房地產(chǎn)銷售建筑基礎(chǔ)知識(doc)

1、房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋1、 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。2、 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。3、 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。4、 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。5、 建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個要求，這個

2、高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（gbi100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。6、 人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。7、 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。8、 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。9、 開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，a) 因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。10

3、、 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。11、 共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。12、 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人

4、防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積13、 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。14、 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。15、 陽臺：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。16、 平臺：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。17、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。18、 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。19、

5、 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。20、 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。21、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。22、 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 23、 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。24、 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的

6、日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。25、 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。26、 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。27、 隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?28、 過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。29、 鋼

7、結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。30、 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。31、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。32、 混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。33、 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。34、 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和

8、墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。35、 框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。36、 墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作

9、用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。37、 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。38、 樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。39、 地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。40、 樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。41、 商品房維修基金：是指按建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住

10、房1998213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。42、 確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。43、 土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。44、 房屋的他項權(quán)利:房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45、 房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)

11、國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到七通一平的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。46、 房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。47、 房地產(chǎn)三級市場:具有消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是

12、三級市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一計劃”包括： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證及建設(shè)工程投資計劃 （三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：1、劃撥2、出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的天津市國有土地有償使用辦法，對于經(jīng)濟性用地必須采用土地出讓的方式獲得。（四）房屋建筑分類1、從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為12層建筑）磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為13層建筑）磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）2、從房屋層數(shù)高度分：低層 13層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）多

13、層 46層（磚混結(jié)構(gòu)）中高層 79層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）高層 1030層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）二級 50100年以上(磚混)三級 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)1、房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2、房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型（1） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。（2）

14、磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 （3） 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。（4） 其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。3、地基與基礎(chǔ)地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴大部分，稱為基礎(chǔ)。基礎(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基?；A(chǔ)的類型：按基礎(chǔ)的

15、材料及受力特點分類：（1） 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。（2） 柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)?；A(chǔ)按構(gòu)造形式分：（1） 條形基礎(chǔ)：（2） 獨立基礎(chǔ)：指呈獨立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。（3） 筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50cm厚，對多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。（4） 箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。（5） 樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁基礎(chǔ)的應(yīng)

16、用：（1） 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。（2） 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。（3） 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。4、墻體分類：（1） 按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2） 按墻的方向：縱墻和橫墻；（3） 通?？v墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開間；（4） 按墻的受力分：承重墻、非承重墻。5、樓層、地面：（1） 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（2） 按施工方法：

17、現(xiàn)澆、預(yù)制。6、樓梯：（1） 樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（2） 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3） 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯7、屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類型：平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%-2%。坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生的原因裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？1、每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照。2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接