金誠家苑住宅小區(qū)項目可行性報告

1、江西金云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“金誠家苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析報告一、總 論1、項目建設背景共青城素有鄱陽湖畔明珠、京九線上的名城之稱。她是一座年輕、美麗而又特別的城市。說她年輕是因為它是在1955年10月，98名上海青年志愿者揭開了共青城的神秘面紗；說她美麗是因為作為國家級生態(tài)示范區(qū)和全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點，共青城山清水秀，風景迷人，森林覆蓋率達50%以上，人均綠地面積點有率30.7%。耀邦陵園，松柏蒼翠；高爾夫球場綠草如茵；航天功臣閣典雅秀麗；千年甘露寺曲徑通幽。野生動物園、富華山景區(qū)景點串珠成鏈，與廬山、柘林湖構(gòu)成九江黃金旅游線路。濱湖風光、珍禽白鶴等自然景觀和青年文化、湖畔美食的人文特色

2、相互媲美，令人目不暇接，流連忘返。說她特別，這里的發(fā)展凝聚著70多位黨和國家領導人的深切關懷和殷切期望，胡耀邦同志兩次考察共青，并三題其名：共青社共青墾殖場共青城。共青人以及青睞共青的周邊城市居民，期待有這樣一個宜居宜休閑宜度假的優(yōu)雅環(huán)境。特別是共青城批準成立共青城市，這為“金誠家苑”項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。2、項目概況（1）項目名稱：“金誠家苑”住宅小區(qū)項目。（2）建設地點：江西省共青城甘柏油路南側(cè)（3）投資單位：江西金云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（4）開發(fā)單位：江西金云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（5）工程概況：“金誠家苑”住宅小區(qū)項目占地6500平方米，總建筑面積19588平方米，其中多層住宅908

3、0平方米，小高層住宅面積10508平方米，其中：門面1680平方米、車庫800平方米、地下室700平方米、車庫地下室沒包括建筑面積。經(jīng)估算，工程建筑總投資人民幣3512萬元，每平方米造價800元，相關稅費360萬元。（6）資金來源：本項目建設資金完全由江西金云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌，不足投資通過預售房款解決。根據(jù)收益計算，投資利潤率99.9%，利稅率10.02%，稅收360萬元。財務分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）城市居住規(guī)劃設計規(guī)范；（2）住宅設計規(guī)范；（3）共青城城市規(guī)劃設計規(guī)范；（4）江南設計院“金誠家苑”項目建筑設計規(guī)劃方案；（5）小區(qū)地質(zhì)勘

4、探資料；（6）共青城城市建設規(guī)劃局建設規(guī)劃許可證；（7）國家計委建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）；（8）建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法。4、可行性研究報告研究范圍根據(jù)“金誠家苑”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。5、研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地手續(xù)及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和共青城已有一部分收較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住

5、宅，根據(jù)對共青城周邊縣市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。有明顯的社會效益。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。6、主要經(jīng)濟技術指標“金云家苑”項目主要經(jīng)濟技術指標見表31。表3-1 “金云家苑”項目主要經(jīng)濟技術指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米65002總建筑面積平方米19588其中：多層住宅平方米9080 小高層住宅平方米105

6、08 商業(yè)店鋪平方米16803建筑容積率2.994建筑密度%405小區(qū)綠化率%306戶均面積平方米/戶110.977綜合售價 多層住宅元/平方米3200 小高層住宅元/平方米34008商場店鋪元/位120009建設投資萬元351210每平方米建設投資元80011投資利潤率%99.9二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1、共青城商品房現(xiàn)狀與市場需求共青城面積200平方公里，人口20萬。區(qū)內(nèi)投資環(huán)境優(yōu)良、投資政策優(yōu)惠、生態(tài)優(yōu)勢突出、旅游資源豐富。享有利用外資審批權(quán)，是江西省重要的出口創(chuàng)匯基地，江西省首家紡織服裝生產(chǎn)基地，中國羽絨服裝名城。近年來，已形成休閑、旅游、教育、紡織服裝集群發(fā)展模式，經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)

7、展，民營經(jīng)濟得到高速增長，2009年財政收入超叁億元，其中民營經(jīng)濟財政貢獻率超過60%，隨著經(jīng)濟迅猛發(fā)展的勢頭，以及城市建設步伐的加快，共青房地產(chǎn)市場走出低谷，顯現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，2009年商品住宅平均銷售價格2960元/平方米，較上年增長20%，商業(yè)店鋪價格最低8000元/平方米，最高22000元/平方米，成為房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)。2、“精品住宅”的市場需求及發(fā)展共青城近年來開發(fā)建設的商品住宅絕大部分是中低檔樓盤，只求滿足改善居住條件的基本功能，不注重人本主義的設計理念，不注重住宅形式和居住形態(tài)的和諧統(tǒng)一，不能體現(xiàn)個性化特征，不考慮環(huán)境建筑的和諧。伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，教研組

8、居民收入的提高，一大批重視高品位、高品質(zhì)住宅的人群涌現(xiàn)。目前，有部分房地產(chǎn)企業(yè)已充分意識到這點，并少量著手打造符合“新城鎮(zhèn)主義”建筑創(chuàng)意的高品質(zhì)小區(qū)住宅，產(chǎn)品供不應求，遠遠不能滿足業(yè)主需求，這是房地產(chǎn)發(fā)展的一個新亮點，也是共青商品住宅未來發(fā)展的必然趁勢。3、金誠家苑項目市場定位金誠家苑項目市場定位是：共青首個生態(tài)景觀高檔商品住宅小區(qū)。金誠家苑的產(chǎn)品市場是根據(jù)共青市場的稀缺和需求，以及該地塊有本身優(yōu)勢和特征，進行設置的，產(chǎn)品設計上本著人本主義的設計理念，以現(xiàn)代居家潮流趁勢為藍本，合理布局，精心調(diào)配，在保證功能完備的前提下，壓縮建筑面積，并巧妙的實現(xiàn)四大功能分區(qū)“居寢、干濕、動靜、潔污”。通過科學

9、而富有創(chuàng)意的規(guī)劃設計，使金誠家苑成為共青城一個具有濃郁文化特質(zhì)、環(huán)境優(yōu)雅別致、品質(zhì)品位高尚的高檔景觀住宅小區(qū)，共青城市民帶來全新的居住理念，為共青城增添一道亮麗的風景線。4、營銷戰(zhàn)略根據(jù)以上分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：4.1確定項目整體形象金誠家苑地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“新城鎮(zhèn)主義”建筑創(chuàng)意，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)一個具有濃郁文化特質(zhì)、環(huán)境優(yōu)雅別致、品質(zhì)品位高尚的高檔景觀住宅小區(qū)。4.2“賣點”分析金誠家苑住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置

10、和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：（1）小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“新城鎮(zhèn)主義”要概念規(guī)劃建設，注重結(jié)合地形因地制宜地設置綠化，創(chuàng)造多層次的綠化空間。因此有突出的環(huán)境特點。此外，重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。（2）配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。（3）物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。（4）小區(qū)住宅體現(xiàn)以人為本理念，創(chuàng)造一個布局合理、功通齊備、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關

11、心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。4.3營銷推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略。（1）廣告宣傳策略。江西金云房地產(chǎn)公司已經(jīng)在消費者心目中建立了良好的信譽，對項目的開發(fā)銷售較為有利。“金誠家苑”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和

12、費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。（2）促銷策略。1）促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開展銷和跟進銷售階段；二次公開展銷及跟進銷售階段；三次公開展銷及跟進銷售階段；掃尾階段銷售。應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2）銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象是：擬更新?lián)Q代商品房的消費者；收入較高或中、高收入的消費者；其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。3）促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認購；人員直銷；舉辦展銷會；集團認購；有針對性（銷售對象的）舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)

13、管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷；其他促銷手段。4.4定價策略（1）價格定位1）根據(jù)共青城目前房地產(chǎn)屋源交易信息，同類商品銷售價格見表2-1。表2-1 樓盤銷售價格情況表（2010年1、2月）序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價（元/平方米）最高價（元/平方米）1金色陽光多層住宅中心城區(qū)共青大道中段290035002邦花苑多層住宅中心城區(qū)共青大道東段310035003香榭名邸多層住宅中心城區(qū)共青大道中段298032804碧水華庭高層住宅中心城區(qū)共青大道西段278032805天湖麗都多層住宅中心城區(qū)共青大道北側(cè)320036006華遠花園小高層住宅中心城區(qū)南湖大道28003400從共青城2010年1、2月樓

14、盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在30003600元之間；由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考?！敖鹫\家苑”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在30003200元之間，小高層住宅每平方米定在32003600元之間，商業(yè)店鋪每平方米1200015000元。（2）價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠；集團購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。（3）價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價；正常銷售售期段浮動價；其他浮動措施。（4）定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差

15、。定價主要突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層等購房因素的差異。三、項目選址及建設條件1、項目選址共青大道地處建設中的未來共青中心城區(qū)，環(huán)境得天獨厚，今后共青城將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設以高校教育，金融購物，休閑娛東和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為共青城的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步完善。共青大道兩側(cè)區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。“金誠家苑”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。2、建設條件2.1位置優(yōu)越金誠家苑項目建設地塊位于共青大道中段南側(cè)，緊鄰共青城主干道共青大道，是一塊適宜營造居住氛圍的地塊。地塊位于城中區(qū)凸起的小山丘上上，坡度平穩(wěn)

16、，四周景色一覽無余，視野寬廣。隨著“人與自希和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，共青大道沿區(qū)是共青城主要商業(yè)和住宅區(qū)、辦公區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢明顯，金誠家苑住宅在此處開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，具有極大的升值潛力。2.2交通方便共青城位于江西省北部，昌九工業(yè)走廊中部，京九鐵路、昌九城際鐵路、昌九高速貫通南北，交通極為便捷。共青大道是城區(qū)主干道，小區(qū)距汽車站300米，距火車站2000米，交通極為便利。2.3建設區(qū)“五通條件具備共青大道沿街有完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。供水：設施自來水管網(wǎng)供水。共青大道主干管預留口引入。供電：區(qū)內(nèi)有現(xiàn)成的電網(wǎng)線路，電源不需重新引入。

17、地質(zhì)勘探：該地塊與雙橋小區(qū)、都市嘉園小區(qū)、邦花苑小區(qū)相連，相鄰地塊已按高層建筑做過地質(zhì)勘探。通信：直接由共青城市話通信網(wǎng)接入場地：建設場地土地平整。2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全“金誠家苑”與共青城雙橋小區(qū)、都市嘉園小區(qū)、邦花苑小區(qū)構(gòu)成連片住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、金額設施完備，三米田購物廣場毗鄰小區(qū)，附近有幼兒園、小學等初等教育園地，南昌理工學院也在該區(qū)前方相隔不足1000米，形成了良好的文化氛圍。2.5土地征用情況開發(fā)土地以定政府出讓方式取得共青城共青甘柏油路南側(cè)用地6500平方米，已辦理用地手續(xù)。四、建設規(guī)模及建筑方案1、建筑面積和內(nèi)容根據(jù)共青城經(jīng)濟發(fā)展局的立項批復，金誠家苑項目建設為

18、商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積19588平方米，其中住宅建筑面積17908平方米，商業(yè)建筑面積1680平方米。多層住宅2棟，小高層住宅1棟。2、建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準性標準的規(guī)定。3、住宅戶型規(guī)劃根據(jù)“金誠家苑”區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，共計149戶，初步規(guī)劃為以下戶型：戶型戶型面積(平方米)戶數(shù)比例A型138.62416%B型110/1204832%C型12/1284430%D型96.63322%149100%以上戶型在下一步單體設計時，還應

19、根據(jù)（消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室（廳、廚房、衛(wèi)生間）的使用面積滿足規(guī)定的要求。4、工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“金誠家苑”主要工程項目見表4-4表4-4主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積195881.11.21.3多層住宅小高層住宅商業(yè)店鋪建筑面積9080建筑面積10508建筑面積16802給排水工程主水管、分水管、下水道3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強電）配電房變配電設備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通申話配線（端

20、子接單元口）7火災報警及安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門8閉路電視住宅區(qū)9室外工程室外綠化及部門道路場地五、項目實施進度安排 本項目計劃在一年時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：2010年8月：項目建議書批復。2010年8月2010年9月：編制可行性研究報告并報批。2010年7月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。2010年12月：工程開工。2011年2月：完成投資25%，開始預售。2011年8月2011年10月：單體工程驗收。2011年10月2011年12月：分項工程驗收。2011年3月：正式人住。六、投資估算與資金籌措1、投資估算根據(jù)建設單位提供的“金誠家苑”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的

21、建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表6-1。表6-1“金誠家苑”項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品成本1土地費用18002前期工程費203建筑工程建成本800元/平方米19588平方米=15674公共配套設施建設費605開發(fā)間接費106管理費用207銷售費用208開發(fā)期稅費159其他費用1010不可預見費10合 計35122、資金籌措本項目建設資金完全由建設單位自籌，江西金云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用自有資金3000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)。七、經(jīng)濟效益分析1、住宅銷售價格根據(jù)工程

22、所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按平均每建筑平方米售價3200元；小高層住宅按平均每建筑平方米售價3300元；商業(yè)店鋪每平方米12000元。預計銷售收入明細表見表7-1。表7-1 銷售收入預計表 單位：元項目面積（平方米）單位售價銷售收入（萬元）多層住宅90803200元/平方米2900小高層住宅95083300元/平方米3137商業(yè)店鋪168012000元/平方米1344合 計2026873812、稅費率本報告采用的各種稅費率見表7-2表7-2稅費率表（%）稅 費 項 目稅費率計算基數(shù)預計稅額營業(yè)稅3%7381260萬元城市維

23、護建設稅5%1909.5萬元教育費附加費3%21606.5萬元印花稅0.3%700021萬元土地增值稅(住宅)0.5%600035萬元土地增值稅(商鋪)1%280028萬元合 計360萬元3、盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入7381萬元，可獲利潤總額3509元，項目繳納的經(jīng)營稅金為360萬元。商品房投資利潤率=利潤總額總投資100% =35093512100%=99.9%預計利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-稅金 =7831-3512-360=3509萬元4、敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投產(chǎn)和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。售房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測處，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。八、風險分析及對策1、市場風險分析（1）從共青城目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，除了市場有效需求不足，國家產(chǎn)業(yè)政策導向，購房者舉棋不定，等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設