深圳別墅戶型決勝價值

1、深圳別墅，戶型決勝價值別墅物業(yè)是來西方國家的產物，是人類生活居住的最高境界。別墅物業(yè)在開發(fā)中的規(guī)劃設計、選擇地址、建筑風格、做工用料等各個方面都十分講究。別墅必須由良好的景觀作為基礎，其建筑設計和物業(yè)規(guī)劃應與自然資源、自然景觀相融合，交通及供水、供電等配套亦須完善，別墅物業(yè)便成為人們身份、地位的象征。一、產品形式的界定近些年來，隨著全國各地的房地產事業(yè)蓬勃發(fā)展，高端產品也層出不窮，別墅的建筑形式也在不斷地豐富。下面首先對深圳的別墅建筑形式作簡單的劃分，便于比較，從而說明問題。注：本次分析對象為多層建筑中的別墅，不包括空中別墅（頂層復式）等其它建筑形式。二、別墅產品本身質素對價格的影響（戶型分析

2、）針對深圳2003年市場上主要供應別墅的樓盤進行產品分析：注：1、分析樣本為中旅國際公館、香蜜湖熙園、純水岸三個樓盤的別墅產品。供應產品分為聯(lián)排別墅、花園洋房兩種。2、在分析過程中，以戶型自身條件為主，不過多考慮區(qū)域、景觀、配套、服務、發(fā)展商等外在因素。1、聯(lián)排別墅（townhouse）中旅國際公館聯(lián)排別墅主力戶型（建筑面積：240平方米）優(yōu)點：1、附送多功能半地下室車庫（雙車位）、工具間（面積：2460平方米）。2、半錯層式布局，空間層次豐富，形成隱性空間區(qū)隔（直接以樓層來劃分空間使用功能）。3、6米高客廳，豪華空間尺度。4、頂層為主人專用層，配衛(wèi)生間、更衣室、50平方米大露臺。5、室內坡屋

3、頂空間，創(chuàng)造人性化居住環(huán)境。6、附送室外前后花園（20-60平方米），營造自然生活環(huán)境。7、每層設獨立衛(wèi)生間，滿足日常生活需求。缺點：1、半地下室需前后有較大高差時才能滿足通風、采光需求（從而使房間多功能化）。2、半錯層布局易使空間過于零碎，缺少較為完整的大平面集中活動空間。3、結合坡屋頂，應設老虎窗或玻璃天窗使空間形式更加完善。熙園聯(lián)排別墅主力戶型（建筑面積：280平方米）優(yōu)點：1、內庭院設計，豐富內部空間，增加綠化景觀，有效地增加通風、采光。2、6米*6米的主臥，突出滿足了主人闊綽的居住需求。3、主臥對外采用較小的凸窗形式，保證了居住空間的隱私性，配合獨特的內庭院設計，同時保證了采光通風的

4、使用需求。缺點：1、戶型過于狹長，降低空間的使用率。2、單車位設計，很難滿足豪宅高端客戶的使用需求。純水岸聯(lián)排別墅主力戶型-1（建筑面積：278平方米）優(yōu)點：1、獨有的玄關設計，結合半錯層的空間設計，突出了空間的私有性和尊貴感。2、半錯層式布局，空間層次豐富，形成隱性空間區(qū)隔（直接以樓層來劃分空間使用功能）。3、頂層的活動空間，特有性較強，適于多功能的延展。缺點：1、戶型過于狹長，降低空間的使用率。2、單車位設計，很難滿足豪宅高端客戶的使用需求。3、頂層的坡屋頂空間高度偏低，影響到空間的使用。戶型分析結論1：th主要價值提升點排序：1、附送建筑實體面積（地下室、半地下室/20-60平、露臺10

5、-60平、閣樓20-40平）2、附送室外面積（前后花園20-120平）3、建筑形式創(chuàng)新（半錯層、內庭院）th次要價值提升點排序：1、主要房間尺度（客廳開間/6米以上），房均使用面積（50-70平）2、車位數(shù)（2個車位基本可以滿足現(xiàn)有高端客戶需求）3、層高（標準層高在3米左右，客廳為兩層通高）th價值提升其它參考因素：1、使用空間劃分形式（立體劃分、平面劃分）2、空間的完整性3、面積區(qū)間（實際使用面積在300平方米以上）2、花園洋房中旅國際公館花園洋房主力戶型（建筑面積：190、210平方米）優(yōu)點：1、樓下單位送20-30平方米前后花園2、面積偏?。ㄔ?00平方米左右），總價低3、樓梯直通地下室

6、車庫4、樓上單位送大露臺缺點：1、樓上單位外挑，影響樓下采光2、無獨立車位熙園花園洋房主力戶型（建筑面積：270平方米）優(yōu)點：1、送100平方米超大私家庭院。2、6米開間豪華客廳，雙層層高，營造闊綽起居空間。3、送40平方米多功能儲藏室。4、設有2層通高餐廳。5、送30平方米半地下儲物室6、局部錯層，形成下沉空間客廳缺點：1、無獨立私家車位。2、局部走道過長。3、進深較大，影響通風。戶型分析結論2：花園洋房作為新產品，在市場中具有稀缺性。價格比普通產品明顯偏高。除去推廣時期市場變化因素，各樓盤推出該產品價格較為接近。產品優(yōu)勢列舉：1、錯層形式采用較多，利于豐富空間形式，成為該類產品普遍具有的賣點。2、地面單位，送花園、半地下室?？捎行嵘a品價值（參考熙園）。3、頂層單位，送露臺。可有效提升產品價值（參考中旅）。4、頂層單位，巧妙利用閣樓空間，附送面積?？捎行嵘a品價值（參考熙園）。5、由于空間較零碎，可有效利用該點，進行功能區(qū)域劃分?？捎行嵘a品價值（參考熙園）。應規(guī)避的方面：1、戶型過于狹長，降低使用功能。影響通風、采光。2、附送面積較少，難于提升價格。3、室內外樓梯布置形式較為呆板，降低使用性能（應使其成為景觀、亮點）。別墅作