物業(yè)服務(wù)企業(yè)改制之路

1、本文格式為word版，下載可任意編輯物業(yè)服務(wù)企業(yè)改制之路 物業(yè)服務(wù)企業(yè)改制之路 大慶林源物業(yè)(集團)股份有限公司是完全按照公司法及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)范運作，由中國石油林源煉油廠、大慶市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司等幾家法人和自然人共同出資發(fā)起設(shè)立的以國有股份為主體的具有現(xiàn)代企業(yè)模式的股份制企業(yè)。公司自2021年12月正式注冊成立以來，積極貫徹物業(yè)服務(wù)條例精神，始終不渝的堅持物業(yè)服務(wù)服務(wù)宗旨，致力于推動大慶市物業(yè)服務(wù)市場化進程；努力探索在東北及黑龍江省經(jīng)濟大環(huán)境下的物業(yè)服務(wù)之路；不斷摸索、總結(jié)適合本地區(qū)特點的物業(yè)發(fā)展之路，把國家的方針政策、法律法規(guī)，不斷融合到本企業(yè)的改革和管理工作之中，形成了有自己特色的

2、經(jīng)營管理方式，不斷營造、創(chuàng)新林源物業(yè)品牌及管理模式；贏得了多方贊譽和認可。下面，就我公司在建立現(xiàn)代企業(yè)制度和貫徹物業(yè)服務(wù)條例等方面的經(jīng)驗、做法做以簡要總結(jié)。請大家多提寶貴意見。 一、企業(yè)概況 企業(yè)現(xiàn)有員工1440人，管理面積為455萬平方米，企業(yè)具備建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)企業(yè)一級資質(zhì)證書和iso9001：2000國際質(zhì)量認證體系。是中國物業(yè)服務(wù)協(xié)會常務(wù)理事單位，黑龍江省物業(yè)服務(wù)協(xié)會副主任委員單位。 公司在物業(yè)服務(wù)、服務(wù)過程中始終以科學管理、誠信服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展的企業(yè)方針為指導，確立走管理服務(wù)集團化、規(guī)模化的發(fā)展道路，全面推行以誠信服務(wù)為核心的真誠服務(wù)、零距離服務(wù)和我要服務(wù)的全新服務(wù)管理理念，以國際質(zhì)量

3、體系為管理基礎(chǔ)，不斷強化服務(wù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升企業(yè)品質(zhì)和綜合競爭力。公司管轄物業(yè)涉及住宅小區(qū)、寫字樓宇、商業(yè)物業(yè)、學校、醫(yī)院、工業(yè)物業(yè)、園區(qū)、市政府辦公樓宇等，管理范圍已由大慶拓展到哈爾濱、福州等地。同時從事與物業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝；苗木產(chǎn)銷、園林綠化工程；供水(熱水)、供電、燃氣、供暖工程、純凈水生產(chǎn)銷售；物流配送、客貨運輸；家政服務(wù)、托幼兒教育等服務(wù)項目?，F(xiàn)所轄住宅小區(qū)中擁有國家級優(yōu)秀示范小區(qū)3個、省級優(yōu)秀示范小區(qū)3個和18個市級物業(yè)服務(wù)示范小區(qū)，其中府明住宅小區(qū)被中央精神文明建設(shè)指導委員會辦公室評定為全國精神文明創(chuàng)建活動示范點；林源小區(qū)綠化工作被評為全國綠化四百佳

4、單位。同時，企業(yè)不斷拓展物業(yè)市場，擴大物業(yè)服務(wù)規(guī)模，廣泛涉及多元化產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營市場，不斷追求經(jīng)濟效益和社會效益最大化。 二、企業(yè)改制 隨著物業(yè)服務(wù)的企業(yè)化、專業(yè)化、社會化程度的不斷提高，業(yè)主的期望也隨著物質(zhì)生活和精神生活的提高而提高，同時也給企業(yè)提供了更多的發(fā)展空間。 為盡快適應(yīng)物業(yè)服務(wù)市場競爭新形勢，根據(jù)企業(yè)面臨的形勢和生存發(fā)展需求，有力帶動大慶市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范管理和運作， 2021年，按照大慶市委、市政府關(guān)于物業(yè)改革的總體要求，林源煉油廠與大慶市委、市政府經(jīng)過認真細致的調(diào)研，提出實施重組合并，強強聯(lián)合，資源共享，走集團化發(fā)展道路的設(shè)想。打破兩企業(yè)隸屬模式和地域的束縛，以優(yōu)勢互補，形成跨

5、部門、跨地區(qū)的、具有較強實力和規(guī)模效益的企業(yè)集團公司。改制企業(yè)共同制定了一企兩管、整合一體、企業(yè)改制三個階段的改制方案。得到了大慶市委、市政府領(lǐng)導和林源煉油廠領(lǐng)導的高度重視，并于2021年第7次市長辦公會議正式討論通過。改制后的企業(yè)，成為自主經(jīng)營、自負盈虧，進行市場化運作的企業(yè)。 建立現(xiàn)代企業(yè)制度是國有企業(yè)改革的方向。按照產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確、政企分開、管理科學的原則，明確劃分了企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)，優(yōu)化了企業(yè)資產(chǎn)。實行規(guī)范的公司制改革，形成股東/公司法人/公司經(jīng)營者之間清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，構(gòu)成了現(xiàn)代公司的權(quán)力機構(gòu)/決策機構(gòu)及執(zhí)行機構(gòu)的三權(quán)有效制衡，形成了現(xiàn)代公司法人治理結(jié)構(gòu)。使企業(yè)成為適應(yīng)市場的法人實

6、體和競爭主體。進一步明確了國家和企業(yè)的權(quán)利和責任，使企業(yè)成為自我約束、自我發(fā)展、充滿生機活力、行為規(guī)范的生產(chǎn)者和經(jīng)營者。 三、國有企業(yè)改制的必然性和可行性 大慶林源物業(yè)(集團)股份有限公司前身是由大慶市林源物業(yè)服務(wù)公司與大慶物業(yè)服務(wù)總公司進行兩企業(yè)重組合并進一步改制而成。大慶物業(yè)服務(wù)總公司隸屬于市政府，是由市政府后勤服務(wù)單位轉(zhuǎn)變形成的，擁有員工800名(正式職工350人)，管理面積280萬平方米，具有物業(yè)服務(wù)二級企業(yè)資質(zhì)，是大慶市規(guī)模最大的市政物業(yè)服務(wù)單位。雖然企業(yè)已進行了企業(yè)化的運作，但仍然是一半計劃經(jīng)濟(依靠政府財政補貼)，一半是市場經(jīng)濟。由于管理體制及管理機制等因素致使企業(yè)員工服務(wù)意識淡

7、薄，能動性較差，工作中存在等、靠，干多干少一個樣等消極思想。加之管理松散，企業(yè)經(jīng)營處于負債和連年虧損狀態(tài)，社會效益也不盡如人意。在特定環(huán)境下，大慶物業(yè)服務(wù)總公司也曾為市政發(fā)展建設(shè)做出了較大的貢獻，但面對大慶市大力推進政府改革、企業(yè)改制的新形勢，轄管物業(yè)總公司已經(jīng)成為政府不應(yīng)擔負的一項管理職能。同時大筆的經(jīng)費開支，又為政府增加了沉重的財政負擔。 與市物業(yè)服務(wù)總公司相仿，林源物業(yè)服務(wù)公司隸屬于林源煉油廠，是由房管職能轉(zhuǎn)換組建的，擁有職工340人，管理面積130萬平方米，具有物業(yè)服務(wù)二級企業(yè)資質(zhì)，iso9000認證單位，是大慶市石油系統(tǒng)所屬物業(yè)公司最小的一個。但與總公司不同的一點是，在林源煉油廠整體

8、改革的大環(huán)境下，林源物業(yè)自96年末成立之初便與母體斷奶，在企業(yè)體制不變的前提下，漸進式地探索進行了內(nèi)部機制的改革，形成了適應(yīng)市場競爭的經(jīng)營機制和管理機制。企業(yè)服務(wù)管理層次和綜合實力實現(xiàn)了年年上臺階，但作為地處偏遠、規(guī)模不大的企業(yè)，林源物業(yè)在行業(yè)競爭的浪潮中，生存發(fā)展形勢同樣嚴峻，唯一地選擇就是走出林源，進行完全市場化行為，盡快將企業(yè)做大做強。 面對兩企業(yè)的實際情況，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)市場優(yōu)勝劣汰的競爭機制，明確了國有企業(yè)改革的方向和目的：一是建立現(xiàn)代企業(yè)制度，形成適應(yīng)市場經(jīng)濟和社會化大生產(chǎn)要求的產(chǎn)權(quán)清晰、責權(quán)明確、政企分開、管理科學的企業(yè)制度，通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度，使企業(yè)成為自主經(jīng)營、自

9、負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。競爭主體；二是使企業(yè)提高經(jīng)濟效益，激活企業(yè)科技開發(fā)能力，市場競爭能力和抵御風險能力，促進中國物業(yè)服務(wù)體制的進一步優(yōu)化。政府在市場經(jīng)濟運行過程中，不再直接領(lǐng)導企業(yè)，而是政府規(guī)范市場，由市場引導企業(yè)。特別是中共中央十五屆四中全會關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定的發(fā)表，使我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)體制構(gòu)架的建立有了明確的指導思想。國家從戰(zhàn)略上調(diào)整了國有經(jīng)濟布局，要同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化開放和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整完善結(jié)合起來，而對物業(yè)服務(wù)類型的服務(wù)性企業(yè)，體制的轉(zhuǎn)變更容易調(diào)動企業(yè)員工的工作積極性，也是物業(yè)服務(wù)扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一；三是打造地區(qū)性物業(yè)服務(wù)企業(yè)的航空母艦探索道路，兩個企業(yè)重組并進行進一步的改制，不僅為做強、做大企業(yè)形成規(guī)模，也為探索集團化、集約化發(fā)展的物業(yè)行業(yè)探索了一條可借鑒的道路；物業(yè)企業(yè)是保本微利企業(yè)，同時肩負一定的社會職能，在保經(jīng)營成本的同時，又要為社會做相應(yīng)的工作；因此，只有規(guī)模化的經(jīng)營，才能同時實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏；改制后的大慶林源物業(yè)(集團)股份有限公司，不僅做大、做強了企業(yè)，而且也形成了規(guī)?；慕?jīng)營，提高了競爭能力。 四、企業(yè)改制的效果 做為大慶市乃至省內(nèi)具有規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過企業(yè)股份制改造，把企業(yè)原有的計劃經(jīng)濟體制等阻礙企業(yè)發(fā)展的管理模式徹底進行了的根治。同時，摸