房地產(chǎn)法案例分析

1、精品文檔案例分析二案例：保修期內(nèi)的責(zé)任事故，誰來承擔(dān)賠償責(zé)任【案情】 2002 年 5 月，陳先生從某開發(fā)商手中購買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住 3 個(gè)月后的一日夜晚突降罕見暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側(cè)墻面開始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機(jī)浸壞。此后不久，墻面也開始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開發(fā)商，要求其對(duì)房屋進(jìn)行修補(bǔ)，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院?！痉治觥勘景钢?，出現(xiàn)質(zhì)量問題的房屋顯然處于保修期內(nèi)。根據(jù) 建設(shè)部保修辦法第 14 條關(guān)于“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人

2、或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償” 的規(guī)定，陳先生有權(quán)要求開發(fā)商修補(bǔ)房屋并給予賠償。 當(dāng)然，如果該質(zhì)量問題是由施工方的原因造成的，開發(fā)商可以向施工方追償。案例分析三案例：因開發(fā)商的原因造成質(zhì)量缺陷應(yīng)如何處理【案情】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司系某住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)單位， 甲公司將該項(xiàng)目發(fā)包給乙建筑公司進(jìn)行施工。雙方在施工合同中約定：建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備均由甲公司提供。甲公司為了降低開發(fā)成本， 購買了大量國家嚴(yán)禁在建筑上使用的海沙， 并提供給乙建筑公司使用。 在小區(qū)投入使用后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主集體將開發(fā)商起訴至法院?！痉治觥亢Ｉ畴m然潔凈

3、了但鹽分高，對(duì)建筑工程質(zhì)量危害極大，所以國家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的建筑材料海沙不符合國家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)， 根據(jù)最高人民法院施工合同解釋第 12 條的規(guī)定：發(fā)包人提供或者指定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。 故甲房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，作為施工方的乙公司也應(yīng)按照過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任， 因?yàn)槭┕し接袡z驗(yàn)建筑材料是否合格的義務(wù)，不合格的禁止使用，而乙公司沒有盡到審查的義務(wù)。案例分析四案例：竣工驗(yàn)收合格的建筑工程，是否就不會(huì)出質(zhì)量問題【案情】 1998 年 4 月，被告某建筑工程公司與原告某造紙公司達(dá)成施工協(xié)議

4、，雙方約定：由被告為原告完成廠房土建整改等工程的施工。之后，雙方開始履行協(xié)議。在施工前，原告將帶有其法定代表人卞懷祥簽字的施工草圖交給被告，作為施工依據(jù)。1998 年 11 月 20 日工程竣工，交付使用，雙方進(jìn)行了結(jié)算，工程總造價(jià)為1 522 656.10 元，扣除應(yīng)上繳的稅金，自1998 年 5月至 2000 年 12 月 28 日，原告共給付工程款35 筆，有現(xiàn)金、物資材料等，合計(jì)470 017.20 元。2001 年 3 月 19 日被告起訴原告施欠工程款一案，經(jīng)法院一審、再審及高院二審，判決某造紙公司給付被告建筑工程公司工程款 1 004 399.30 元。之后，原告提出被告承建的建

5、筑工程主體結(jié)。1 歡迎下載精品文檔構(gòu)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，委托縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理” 。2002年 7 月 17 日杜蒙縣安全委員會(huì)辦公室下發(fā) “隱患整改通知書” ，認(rèn)定原告造紙車間及辦公樓存在重大安全隱患，要求停產(chǎn)、停業(yè)整頓。原告要求被告返修重建，遭被告拒絕，起訴至法院，請(qǐng)求判令被告賠償拆除重建費(fèi)55.9 萬元，造紙車間重建全線停產(chǎn)將損失利潤40 萬元?！九袥Q】法院認(rèn)為，原告與被告自愿達(dá)成施工協(xié)議，并已實(shí)際履行，協(xié)議合法有效。被告為原告施工的工程自 1998 年 11 月 20 日交付使用，當(dāng)時(shí)原告未提出質(zhì)量問題而是簽署了結(jié)算書并接受房屋使用達(dá) 3 年之久，而且

6、在接受房屋兩年后的 2000 年底，仍為被告支付工程款，也未提出工程質(zhì)量問題。 只是在被告訴原告拖欠工程款一案敗訴后才提出。 原告不能提出被告將工程交付時(shí)就存在工程質(zhì)量問題的證據(jù)， 現(xiàn)在的房屋質(zhì)量狀況， 不能代表交工時(shí)的房屋質(zhì)量狀況。 按照法律、法規(guī)的規(guī)定，不合格的建筑工程是不能驗(yàn)收和交付使用的，所以，原告要求被告賠償因房屋質(zhì)量不合格造成的經(jīng)濟(jì)損失 95。9 萬元，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不能支持。依據(jù)建筑法第 61 條及建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法第 14 條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。【分析】建筑法第六十條 建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。本案經(jīng)縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒

7、定，其結(jié)論為： “全部拆除重新處理” 。說明在合理使用壽命內(nèi)，沒有確保主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，開發(fā)商和建筑商當(dāng)然要承擔(dān)責(zé)任。法院的判決顯然避開了這個(gè)規(guī)定。拖欠工程款和質(zhì)量保證責(zé)任是兩碼事，不知法院為甚么要這么判?案例分析五案例：出賣人不能因出賣時(shí)未取得所有權(quán)，主張合同無效【案情】2003 年 5 月 26 日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購置的某套房屋出售給李某，價(jià)格為80000 元，李某預(yù)付訂金20000 元。協(xié)議同時(shí)約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款 60000 元。同日，李某向吳某交付了訂金 20000 元。因后來吳某夫妻反悔，不愿展

8、行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該予以解除。【分析】顯然，法院不能支持吳某夫妻的主張。 因?yàn)?，辦理產(chǎn)權(quán)證不是雙方簽訂買賣合同的前提條件。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時(shí)出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當(dāng)事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)再履行過戶登記手續(xù)。這樣的規(guī)則，同樣適用于商品房買賣合同。 開發(fā)商不得以未取得房屋產(chǎn)權(quán) （大產(chǎn)證）而主張房屋買賣合同無效。案例分析六案例分析陳麗麗訴北京海潤房地產(chǎn)有限、北京順城拆遷服務(wù)有限辦司、陳杰對(duì)產(chǎn)所

9、有權(quán)利紛案【案由概述 】2003 年 3 月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產(chǎn)有限公司（以下稱海潤房。2 歡迎下載精品文檔地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤房地產(chǎn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院?！驹嬖V稱 】陳麗麗訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷， 我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營飯館，但 產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有 。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下， 與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤房地產(chǎn)

10、公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款 312500 元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)。【被告辯稱 】海潤房地產(chǎn)公司辯稱 ：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住， 經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系， 而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館。 陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系 未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù) 。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷， 其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案的被告。 現(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議， 但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱： 我公司是接受海潤房地產(chǎn)公司

11、的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷， 即拆遷行為并非我公司的行為， 且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。 另外，拆遷時(shí)我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。陳杰辯稱： 被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對(duì)被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求?！疽粚彴讣聦?shí)及證據(jù) 】經(jīng)審理查明： 2003 年 3 月 16 日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議” ，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海

12、潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款 1250000 元全部領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi) 925 元、搬家費(fèi) 1859 元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 139425 元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個(gè)人在被拆遷房屋中經(jīng)營飯館， 海潤房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對(duì)法華寺地區(qū)拆遷行為， 均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實(shí)施。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述， 北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑證在案佐證。問 題：一、本案房屋征收補(bǔ)償款1250000 元包含了對(duì)哪些方面的補(bǔ)償？如何在被征收人中分配？二、本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？

13、為什么？三、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？四、狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見。3 歡迎下載精品文檔代理嗎？五、本案當(dāng)事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？兩者應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？六、本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？七、常見的效力待定合同有哪些？八、本案該如何判決？參考答案：一、二、根據(jù)陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。又根據(jù) 陳杰與海潤房地產(chǎn)所簽訂的 北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議中明確被拆遷人為陳明

14、、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。根據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第2、17、25 條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人。三、屬無權(quán)代理，因?yàn)殛惤懿⑽传@得陳麗麗等人的委托授權(quán)。在沒有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來看屬于效力待定 的合同。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無效。但本案并不能確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議全部無效，因?yàn)殛惤茈m無權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)

15、系約定則合法有效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無效。合同法第五十六條規(guī)定：“合同部分無效， 不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！彼?、狹義的無權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動(dòng)；第二，超越化理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)， 但其實(shí)施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無權(quán)代理。根據(jù)我國合同法第四十八條的規(guī)定，無權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，才能對(duì)被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生

16、效力，由行為人負(fù)責(zé)。表見代理： 是指代理人雖無代理權(quán)， 在其實(shí)施代理行為時(shí)， 如果善意的相對(duì)人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。五、海潤房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。共同侵權(quán)： 是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的行為人， 由于共同的過錯(cuò)致他人合法權(quán)益損害， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為。民法通則第 130 條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！惫餐謾?quán)行為具有如下特征：（ 1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個(gè)或者兩個(gè)以上。（2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過錯(cuò)，即加害人

17、對(duì)損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過。4 歡迎下載精品文檔失。（3）是指數(shù)個(gè)加害人的侵權(quán)行為造成一個(gè)、不可分割的損害后果。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。 （4）責(zé)任的連帶性。本案中，海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過錯(cuò)的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而海潤房地產(chǎn)公司明知對(duì)方無合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議?？陀^上，正是海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對(duì)陳麗麗等人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害， 因此海潤房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。六、本案系海潤房地產(chǎn)公司 委托順城拆遷公司進(jìn)行拆

18、遷， 順城公司系代表海潤房地產(chǎn)公司實(shí)施相關(guān)行為，無須承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)合同法第396 條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。 根據(jù)委托合同， 受托人一般以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果， 直接歸委托人承受。 就本案而言， 順城拆遷公司系接受海潤房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)， 其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接鬼海潤房地產(chǎn)公司承擔(dān)。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔(dān)連帶責(zé)任于法無據(jù)。七、狹義無權(quán)代理而訂立的合同； 限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立仃立的合同與無權(quán)處分合同。合同法第 47 條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)

19、后，該合同有效?！焙贤ǖ?51 條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)， 經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。 ”八、法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個(gè)人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無效。海潤房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益，已構(gòu)成了共同侵權(quán) 。陳杰、北京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣276948 元，判決生效后七日內(nèi)履行案例分析七楊正文訴北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限商品房預(yù)德合同利紛案【案由概述】2001 年，楊正

20、文與北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱鼎恒公司）簽訂認(rèn)購書，約定購買麗澤新星項(xiàng)目房屋一套， 并付清全部購房款。 其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預(yù)售合同， 也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院。【原告訴稱】楊正文起訴至原審法院稱：2001 年 11 月 3 日，我與鼎恒公司簽訂認(rèn)購書，約定我購買鼎恒公司開發(fā)的豐臺(tái)區(qū)豐北路麗澤新星1 層 23 號(hào)房屋，單價(jià)8500 元建筑平方米，總價(jià)款245735。5 歡迎下載精品文檔元。我應(yīng)在 2001 年 11 月 5 日付清全部購房款，鼎恒公司應(yīng)在 2001 年 12 月 31 日前換簽正式合同，并在 2002 年 10 月 31 日前交付房屋。此后我于 20

21、01 年 11 月 6 日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預(yù)售契約， 亦未交付房屋。 故請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購書有效 ，并判令鼎恒公司條件具備時(shí)與我 簽訂正式商品房買賣合同 ，適時(shí)交付房屋， 自 2002 年 11 月 1 日起按已付購房款的日萬分之三支付違約金?！颈桓孓q稱】鼎恒公司辯稱： 這里的認(rèn)購書已經(jīng)是商品房買賣合同，但認(rèn)購書應(yīng)為無效。不同意楊正文的訴訟請(qǐng)求給付相應(yīng)利息?！景讣聦?shí)及證據(jù)】2001 年 11 月 3 日，鼎恒公司與楊正文簽訂認(rèn)購書。約定：鼎恒公司將其開發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲 45 號(hào)的麗澤新星 1 層 23 號(hào)房屋出賣給楊正文、 該房建筑面積 28.91

22、平方米，單價(jià) 8500 元建筑平方米， 房價(jià)款計(jì) 245735 元。雙方約定， 楊正文簽訂認(rèn)購書時(shí)支付 定金 10000 元，其余購房款于 2001 年 11 月 5 日付清、鼎恒公司于 2001 年 12 月 31 日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于 2002 年 10 月 31 日前交付房屋。該認(rèn)購書同時(shí)附有該房及共用部位裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)購書簽訂后， 楊正文于 2001 年 11 月 6 日向鼎恒公司交付全部購房款。 但鼎恒公司沒有按認(rèn)購書的約定與楊正文換簽商品房買賣合同， 亦未交付房屋。 另查，鼎恒公司開發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲 45 號(hào)的麗澤新星項(xiàng)目名稱已變更為鼎恒新星， 鼎恒新

23、星 5-19 層已取得商品房預(yù)售許可證，但 1 一 4 層至今未取得商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，認(rèn)購書、購房款收據(jù)、商品房預(yù)售許可證明等書證在案證明。問題：1、何謂認(rèn)購書？本案當(dāng)中的認(rèn)購書能否被視為商品房買賣合同？為什么？2、本案中的認(rèn)購書是否有效？為什么？3、本案的被告應(yīng)否支付原告購房款利息？為什么？支付利息的起止時(shí)間如何確定？按什么標(biāo)準(zhǔn)支付？4、本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？參考答案：1、（1）商品房認(rèn)購書 是商品買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的安步確認(rèn)。 認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括： 雙方當(dāng)事人的基本情況

24、、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況） 、價(jià)款計(jì)算、簽署契約的時(shí)限規(guī)定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，存在著事實(shí)和法律上的障礙，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購書。（ 2）本案的認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同（預(yù)售合同） 。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 ” 商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定： “ 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容 ：

25、（一）。6 歡迎下載精品文檔當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式 （四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期 （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、 責(zé)任 （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式 （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法 （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。就本案的具體情況來看， 在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認(rèn)購中已經(jīng)具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、 價(jià)款及

26、總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間、交付使用的日期等等基本內(nèi)容作出明確的約定， 總體上已經(jīng)符合商品房銷售管理辦法 第十六條所規(guī)定的內(nèi)容，亦即滿足了認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房買賣合同的第一個(gè)條件。 在認(rèn)購書中， 雙方所約定房款， 楊正文已經(jīng)于 2001 年 11 月 6 日全部付清，國此，也滿足了認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的第二個(gè)條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款” 。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同。2、本案中的認(rèn)購書無效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認(rèn)購書。本案的認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但無效，因?yàn)椋焊鶕?jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （ 1) 已

27、交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使用權(quán)證書；（2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證； （3) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4) 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。又根據(jù)最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。具體就本案來看， 本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認(rèn)購書可以認(rèn)定為商品房買賣合同，即商品房預(yù)售合同。 直至

28、二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預(yù)售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預(yù)售許可證證明而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同 。無效合同從本質(zhì)上說，違反了法律的規(guī)定，因此國家不承認(rèn)此類合同的法律效力。3、認(rèn)購書既然被認(rèn)定無效，就應(yīng)該依據(jù)合同法的規(guī)定，合同沒有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。 因此被告應(yīng)返還原告購房款。同時(shí)由于被告沒有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購房人簽訂購房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對(duì)原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告購房款的利息損失。利息計(jì)算時(shí)間為 2001 年 11 月 1 日至返還之日止

29、。按中國人民銀行同期對(duì)單位貸款利率給付楊正文該款利息。 ( 合同法 第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的， 應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。 有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 )4、原告不能要求支付違約金。因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)違約金沒有約定。案例分析九。7 歡迎下載精品文檔案例分析案情：甲公司 簽發(fā)金額為 1 000 萬元、到期日為 2006 年 5 月 30 日、付款人為 大滿公司 的匯票一張，向 乙公司購買 A 樓房。甲、乙雙方同時(shí)約定：匯票承兌前， A 樓房不過戶。其后，甲公司以 A 樓房作價(jià) 1 000 萬

30、元、丙公司以現(xiàn)金 1 000 萬元，出資共同設(shè)立 丁有限公司。某會(huì)計(jì)師事務(wù)所將未過戶的 A 樓房作為甲公司對(duì)丁公司的出資予以驗(yàn)資。 丁公司成立后占有、使用 A 樓房。2005 年 9 月，丙公司欲退出丁公司。經(jīng)甲公司、丙公司協(xié)商達(dá)成協(xié)議：丙公司從丁公司取得退款 1 000 萬元后退出丁公司 ；但顧及公司的穩(wěn)定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司 50的股份，名義上仍由丙公司持有 40，其余 10由丁公司總經(jīng)理賈某持有， 賈某暫付 200 萬元給丙公司以獲得上述 10的股權(quán)。 丙公司依此協(xié)議獲款后退出，據(jù)此，丁公司變更登記為：甲公司、丙公司、賈某分別持有 50、 40和 10的股權(quán)；

31、注冊資本仍為 2 000 萬元。丙公司退出后， 甲公司要求丁公司為其貸款提供擔(dān)保， 在丙公司代表未到會(huì)、 賈某反對(duì)的情況下，丁公司股東會(huì)通過了該擔(dān)保議案。 丁公司遂為甲公司從 B 銀行借款 500 萬元提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保。同時(shí)， 乙公司將其持有的上述 1 000 萬元匯票背書轉(zhuǎn)讓給陳某 。陳某要求丁公司提供擔(dān)保， 丁公司在匯票上簽注： “同意擔(dān)保，但 A 樓房應(yīng)過戶到本公司。 ” 陳某向大滿公司提示承兌該匯票時(shí)， 大滿公司在匯票上批注： “承兌，到期丁公司不垮則付款。 ”2006 年 6 月 5 日，丁公司向法院申請(qǐng)破產(chǎn)獲受理并被宣告破產(chǎn)。債權(quán)申報(bào)期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公

32、司代墊了 200 萬元退股款為由向清算組申報(bào)債權(quán)， B 銀行也以丁公司應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任為由申報(bào)債權(quán)并要求對(duì) A 樓房行使優(yōu)先受償權(quán)。 同時(shí)，乙公司就 A 樓房向清算組申請(qǐng)行使取回權(quán)。（司考）問題： (1) 丁公司的設(shè)立是否有效？為什么？(2) 丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？(3) 丁公司股東會(huì)關(guān)于為甲公司提供擔(dān)保的決議是否有效？為什么？(4) 陳某和賈某所申報(bào)的債權(quán)是否構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)？為什么？(5) B銀行和乙公司的請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)支持？為什么？(6) 各債權(quán)人若在破產(chǎn)程序中得不到完全清償，還可以向誰追索？他們各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？案例參考答案：（ 1） 有效。甲承擔(dān)出資不實(shí)的責(zé)任。（ 2） 不合法

33、。丙公司實(shí)為抽頭出資的行為。第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資 。（ 3） 無效 。（第十六條公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股。8 歡迎下載精品文檔東會(huì)或者股東大會(huì)決議。前款規(guī)定的 股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東， 不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決 。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的 過半數(shù)通過。）（ 4） 陳某的屬于破產(chǎn)債權(quán) 。賈某的不屬于破產(chǎn)債權(quán)，而為股東出資。 （ 5） B 銀行可以申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)，但不享有優(yōu)先受償權(quán)。 乙公司仍是 A 樓房的產(chǎn)權(quán)人，可以要求取回。（ 6） 向甲公司、丙公司和會(huì)計(jì)師事務(wù)所追索。 甲公司虛假出資，乙公司非法抽逃出資，應(yīng)對(duì)債權(quán)人承

34、擔(dān)連帶責(zé)任；會(huì)計(jì)師事務(wù)所明知丁公司設(shè)立時(shí)，甲公司出資不實(shí)，仍驗(yàn)資，應(yīng)在虛假驗(yàn)資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。見公司法第 208 條規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)， 給公司債權(quán)人造成損失的， 除能夠證明自己沒有過錯(cuò)的外，在其 評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi) 承擔(dān)賠償責(zé)任。案例分析十案例分析商品房買賣中懲罰性賠償與雙倍返還趙云梧訴北京海開房地產(chǎn)集團(tuán)公司商品房買賣合同糾紛案【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項(xiàng)目建設(shè)的被拆遷戶。1999 年 7 月 19 日，趙云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)總公司（以下簡稱海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了商品房購銷合同 。合同約定：趙云梧購

35、買位于北京市海淀區(qū)上地南路6 號(hào)院 2#一 4 一 603 室商品房一套，房屋單價(jià)每平方米4350 元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)公司于2000年 6 月 28 日變更為海開公司。 2000 年 6 月 28 日海開公司取得海淀區(qū)上地南路 6 號(hào)院房屋所有權(quán)證， 2002 年 1 月 7 日海開公司與北京市國土資源和房屋管理局 簽訂北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，2002 年 4 月海開公司 取得國有土地使用權(quán)證 。 2002 年 10 月 25 日，北京海淀區(qū)國土資源和房屋管理局作出關(guān)于對(duì)上地 6 號(hào)院購房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確認(rèn)： “海開公司已經(jīng)取得國

36、有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房” 。2001 年 9 月 3 日，海開公司與趙云梧簽訂了補(bǔ)充協(xié)議， 該協(xié)議約定海開公司在 2002 年 6 月 30 日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權(quán)證 ，海開公司于 2002 年 5 月 22 日開始在海淀區(qū)上地南路 6 號(hào)院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證 。海開公司將海淀區(qū)上地南路六號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進(jìn)行了抵押，但趙云梧購買房屋未在抵押范圍之內(nèi)。9 歡迎下載精品文檔【原告訴稱】趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實(shí)真相、欺騙的手段，即把北京市計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)其建造的 職工住宅當(dāng)作商品房 賣

37、給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海開公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開公司又于2001 年 9 月 3 日與我簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2002 年 6月 30 日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時(shí)至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開公司于2000 年 6 月28 日把海淀區(qū)上地南路6 號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001 年 4 月至 2002 年 4 月 14 日，海開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。因 海開公司的欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)合同法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條的規(guī)定，要求解除商品房購銷合同 ，海開公

38、司雙倍返還我購房款 763680 元及銀行利息 170606 元?！颈桓孓q稱】海開公司辯稱： 1997 年 7 月我公司開始在上海南路甲 1 號(hào)進(jìn)行海開公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒有銷售許可證， 但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金 。我 公司通知購房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證 。我公司房屋是進(jìn)行過抵押， 但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。 我公司沒有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司的房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可， 現(xiàn)不同意趙云梧的訴訟請(qǐng)求?！締栴}】一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問題：

39、參考答案： 懲罰性賠償。本案中，原告主張被告因在商品房銷售中存在欺詐行為而要求法院判決雙倍返還購房款，亦即適用懲罰性賠償規(guī)則。懲罰性損害賠償具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。2003 年最高人民法院頒布的 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中的第八、九兩條明確規(guī)定了商品房買賣合同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、 賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1) 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房

40、屋抵押給第三人； （2）商品房買賣合同訂立后， 出賣人又將該房屋出賣給第三人。 ”第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1) 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； (2) 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（3) 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 ”二、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？參考答案： 不能。因?yàn)楸景傅谋桓娌淮嬖谠嫠f的欺詐、 違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使

41、不能實(shí)現(xiàn)合同目的行為。三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？。10 歡迎下載精品文檔參考答案：第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵： 是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設(shè)資金， 在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前， 又將該房屋抵押給第三人的行為。 根據(jù)最高人民法院 關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認(rèn)定抵押

42、合同有效成立。 這樣，在同一房屋之上，就可以同時(shí)存在著買受人的債權(quán)和銀行的抵押權(quán)。 因此，根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的商品房解釋 第八條規(guī)定， 只要先賣后抵的行為導(dǎo)致買受人無法取得房屋的， 出賣人就屬于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。第二問：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)， 更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能， 法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到一定的限制。擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定： 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的， 應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并 告知受讓人 轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況； 抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告

43、知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。關(guān)于適用擔(dān)保法若千問題的解釋第六十七條規(guī)定： 抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者 未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的， 抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。 如果抵押物未經(jīng)登記的， 抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人， 因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人 經(jīng)抵押權(quán)人同意 轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。 轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，

44、抵押人 未經(jīng)抵押權(quán)人同意， 不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。四、我國立法和司法解釋有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？參考答案： 1、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 （1999 年 1 月）第四十九條規(guī)定： “經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的， 應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失， 增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用一倍。 ”這一條款在開創(chuàng)了我國懲罰性賠償之先河。2、合同法 (1999 年 10 月) 第一百一十三條規(guī)定： “經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”這是我國現(xiàn)行法律對(duì)懲罰性賠償進(jìn)一步確定

45、。合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰 。 3、商品房銷售管理辦法（ 2001 年 6 月）第二十條規(guī)定： 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積。11 歡迎下載精品文檔時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。4、關(guān)于審理商品忘記買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 （2003 年 3 月）的第八條、第九條的規(guī)定，見上文。案例分析十一案例：多重抵押權(quán)與土地出讓金債權(quán)，如何排序【案情

46、】1999 年 6 月，某國有企業(yè)因經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)緊張，以本單位的招待所（劃撥土地使用權(quán)）作為抵押，向某商業(yè)銀行貨款500 萬元。 2000 年 3 月，又以招待所為抵鉀物向某銀行某分理處貨款 500 萬元。某分理處在發(fā)放貨款前，委托某房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)佑了該招待所，價(jià)值為1020 萬元，遂發(fā)放了借款。 2000 年 9 月，該單位因不能償還兩家銀行借款，招待所被強(qiáng)制拍賣。獲得拍賣款 1 050 萬元。其中 550 萬元償還某商業(yè)銀行的借款，剩余 500 萬元償還了某分理處的借款。同年 10 月，國有資產(chǎn)管理局要求兩銀行將 300 萬元作為土地出讓金上繳，但遭拒絕。國有資產(chǎn)管理局訴至法院，要求判令

47、兩家銀行從拍賣價(jià)款中繳納300 萬元土地出讓金。【判決】審理過程中，土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值 289 萬元。經(jīng)審理，法院判令分理處支付 289 萬元土地出讓金，某商業(yè)銀行承擔(dān)連帶責(zé)任?！痉治觥吭诒景钢校写耐恋匾詣潛芊绞将@得，因此，抵鉀權(quán)人在拍賣抵鉀房屋時(shí)，應(yīng)該按照擔(dān)保法第 56 條： “ 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”案例分析十二案例：抵押在先承租在后，承租人能否主張優(yōu)先購買權(quán)【案情】趙某退休后想在縣城開一藥店，便向好友朱某借款3 萬元，雙方于 1998 年 10 月簽仃了借款協(xié)議，約定：趙某向朱某借款 3 萬元，

48、 以其閑置的兩間房屋作抵押 ，借款月息 0.8%，最遲于 2000 年年底連本帶利還清。 如到期未還，加息 0.2%，延期兩個(gè)月； 延期后仍不能歸還的，朱某有權(quán)變賣抵押房屋， 從房款中受償。 趙某拿到借款后便在縣城租了兩間房辦理了有關(guān)登記手續(xù)正式開業(yè)。 1999 年 6 月，趙將設(shè)定抵鉀的兩間房屋租給陳某居住，租期2 年，陳某知道該房已設(shè)定抵鉀。 2000 年 10 月，趙某因銷售假藥被逮捕，藥店也被工商局查封。朱某知道趙已無力還款，便向趙的家屬提出變賣抵鉀的房屋用來還款，趙的家屬?zèng)]有異議。但承租人陳某不同意，認(rèn)為自己租賃期限未滿不能變賣， 朱某說買主已找到而且出價(jià)很高， 怕錯(cuò)過機(jī)會(huì)，陳某萬不

49、得已愿以同樣價(jià)格購買該房，但朱某仍不同意，認(rèn)為自己已與買主商定，執(zhí)意要陳某搬出，雙方爭執(zhí)不下，陳某向法院提起訴訟，請(qǐng)求優(yōu)先購買該房崖并要求趙某賠償損失。【判決】法院經(jīng)審理查明上述事實(shí)，支持了陳某的優(yōu)先購買權(quán)，駁回了陳某要求趙某賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求。12 歡迎下載精品文檔案例分析十三案例：雙方代理是否導(dǎo)致買賣合同無效【案情】黃某和袁某原本是同事，2003 年 7 月，黃某移民加拿大，在出國前，其將房產(chǎn)證以及委托書等資料交給袁某， 委托袁某將其位于某小區(qū)的住房按照市場價(jià)出售。2003 年 8 月，袁某的朋友葛某想來該市發(fā)展， 就委托袁某幫助其購買住房一套 。袁某就將黃某委托他售房一事告訴了葛某，葛某表示

50、愿意以當(dāng)時(shí)的市場價(jià) 40 萬元購買。同時(shí)，袁某也將此事告訴了黃某，黃某表示同意。 2003 年 10 月，袁某將黃某的房屋過戶到葛某名下，并將葛某交付的房款按照黃某的要求給了黃某的父母。 2004 年 2 月，葛某在另外某市找到更理想的工作，遂要求退房，但袁某表示手續(xù)錢款均已辦妥，自己無能為力。葛某遂以袁某雙方代理為由，訴至法院，請(qǐng)求法院判令買賣關(guān)系無效，并要求返還購房款 40 萬元?！九袥Q】法院經(jīng)審理查明上述事實(shí)，駁回了葛某的訴訟請(qǐng)求?！痉治觥糠山闺p方代理， 但這種禁止并非是絕對(duì)的， 只要事先得到雙方當(dāng)事人的同意或者事后得到雙方當(dāng)事人的追認(rèn)， 此類雙方代理具有法律效力。 本案中，袁某是黃

51、某和葛某的代理人，存在雙方代理的情形，但袁某事先就將此情況告訴了黃某和葛某，并得到兩人的認(rèn)可。案例分析十四案例分析十五中海雅園物業(yè)管理委員會(huì)訴北京中海世紀(jì)物業(yè)管理有限公司排除妨礙糾紛案【案情介紹 】北京中海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱 中海興業(yè)公司 ）系中海雅園開發(fā)商。 1999 年 2月，中海興業(yè)公司報(bào)經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱 海淀小區(qū)辦 ）核準(zhǔn)同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、 管理、維修公約。 該公約中物業(yè)管理委員會(huì)的權(quán)利第二項(xiàng)約定： 采用公開招標(biāo)或其他方式， 聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理， 并與其簽訂物業(yè)管理合同； 第八項(xiàng)約定：前款規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通

52、過；物業(yè)管理委員會(huì)成立前，由開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對(duì)該公約的條款、規(guī)定承諾嚴(yán)格履行、遵守。 2001 年 5 月 20 日，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為 5 年。2001 年 6 月 15 日，海淀小區(qū)辦批準(zhǔn)中海雅園組建物業(yè)管理委員會(huì)，第一屆物業(yè)管理委員會(huì)任期一年。 2002 年 2 月 28 日，中海雅園管委會(huì)與北京金羅馬物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托合同，該合同未實(shí)際履行。 第一屆中海雅園管委會(huì)屆滿后，未召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，選舉新的管委

53、會(huì)委員 。2003 年 3 月 28 日，中海雅園管委會(huì)又與北京均豪物業(yè)管理有限公司簽訂中海雅園物業(yè)管理委托合同， 該公司亦未進(jìn)人中海雅園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。中海雅園管委會(huì)在選聘、 解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過并授權(quán)。 2003 年，中海雅園管委會(huì)訴至法院，要求中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)。13 歡迎下載精品文檔中海世紀(jì)公司辯稱： 中海雅園管委會(huì)不具備對(duì)我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)的是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，不是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利， 在沒有業(yè)主大會(huì)委托的情況下，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。 原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于 2002 年 6 月 15 日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格， 不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其他組織的規(guī)定。 原告在起訴書中引用的判決書內(nèi)容不符合證據(jù)的有關(guān)規(guī)定， (2002 ）海民初字第 9241 號(hào)民事判決書現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案的定案證據(jù)。 中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在 2001 年 5 月 20 日和被告簽訂物業(yè)委托合同， 在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司， 并應(yīng)按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務(wù)。中海雅園第一屆物業(yè)管理委員會(huì)另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和決議， 原告的部分組成人員不具備擔(dān)任物業(yè)管理委