論房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體權(quán)利與義務(wù)(doc9頁(yè))(正式版)

1、論房地產(chǎn)市場(chǎng)之主體權(quán)利與義務(wù)班級(jí)：道橋085學(xué)號(hào)： 05108521姓名：張曉博房地產(chǎn)供給主體即指房地產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)讓渡方， 向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供交易對(duì)象的供給者。按提供的交易對(duì)象的差異供給主體又分為兩類：（ 1）房地產(chǎn)所有者。這類市場(chǎng)主體，一般來(lái)說(shuō)向市場(chǎng)提供的交易對(duì)象是所有權(quán)， 在某些特定情況下， 也向市場(chǎng)提供經(jīng)營(yíng)使用權(quán)、 租賃權(quán)、抵押權(quán)等。 在土地國(guó)有制或集體所有制條件下， 國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地所有者成為土地市場(chǎng)供給主體， 在土地私有制條件下， 土地私有者成為供給主體。（ 2）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用者。這類市場(chǎng)主體向市場(chǎng)提供的交易對(duì)象是土地的使用權(quán)。 在某些特定情況下， 這類市場(chǎng)主體向房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)也提供土地使用權(quán)的租賃權(quán)、抵押權(quán)等。2、房地產(chǎn)的需求主體房地產(chǎn)交易中的受讓方， 即指通過(guò)交易所得房地產(chǎn)所有權(quán)、 使用權(quán) （及其租賃權(quán)、抵押權(quán)等）的受讓者。需求主體按其需求房地產(chǎn)的目的的不同，分為兩類：（ 1）房地產(chǎn)使用者。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人。他們從交易中取得房地產(chǎn)所有權(quán)、 使用權(quán)或其租賃權(quán)等， 是為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或個(gè)人生活的需要，使用者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要需求主體。（ 2）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。包括各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和個(gè)人。經(jīng)營(yíng)者在房地產(chǎn)交易中獲得房地產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)， 不是為自身使用， 而是為了投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、出租出賣(mài)后從中獲利。3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)上直接從事房地產(chǎn)商品化經(jīng)

3、營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織。 如各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。經(jīng)營(yíng)主體開(kāi)展活動(dòng)的全過(guò)程，包括相互聯(lián)系、互為條件的二個(gè)環(huán)節(jié)： 一是從市場(chǎng)上獲得房地產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本條件； 二是將開(kāi)發(fā)、 建設(shè)好的房地產(chǎn)提供給市場(chǎng)出售或出租， 以獲得相應(yīng)的收益。 從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程來(lái)看， 雖然經(jīng)營(yíng)主體也是需求主體和供給主體， 但由于他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)主要在經(jīng)營(yíng)方面， 他們并不是房地產(chǎn)的最終使用者和最初供給者。因而他們有別于單純的供給主體和需求主體。 為強(qiáng)調(diào)其特殊的經(jīng)營(yíng)職能， 有必要將其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)立主體。其中最為基礎(chǔ)的就是土地關(guān)系 , 一切權(quán)利與義務(wù)都是圍繞土地所有權(quán)而建立的 .一、土地權(quán)利關(guān)系內(nèi)容特征i 、土地所有權(quán)方面首先，所有權(quán)

4、形式單一。我國(guó)土地只能公有，所有者主體只能是國(guó)家或集體而沒(méi)有私人土地所有者。 改革開(kāi)放后， 我國(guó)允 生產(chǎn)資料私人所有，但土地這種生產(chǎn)資料還不允許私人所有。其次，土地所有投不能交易。我國(guó)土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押 . 不但國(guó)有土地所有權(quán)不能交易，就是集體土地所有權(quán)也不能交易。國(guó)家與集體之間不能以土地 有權(quán)相交易，集體與集體、集體與個(gè)人也不能 土地所有權(quán)作交易。再次 集體所有土地的所有權(quán)不完整。所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。但我國(guó)集體土地所有者，無(wú)論是鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 、村委會(huì)，還是其他集體經(jīng)濟(jì)組織都不能自行處分其斬?fù)碛型恋兀?不能出讓其土地所有權(quán)， 更不能便土妊滅失。 集體土地的使用投也

5、要受到國(guó)冢土地管理權(quán)的嚴(yán)格限制，包括土地的出讓、抵押分配再分配等，都必須受?chē)?guó)家工地管瑾的法律和政策的約束。2、土地使用投方面(1) 國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地便用投實(shí)施的方式，是劃撥與出讓周肘并存。對(duì)行政事業(yè)瑩位、基礎(chǔ)設(shè)施、國(guó)家扶持項(xiàng)目等用地， 可用劃撥方式取得土地使用投， 而其他建設(shè)項(xiàng)目用地必須通過(guò)出讓方式取得。劃撥方式取得的土地使用權(quán)原則上不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，即單純的土地劃撥使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、徂賃、抵押 不具備完整的物權(quán)特征。但另方面， 土地劃撥使用投又具有某種所有權(quán)的特征。使用權(quán)與所有權(quán)的區(qū)別應(yīng)是 : 使用權(quán)的有償性和有期限性為特征。 如果是錄久性的無(wú)償使用，就使這種使用投在事實(shí)上與所有權(quán)很相

6、近。目前，我國(guó)土地劃撥使用權(quán)是沒(méi)有期限的， 也基本是無(wú)償?shù)模?企業(yè)單位交納的土地使用稅，還不能理解為土地使用的報(bào)酬。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，具有完整的物權(quán)特征，可以交易，即可以轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，也就是被法律賦予這種權(quán)利以商品的性質(zhì)。它的取得是有償?shù)?必須交納出讓金對(duì)它的享有是有期限的，是4o70年不等。土地使用權(quán)出讓中，出讓者與受讓者是一種平等、自愿的關(guān)系，也是互利、有償?shù)慕?jīng)濟(jì)關(guān)系，但另方面，出讓者與受讓者也有不平等的方面： 出讓者是政府， 擁有對(duì)土地使用進(jìn)行管理的職能和權(quán)利， 它與受讓方又是管理與被管理的關(guān)系。 而且國(guó)有土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的，這也使受 t 方不能與出訌方處于

7、完全平等的地位。2) 集體土地使用投。集體土地便用權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式是承包制和劃給制，以承包經(jīng)營(yíng)制為基本形式。 這種工地使用承包必須通過(guò)臺(tái)同形式來(lái)確保雙方的關(guān)系。 但這砷合同雙方的權(quán)利義務(wù)同一般經(jīng)濟(jì)合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不完全相同。承包者，八體農(nóng)戶的承包是洼律確保的。二地管理法第十四條第一款規(guī)定： 農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)。 即集體土地所有者必須確保每個(gè)農(nóng)民承包土地，這是不容協(xié)商的。同時(shí)，土地使用承包條件也是由國(guó)霧有關(guān)政蓑和法令確定的 ,同樣不能由雙方協(xié)商。 雖然法律把土地所有權(quán)規(guī)定給村個(gè)體， 但這種土地所有者的權(quán)力很弱；相反土地使用權(quán)卻很強(qiáng)。集體土地使用權(quán)的承包者一般具有以下特征一是私有化，

8、 按全部人口平均：二是分散 ，每個(gè)農(nóng)戶互相獨(dú)立地在各自使用；三是固定 ，不得轉(zhuǎn)讓。土地管理法第一四條第二款規(guī)定： 對(duì)個(gè)別經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議 2/3 成員或看2 3以上村民代表的同意。三、房地產(chǎn)權(quán)利主體的特征房地產(chǎn)撅利主體的多重型、不確定性、模糊性，也是我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的一個(gè)顯著特征。1、土地權(quán)利主體。首先國(guó)有土地主體，國(guó)有土地所有權(quán)主體是國(guó)家，把國(guó)家所有稱為全民所有，是原社會(huì)主義國(guó)家較一致的作法 （ 前南斯拉夫除外） 。與此不同，日本、新西蘭等國(guó)把國(guó)家土地所有權(quán)為中央政府所有；我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)是多重的，不容易確定。在土地管理法第二條第二款中擁定： 全民所有，即國(guó)

9、家所有土地的所有權(quán)，由國(guó)務(wù)皖代表國(guó)霧行使” 是說(shuō)，全民所有，不等于每個(gè)公民直接所有， 不能由每個(gè)公民直接行使所有權(quán)， 而要由國(guó)家行使新有板但國(guó)家是個(gè)抽象的蠕念，左實(shí)踐中，必須由某些具體機(jī)或負(fù)責(zé)人行生主體權(quán)乳。在新掘土地管理法中明確規(guī)定只有國(guó)務(wù)院能代表國(guó)家分配土地所有權(quán)，做為地萬(wàn)政府的省、地市都不能代表國(guó)家。但這只是原則，而在具體買(mǎi)踐中在土地昕有權(quán)買(mǎi)際 運(yùn)作豐，不可能事事由 務(wù)院直接掌捏。城市房地產(chǎn)管理法第十四條規(guī)定土地使用梗甘讓臺(tái)同由市、縣八民政愿土地管理覘門(mén)與二地使用者簽訂 。也就是說(shuō)由方、縣級(jí)=地管理酊門(mén)代表國(guó)家行使土地昕有權(quán)。新土地管理去第四十五條規(guī)定，征地日 務(wù)院、省圾西府審批。第十四

10、條規(guī)定，農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批中，國(guó)務(wù)院、省、市、縣四級(jí)政府都有審批嘆。此外，還有些部 也有影響甚至決定土地使用的嘆刷。例如，規(guī)劃部 ，如果建設(shè)用地不符合規(guī)劃要求， 不被規(guī)劃覘門(mén)批準(zhǔn)， 也不能實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)。再有，各系統(tǒng)、各部門(mén)都有自己管轄的土地使用范圍，如鐵路、農(nóng)墾、水利等部門(mén)。前幾年多頭批地的現(xiàn)象很普遍，致使土地資源浪費(fèi)、資金流失，就是土地權(quán)利主體不規(guī)范的結(jié)果。集權(quán)土地 權(quán)利主體也具有多重責(zé)任不確定性。鄉(xiāng)村、其它經(jīng)濟(jì)組織都是集體土地所有者，以村所有為基本形式。園法律不夠規(guī)范，在村集體里、村委會(huì)、村民代表等都可能成為實(shí)際主權(quán)。2、 公有房屋產(chǎn)權(quán)主體的多重型和不確定性。 國(guó)有房產(chǎn)主體是國(guó)家 從

11、原則上說(shuō)， 這種公房的產(chǎn)權(quán)只能由家統(tǒng)一行使， 任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)行使。各單位只能在國(guó)家授權(quán)范雖內(nèi)對(duì)國(guó)有公房行使占有、使用、收益處分的權(quán)利。 是國(guó)家根據(jù)各種不同的房屋， 把占有、 使用、 收益、處分權(quán)利分別劃分結(jié)不同級(jí)別和不同部門(mén)的機(jī)制， 這就使國(guó)有公房屋主體多重化。1985年，建設(shè)部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在進(jìn)行全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)， 根據(jù)房屋所有權(quán)和管理形式的不同， 設(shè)定了 產(chǎn)別 指標(biāo)， 分別有公產(chǎn)、 代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)、全民單位自管產(chǎn)，集體單位自管產(chǎn)等，各種與房屋產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)的單位。 這些重位雖然不是完全獨(dú)立的產(chǎn)報(bào)主體， 但都有定的所有撅主體職能。 房產(chǎn)主管部門(mén)和用房單位， 到底是產(chǎn)權(quán)主體，還是管

12、理者對(duì)此很難簡(jiǎn)單回答。 從權(quán)屬登記方面說(shuō)， 它們是產(chǎn)權(quán)主體，但在房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方面房產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)和用房單位不是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)主體。深入研討我國(guó)房地產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系， 對(duì)發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑具有積極的意義 .物業(yè)管理?xiàng)l例同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6 項(xiàng)義務(wù)：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。（3 ）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定等 6 項(xiàng)。 （4） 投票權(quán)根據(jù)業(yè)主的物業(yè)面積、住宅套數(shù)等確定同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣政府房地產(chǎn)行政主管部

13、門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的， 或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的， 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)職責(zé)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來(lái)確定。 （5） 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無(wú)論采用哪種方式召開(kāi)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2 以上通過(guò)。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主

14、委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)， 支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定， 應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)， 并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。 (6)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前， 制定業(yè)主臨時(shí)公約 開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義

15、務(wù)， 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 開(kāi)發(fā)商制定的業(yè)主臨時(shí)公約， 不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。人生最大的幸福，莫過(guò)于連一分鐘都無(wú)法休息零碎的時(shí)間實(shí)在可以成就大事業(yè) 珍惜時(shí)間可以使生命變的更有價(jià)值 時(shí)間象奔騰澎湃的急湍，它一去無(wú)返，毫不流連 一個(gè)人越知道時(shí)間的價(jià)值，就越感到失時(shí)的痛苦 得到時(shí)間，就是得到一切用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光來(lái)看，時(shí)間就是一種財(cái)富 時(shí)間一點(diǎn)一滴凋謝，猶如蠟燭漫漫燃盡 我總是感覺(jué)到時(shí)間的巨輪在我背后奔馳，日益迫近 夜晚給老人帶來(lái)平靜，給年輕人帶來(lái)希望 不浪費(fèi)時(shí)間，每時(shí)每刻都做些有用的事，戒掉一切不必要的行為 時(shí)間乃是萬(wàn)物中最寶貴的東西，但如果浪費(fèi)了，那就是最大的浪費(fèi)我的產(chǎn)業(yè)多么美，多么廣，多么寬，時(shí)間是我的財(cái)產(chǎn)，我的田地是時(shí)間 時(shí)間就是性命，無(wú)端的空耗別人的時(shí)間，知識(shí)是取之不盡，用之不竭的。只有最大限度地挖掘它，才能體會(huì)到學(xué)習(xí)的樂(lè)趣。 新想法常常瞬息即逝，必須集中精力，牢記在心，及時(shí)捕獲。 每天早晨睜開(kāi)眼睛，深吸一口氣，給自己一個(gè)微笑，然后說(shuō)： “在這美妙的一天，我又要獲