實用前期物業(yè)管理招標(biāo)文件

1、*花園前期物業(yè)管理招標(biāo)文件*有限公司目 錄第一章、標(biāo)的介紹一、*花園的地理位置二、物業(yè)概況三、物業(yè)管理用房四、物業(yè)管理的內(nèi)容和要求五、投標(biāo)人的資質(zhì)與條件六、有關(guān)說明七、獎懲措施第二章、投標(biāo)須知一、投標(biāo)依據(jù)二、投標(biāo)程序第三章、投標(biāo)書的編制要求一、技術(shù)標(biāo)書的項目內(nèi)容二、商務(wù)標(biāo)書的項目內(nèi)容第四章、投標(biāo)書密封和送達(dá)要求第五章、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)第六章、投標(biāo)報價要求及評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)第七章、擬簽訂合同的主要條款第八章、其他事項的說明第一章 標(biāo)的介紹*花園由*有限公司開發(fā)建設(shè)。為推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的市場化運作，加強物業(yè)服務(wù)水平，現(xiàn)按照國務(wù)院物業(yè)管理條例、省物業(yè)管理條例、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法和主城區(qū)物業(yè)管理

2、招投標(biāo)工作規(guī)程的規(guī)定，采用公開招標(biāo)的方式選聘本項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一、*花園的地理位置*花園位于風(fēng)景優(yōu)美的*市站前區(qū)物業(yè)概況 （一）整體概況（略）（二）公用設(shè)施概況1、*花園多層房屋水、電、燃?xì)饩捎靡粦粢槐?，高層房屋待定?、設(shè)有幼兒園、公廁、垃圾收集點、公共汽車及自行車庫等公建配套設(shè)施。3、路燈、樓梯燈、綠化等公共設(shè)施用電用水單獨安裝計量表。（三）智能化系統(tǒng)概況1、安全防范系統(tǒng)：（1）小區(qū)周界防越報警系統(tǒng)（2）電視監(jiān)控系統(tǒng)（3）樓宇可視對講系統(tǒng)（4）家庭住戶報警系統(tǒng)（5）電子巡更系統(tǒng)。2、物業(yè)管理系統(tǒng)：（1）緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)（2）小區(qū)信息發(fā)布系統(tǒng)。三、物業(yè)管理用房1、由開發(fā)商按項目總

3、建筑面積3比例（且不少于510平方米）提供物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有。2、*花園路面停車位統(tǒng)一委托物業(yè)公司管理。四、物業(yè)管理的內(nèi)容和要求（根據(jù)開發(fā)合同內(nèi)容調(diào)整）1、房屋及共用部位、公用設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維修養(yǎng)護(hù)；2、房屋共用部分和公共場所的保潔服務(wù)；3、綠化養(yǎng)護(hù)和管理；4、安全監(jiān)控、巡視等安全防范，維持公共秩序；5、車輛進(jìn)出及停放和管理；6、配合社區(qū)建設(shè)； 7、物業(yè)檔案資料的保管；8、受托向業(yè)主、使用人提供的特約服務(wù)；9、園區(qū)民服務(wù)；10、園便區(qū)文娛活動組織；11、法律政策及合同規(guī)定的其他事項；12、其它物業(yè)管理事項。要求以上服務(wù)需達(dá)到*市住宅物業(yè)服務(wù)分等定級收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的服務(wù)等級四

4、級以上。五、投標(biāo)人的資質(zhì)與條件1、具有國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定的壹級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，能承擔(dān)本項目招標(biāo)文件所規(guī)定的物業(yè)管理要求，并具有良好的工作業(yè)績和履約記錄。2、投標(biāo)人接管過綜合住宅小區(qū)。3、投標(biāo)人所服務(wù)的小區(qū)中有國優(yōu)和省優(yōu)項目。六、有關(guān)說明1、除標(biāo)書中已注明設(shè)施及設(shè)備外，若投標(biāo)單位提出需增設(shè)備，可以在標(biāo)書中列明，中標(biāo)后在訂立委托合同時可與開發(fā)商協(xié)商解決。2、標(biāo)書中具體待定的配套設(shè)施，投標(biāo)單位可提出合理性、可行性建議，視作標(biāo)書創(chuàng)新內(nèi)容予以評分，對于合理性建議招標(biāo)單位將予以采納。3、投標(biāo)人所服務(wù)的樓盤當(dāng)中有*集團(tuán)其他樓盤的優(yōu)先考慮。4、招標(biāo)單位按照物價部門文件規(guī)定支

5、付空置房的物業(yè)費。七、獎懲措施中標(biāo)單位必須參加*市物業(yè)管理主管部門組織的日常檢查和年度考評?？荚u不達(dá)標(biāo)或管理未能達(dá)到投標(biāo)書承諾目標(biāo)，*仲裁委員會可裁定終止物業(yè)服務(wù)委托合同，由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。第二章 投標(biāo)須知一、投標(biāo)依據(jù)1、國家、省、*市物業(yè)管理相關(guān)政策、法規(guī)。2、本招標(biāo)文件。二、投標(biāo)程序1、20*年*月*日*日前，在*網(wǎng)上房地產(chǎn)上發(fā)布*花園前期物業(yè)管理招標(biāo)公告。2、20*年*月*日*日下午5:30前，接受物業(yè)公司報名，地點：*有限公司（聯(lián)系電話：*，聯(lián)系人：*）。3、20*年*月*日，發(fā)招標(biāo)文件。4、開標(biāo)時間、地點另行通知。標(biāo)書密封自行攜帶。5、確定中標(biāo)單位后3日內(nèi)，中標(biāo)單位與招標(biāo)

6、單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，辦理有關(guān)手續(xù)。第三章 投標(biāo)書的編制要求本次評分分為技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)兩部分。技術(shù)標(biāo)及商務(wù)標(biāo)報價部分采用暗標(biāo)，內(nèi)容編制要求如下：一、技術(shù)標(biāo)書的項目理念和目標(biāo)1、要求結(jié)合本項目的規(guī)劃布局，智能化等硬件設(shè)施配置及針對本物業(yè)不同類型業(yè)主的不同特點，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)及具體實施措施。2、物業(yè)管理機構(gòu)運作方法及管理制度。包括機構(gòu)設(shè)置、組織框圖、工作流程安排。管理、激勵、監(jiān)督、反饋機制等規(guī)章制度，企業(yè)的近期目標(biāo)、遠(yuǎn)期規(guī)劃。3、管理服務(wù)人員配置和管理。分期交付各階段管理服務(wù)人員配備、數(shù)量、素質(zhì)、精神；人員的培訓(xùn)和管理。包括人員錄用和考核、專業(yè)培訓(xùn)計劃、獎懲淘汰機制，人員上崗儀表、

7、行為、態(tài)度的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。4、物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置。提供物業(yè)管理用房的使用計劃、裝修標(biāo)準(zhǔn)、辦公經(jīng)費的投入預(yù)算、開辦費籌措和處理意向。提出物業(yè)公司進(jìn)駐*花園辦公，需由招標(biāo)單位撥付的前期開辦費用金額。5、物業(yè)管理費用的收支預(yù)案。按招標(biāo)文件項目分別列收入、支出項目，編制收支預(yù)算書；列出收支盈虧情況測算，增收節(jié)支措施，有明確的以業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展計劃、指標(biāo)和較強的發(fā)展后勁。6、物業(yè)管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與承諾。6.1房屋零修、急修及時率；6.2維修工程質(zhì)量合格率；6.3綠化完好率；6.4保潔率；6.5道路、路燈及公共樓道公共燈具完好率；6.6管理費收取率；6.7業(yè)主投訴率與處理率；6.8業(yè)主物業(yè)管理滿意率

8、；6.9消防火災(zāi)發(fā)生率；6.10治安事件發(fā)生率。7、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)想。7.1對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施；7.2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋設(shè)施、設(shè)備管理、維修管理措施；7.3市政等公共設(shè)施管理實施措施；7.4保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的措施；7.5物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)及治安的具體實施方案；7.6*花園綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體措施；7.7智能化設(shè)施的管理與維修方案；7.8各類管理檔案的建立與管理。8、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施。8.1業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無燃?xì)獾膽?yīng)急措施；8.2*花園物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無燃?xì)獾膽?yīng)急措施；8.3業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措

9、施；8.4雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；8.5發(fā)生火警時的應(yīng)急措施。9、初期管理方案和措施：9.1*花園期末交付前準(zhǔn)備階段管理：人員的安排、管理、監(jiān)督、配合及費用方案；9.2入住工作程序及制度；9.3便民服務(wù)項目，按有償服務(wù)和無償服務(wù)兩部分逐項分列；9.4業(yè)主、使用人房屋裝修及外觀管理的措施及承諾；9.5建筑垃圾的處理措施；9.6安全防范措施：車輛、流動人口、噪音控制等；9.7管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及做好宣傳工作的措施；9.8對*花園建設(shè)期內(nèi)有關(guān)配套的合理化建議。9.9豐富社區(qū)文化，加強社區(qū)建議。10、提供臨時管理規(guī)約的建議稿。二、商務(wù)標(biāo)書的項目內(nèi)容1、*花園管理費報價表；2、投標(biāo)申請

10、報告。在報告中表明“投標(biāo)人對招標(biāo)文件所提出的規(guī)定和要求表示理解，投標(biāo)書連同招標(biāo)者的書面中標(biāo)通知書均具有法律約束力?！?、法人代表證明或法人代表的授權(quán)委托書；4、工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、物業(yè)管理資質(zhì)等級證書及其他證書；5、投標(biāo)單位基本情況說明，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、法人代表姓名、人員情況、管理業(yè)績、企業(yè)發(fā)展方向等；6、投標(biāo)單位法定代表人、擬派出*花園管理機構(gòu)負(fù)責(zé)人履歷表（姓名、簡介、職稱、經(jīng)歷）和專業(yè)資格證書（復(fù)印件）第四章 投標(biāo)書密封和送達(dá)的要求一、投標(biāo)書外包裝及文書要求1、主投標(biāo)書通篇不能出現(xiàn)投標(biāo)單位名稱的字樣，投標(biāo)單位的相關(guān)示意性提示及標(biāo)志投標(biāo)單位的信息。2、按投標(biāo)書編制要求，各投

11、標(biāo)單位應(yīng)將技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)分開裝訂，但同時裝入一個文件袋內(nèi)（可以分袋包裝）。3、技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)書統(tǒng)一使用a4紙，文件中應(yīng)無涂改，用a4紙封面，豎向裝訂成冊，一式伍份。4、每個文件袋封面要求寫明投標(biāo)項目、投標(biāo)單位名稱、地址、郵編、法定代表人及送達(dá)的日期。5、每個文件袋封口要求用薄紙粘貼，在騎縫處加蓋投標(biāo)單位的公章和法定代表人的圖章。二、投標(biāo)文件有下列情況之一者，為無效投標(biāo)書1、投標(biāo)文件未按規(guī)定密封；2、未按招標(biāo)文件說明的技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的規(guī)定制作；3、投標(biāo)書未經(jīng)法定代表人簽字或蓋章及未蓋投標(biāo)單位公章；4、收費測算標(biāo)準(zhǔn)超過招標(biāo)文件規(guī)定范圍，以及未按指標(biāo)文件規(guī)定測算費用。5、標(biāo)書未在規(guī)定最后時限前送達(dá)指

12、定地點；6、投標(biāo)單位未參加評標(biāo)會議；無效投標(biāo)書將不參加開標(biāo)、評標(biāo)程序。三、投標(biāo)保證金投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)至招標(biāo)工作小組領(lǐng)取標(biāo)書，并同時繳納標(biāo)保證金人民幣2000元整，未中標(biāo)者在招標(biāo)人確定中標(biāo)后的3日內(nèi)退還保證金，利息不計。投標(biāo)過程中無正當(dāng)理由撤回投標(biāo)文件或自動棄權(quán)的，保證金不予退還?；蛑袠?biāo)單位在規(guī)定時間內(nèi)拒簽合同的，保證金不予退還，給招標(biāo)人造成損失的，中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。四、投標(biāo)文件處理中標(biāo)單位的投標(biāo)文件將成為物業(yè)服務(wù)合同的有效組成部分。 第五章 開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)一、開標(biāo)1、開標(biāo)由招標(biāo)人主持。2、邀請*市物業(yè)管理行業(yè)主管部門、紀(jì)檢、物價、社區(qū)居委會等有關(guān)單位人員以及所有投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人參加。

13、3、市第五紀(jì)檢組對本次投標(biāo)做全程監(jiān)督。二、評標(biāo)1、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)評標(biāo)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、解釋工作。2、本項目的評標(biāo)委員會成員共設(shè)5人。其中招標(biāo)單位指派1人，其他4人由招標(biāo)工作小組從市房管局建立的專家名冊中現(xiàn)場抽取。三、評標(biāo)程序1、檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)后由投標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀。2、由評委分別對技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評議打分，取平均分為其得分。四、定標(biāo)1、評標(biāo)委員會現(xiàn)場統(tǒng)分、合議，確定中標(biāo)結(jié)果。2、得分之和最高者為中標(biāo)單位，如出現(xiàn)相同得分，由評委評議決定，評標(biāo)結(jié)合后，由招標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。第六章 投標(biāo)報價要求及評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1、評標(biāo)分值按技術(shù)標(biāo)30分，商務(wù)標(biāo)報價55分，企業(yè)業(yè)績及綜合情況

14、15分組成。2、技術(shù)標(biāo)：根據(jù)招標(biāo)文件要求的內(nèi)容進(jìn)行評分，滿分30分。3、商務(wù)標(biāo)：3.1有效投標(biāo)報價區(qū)間：多層住宅有效報價范圍為0.550.6 元/m2月，高層住宅有效報價范圍為0.80.9元/m2月，商業(yè)有效報價范圍為 1.01.2 元/m2月。超過有效報價范圍為無效報價，評標(biāo)時作零分處理。3.2商務(wù)報價標(biāo)底：設(shè)置5個不同的標(biāo)底系數(shù)（0.951.05），開標(biāo)當(dāng)日,現(xiàn)場抽取確定，以投標(biāo)人報價加權(quán)平均值乘以抽取的系數(shù)后方為有效標(biāo)底。 3.3評分：與標(biāo)底相同者得滿分55分，投標(biāo)報價每高出或低于標(biāo)底0.01元/m2月,均扣1分。第七章 擬簽訂合同的主要條款1、中標(biāo)單位應(yīng)按照招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和國家有關(guān)

15、規(guī)定，與招標(biāo)單位簽訂委托合同。中標(biāo)單位承諾及時全面地履行管理和服務(wù)的義務(wù)，不得縮小范圍和降低標(biāo)準(zhǔn)。2、前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，中標(biāo)方不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不得將中標(biāo)項目分解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。3、*花園竣工交付后，招標(biāo)單位應(yīng)及時向中標(biāo)單位移交物業(yè)用房，并及時支付承諾的物業(yè)前期費用。4、中標(biāo)方有義務(wù)對托管物業(yè)的管理，和公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)。托管合同終止移交時，應(yīng)能保證上述物產(chǎn)能夠正常使用。第八章 其他事項的說明1、招標(biāo)投標(biāo)原則：公開、公平、公正、誠實信用。2、評標(biāo)原則：質(zhì)量優(yōu)良、收費合理、行為規(guī)范、信譽良好、服務(wù)等級高。3、投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或與招標(biāo)人串通投標(biāo)的，投標(biāo)人以向招標(biāo)人或

16、者評標(biāo)委員會成員行賄的手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效，并依照相關(guān)法規(guī)規(guī)定，由房地產(chǎn)行政管理部門依法給予處罰。4、物業(yè)管理項目招投標(biāo)活動中產(chǎn)生爭議的，雙方當(dāng)事人可向*仲裁委員會申請仲裁，對仲裁結(jié)果不服的，可以收到仲裁結(jié)果15日內(nèi)向*市人民法院起訴。5、招標(biāo)提拱的相關(guān)資料：5.1*花園總平面圖；5.2政府主管部門相關(guān)文件。6、物業(yè)管理招標(biāo)聯(lián)系電話：*聯(lián)系人：* 有限公司 二一年五月十二日 第一部分 技術(shù)標(biāo)書評分表項目指 標(biāo)分值評分細(xì)則得分一、管理服務(wù)理念、目標(biāo)：2 符合為1分，基本符合為0.5分，不符合為0分。 1、管理服務(wù)理念與目標(biāo)針對性強、起點高，設(shè)想新穎、超前。服務(wù)定位明確，“以人為本” 的角度出

17、發(fā)，具體實施措施以創(chuàng)建安全、文明、舒適的環(huán)境出發(fā)。 2、有爭創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)*花園”的可行性方案。11二、物業(yè)管理機構(gòu)運作方法及管理制度：2 符合為1分，基本符合為0.5分，不符合為0分。 1、管理機構(gòu)設(shè)置合理、高效、精簡，有明確的管理機構(gòu)構(gòu)架和各部門職責(zé)。工作流程完整、科學(xué)。 2、管理、激勵、監(jiān)督、反饋機制等規(guī)章制度實際操作性強，針對*花園所做的近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃超前、客觀、明確。11三、管理服務(wù)人員配置和管理：3 符合為1分,基本符合為0.5分，不符合為0分。 1、各階段管理人員與操作人員配置與數(shù)量合理，素質(zhì)較高。 2、人員的培訓(xùn)和管理有標(biāo)準(zhǔn)、有措施、有獎懲淘汰機制。 3、管理服務(wù)

18、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，規(guī)范，高要求。111四、物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)計的配置： 物業(yè)管理用房和設(shè)施、設(shè)備利用率高，辦公設(shè)備配置齊全。費用開支合理、科學(xué)。1.5 符合為1.5分，基本符合為0.5-1分，不符合為0分。五、物業(yè)管理費用的收支預(yù)案：3 第1點預(yù)算中有明確的經(jīng)費收支項目,項目分列合理，經(jīng)費收支準(zhǔn)確,盈虧情況在合理范圍內(nèi)。符合為1分,基本符合為0.5分,嚴(yán)重錯誤為0分。第2、3點內(nèi)容健全切實可行,每項符合為1分,基本符合為0.5分，不符合為0分。 1、按招標(biāo)書的項目分列收支、支出項目及支出預(yù)算書。 2、根據(jù)盈虧情況，具有增收節(jié)支措施。 3、有明確的以業(yè)養(yǎng)業(yè)發(fā)展計劃，指標(biāo)較強

19、的發(fā)展后勁。111六、物業(yè)管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與承諾：5 每項指標(biāo)達(dá)到為0.5分，超出不另加分。每低于規(guī)定指標(biāo)2%扣0.1分，低于承諾指標(biāo)10%的為0分。 1、房屋零售、急修及時率90%。 2、維修工程質(zhì)量合格率95%。 3、綠化完好率95%。 4、保潔率99%。5、道路、路燈及公共樓道公共燈具完好率90%。6、管理費收取率98%。7、住戶投訴率與處理率100%。8、居民物業(yè)管理滿意率95%。 9、消防火災(zāi)發(fā)生率為0.05%以下。 10、治安事件發(fā)生率0.1%以下。0.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5管理、服務(wù)30分七、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)想：4 內(nèi)容健全，切實可行，每項符合為

20、0.5分，不符合為0分。1、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施。2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋設(shè)施、設(shè)備管理、維修管理措施。3、市政等公共設(shè)施管理實施措施；超前、客觀、明確。4、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的措施。5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)及治安的具體實施方案。6、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體措施。7、智能化設(shè)施的管理與維修方案。8、各類管理檔案的建立與管理。0.50.50.50.50.50.50.50.5八、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施：2.5 內(nèi)容健全，切實可行，每項符合為0.5分，不符合為0分。1、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無燃?xì)獾膽?yīng)急措施。2、小區(qū)物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無燃?xì)獾膽?yīng)急措施。3、業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施。4、雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施。5、發(fā)生火警時的應(yīng)急措施。0.50