房地產(chǎn)投資與經(jīng)營策略研究

1、房地產(chǎn)投資與經(jīng)營策略研究 摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)得到了迅速發(fā)展，在目前的房地產(chǎn)市場上商品房庫存量高，商品房價格與居民收入比例失衡，這些問題目前仍沒有得到有效解決。研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)營策略，對于提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營效益具有重要意義。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)經(jīng)營； 當(dāng)前，受經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和國家宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著新一輪的嚴(yán)峻考驗，樓市生變，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由“拼命死扛”到“爭相降價”，雖然有少數(shù)城市房價開始回升，但多數(shù)城市房價仍然在持續(xù)走低。房地產(chǎn)市場上商品房空置，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金呆滯；產(chǎn)品品質(zhì)與消費者需求有較大差距等問題仍然存在，這影響了房地產(chǎn)企業(yè)

2、的經(jīng)營效率，因此要加強投資策劃，從房地產(chǎn)項目投資的初步設(shè)想開始，通過投資策劃，使項目具體化。 一、房地產(chǎn)投資策劃 1、產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，一般會面臨多種選擇，即是開發(fā)寫字樓還是商場，是開發(fā)別墅等豪宅還是開發(fā)多層住宅，抑或是開發(fā)什么檔次的住宅等。這些問題，都是房地產(chǎn)投資中需要面對的問題，這些問題將會影響房地產(chǎn)項目的效益，要合理地解決這些問題，不是靠簡單的幾個建議，而要通過科學(xué)地對市場進(jìn)行分析，以數(shù)據(jù)為支撐來具體對待。在同樣的地段，哪怕是同樣品質(zhì)的樓盤，也有可能這家成功，而另一家失敗，許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗闡述了這樣的道理：房地產(chǎn)項目要想開發(fā)成功，市場定位一定要夠準(zhǔn)確。例如某房

3、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在高檔商業(yè)圈里拿下一塊地，原計劃是投資開發(fā)寫字樓，可在準(zhǔn)備開發(fā)寫字樓時，對市場進(jìn)行調(diào)查時，卻發(fā)現(xiàn)市場中已經(jīng)沒有寫字樓的空間，因此將其改成高檔住宅，而這需要花費大量的時間和資金去獲得市場的認(rèn)可，這無疑會影響房地產(chǎn)項目的利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資策劃時，要比別人站得更高、看得更遠(yuǎn)，開展市場調(diào)研時，也應(yīng)有遠(yuǎn)見，對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有長期的、系統(tǒng)的研究，參考過去、利用現(xiàn)在、預(yù)測未來，定位好房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2、客戶定位 房地產(chǎn)投資策劃中，除了要了解房地產(chǎn)市場產(chǎn)品構(gòu)成以外，還要準(zhǔn)確掌握當(dāng)前市場中的供求力量對比。對于供應(yīng)量的調(diào)查，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅是將當(dāng)?shù)貥潜P資料進(jìn)行整合，以此來了解，而并

4、沒有根據(jù)自身產(chǎn)品不同，而進(jìn)行加工分析。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目是住宅小區(qū)時，由于這是一個長期項目，因此在調(diào)查市場供應(yīng)量時，應(yīng)該綜合近幾年的房地產(chǎn)供應(yīng)量，以此來進(jìn)行衡量。而對于需求量的計算，則大都使用估算法。許多房地產(chǎn)企業(yè)在了解房地產(chǎn)市場上需求量時，都是以多少企業(yè)、多少員工為基礎(chǔ)，乘以一定的調(diào)整系數(shù)，來估算房地產(chǎn)市場上的需求量，但這樣的計算方法并不夠完整，還應(yīng)該考慮過去已經(jīng)形成的購買量、當(dāng)前的購買意愿、未來潛在的購買量，以及居民對房地產(chǎn)市場未來趨勢的認(rèn)識。 3、資金策劃 要判斷房地產(chǎn)價格定為多少可以為市場所接受并不難，難的是如何能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在擁有成本優(yōu)勢、保證利潤的前提下，制定出具有競爭力的價格。對

5、于房地產(chǎn)企業(yè)而言，節(jié)約自有資金，對企業(yè)發(fā)展具有重要意義；如果運作得當(dāng)、房地產(chǎn)項目銷售順利，企業(yè)只要有占項目總投資30%的資金就足夠了；房地產(chǎn)企業(yè)的資金在項目開發(fā)的什么階段投入使用，應(yīng)該有明確的用款計劃；此外，對于房地產(chǎn)預(yù)售所獲得的回款速度，應(yīng)該進(jìn)行保守估計，以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展留有足夠的流動資金。 二、房地產(chǎn)經(jīng)營策略 1、切實研究市場需求及其變化 房地產(chǎn)投資與經(jīng)營源于市場，也最終歸于市場，市場的接受情況決定了房地產(chǎn)項目投資和經(jīng)營的成敗，因此一定要了解市場需求，并掌握其變化規(guī)律。房地產(chǎn)企業(yè)要更好的經(jīng)營房地產(chǎn)項目，就需要以市場為導(dǎo)向，通過市場調(diào)查，全面了解掌握項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、房地產(chǎn)供求狀

6、況、消費者對房地產(chǎn)投資置業(yè)的心態(tài)和期望等，并找出普遍規(guī)律。同時要密切關(guān)注國內(nèi)外投資動向、有關(guān)金融和稅收政策的調(diào)整、房地產(chǎn)市場態(tài)勢，以便房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營策略進(jìn)行及時的調(diào)整。就目前而言，大多數(shù)的房地產(chǎn)市場分析，都是集中于大的、宏觀方面的分析，如全國房地產(chǎn)市場走勢、上海市房地產(chǎn)市場分析等，這些市場分析都屬于宏觀分析，是以某一大范圍數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行分析和研究的，嚴(yán)格意義上來說，這些分析都缺乏都缺乏科學(xué)和針對性。對于某一小區(qū)、某一類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的分析，對于這類市場的判斷也更多的是依賴經(jīng)驗。對于市場分析而言，要逐步由一般的、簡單的市場分析，向宏觀分析基礎(chǔ)上的微觀分析和定性定量相結(jié)合的分析。 2、采取靈活措

7、施消化空置房 從房地產(chǎn)市場來看，目前商品房庫存量高，許多商品房都空置下來，綜合來看，房價相對較高，是一個重要原因，這可以通過降價打折等予以處理，但從根本上來講，降價并不能完全解決這類問題，因為商品房庫存較高、商品房空置還包括地理位置不佳、房型不合理、配套設(shè)施不全等其他非價格因素。因此解決空置房應(yīng)該采用多種手段相結(jié)合的方式，而不能簡單的以降價來解決。首先，可以轉(zhuǎn)買為租，先租后賣，不斷轉(zhuǎn)變思想，一些空置商品房由于房價較高，而難以為消費者所承受，使用租賃等方式，進(jìn)而收取租金，這比直接降價出售更為現(xiàn)實，并且也能獲得更高的收益；其次，轉(zhuǎn)商品房為廉租房、經(jīng)濟適用房和拆遷安置房等，許多城市在拆遷過程中，對拆

8、遷戶進(jìn)行安置時，就鼓勵拆遷戶住進(jìn)安置房，政府對于安置房也會給予獎勵或優(yōu)惠，以這種方式來消化空置房，往往也能取得較好的效果；此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)針對空置房的房型進(jìn)行調(diào)整，以更符合市場需求，如對一些面積較小的商品房，改造成更受歡迎的錯層房，往往也能使空置房熱賣起來。 3、實行分期開發(fā) 房地產(chǎn)項目的投資額度相對較大，資金周轉(zhuǎn)期長，在當(dāng)前的市場環(huán)境下風(fēng)險相對較大，因此在經(jīng)營中不能貪大，要注意防范經(jīng)營風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)項目統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，實行分期開發(fā)，是避免經(jīng)營風(fēng)險、實現(xiàn)較好投資的途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)營中不僅要關(guān)注當(dāng)前項目的效益，還要關(guān)注后續(xù)項目的經(jīng)濟效益，當(dāng)前項目的開發(fā)和經(jīng)營，也要為后續(xù)項

9、目的發(fā)展埋下伏筆，其中后續(xù)項目既可以是一個房地產(chǎn)項目的第二期，也可以是一個新開發(fā)的項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中，實行分期開發(fā)，不僅可以節(jié)約資金，同時也能使企業(yè)在你經(jīng)營前期項目時獲得相應(yīng)的經(jīng)驗，從而提高經(jīng)營效率，獲得更好的經(jīng)濟效益。 4、實施品牌戰(zhàn)略 房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種綜合性的商品，其既可以作為投資選擇，也可以自用。而由于房地產(chǎn)市場中的信息不對稱，消費者并不能從已有的信息判斷出房地產(chǎn)產(chǎn)品是否能夠滿足其居住需求，是否能夠保值增值。而產(chǎn)品品牌是房地產(chǎn)企業(yè)傳達(dá)給消費者的一組良性信息，是房地產(chǎn)企業(yè)在消費者心中留下的綜合形象認(rèn)知，而這實際上也是一種競爭優(yōu)勢。一般來講，越是信息不對稱的產(chǎn)品，消費者對于品牌認(rèn)同率就越高，品牌形象較好的房地產(chǎn)開發(fā)商，將會給房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售帶來額外利潤。在香港房地產(chǎn)市場中，前十名的房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率達(dá)80%以上，而在大陸，萬達(dá)、碧桂園等品牌已深入人心，得到認(rèn)同，而這也說明實施品牌戰(zhàn)略，是房地產(chǎn)經(jīng)營的重要策略。 三、結(jié)語 當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，并且隨著外部環(huán)境的變化，房