上海虹橋國際商務(wù)花園業(yè)主臨時(shí)公約

1、 【上海虹橋國際商務(wù)花園】業(yè)主臨時(shí)公約根據(jù)中華人民共和國法律和上海市房地產(chǎn)管理的有關(guān)法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合【上海虹橋國際商務(wù)花園】(以下簡稱“園區(qū)”)的實(shí)際情況，為維護(hù)上海虹橋國際商務(wù)花園業(yè)主、使用人的合法權(quán)益及公共環(huán)境和秩序，明確各自的責(zé)任和義務(wù)，保障物業(yè)的安全與合理使用以及確保園區(qū)的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，特制定本公約（以下簡稱公約）。本業(yè)主臨時(shí)公約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主及使用人均有約束力。第一章定義在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用詞將有以下定義：1“園區(qū)” 指坐落于中國上海市長寧區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)北塊，西至外環(huán)線，東北緊臨蘇州河，南至北翟路，命名為【上海虹橋國際商務(wù)花園

2、】的辦公樓、商業(yè)等的綜合物業(yè)管理區(qū)域。2“發(fā)展商” 指上海虹橋國際科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展 。3“公共區(qū)域” 指發(fā)展商根據(jù)本公約在園區(qū)內(nèi)所指定的公共地方及發(fā)展商按本公約第三章第（一）條第款所劃作為額外的公共地方，其中包括園區(qū)之各入口、通道、服務(wù)車輛及垃圾收集車輛起落貨位、綠化區(qū)、升降機(jī)（包括服務(wù)升降機(jī)）、人行道、通道、樓梯、走火樓梯間、走廊、梯臺(tái)、衛(wèi)生間、避難層、茶水房、電表房、中央空調(diào)設(shè)備房、電掣房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防設(shè)備控制室、水箱、升降機(jī)房（核心筒）、管理者專用部分及為該園區(qū)的業(yè)主而設(shè)并供其共用之其它地方或范圍，但不包括任何業(yè)業(yè)主擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商保留之地方4“公共設(shè)施” 指為該

3、園區(qū)的公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置，包括供水管、排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、升降機(jī)、自動(dòng)扶梯、衛(wèi)生間設(shè)備、帷幕墻、 接線系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，所有供園區(qū)使用之下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、公用通告牌及其它機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列之各類設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi)，亦屬公共設(shè)施之一部份，但任何只供個(gè)別業(yè)主使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。5“保留地方” 指園區(qū)內(nèi)全部“單元”及除已經(jīng)依本公約及本公約簽定后被指定為“公共地方”及“公共設(shè)施”以外的園區(qū)內(nèi)的其它地方。6“管理者” 指發(fā)展商或任何根據(jù)本公約被指定管理該園區(qū)

4、的自然人或組織機(jī)構(gòu)。7“管理” 指管理者根據(jù)本公約、用戶守則應(yīng)履行及遵守的全部責(zé)任。8“管理份額” 指由發(fā)展商為使各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費(fèi)用而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的管理份額，詳列于本公約的附錄一內(nèi)。9“管理規(guī)則” 指本公約及用戶守則內(nèi)之一切條款或規(guī)則及發(fā)展商或管理者按本臨時(shí)公約授權(quán)適時(shí)制定之各項(xiàng)與園區(qū)管理有關(guān)之規(guī)章制度。10“業(yè)主”指對每個(gè)單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的自然人或組織機(jī)構(gòu)，并包括其日后的合法繼承人或承讓人（包括但不限于變賣、贈(zèng)與及互易時(shí)）。11“相鄰方” 指與業(yè)主相鄰的其他單元的使用人或所有權(quán)人。12“第三方” 指通過租賃形式獲得業(yè)主房產(chǎn)使用權(quán)的一方。13“單元” 指在該

5、園區(qū)內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)如附錄一所列的單元，包括寫字樓單元、商業(yè)單元、娛樂單元或其他部分。14“本公約”指本業(yè)主臨時(shí)公約及其附件。15“土地批文” 指政府主管部門有償出讓園區(qū)所占地段國有土地使用權(quán)的批文、文件及有關(guān)合同。16“業(yè)主使用守則”及“裝修守則” 指發(fā)展商或其授權(quán)之管理者根據(jù)本公約的規(guī)定制定的各業(yè)主及第三方使用（包括裝修）其所擁有的單元及園區(qū)之公共地方及公共設(shè)施時(shí)所需要遵守的細(xì)則。17“園區(qū)圖則” 即存于管理處有關(guān)園區(qū)各層之平面圖，各業(yè)主如需查閱，可于辦公時(shí)間向管理處要求查閱。第二章總 則（一）園區(qū)業(yè)主擁有以下權(quán)利：1. 獨(dú)自擁有、使用其名下的單元；2. 可與其它業(yè)主或租戶共同使用園

6、區(qū)的公共地方和公共設(shè)施，以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè)；3. 可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益，享用本公約內(nèi)業(yè)主可享有的使用權(quán)益；4. 可根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作。（二）業(yè)主的義務(wù)1. 業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其單元時(shí)，須遵守本公約的規(guī)定，并須確保使用人遵守本公約的規(guī)定；2. 業(yè)主須依照公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)及繳交其應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)、水、電、煤氣等公共設(shè)施的費(fèi)用款項(xiàng)；3. 業(yè)主須承擔(dān)維修園區(qū)的主要結(jié)構(gòu)，包括公共地方及公共設(shè)施等的費(fèi)用支出；4. 遵守發(fā)展商和其授權(quán)的管理者共同訂立的業(yè)主及使用人守則、裝修守則及其它規(guī)章制度；（三）業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用物業(yè)1. 按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或

7、者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。2. 需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知管理者，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不從事裝飾裝修的禁止行為。3. 在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部位和公共場所。施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，上午7：00 時(shí)晚上19：00 時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。4. 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全使用，以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。5. 不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)，不得更改承重墻、

8、橫梁、支柱等；不得加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物；不得改變園區(qū)任何部分的外貌，未經(jīng)管理者書面同意，不得在園區(qū)外墻上安裝任何遮光簾、遮篷、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、廣告、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。6. 不得切割、損壞、更改、干擾園區(qū)任何公用部份之水、電或煤氣等供應(yīng)及排水道、暗渠、管道、電纜、固定裝置等設(shè)施；7. 不得在園區(qū)建筑物的門廳、樓梯、通道或其他共用部位堆放或留置箱物、家具、垃圾，不得阻礙這些地方的通行。8. 不得堵塞防火通道及門窗，不得任意破壞一切消防設(shè)備和控制設(shè)施。9. 不得在擁有的房產(chǎn)內(nèi)存放易爆、易燃物品。10. 不得在所購房產(chǎn)的地面上放置超過規(guī)定荷載的物品，在將

9、重物(辦公樓每平方米不超過200公斤，商場每平方米不超過350公斤)搬進(jìn)所購房產(chǎn)前，業(yè)主或使用人應(yīng)通知管理者。管理者保留規(guī)定所有保險(xiǎn)柜及其它重量的放置的權(quán)力；以便使荷載分布均衡。搬進(jìn)的專業(yè)機(jī)具和機(jī)械設(shè)備須放置在適當(dāng)?shù)闹挝锷?，其安置?yīng)按管理上的要求足以防止震動(dòng)噪音不干擾相鄰方，置辦支撐物(支座)的費(fèi)用由業(yè)主自理。11. 各單元的業(yè)主及使用人，只可將其單元用作辦公或研發(fā)用途。不得將其名下單元作非法或不道德用途，或在單元內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它相鄰方的事項(xiàng)。12. 不得妨礙他人使用公共地方及公共設(shè)施。13不得在園區(qū)內(nèi)或其擁有的單元進(jìn)行任何足以引致園區(qū)所購置保險(xiǎn)失效，或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為，包括

10、但不限于：a. 各單元的業(yè)主及使用人的行為導(dǎo)致保險(xiǎn)承包風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；b. 各單元的業(yè)主及使用人提供虛假文件或企圖在保險(xiǎn)單項(xiàng)下獲取利益的行為而導(dǎo)致被保險(xiǎn)人喪失在保險(xiǎn)單項(xiàng)下的所有權(quán)益；c. 保險(xiǎn)公司的檢查人員發(fā)現(xiàn)任何缺陷或危險(xiǎn)，業(yè)主及使用人在收到該書面通知后未對該項(xiàng)缺陷或危險(xiǎn)排除。14. 未經(jīng)向管理者申報(bào)并獲批準(zhǔn)，任何業(yè)主不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷。15. 停放車輛，應(yīng)遵守本園區(qū)車輛停放有關(guān)規(guī)定。16. 違反第二章第（三）條的業(yè)主須就所導(dǎo)致之損失負(fù)責(zé)及支付一切相關(guān)費(fèi)用。第三章發(fā)展商的權(quán)利（一）發(fā)展商保留以下的權(quán)利：1. 發(fā)展商有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下更改園區(qū)的名稱，而無須對

11、各業(yè)主，因園區(qū)更改名稱而引致的任何損失、賠償、費(fèi)用或開支負(fù)責(zé)，但發(fā)展商須于更改園區(qū)名稱不少于2個(gè)月前發(fā)出書面通知給各業(yè)主；2. 發(fā)展商或管理者及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人為檢查、維修及保養(yǎng)園區(qū)的任何一部份，包括公共區(qū)域、公共設(shè)施或任何為園區(qū)利益而安裝的設(shè)施，或?yàn)槁男泄芾碚邔@區(qū)的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必須的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入園區(qū)任何一部分。如有必要，可進(jìn)入園區(qū)的任何單元，但除緊急情形外，應(yīng)事先通知相關(guān)的業(yè)主或第三方。但發(fā)展商在使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)，不得妨礙其他租戶或業(yè)主使用其所屬的單元；3. 發(fā)展商有權(quán)因管理上需要更改第一章第3款所規(guī)定由發(fā)展商指定的公共區(qū)域，而無須其它業(yè)主或其它對園區(qū)

12、享有利益人士同意；4. 發(fā)展商有權(quán)于園區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、公共設(shè)施及保留地方及其部份安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)或拆去招牌（包括霓虹燈招牌）、廣告、桅桿、及照明及其它各種固定設(shè)施。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外）于一切合理時(shí)間帶同或不帶同工人或設(shè)備進(jìn)入園區(qū)任何部份，以便進(jìn)行上述有關(guān)工程及按發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或批準(zhǔn)或授權(quán)其它人進(jìn)行上述工程。5. 發(fā)展商可授權(quán)管理者向園區(qū)各業(yè)主依管理份額比例收取管理費(fèi)；6. 發(fā)展商有權(quán)根據(jù)園區(qū)管理的實(shí)際情況將管理份額重新分配或作出更改，而無須其它業(yè)主同意；7. 根據(jù)園區(qū)管理實(shí)際情況，發(fā)展商有權(quán)或授權(quán)管理者訂定及修改有關(guān)管理園區(qū)的規(guī)則，而無須任何業(yè)主同意；所

13、有管理規(guī)則及其修改，應(yīng)張貼于園區(qū)告示欄；8.在業(yè)主大會(huì)另行選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，發(fā)展商有權(quán)依國家相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，確認(rèn)上海瑞創(chuàng)物業(yè)管理 為園區(qū)的管理者。發(fā)展商與上海瑞創(chuàng)物業(yè)管理 簽署管理合同，制定管理的職責(zé)范圍、年限及商業(yè)條款等，無須經(jīng)其它業(yè)主同意，但管理合同的內(nèi)容不能違反本公約的條款；在業(yè)主大會(huì)另行選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，發(fā)展商亦有權(quán)選擇自行管理園區(qū)、選聘或者解聘負(fù)責(zé)管理園區(qū)的物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除前期物業(yè)管理服務(wù)合同。如發(fā)生上述更改，發(fā)展商須提前2個(gè)月發(fā)出書面變更通知告知各業(yè)主。9. 在受本公約的限制和保障下，發(fā)展商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用、或以其它任何方式

14、處置未出售之單元及保留地方，而不須任何業(yè)主同意；發(fā)展商并有權(quán)對轉(zhuǎn)讓或出售之保留地方分配管理份額；10. 發(fā)展商可就園區(qū)管理事宜另行訂立細(xì)則或規(guī)章制度，但不得抵觸本公約的條款；11. 發(fā)展商有權(quán)審核和批準(zhǔn)園區(qū)年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算；12. 發(fā)展商可委派代理人行使本公約給予發(fā)展商之任何權(quán)利。（二）為了使發(fā)展商可以有效地行使本章第（一）條給予發(fā)展商的權(quán)利，各業(yè)主于此共同簽訂一切必要的文件。（三）上列發(fā)展商的權(quán)利，除上文特別聲明外，由發(fā)展商私自擁有，不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)賣，在發(fā)展商出售其名下所有單元及出售或處理全部保留地方后，上列之各權(quán)利將告消失敗 。 第四章 管 理（一）一般事項(xiàng)：1業(yè)主及使用人同

15、意發(fā)展商按本公約第三章第（一）條第8款所指定或委托的管理者，享有以下的權(quán)力，但同時(shí)需遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)；（二）管理者的權(quán)力及責(zé)任：1在不抵觸發(fā)展商的情況下，管理者有權(quán)對園區(qū)進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，并為此負(fù)責(zé)，其中包括（但不僅限于）下列事項(xiàng)：（a）檢查、視察園區(qū)，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部，應(yīng)事先征得業(yè)主及使用者的同意。（b）每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照裝修規(guī)則，完成其單元的裝修工程。如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的承包商及其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕該等人士進(jìn)入園區(qū)，或在管理者認(rèn)為有必要的情況下，將其逐出園區(qū)。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的單元，以檢查并確定裝修規(guī)則

16、是否得到遵守，所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該租戶單獨(dú)負(fù)責(zé)，與其它租戶及管理者無涉。管理者有權(quán)在適當(dāng)時(shí)候?qū)ρb修規(guī)則進(jìn)行修改，并可在裝修工程開始前，以合理的通知，要求裝修的租戶遵守【裝修守則】。（c）按需要行使管理權(quán)力，使園區(qū)的管理水平能夠達(dá)到令發(fā)展商滿意之標(biāo)準(zhǔn)。（d）根據(jù)園區(qū)之日常運(yùn)作，建立一套完整的管理工作程序，并在實(shí)施中不斷完善。（e）根據(jù)業(yè)主臨時(shí)公約，制訂園區(qū)業(yè)主使用守則、裝修守則及其它必要的規(guī)章制度，并以有效之形式督促業(yè)主遵規(guī)守約。（f）對園區(qū)公共部份和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，使之保持良好的狀態(tài)，包括但不限于主要結(jié)構(gòu)、幕墻、窗框、門及玻璃、設(shè)備、器材的更換、修理、

17、油漆等。（g）負(fù)責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)公用設(shè)施正常運(yùn)作。（h）根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況，負(fù)責(zé)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度和編制園區(qū)管理預(yù)算，代收水電、煤氣等市政、停車庫等公用設(shè)施使用費(fèi)及追討欠款。（i）處理所有對于管理園區(qū)的投訴及各項(xiàng)維修，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或租戶之間因園區(qū)管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。（j）負(fù)責(zé)園區(qū)的保安工作，保持園區(qū)的正常秩序并盡力使業(yè)主免受干擾。（k）對各項(xiàng)管理職責(zé)定期（每月及每年）或于發(fā)展商合理要求時(shí)作出檢查和總結(jié)，并對改善園區(qū)管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商遞交報(bào)告及作出建議。（l）清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物

18、，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人征收及追索清除費(fèi)及補(bǔ)償因此而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用。（m）控制該園區(qū)區(qū)域內(nèi)所有車輛停放、行人通道。（n）防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共區(qū)域及公共服務(wù)設(shè)施。（o）采取一切必要措施以遵守政府對于園區(qū)的要求。（p）防止任何人對園區(qū)或公共設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。（q）節(jié)日期間可裝飾園區(qū)幕墻包括燈光及其它飾物，如管理者認(rèn)為必要，可以組織園區(qū)內(nèi)的文娛活動(dòng)。（r）經(jīng)發(fā)展商授權(quán)采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的規(guī)定。（s）聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會(huì)計(jì)師及其它專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其它工作人員

19、。2管理園區(qū)公共區(qū)域及公用設(shè)施（a）安排保養(yǎng)和維修園區(qū)的公共地方及公共設(shè)施。（b）確保所有園區(qū)業(yè)主依照園區(qū)公約規(guī)定的用途正確使用其所占用之園區(qū)部份，如有園區(qū)業(yè)主違反園區(qū)公約，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此等違約行為。（c）在有合理需要時(shí)，替園區(qū)之公共區(qū)域及外墻油漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其它適當(dāng)之工程。（d）更換在公共地方的破損玻璃。（e）保持園區(qū)中密閉公共區(qū)域之通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作良好及作適當(dāng)維修。（f）保持園區(qū)的環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。（g）阻止任何廢物被棄置于園區(qū)之公共區(qū)域，負(fù)責(zé)清除園區(qū)公共區(qū)域之垃圾及安排適當(dāng)時(shí)間間隔收集垃圾。（h）采取適當(dāng)措施防止園區(qū)任何公共區(qū)域受阻塞。（i）確保所有公用污

20、水渠、排水渠、水道及水管無淤塞情況。（j）保持園區(qū)的所有公用設(shè)備、機(jī)械和器材包括園區(qū)消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、 系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。當(dāng)有需要或在方便的情況下，經(jīng)發(fā)展商批準(zhǔn)后，管理者可與第三者訂立合約維修上述設(shè)備、機(jī)械或器材(惟在園區(qū)管理預(yù)算中已批準(zhǔn)者及在緊急情況下除外)。（k）在可能的情況下阻止任何垃圾或其它物體從園區(qū)棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保管理者所進(jìn)行之維修或其它工程不會(huì)對毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、電線、公共設(shè)施或其它工程

21、造成損害。如有損害，應(yīng)補(bǔ)救其損害，令相關(guān)人士或政府部門滿意。（l）安排園區(qū)保安、保潔員、護(hù)綠員、搬運(yùn)工人及管理員的日常工作。根據(jù)本公約或用戶守則之條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設(shè)施：（i）裝卸貨區(qū)（ii）垃圾壓縮站（iii）其它商業(yè)設(shè)施（m）車輛出入口、公共階梯、行人路、街燈、園區(qū)外墻圍墻、綠化區(qū)及公共空地。（n）管理者用園區(qū)管理處名義投保。投保項(xiàng)目可包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任保險(xiǎn)、勞動(dòng)保險(xiǎn)、機(jī)損險(xiǎn)、雇員忠誠保險(xiǎn)等與業(yè)主和管理園區(qū)有關(guān)的保險(xiǎn)。3管理園區(qū)財(cái)務(wù)（a）負(fù)責(zé)管理園區(qū)之財(cái)務(wù)管理及賬務(wù)處理。（b）財(cái)務(wù)管理包括編制每年度之管理園區(qū)預(yù)算及盡可能使園區(qū)之運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。（c）每月定

22、期向各單元租戶收取相關(guān)費(fèi)用。（d）管理者負(fù)責(zé)的財(cái)務(wù)處理包括：1向各園區(qū)單元征收所應(yīng)付之費(fèi)用(例如水電煤等費(fèi)用)；根據(jù)已批準(zhǔn)之預(yù)算支付所有管理園區(qū)之開支及其它不可預(yù)見之管理開支；2正確地運(yùn)用園區(qū)管理帳戶支取管理費(fèi)及支付款項(xiàng)，定期復(fù)審結(jié)存以確保有足夠資金維持必要的開支；3定期復(fù)審征收情況以確保所有租戶業(yè)主準(zhǔn)時(shí)履行其財(cái)務(wù)上的責(zé)任；定期與發(fā)展商或業(yè)主復(fù)審欠款，并于發(fā)出適當(dāng)警告后，以發(fā)展商代理人名義或園區(qū)名義代表管理者提出法律訴訟。（對于管理費(fèi)的催討，物業(yè)管理公司有權(quán)以自己的名義進(jìn)行）以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該園區(qū)告示欄。4物業(yè)管理費(fèi)(a)物業(yè)管理費(fèi)用分?jǐn)偟脑瓌t為按 “a:園區(qū)整體、b:街坊地塊、c:

23、單體各單元之管理內(nèi)容”進(jìn)行分?jǐn)偂?b)各業(yè)主須于每月的第一日預(yù)先繳交其單元每月應(yīng)付之物業(yè)管理費(fèi)。首期管理費(fèi)從發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交樓通知書之日起的次月計(jì)算。(c)根據(jù)已獲發(fā)展商批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從園區(qū)管理帳戶中支付有關(guān)管理園區(qū)之一切支出費(fèi)用。上述所提及的支出費(fèi)用包括但不限制于：1保養(yǎng)及維修園區(qū)公共區(qū)域及公共設(shè)施的費(fèi)用；2管理者所認(rèn)為需要購買之財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；3聘用管理人員的開支，包括全年的薪金、假期、津貼、制服等；4購買及租賃所有必須的機(jī)械及器材之支出；5園區(qū)公共區(qū)域適當(dāng)照明開支；6聘請法律、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士的費(fèi)用；7清理垃圾費(fèi)；8清潔園區(qū)公共區(qū)域及幕墻之費(fèi)用；9園區(qū)幕墻節(jié)日裝飾之費(fèi)用

24、；10行政辦公支出；11其它為管理園區(qū)而發(fā)生的合理支出，管理者應(yīng)每月向各發(fā)展商公布管理收支帳項(xiàng)。啟動(dòng)費(fèi)用由管理者先期墊付，該費(fèi)用以后由園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收支盈余部分，逐月攤還給管理者。（d）管理費(fèi)及其它費(fèi)用的追收及欠款利息。 (e) 業(yè)主欠繳物業(yè)相關(guān)費(fèi)用及其它根據(jù)公約規(guī)定的任何費(fèi)用時(shí)，管理者應(yīng)向業(yè)主發(fā)出通告，詳列所欠款項(xiàng)及清還期限，若過期未付，管理者可采取法律行動(dòng)來向業(yè)主追繳欠款（無需加重開發(fā)商的責(zé)任）。(f) 所有管理費(fèi)及管理費(fèi)保證金及其它根據(jù)公約或其它管理規(guī)則應(yīng)付的款項(xiàng)，均需以人民幣清繳。任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付的款項(xiàng)計(jì)期日起十五天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用；（

25、i） 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日的滯納金，滯納金利率按每日3計(jì)算；（ii） 管理者有權(quán)對欠款業(yè)主進(jìn)行法律起訴或作出其它追討行動(dòng)。直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、滯納金以及訴訟所需之律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等為止。（iii） 不論單元是否空置，該單元業(yè)主須負(fù)責(zé)繳付全額的管理費(fèi)及其他應(yīng)付的費(fèi)用，發(fā)展商保留的地方及尚未出租的物業(yè)，由發(fā)展商和管理者協(xié)商解決。 5帳目審核及保存（a）管理者應(yīng)向發(fā)展商公布經(jīng)中國注冊會(huì)計(jì)師審核的園區(qū)年度財(cái)務(wù)收支報(bào)表。（b）管理者須妥善保存管理收支帳目，并于接到開發(fā)商通知后將帳目提供發(fā)展商查閱或節(jié)錄。（c）管理者于管理合同被終止時(shí)，須移交所有有關(guān)園區(qū)之文件、記錄、圖則、管理帳目予

26、發(fā)展商，發(fā)展商可聘請中國注冊會(huì)計(jì)師審核管理帳目。6管理者根據(jù)本公約作出的行為及決定在各方面對所有業(yè)主及使用人均有約束力。7管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及發(fā)展商負(fù)責(zé)：（a）為履行本公約所進(jìn)行之一切管理工作，但涉及刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)重疏忽而造成之損失不包括在內(nèi)。（b）因下列原因造成的服務(wù)中斷；（i）因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)；（ii）火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力的損害、毀壞；（c）無法避免的燃料、材料、供水、電力、蒸汽、空調(diào)短缺；（d）管理者所無法控制的其它一切原因；（e） 管理者應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該園區(qū)的管理和維護(hù)的職責(zé)。（三）管理者酬金：1管理者酬金即因管理者履行本公約的職責(zé)而被給予的報(bào)酬。該酬金由發(fā)展商與管理者于管理合同中約定。2發(fā)展商有權(quán)根據(jù)園區(qū)管理的實(shí)際情況調(diào)整管理費(fèi)，而無需其他業(yè)主同意。第五章園區(qū)全部或部分受損不能正常使用時(shí)的規(guī)定1園區(qū)任何部分如因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、或其它原因而損毀至無法按該土地批文的允許用途使用，而重新修復(fù)受損部份在建筑上或法律上均可行時(shí)，管理者可采取一切必要的行動(dòng)進(jìn)行修復(fù)，在保險(xiǎn)金不足以支付受損部分損失的情