煙臺錦繡新園項目竣工結(jié)算階段成本控制管理究

1、煙臺錦繡新園項目竣工結(jié)算階段成本控制管理究 摘 要：工程建設(shè)項目的成本控制與管理是關(guān)系到項目經(jīng)濟(jì)運行的重要指標(biāo)，竣工結(jié)算階段的成本控制管理更是十分重要的過程。本文以煙臺錦繡新園項目為案例進(jìn)行分析，著重闡述了竣工結(jié)算階段成本控制分析及保障措施。 關(guān)鍵詞：工程項目；竣工結(jié)算；成本控制 項目成本管理主要指對完成項目活動所需一切資源成本的管理控制，工程項目的的成本管理控制主要分為前期決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)合同階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，本文以煙臺錦繡新園項目竣工結(jié)算階段成本控制管理為分析對象，重點闡述了竣工結(jié)算階段成本控制管理的方式、方法及保障措施，從而引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建立有效的成本控制管理機(jī)制，提

2、高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 1錦繡新園建設(shè)項目簡介 煙臺市中心城區(qū)保障性住房錦繡新園工程項目，選址位于芝罘區(qū)藍(lán)煙鐵路以東，華泰路以南，只楚街道辦事處范圍內(nèi)。地理位置較好，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境宜居，適合住宅小區(qū)的建設(shè)。本項目由煙臺市宏豐置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司承建，建設(shè)期為3年，自2013年5月開始至2016底年竣工，現(xiàn)項目正在進(jìn)行室內(nèi)安裝和室外配套。 錦繡新園建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：項目規(guī)劃總用地面積91600平方米，其中城市道路及綠化占地28000平方米，可建設(shè)用地63600平方米；項目總建筑面積245100平方米，其中：地上建筑面積166370平方米，地下建筑面積78730平方米。項目分a、b兩個區(qū)建

3、設(shè)，其中：a區(qū)包括4#、5#、7#、9#樓（23層），6#、8#樓（27層），總用地面積46600平方米，可建設(shè)用地30200平方米，總建筑面積111192.45平方米，其中：地上建筑面積80969.34平方米，地下建筑面積30223.11平方米。 2錦繡新園項目竣工結(jié)算工作中的成本控制分析 竣工結(jié)算是指一個建設(shè)項目或單項工程、單位工程全部竣工，發(fā)承包雙方根據(jù)現(xiàn)場施工記錄，設(shè)計變更通知書，現(xiàn)場變更鑒定，定額預(yù)算單價等資料，進(jìn)行合同價款的增減或調(diào)整計算?？⒐そY(jié)算應(yīng)按照合同有關(guān)條款和價款結(jié)算辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，合同通用條款中有關(guān)條款的內(nèi)容與價款 結(jié)算辦法的有關(guān)規(guī)定有出入的，以價款結(jié)算辦法的規(guī)定為準(zhǔn)

4、。 2.1全過程工程審計結(jié)算中對成本偏差的控制分析 在全過程跟蹤審計過程中，對照審計階段性成果，可分析實際造價控制的成果。對正在審核未結(jié)算定案的項目，在審查過程中，可以過去類似項目的實際成本為參照，進(jìn)行類比比較，來分析分析過程審計資料的準(zhǔn)確性及當(dāng)前項目的成本。通過審計全過程造價控制，可檢查審核項目的實施現(xiàn)狀，是否按照項目計劃完成工作，在檢查項目建設(shè)和管理狀況的基礎(chǔ)上，提出改進(jìn)建議。通過對項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的審核，為項目決策者提供決策依據(jù)，并促使改善管理工作。同時，通過審計過程控制，有利于正確地進(jìn)行設(shè)計概算、施工預(yù)算、竣工決算之間的三算對比。項目經(jīng)批準(zhǔn)的概、預(yù)算是考核實際建設(shè)項目造價的依據(jù)，在分析

5、時，可將審計的實際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與概預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比，以反映出竣工項目總造價和單方造價是節(jié)約還是超支，在比較的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，找出原因，以利改進(jìn)。 2.2竣工結(jié)算審核階段成本控制的關(guān)鍵點分析 2.2.1.從審計造價角度對設(shè)計圖紙的優(yōu)化控制 在項目的各個設(shè)計階段，對每個工程分項沒有定量的體現(xiàn)。而在造價咨詢單位完成施工圖紙預(yù)算后，可以很直觀體現(xiàn)每部分的預(yù)算造價?；蛟谑┕み^程中，經(jīng)常出現(xiàn)不同的施工做法需要選擇確定最終的實施方案，這時，也需要進(jìn)行施工圖紙預(yù)算。然后，對審計成果進(jìn)行審核，對性價比不高，超預(yù)期部分要進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，實現(xiàn)造價控制。 2.2.2施工項目及材料的詢價、定價 對部分材料，會出現(xiàn)

6、市場價與定額價格差別較大，為確保工程質(zhì)量，由建設(shè)單位明確各項指標(biāo)，可提前約定按市場定價結(jié)算，采用市場詢價的方式，行成固定的詢價模式?；虿捎眉坠┎姆绞剑梢钥刂乒こ藤|(zhì)量，并有效降低采購成本，在新園項目合同簽訂階段，與總包單位做好甲方供料種類及退料約定。例如，對發(fā)包人供應(yīng)材料，提前約定，雙方結(jié)算時，屬發(fā)包人供料的項目退料時，實際供料數(shù)量超過定額量的98%且少于定額量時，按實際供料量退料，退料單價執(zhí)行定額價格；若實際供料數(shù)量低于定額量的98%時，按定額量的98%退料，退料單價執(zhí)行定額價格；若實際發(fā)包人供材數(shù)量大于定額中發(fā)包人供材料數(shù)量，以實際發(fā)包人供材數(shù)量退料。這樣，可實現(xiàn)甲方供料項目結(jié)算的有效控制

7、。 2.2.3.完善各項目工程結(jié)算 在工程項目建設(shè)完成并通過驗收后，需進(jìn)行最終結(jié)算。工程結(jié)算是對建設(shè)、施工單位明確各項目造價，分析項目控制是否到位以及對施工單位工程款支付的重要依據(jù)。在工程結(jié)算中，需嚴(yán)格按照工程結(jié)算程序，及時完善現(xiàn)場各項資料，進(jìn)入審計階段，對施工單位提出的索賠、工程爭議等問題，要以現(xiàn)場實際、施工合同為依據(jù)，按實認(rèn)證，并需要在合同約定期限內(nèi)完善各項目的工程結(jié)算工作。 3竣工結(jié)算工作中成本控制保障措施 3.1落實執(zhí)行結(jié)算審核的工作制度、程序 根據(jù)錦繡新園項目實際，及工程審計相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，制定專門的工程審計結(jié)算程序，建立成本分析系統(tǒng)，明確各部門責(zé)任及分工，具體如下： 一、首先，

8、施工單位整理備齊報審資料，進(jìn)行現(xiàn)場初審。填寫審核程序運行表，提交至現(xiàn)場監(jiān)理公司，由監(jiān)理公司初審，簽署意見后轉(zhuǎn)項目部審核，項目部審核完畢簽署意見，經(jīng)項目部分管經(jīng)理簽字后轉(zhuǎn)公司審核。 報審資料應(yīng)包括：施工合同、竣工圖紙、設(shè)計變更、工程經(jīng)濟(jì)簽證等。送公司的報審資料一式兩份，原件、復(fù)印件各一份。 監(jiān)理公司和項目部應(yīng)仔細(xì)審核報審資料是否完整齊全，有無打印或書寫模糊之處，蓋章是否清楚無誤，報審簽證、圖紙等技術(shù)性文件內(nèi)容是否真實有效，是否與現(xiàn)場實際施工相符，并根據(jù)審核結(jié)果填寫審核程序運行表。采用大包方式結(jié)算的項目，需提供是否按大包合同完成施工，及施工中增減項的說明報告。 二、成立工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組，完成復(fù)

9、審詢價工作，定期召開審前會議 （一）成立由總經(jīng)理任組長的工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組 組成人員有：1.固定人員：班子成員，技術(shù)部、財務(wù)部、項目部、材料部等部門負(fù)責(zé)人；2.其他相關(guān)人員：根據(jù)不同項目動態(tài)調(diào)整。 （二）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主要工作 1.收到報審資料后，復(fù)核報審資料，制定審核進(jìn)度計劃。根據(jù)報審項目數(shù)量召開資料送審前工程結(jié)算審核會議，對有疑問的事項，與會人員討論并出具意見；刪減不符合合同要求的報審資料，確定最終送審資料項目（不確定價值）；確定審核完成時間，形成初步報審意見，審核領(lǐng)導(dǎo)小組成員簽字同意后報審，會議留下紀(jì)要存檔備查，并通知審計公司領(lǐng)取送審資料，填寫委托方提供資料清單。 2.涉及需定價的材料

10、或施工項目，確認(rèn)技術(shù)指標(biāo)后，詢價過程根據(jù)待定價的產(chǎn)品或材料的數(shù)量以及規(guī)格、型號、尺寸、材質(zhì)等相關(guān)要求，制作詢價表，發(fā)至詢價單位（如招標(biāo)代理公司、造價咨詢公司、材料供應(yīng)商等），并要求在詢價結(jié)果上蓋章并返回。根據(jù)詢價結(jié)果，與施工單位商談，制作材料定價單，報工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組審核，各方無異議即可確定價格，并由領(lǐng)導(dǎo)小組成員進(jìn)行現(xiàn)場會簽。 （三）明確結(jié)算審核時限 從接到竣工結(jié)算報告和完整的竣工結(jié)算資料之日起，結(jié)算報告金額500萬元以下的20天；500-2000萬元的30天；2000-5000萬元的45天；5000萬元以上的60天（合同另有規(guī)定的從其規(guī)定）。 三、審核過程跟蹤，定期召開工程結(jié)算審核會議

11、根據(jù)審核進(jìn)度計劃督促審核進(jìn)度，及時答復(fù)審核過程中提出的問題。如審核公司須現(xiàn)場核驗，需及時組織項目部、造價咨詢公司進(jìn)行。審核初稿形成后，造價咨詢公司需提報各分項審核增減量情況說明，由施工單位與造價咨詢公司核對工程量，各方若無異議則出具審核報告，若有爭議由造價咨詢公司出具審核意見。領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)審核項目數(shù)量，組織召開工程結(jié)算審核會議，公司結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員參加，各方無異議即可定案，并由領(lǐng)導(dǎo)小組成員進(jìn)行現(xiàn)場會簽。 結(jié)算審核會議結(jié)束后，施工單位和造價咨詢公司在審計報告上蓋章確認(rèn)，送審核小組審查。填寫工程結(jié)算定案審批表，按審批表流程簽字蓋章確認(rèn)后存檔。 3.2審計全過程跟蹤及引入審計顧問形式的造價控

12、制 對錦繡新園項目，引入專業(yè)的造價審計公司進(jìn)行全過程跟蹤審計，自工程建設(shè)初期就開始派駐人員現(xiàn)場全程介入。造價咨詢費用按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主要工作內(nèi)容為參與合同簽訂提出修改意見；前期三通一平階段共同參與做好工程量的認(rèn)證；參加各項工程例會；提出對施工圖紙設(shè)計、圖紙會審的優(yōu)化意見；進(jìn)行隱蔽工程的認(rèn)證；編制工程預(yù)算；進(jìn)行工程進(jìn)度款的審核；進(jìn)行工程結(jié)算的審核；提供整個工程造價咨詢服務(wù)等工作。該項目通過全過程跟蹤審計的方式，來進(jìn)行整個項目工程造價的控制。 因工程建設(shè)項目總造價高，而委托審計公司，即使審計公司具有相應(yīng)資質(zhì)，但審計人員的水平可能良莠不齊，最終導(dǎo)致結(jié)算造價偏差較大。而建設(shè)單位人員，往往又不具備

13、專業(yè)的造價審計的專業(yè)素質(zhì)。因此可考慮錦繡新園項目在工程結(jié)算階段，以審計顧問的形式引入另一家審計公司，不是對第一家審計公司的復(fù)審，而是站在建設(shè)單位的角度，從送審資料的審核，到審計過程中的答疑及整個審計方案都提出意見，并對未定案的結(jié)算報告進(jìn)行審查，提出建議后提報建設(shè)單位，由建設(shè)單位就提出的建議問題去落實，最終形成造價控制到位的結(jié)算報告。 工程竣工后，工程結(jié)算是整個工程項目實施的重中之重的工作，結(jié)算的準(zhǔn)確性對整個項目的造價、盈虧平衡影響重大。工程結(jié)算整個實施過程都必須以合同為依據(jù)，做好現(xiàn)場圖紙、簽證、變更等基礎(chǔ)性資料的審核，做好甲供料材料數(shù)量、價格的核對。審計過程中，對比各家審計公司實力，選擇資信高

14、，實力強的審計公司。因具體審計人員的工作能力、業(yè)務(wù)水平高低不一，要加強對各項目的審計過程的跟蹤控制，做好對審計提出問題的現(xiàn)場組織核對、答疑工作。并嚴(yán)格按照制定的審計報告的審核流程，完成最終審核定案等工作。 4總結(jié) 竣工結(jié)算階段的成本管理控制對一個工程項目的總預(yù)算成本建設(shè)完成十分重要，更值得我們關(guān)注的是一個工程項目由事后管理逐漸形成了事前管理的成本控制方法，將竣工結(jié)算階段的成本控制方法，引入到整個房地開發(fā)項目的全周期建設(shè)過程中，有助于企業(yè)進(jìn)行更全面的成本控制，最大限度地降低房地產(chǎn)項目成本，提升經(jīng)濟(jì)效益。 參考文獻(xiàn)： 1 陳和蘭 項目成本控制和全面預(yù)算管理j.項目管理技術(shù)，2011（09） 2 王新芳 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究 西安科技大學(xué) 2008 3 梁怡. 房地產(chǎn)項目成本控制研究d. 廣西大