費資源，又能構(gòu)建和諧社會。3.4自動續(xù)期時是否需要再次訂立土地出讓合同規(guī)定不明在我國的學術(shù)界對土地自動續(xù)期過程中是否簽署土地合同等問題進行了研究，同時對這個問題也有不同的看法

25、。一些學者指出應簽訂新的合同，并對續(xù)期的內(nèi)容進行升級。這是因為當原先簽訂的土地使用權(quán)合同到期之后合同中的規(guī)定就失效。也有一部分人指出不用重新簽合同，如徐哲指實際上土地的自動續(xù)期就是在原來的合同上將時間進行延長，在土地的主體沒有將土地的使用權(quán)進行轉(zhuǎn)變，所以就不用在重新簽訂合同。4住宅建設用地使用權(quán)期滿后的解決方法及建議我國在16年針對土地權(quán)保護的問題提出了相關(guān)的文件，如中共中央國務院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護的意見，在該意見中的第10條對城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入犯人保護制度進行了完善。其中對在整個住宅基地的保護中，當住宅基地的時間到期后，怎樣進行續(xù)約和指定相應的實際制度進行了研究。 中共中央國務院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保

26、護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項制度。研究住宅建設用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。在國有企業(yè)混合所有制改革中，依照相關(guān)規(guī)定支持有條件的混合所有制企業(yè)實行員工持股，堅持同股同權(quán)、同股同利，著力避免大股東憑借優(yōu)勢地位侵害中小股東權(quán)益的行為，建立員工利益和企業(yè)利益、國家利益激勵相容機制。深化金融改革，推動金融創(chuàng)新，鼓勵創(chuàng)造更多支持實體經(jīng)濟發(fā)展、使民眾分享增值收益的金融產(chǎn)品，增加民眾投資渠道。深化農(nóng)村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā)，因地制

27、宜，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。在17年的上半年，李克強總理對記者所問的問題進行了回答，其中對有關(guān)宅基地的問題進行了回答，讓人們能夠更加的了解當所使用的宅基地到期后怎樣才能繼續(xù)續(xù)期，并且使免費的，在續(xù)期的過程中不用支付相應的稅費，這也不會對交易帶來什么影響。但在現(xiàn)實宅基地的使用中，較多的是使用免費續(xù)期的方式來進行宅基地的續(xù)期使用。由于在相應的法律中沒有對所使用的方法進行規(guī)定，所以在實際的宅基地的使用中使用免費續(xù)期。對于整個的法律條文的出臺，現(xiàn)階段還沒有相關(guān)的文件指明，需要在后期的文件中給予實際的指出，現(xiàn)階段主要涉及的問題是沒有相關(guān)的

28、宅基地的續(xù)期時間和次數(shù)的規(guī)定，這就使得很多的工作沒有辦法開展。4.1自動續(xù)期僅適用于住宅建設用地自動續(xù)期是指土地的使用者可以不進行申請和得到文件的批復來得到宅基地實際的使用權(quán)，對整個宅基地的建設也沒有什么影響，也不會對實際的交易帶來什么影響，其中自動續(xù)期是在宅基地使用的期限到期后才可以進行自動續(xù)期，同時自動續(xù)期的次數(shù)為一次。申請續(xù)期是指土地的使用者在土地即將到期后可以向土地的出讓方可以進行申請，在此基礎上應保證土地的實際作用，最后才能得到合理的使用。申請續(xù)期是在申請后要得到土地出讓方的回復，使用者應無條件的答應的其中的條件，但是在特殊的情況下，有關(guān)社會利益的土地不能夠進行繼續(xù)續(xù)期。從中可以看出

29、，在一般的條件下，經(jīng)過申請之后就可以得到土地實際的使用權(quán)，最后應確保實際的申請和批復的期限。自動續(xù)期的主要特征為當宅基地所規(guī)定的期限到期后，不需要進行整個申請，同時也不會花其余的費用。除此之外，就是有關(guān)實際的使用時間和續(xù)期時間，在整個續(xù)期的過程中，經(jīng)過續(xù)期從而獲得之前的年限，并不是其他的規(guī)定時間，這可以更好的保相應的使用權(quán)，在后文中對續(xù)期的期限相應的觀點進行了說明。在物權(quán)法中對建設用地的使用權(quán)到期后的續(xù)期進行了劃分，將其劃分為宅基地與非宅基地使用權(quán)，其中規(guī)定若是宅基地就可以進行無限的續(xù)期，若是非宅基地要通過申請并得到批復之后才可以續(xù)期。但是在實際的生活中，民用的住宅和商用的房屋會建設在一個地方

30、，在這種情況下就用對實際的情況進行討論，其中討論的主要內(nèi)容就是劃分實際的宅基地和非宅基地的使用權(quán)，同時對商改住也進行了討論。我國法律中所規(guī)定的內(nèi)容目的就是使得實際的使用者能夠享有房屋的使用權(quán)，使得我國的社會能夠和諧健康的發(fā)展，促進我國的繁榮。商業(yè)用地與物權(quán)法中所規(guī)定的內(nèi)容恰恰相反，所以存在的問題不可以利用實際的續(xù)約來解決。這就直接指向了相應的商業(yè)用地和商鋪等的使用，在實際的商鋪使用中，通過一定的使用權(quán)限的申請才能得到使用，主要涉及的問題就是需要通過申請而不是像宅基地一樣，直接就可以續(xù)期。物權(quán)法中的主要內(nèi)容是在物權(quán)法規(guī)范的基礎上對整個宅基地生的住房改變其性質(zhì)進行了 規(guī)定 中華人民共和國物權(quán)法第7

31、7條：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！??！白「纳獭敝傅氖窃谧裾障鄳傻幕A上對一定的使用權(quán)利進行分析，使得住房的性質(zhì)變?yōu)榻?jīng)營的性質(zhì)。在改變土地使用之后就不能得到實際的商改住的條件，在之后的續(xù)約中也不能得到商改住的權(quán)限，若想獲得應進行相關(guān)的申請，得到審批之后才能夠獲得相應的權(quán)限。4.2自動續(xù)期以建筑物剩余使用壽命為期限、以建筑物存在為條件在物權(quán)法中對自動續(xù)期的期限和次數(shù)沒有明確的指出，同時沒有提出自動續(xù)期的條件。在17年國務院的總理李克強在回答記者的相應問題時也對宅基地的使

32、用期限和條件做出了回復，在續(xù)期的過程中可以不進行申請，可以無條件進行續(xù)期，對交易也不會產(chǎn)生影響。要在實際的使用中明確宅基地與商業(yè)用地實際的意義，要在建筑物存在的基礎上，保障整個使用權(quán)利比較明確的情況下進行續(xù)期。4.3自動續(xù)期的辦理無需重新簽訂土地出讓合同及續(xù)期有償化一些觀點指出，經(jīng)過簽訂相應的合同以及繳納相應的費用才可以得到 宅基地的使用權(quán)利和建設續(xù)期。同時續(xù)期所使用的費用應該按年來繳納，所收取費用的標準不可以超過購房者的可以支付的能力，降低購房者相應的壓力，但是所制定的收費標準也不能過低，應遵照社會公平來制定相應的標準。其中應根據(jù)城市發(fā)展的經(jīng)濟水平、居民的生活水平和收入來制定相應的收費標準。

33、4.3.1自動續(xù)期無需重新簽訂土地出讓合同土地使用權(quán)的出讓合同指的是市、縣人民政府土地的管理部門代表過國家和土地的使用者對特定地塊的土地使用權(quán)出讓事宜所達成的、明確相互問權(quán)利義務關(guān)系的書面協(xié)議。應在懂得“自動”兩個的真正的概念之后才可以考慮是否要進行重新簽訂土地出讓的合同?！白詣印敝傅氖?權(quán)利的所有者可以不想有關(guān)的部門進行辦理申請就可以得到住宅建設用地使用權(quán)的續(xù)期，簡化政府相應的工作，轉(zhuǎn)變政府職能，使得政府能夠更好的為人民服務。我國擁有大量的人口，在一棟樓房中將會居住很多家的住戶，所以讓分散的居民和國家重新簽訂出讓的合同是不可能存在的，同時在這種情況下建筑群所簽署的合同也是不符合經(jīng)濟發(fā)展需要的

34、高富平、黃武雙著：房地產(chǎn)法學，高等教育出版社 2010 年版，第 52 頁。若在續(xù)期的時候要重新的簽訂出讓的合同會花費很多的經(jīng)理，同時使得國家用于相應的成本不斷的增多。4.3.2自動續(xù)期有償化在本國，關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓和土地買賣問題，在暫行條例這一法律法規(guī)中，給出了明確的規(guī)定：在出讓者和受讓者發(fā)生實際的土地交易時，需要向國家出納部分轉(zhuǎn)讓金，并且要得到關(guān)于此次轉(zhuǎn)讓的合同的許可。房地產(chǎn)的價格一般是指建筑物所有權(quán)價格和土地使用權(quán)在一定期限的價格的總和。土地在使用一定年限后，達到最高期限，土地的重置成本必然不會太高，自動續(xù)期的費用又不會高于土地的重置成本。因為根據(jù)房地產(chǎn)評估價格的方式，新地的價值一定會比續(xù)期

35、的土地的價值高。由此可知，本國政府沒有必要在土地續(xù)期層面撥發(fā)資金。在高圣平教授發(fā)表的關(guān)于土地自動續(xù)期層面的文獻，可以看出高圣平教授認為獲得建設用地使用權(quán)是在簽訂一定相關(guān)合同的基礎上才能實現(xiàn)的，如果建設用地使用權(quán)期限已滿，想要自動續(xù)期繼續(xù)簽訂相關(guān)的合同即可。對于高圣平教授的這一見解，筆者認為有必要進一步探討，首先國家是土地的合法所有者，又象征著公權(quán)力，因此其強大的管制力和權(quán)威在潛移默化的影響著交易者的主觀意念。其次，就算不考慮國家是公權(quán)力的象征，其作為土地的所有者，而且只有國家是合法的所有者，另外，土地又是非常珍貴而稀有的資源，因此想要獲得建設用地使用權(quán)的參與者只能與國家發(fā)生交易，由此看來，國家

36、明顯的處于有利的地位，而參與者只能被動的接受。管理土地的相關(guān)部門與參與者簽訂相關(guān)的合同，此合同在一定程度上屬于民事合同。而土地所有權(quán)人通過出讓一定期限的土地使用權(quán)獲得相應的土地使用費。續(xù)期是指在建設者和交易者達成統(tǒng)一的情況下，再一次簽訂相關(guān)的建設土地使用合同。并且建設者在實際交易中，要做出等價的努力和付出，通過多種計算水平對出讓合同做出較為全面的計算，想要得到建設土地使用權(quán)，交易者只有通過與土地所有者達成統(tǒng)一的意見并簽訂相應的合同才可以實現(xiàn)。關(guān)于續(xù)期費用層面的問題，目前在本國還沒有較為明確的具體規(guī)定。如果續(xù)期費用的多少根據(jù)雙方自由協(xié)商的話，那么由目前情況來看，情勢對想要獲得建設土地使用權(quán)的人并

37、不有利。由此看來，相關(guān)的土地管理部門共同制定并頒布合理、恰當?shù)姆煞ㄒ?guī)對續(xù)期費用做明確的規(guī)定急不可待。法規(guī)中應明確的指出續(xù)期費用的標準，實現(xiàn)各個地方繳納費用的額度公平合理。在目前的情況來看，比較引人關(guān)注的問題還有一個就是宅基地的使用權(quán)的限期問題，尤其是位于市中心或者繁華地區(qū)的房屋，如果他們宅基地的使用權(quán)的時間過久的話，那么會引發(fā)一系列的不公平的社會問題，例如階級穩(wěn)固而流動范圍小、機會不平等、窮人和富人的差距越來越大等問題，這些問題會加深整個社會的矛盾。關(guān)于宅基地使用權(quán)所引發(fā)的問題，主要是由于社會基礎保障等相關(guān)政策造成的。由于對某方面的權(quán)益保障，造成了整個社會的權(quán)益遭到破壞。國家相關(guān)房地產(chǎn)部門應

38、當對宅基地使用權(quán)的期限做出恰當?shù)囊?guī)定，制定合理的標準，是解決這一問題的根本原因。在香港地區(qū)的建設土地使用權(quán)方面，整體基本上都是租約形式的合同制，合同達到限期后，必須要繳納一定的費用，通過簽訂相關(guān)的租約合同才可以繼續(xù)使用。我國臺灣“民法”中規(guī)定的地上權(quán)使用者，在別人的土地上造設建筑物或者其他工作物，需要支付一定的地租。規(guī)定地上權(quán)存續(xù)期間屆滿之后的續(xù)期規(guī)則跟地上建筑物的歸屬制度有很大的聯(lián)系。為了讓地上權(quán)使用者的利益達到適當化，以及土地和建筑物能被充分使用，土地所有者和地上權(quán)使用者應當充分處理雙方之間的利益關(guān)系，協(xié)商統(tǒng)一的規(guī)定，按照規(guī)定解決問題。如果雙方在地上權(quán)存續(xù)期間屆滿后沒有達成統(tǒng)一的規(guī)定，可以

39、求助于法院等公權(quán)力的幫助。合理平衡土地使用權(quán)人和所有權(quán)的利益。新加坡土地產(chǎn)權(quán)90%歸屬國家，10%左右歸屬私人。新加坡的土地使用權(quán)，主要分為永久使用權(quán)，999年期限土地使用權(quán)，國家公開向社會出讓的土地使用權(quán)，根據(jù)不同的用途審批不同的使用限期。對于用于商業(yè)的土地和家用住房的土地審批的限期為99年，期限屆滿后，如果土地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用，需要經(jīng)過一定的程序?qū)徟?，按照當時的房地產(chǎn)價格重新購置，如果不需要繼續(xù)使用，即不用繳納續(xù)期費用，國家收回土地使用權(quán)。在英國實行公有土地流轉(zhuǎn)制度，主要分為兩大類，第一類是自由持有地產(chǎn)權(quán)。自由持有地產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人可以自由決定土地的用途并繼承土地權(quán)利。第二類是租賃持有

40、地產(chǎn)權(quán)，主要是指則是指權(quán)利人可以對土地進行排外性占據(jù)、使用和盈利，但并不是終身的使用權(quán)。租賃持有地產(chǎn)權(quán)人需要根據(jù)其不同的商業(yè)使用用途向政府部門繳納不同金額的費用，在獲得此地產(chǎn)權(quán)時，首先就應向政府部門繳納各種稅務費等。顯然相比較于自由持有地產(chǎn)權(quán)，此地產(chǎn)權(quán)是有限期的。在芬蘭，土地所有權(quán)和本國的制度有很大的相似之處，大部分屬于公有制。對于公有制土地實行租賃時，實行公開拍賣的租賃形式。公開拍賣的租賃土地一般分為三個等級，優(yōu)質(zhì)地段、一般地段和補貼保障性地段。對于這三個等級，承租人所繳納的租賃費用是不同的。最優(yōu)質(zhì)的地段年租金為該地段土地市場價格4%；一般地段的租賃費為該地段土地市場價格4%；而對于保障性地

41、段是政府部門建設的用來補貼人民的房屋，其租金比一般的市場價格低五分之一，年租金是政府根據(jù)消費物價指標來定的，會有所變化，是土地評估價格的4%。在芬蘭承租人支付租金時往往按年計算。在本國宅基地的使用權(quán)的限期問題上可以借鑒以上幾個國家的政策，吸取精華，棄其糟粕。在保障性建筑物層面本國可以借鑒芬蘭實行的政策，收取較低的租賃費用。建設用地使用權(quán)人一般都是基層民眾，并沒有非常高的經(jīng)濟收入，住宅使用權(quán)限期滿屆后，很有可能沒有能力一次性地全部支付續(xù)期費用，因此政府相關(guān)部門可以制定合理的繳納方式。對于續(xù)期時間較短的建設用地使用權(quán)人可以準許一次全部交清或者分期繳納費用。如果強行其一次交清續(xù)期費用，會加重建設用地

42、使用權(quán)人的生活負擔，引起家庭經(jīng)費無法運轉(zhuǎn)，加深社會矛盾等嚴重后果。因此個人認為政府部門可以采用分不同的時間段繳納續(xù)期費的方式，來緩解經(jīng)濟層面的壓力。對于有經(jīng)濟支付能力的建設用地使用權(quán)人可以申請一次性結(jié)清。綜合考慮到物價上漲以及其他經(jīng)濟因素，可以對一次結(jié)清的人給予一定的優(yōu)惠政策。當建設用地使用權(quán)限期屆滿后，關(guān)于土地使用權(quán)人如何繼續(xù)獲得使用權(quán)這一問題，學者各抒己見，給出了不同的看法，有的學者認為想要繼續(xù)獲得土地使用權(quán)，可以通過二次繳納土地出讓金來實現(xiàn)。這一有償性原則很大程度上加重了土地使用權(quán)人的經(jīng)濟負擔，勢必在社會上會造成不公平的現(xiàn)象，加深基層人民的社會矛盾。有的學者認為可以通過繳納一定的續(xù)期費用來獲得土地使用權(quán)，采用這種方式不僅可以緩解基層人民的經(jīng)濟負擔還可以保障土地使用權(quán)人的利益。并且，隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，二手房交易明顯上升，對于購置二手房的人在發(fā)生交易時就已經(jīng)支付了高額的土地出讓金，因此在續(xù)期過程中，筆者認為在續(xù)期費用標準上應該