土地資產(chǎn)評估報告

1、土地估價報告 第一部分 摘要 一、估價項目名稱 位于相思湖新區(qū)西莊路南側、西寧路路東側的49.216畝土地使用權價格評估。 二、委托估價方 公司 三、估價目的 為了公司能滿足對土地的投資開發(fā)需要，依據(jù)國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（gb/t18508-2001），我們對委估土地使用權進行估價，提供委估對象在估價基準日的市場價值參考依據(jù)。 四、估價基準日 二o一o年三月十日。 五、宗地的描述土地位置實際用地面積（畝）土地用途出讓年限規(guī)劃指標要求各用途建筑面積占總建筑面積的比例起始價（人民幣）容積率建筑密度綠地率相思湖新區(qū)西莊路南側、西寧路路東側49.216城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售城鎮(zhèn)住宅：70年批發(fā)零售：4

2、0年3.030%35%批發(fā)零售3%-5%，住宅97%180萬元畝 綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個比較的實例，采用市場法進行估價，估價結果為估價對象無權屬瑕疵和限制下的公開市場價值。 六、估價結果 估價人員對所搜集的資料進行整理分析，對土地使用權價格采用市場法測算，估價人員對所搜集的資料進行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權價格為： 土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175（萬元/ 畝） 七、估價師簽名 第二部分評估的過程 待評估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評估其2010年月10日的市場價格。我們通過收集有關數(shù)據(jù)資料，選出3個交易

3、實例作為比較參照物，交易實例的有關情況如下表所示。 交易實例比較交易abc被評估對象d坐落高新區(qū)魯班路延長線西側金浦路141-1號白沙大道南面相思湖新區(qū)西莊路南側、西寧路路東側用途住宅、批發(fā)零售住宅、商務金融、批發(fā)零售住宅、批發(fā)零售、商務金融（辦公）住宅、批發(fā)零售土地類型熟地熟地熟地熟地價格（萬元/畝）16008650560面積（畝）18.33518.40596.12249.216交易時間2010.3.102010.3.102009.122010.3.10形狀不太規(guī)則規(guī)則規(guī)則不太規(guī)則地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商50住

4、70、售40容積率5.011.763.23.0建筑密度38%40%45%25%30%綠地率25%20%25%35%35%備注住宅90平方米以下的住房面積占開發(fā)面積的70%以上300米以上的高層建筑無住宅90平方米以下的住房面積占開發(fā)面積的60%以上1、進行交易情況修正經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。2、進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2009年12月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例c交易時間修正系數(shù)104/1001.043、進行區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關數(shù)據(jù)判斷。根據(jù)各個區(qū)域的具體情況進行打分，以被評估對象的各個因素的分值為標

5、準值，即以打滿分處理，以下為被評估對象的具體情況。區(qū)域因素標準分值說明自然條件1010社會環(huán)境1010經(jīng)濟繁華程度5分、周圍人口復雜程度（人口素質(zhì)）5分街道條件1010大道、小道情況5分，路況5分交通便捷度1010有幾條路通往3分、是否方便地使用各種交通工具3分、公車站遠近及公車通達度4分離交通車站點距離1010以被評估對象為標準（20分鐘路程），若參照實例路程在5分鐘內(nèi)加10分以上，515分鐘內(nèi)加5-10分，15-20分鐘加0-5分，超過被評估對象減分離市中心距離1010以被評估對象為標準（15cm地圖上）若若參照實例5cm內(nèi)加20分以上，510cm內(nèi)加10-20分，10-15分鐘加0-10

6、分，超過被評估對象減分基礎設施1010交通、郵電、供水供電、商業(yè)服務、科研與技術服務、園林綠化、環(huán)境保護、文化教育、衛(wèi)生事業(yè)等市政公用工程設施和公共生活服務設施等。公共設施完備狀況1010教育2分、商業(yè)2分、醫(yī)療2分、文化娛樂2分、銀行郵局等2分水、大氣、噪音污染狀況55水2分、大氣1分、噪音2分周圍環(huán)境及景觀1010環(huán)境：綠化環(huán)境2分、居住舒適度3分景觀：建筑美化度2分、自然美化度3分規(guī)劃限制510綜合打分100100則a地以被評估對象d為標準，具體打分情況如下：區(qū)域因素標準分值說明自然條件1010社會環(huán)境10361、宗地四周比較繁榮，馬路對面有酒樓、農(nóng)貿(mào)市場、小商鋪2、旁邊有勝天商都等住宅

7、小區(qū)，多為教師，人口素質(zhì)高，有規(guī)范的治安、但人流大，安全隱患存在。街道條件1020大學路與魯班路的交叉處，是重要交通要道，路面寬敞平坦。交通便捷度10161、大學與魯班路、快環(huán)，出行方便2各種車輛自由出入3/20個站點，到各地都可離交通車站點距離1018離公車站點大概十分鐘的距離；相比于被評估對象而言，距安吉站、北大站、飛機場等均較近。離市中心距離1027地圖上為6.5厘米，是四塊地中最近的，離魯班路站點只需20分鐘的車程基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完備狀況1020宗地四周比較成熟，公共設施比較完備，有市場、中學、醫(yī)院、餐廳等設施不足之處在于離銀行比較遠水、大氣、噪音污染

8、狀況54大學路與魯班路的交叉處，附近物流公司公司，所以過往車輛較多，噪音和空氣污染比較大周圍環(huán)境及景觀1010周圍是比較大型的建筑物，建筑和規(guī)劃都比較好；臨可利江，種有蔬果，有綠色植物、視野較開闊規(guī)劃限制55無綜合打分100176b地以被評估對象d為標準，具體打分情況如下：區(qū)域因素標準分值說明自然條件1010社會環(huán)境1040南寧經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，經(jīng)濟繁榮；周邊人口受教育程度也高街道條件1016直接到該宗地的道路較窄只能并排兩輛轎車交通便捷度1020鄰近民族大道、竹溪大道，多條道路可到達、各種交通工具皆可離交通車站點距離1020到公交站點較近，且到南寧個車站、火車站、飛機場較近離市中心距離1025在

9、地圖上，離市中心為7.5cm基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完備狀況1030靠近五象廣場、民歌廣場、有學校、超市水、大氣、噪音污染狀況55無周圍環(huán)境及景觀1025附近為高級住宅區(qū)寫字樓，靠近民歌廣場，環(huán)境較好規(guī)劃限制55無綜合打分100206c地以被評估對象d為標準，具體打分情況如下區(qū)域因素標準分值說明自然條件1010無社會環(huán)境1020周圍是兩個住宅小區(qū)，普羅旺斯和江南新苑，白天幾乎無人，繁華度不夠，人口為此買房的人。街道條件1020規(guī)劃整齊完善，有馬路天橋，但普羅旺斯內(nèi)道路相對窄，有點復雜交通便捷度1013公車路線僅有6路車，所處離繁華處較遠，公車等久。離交通車站點距離10

10、15處于兩個站點中間，各需五分鐘離市中心距離1021離市中心較遠基礎設施1010通水通電通訊，基礎設施完備公共設施完備狀況1020有生活必備的商店、技術開發(fā)區(qū)、衛(wèi)生服務中心、家庭健康服務中心、菜市、游泳池、停車場等，但是卻沒有郵局銀行和學校在附近水、大氣、噪音污染狀況52處于快環(huán)通道，大車多，噪音大，較遠處清晰可見幾根大的工廠煙囪周圍環(huán)境及景觀108近為普羅旺斯的高樓及社區(qū)內(nèi)風景和街道，遠景可見工廠規(guī)劃限制55無綜合打分100144于是可以得到：交易實例a區(qū)域因素修正系數(shù)100/1760.568交易實例b區(qū)域因素修正系數(shù)100/2060.485交易實例c區(qū)域因素修正系數(shù)100/1440.694

11、4、進行個別因素修正（1）關于面積因素的修正: 對土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比a、b交易實例價格低6%，估宗地的價格會比c交易實例價格高3%。經(jīng)過計算得到面積修正系數(shù)為：， 交易實例a的面積修正系數(shù)0.94 交易實例b的面積修正系數(shù)0.94 交易實例c的面積修正系數(shù)1.03（2）關于容積率因素的修正:經(jīng)收集有關數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例a的容積率修正系數(shù)100/1400.714 交易實例b的容積率修正系數(shù)100/275.20.363 交易實例c的容積率修正系數(shù)100/1040.

12、962個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例a的個別因素修正系數(shù)0.940.7140.671 交易實例b的個別因素修正系數(shù)0.940.3630.341 交易實例c的個別因素修正系數(shù)1.030.9620.9915.計算比準價格 a16001.00.5680.671609.8（萬元/ 畝） b86501.00.4850.3411430.58（萬元/ 畝） c5601.01.040.6940.991400.55（萬元/ 畝）6.采用算術平均法求得評估結果由于b實例的值為異常值，應予以剔除。其他結果相近，則取其平均值作為評估結果。故宗地d的評估結果為： 待估宗地評估價值（單價）（609.8+400.55

13、）/2 505.175（萬元/ 畝） 待估宗地評估價值（總價）505.17549.21624862.69萬元 第三部分 土地估價結果 一、估價依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定（國土資源部令第號）等法律法規(guī)，并且委托估價方提供的相關資料和受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲取的資料進行估價。 二、土地估價 1、估價原則 地產(chǎn)評估應遵循公開、公正、公平的工作原則，同時應根據(jù)估價目的和選用的估價方法，在估價過程中把握適用的經(jīng)濟原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動原則等原則，使得在估價過程中，要按照國家和地方的有關規(guī)定，恪守客觀、科學、 合法的原則進行土地價格評估。做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守評估秘密。 2、估價方法 根據(jù)