信義萬仕嘉建材物流園項(xiàng)目申請(qǐng)可行性商業(yè)計(jì)劃書

1、 福建省莆田市 信義萬仕嘉建材物流園項(xiàng)目申請(qǐng) 可 行性商業(yè)計(jì)劃書 目 錄第一章 項(xiàng)目總論一，項(xiàng)目概況 二項(xiàng)目發(fā)起 三項(xiàng)目支持： 第二章 項(xiàng)目背景及意義： 一：項(xiàng)目背景 二，項(xiàng)目意義 第三章 項(xiàng)目可行性研究一項(xiàng)目申請(qǐng)的理由 二項(xiàng)目編制依據(jù) 第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則和策略 一主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 三、項(xiàng)目的環(huán)境營(yíng)造 四項(xiàng)目投資資本總量 五項(xiàng)目并推的區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì) 第五章 資源開發(fā)及綜合利用分析 一土地資源開發(fā)利用方案 二資源節(jié)約措施 三土地資源利用合理性分析 第六章 社會(huì)影響分析 一社會(huì)影響效果分析 二。社會(huì)適應(yīng)性分析 三社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 四工程初步建造方案及開發(fā)計(jì)劃 第七章 結(jié)語 第

2、一章 項(xiàng)目總論一，項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：福建省信義萬仕嘉建材物流園（二）建設(shè)單位：福建省信義萬仕嘉建材物流園管理有限公司（三）法人代表： 謝富登（四）注冊(cè)地址：莆田市涵江區(qū)（五）項(xiàng)目占地面積：12萬m（約合180畝）（六）項(xiàng)目總投資; 預(yù)計(jì)5億元人民幣(七)建設(shè)地點(diǎn)及使用方式：永久性市場(chǎng)本項(xiàng)目欲選址于地扼福廈路要沖的涵江區(qū)。依據(jù)莆田市總規(guī)劃，由涵江區(qū)政府以優(yōu)惠的價(jià)格向本項(xiàng)目開發(fā)商出讓永久性市場(chǎng)所需土地。由本項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重新規(guī)劃，全新策劃和建設(shè)。（八）經(jīng)營(yíng)范圍： 建筑建材、裝飾材料、物流運(yùn)輸、餐飲娛樂、金融服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、租賃、物業(yè)管理等。（九）業(yè)態(tài)定位主要有建材銷售、家裝公司、家具及

3、家電賣場(chǎng)、客服中心、物流中心、市場(chǎng)管理中心、商務(wù)中心、結(jié)算中心、休閑中心、餐飲中心、信息中心等。【一般性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目】：1. 鋼材金屬類（建筑、工業(yè)用鋼材、有色金屬材料、不銹鋼）2. 基礎(chǔ)建材類（林產(chǎn)加工品類、木質(zhì)建材品、鋁塑型材、塑鋼配件）3. 陶瓷類 (衛(wèi)潔具、墻地磚)4. 輔料類（油漆、涂料、膠、鐵件、石材、）5. 五金類（五金配件、掛件、鎖具、開關(guān)電器等）6. 燈飾類（燈具、燈飾）7. 廚衛(wèi)用品類（櫥柜，廚衛(wèi)電器、燃?xì)饩摺⒃罹?、壁柜門暖通等）8. 居家飾品與家具(布藝、藝術(shù)玻璃、常規(guī)家具)9，機(jī)械汽配類（各類工民用機(jī)械總成、配件、汽車配件）【企業(yè)服務(wù)支持保障體系】：10.金融服務(wù)（投資擔(dān)保

4、、配套扶持）11.信息服務(wù)（高端電子商務(wù)平臺(tái)、實(shí)體網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)）12.市場(chǎng)管理（資產(chǎn)租賃、設(shè)施租賃、園區(qū)生活后勤保障、物業(yè)管理）13.物流運(yùn)輸（水上運(yùn)輸、公路、鐵路運(yùn)輸?shù)攘Ⅲw運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)、特快專遞、貨運(yùn)代理、裝卸裝配、搬運(yùn)周轉(zhuǎn)） 14.配套產(chǎn)業(yè) （工程設(shè)計(jì)，施工估算、監(jiān)理、施工一條龍服務(wù)）（十）項(xiàng)目理念：1讓入駐批發(fā)，零售企業(yè)：無憂經(jīng)營(yíng)，快樂生活2實(shí)現(xiàn)所有的客戶上門“一站式”采購(gòu)，vip享受采購(gòu)（十一）項(xiàng)目宗旨：倡導(dǎo)綠色環(huán)保,極力打造大型高端建材貿(mào)易平臺(tái)（十二）項(xiàng)目概況 園區(qū)將由臨街商務(wù)寫字樓辦公區(qū)，貿(mào)易區(qū)（零售、廠商批發(fā)）、生產(chǎn)生活基地（餐飲，娛樂，學(xué)前教育）、物流中心（運(yùn)輸、裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、包裝

5、）管理中心（市場(chǎng)管委會(huì)、市場(chǎng)監(jiān)督、廠商網(wǎng)點(diǎn)）的主要功能區(qū)塊組成。五大功能區(qū)著重于服務(wù)，各自獨(dú)立，又互為一體。本項(xiàng)目完成后，莆田市涵江區(qū)境內(nèi)將矗立起一座建筑精美，綜合服務(wù)體系完備，大規(guī)模、上檔次、建材經(jīng)營(yíng)品種達(dá)數(shù)十萬的現(xiàn)代化高端商業(yè)領(lǐng)地，并勢(shì)必成為福建省富有影響力區(qū)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)新中心。 為了本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，設(shè)立福建省信義萬仕嘉建材物流園管理有限公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的運(yùn)作。籌組福建省信義萬仕嘉建材物流園管委會(huì) 設(shè)立經(jīng)濟(jì)發(fā)展部，負(fù)責(zé)制定招商政策和招商計(jì)劃，招商引資、宣傳促銷、投資咨詢，辦理審批和跟蹤服務(wù)；規(guī)劃建設(shè)部，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的總體規(guī)劃，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)并實(shí)施日常維護(hù)管理，幫助入園企業(yè)辦理

6、工商注冊(cè)和稅務(wù)登記等工作；財(cái)資綜合部，負(fù)責(zé)園區(qū)資產(chǎn)管理，預(yù)決算、資金籌措和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作物流中心配置 物流貨運(yùn)部：自組30輛多噸位貨運(yùn)汽車結(jié)合地方社會(huì)貨運(yùn)車輛，將全天候服務(wù)滿足于園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)與采購(gòu)客戶的貨運(yùn)需求；倉(cāng)儲(chǔ)管理：一區(qū)：鋼材堆場(chǎng)：將設(shè)計(jì)安裝2035噸位龍門吊車12臺(tái)，加工配送區(qū)設(shè)計(jì)安裝1套開平設(shè)備，裝卸收發(fā)區(qū)將裝置100噸地中衡1臺(tái)，配備3輛多噸位裝卸叉車. 二區(qū)：一般性建材儲(chǔ)運(yùn)庫(kù)：，配備18輛多噸位裝卸叉車.以及適量的各類倉(cāng)儲(chǔ)包裝機(jī)械設(shè)備。同期規(guī)劃建設(shè)占地20畝通航能力1000噸以上的專屬碼頭區(qū)。園區(qū)內(nèi)物資裝卸、轉(zhuǎn)運(yùn)、堆碼都將在完全實(shí)行機(jī)械化作業(yè)，全程監(jiān)控下作業(yè)。以保證各類物資進(jìn)出安

7、全、方便、快捷。竭誠(chéng)為進(jìn)場(chǎng)企業(yè)提供全面的生產(chǎn)和生活配套服務(wù)。二項(xiàng)目發(fā)起（一）項(xiàng)目發(fā)起1.項(xiàng)目發(fā)起人：本項(xiàng)目發(fā)起人謝富登（上海市金山南平建材商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，福建省寧德市商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）在上海建材投資經(jīng)營(yíng)多年，事業(yè)上取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，擁有了優(yōu)異的投資業(yè)績(jī)，具備較大的投資實(shí)力，在業(yè)界已豎起了年輕有為的典范，獲得了誠(chéng)信重義的上品口碑。對(duì)于本項(xiàng)目其萌發(fā)強(qiáng)烈的投資意愿.2.項(xiàng)目發(fā)起：面對(duì)臨海大工業(yè)的崛起，伴隨著莆田市“三灣”港口岸線的大開發(fā)、大發(fā)展，莆田市各區(qū)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城鄉(xiāng)已于大規(guī)模建設(shè)階段。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)一年對(duì)莆田市及毗鄰各縣市建材市場(chǎng)的考察研究，當(dāng)立潮頭的謝富登決定并發(fā)起了本項(xiàng)目的建設(shè)建議，在獲得廣泛共識(shí)后

8、，現(xiàn)已展開籌備成立福建省信義萬仕嘉建材物流園管理有限公司的工作，勵(lì)志回報(bào)家鄉(xiāng)并積極投身于“小上?！闭衽d建設(shè)的事業(yè)中。3.發(fā)起人背景：本項(xiàng)目發(fā)起人從2000年入滬投身商場(chǎng)自今，已先后在上海，無錫，福州等地投資成功創(chuàng)辦數(shù)家生產(chǎn)貿(mào)易、投資擔(dān)保企業(yè)。投資上海金山鋼材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司并主持運(yùn)營(yíng)管理、深度參與上海泗涇五金城、無錫萬仕達(dá)鋼材市場(chǎng)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。多年來其所在建材行業(yè)的專業(yè)背景已積累了豐富的建材市場(chǎng)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及企管經(jīng)驗(yàn)。4.申請(qǐng)事項(xiàng)：誠(chéng)請(qǐng)莆田市涵江區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目予以立項(xiàng)，對(duì)土地使用、企業(yè)注冊(cè)、工商登記等事項(xiàng)進(jìn)行積極協(xié)調(diào)，并予以相關(guān)的扶持優(yōu)惠政策。三項(xiàng)目支持：1，本項(xiàng)目已獲得了上海市金山南平建

9、材商會(huì)，福建省寧德市商會(huì)兩單位的協(xié)助和大力支持，上海市金山南平建材商會(huì)向本項(xiàng)目提供專業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)、并予以最全面的行業(yè)資源整合（積極組織和邀請(qǐng)了遍及全國(guó)數(shù)百家建筑建材生產(chǎn)企業(yè)成員單位入駐本項(xiàng)目）.上海市金山南平建材商會(huì)也力邀逾500多位在滬經(jīng)營(yíng)的閩商精英返閩進(jìn)駐本項(xiàng)目延伸事業(yè)。2.本項(xiàng)目法人代表自有的“上海巨本投資管理有限公司”及其它多家控股投資管理有限公司將為本項(xiàng)目提供達(dá)4.6億元人民幣的運(yùn)作保障資金。第二章 項(xiàng)目背景及意義：一.項(xiàng)目背景1.在國(guó)家所實(shí)施的一系列戰(zhàn)略方針指導(dǎo)下,國(guó)內(nèi)建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)力的新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)的作用已是十分顯著。根據(jù)國(guó)家十二五規(guī)劃：“發(fā)展

10、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變”，“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域良性互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求的戰(zhàn)略，必須充分挖掘我國(guó)內(nèi)需的巨大潛力，著力破解制約擴(kuò)大內(nèi)需的體制機(jī)制障礙，加快形成消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新局面。建立擴(kuò)大消費(fèi)需求的長(zhǎng)效機(jī)制。把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點(diǎn)，進(jìn)一步釋放城鄉(xiāng)民消費(fèi)潛力”,建筑材料產(chǎn)業(yè)更是面臨新的盈利時(shí)代。當(dāng)然，機(jī)遇與巨大的挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勝劣汰永遠(yuǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則。市場(chǎng)的重新洗牌，資源的優(yōu)化整合，商家對(duì)產(chǎn)品與市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位等等，都將是接下來國(guó)內(nèi)眾多建材

11、生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)必將面臨與接受的洗禮。2.莆田，自古商業(yè)發(fā)達(dá)，依靠華僑優(yōu)勢(shì)、平原優(yōu)勢(shì)、以及通達(dá)省會(huì)福州必經(jīng)之路的交通優(yōu)勢(shì)，商業(yè)一直是處于蓬勃發(fā)展之勢(shì)。在當(dāng)前福建沿海各地如火如荼的城鄉(xiāng)建設(shè)大潮中，區(qū)域內(nèi)建材市場(chǎng)的景象更是出現(xiàn)了前所未有的欣榮。雖目前莆田市已有大小不等的專業(yè)建材市場(chǎng)，數(shù)百家門店集市型建材商家，但整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出的卻是良莠不齊，魚龍混雜的格局。作為一項(xiàng)新興的產(chǎn)業(yè)，一眾商家在具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)下，卻始終沒能將地方經(jīng)濟(jì)更大化的效益創(chuàng)收提升到應(yīng)有的高度。區(qū)間內(nèi)建材貿(mào)易相對(duì)來說是一直處于門內(nèi)搏殺狀態(tài)。種種弊端，如商區(qū)布局零亂，缺乏品牌競(jìng)爭(zhēng)力，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購(gòu)物環(huán)境差，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保

12、障，市場(chǎng)信譽(yù)度低等早已暴露無遺。這些問題，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期未形成競(jìng)爭(zhēng)壓力階段尚可維持，但隨著地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，這種對(duì)內(nèi)缺乏凝聚力，對(duì)外缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，是難以為繼的。毫不夸張說，若要讓產(chǎn)業(yè)永不滯后，本市建材行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式的大調(diào)整與市場(chǎng)發(fā)展升級(jí)接軌是行業(yè)的必由之痛。當(dāng)然，重要的還是這期間本市建材市場(chǎng)需要一個(gè)集約化，資源整合型的高端品牌的大型建材貿(mào)易集團(tuán)來發(fā)揮引領(lǐng)示范作用。二.項(xiàng)目意義（一）產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)換代必將是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需要，推進(jìn)本市專業(yè)建材市場(chǎng)的健康發(fā)展。 當(dāng)前莆田市內(nèi)建材市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問題：一是絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)缺乏企業(yè)形象品牌、產(chǎn)品質(zhì)量把握失控假冒偽劣充斥其間、市場(chǎng)整體形象欠

13、佳。二是批發(fā)零售功能不清，缺乏更大市場(chǎng)份額的拓展能力。三是配送功能沒有得道良好的發(fā)揮，物流功能不能合理有效的分離出來。這些雖說是市場(chǎng)的培育、發(fā)展期間不可避免而出現(xiàn)的問題，但它卻深深的制約著產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)效益的提高，制約著產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的成熟與發(fā)展。信義萬仕嘉建材物流園的順勢(shì)而出，將一改現(xiàn)有市場(chǎng)的格局。立足涵江區(qū)，定位商品市場(chǎng)涵蓋閩中南，以高標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)格的多元化專業(yè)化的市場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，來滿足社會(huì)的需要。此定位明確的品牌發(fā)展之路，勢(shì)必形成商品路徑貫達(dá)福州、長(zhǎng)樂、福清、泉州、廈門等地的完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，它將一定能成為提升本區(qū)域行業(yè)整體品質(zhì)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)騰飛的新興商業(yè)中心。（二）抓住機(jī)遇，順勢(shì)構(gòu)建福建省莆田市建材產(chǎn)業(yè)鏈，供

14、應(yīng)鏈；打造閩中南建材市場(chǎng)的新高地隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水平不斷的提高，據(jù)預(yù)測(cè)，未來10-15年里僅莆田”三灣”一帶的綜合建設(shè)的資金流量就將達(dá)到3000多億，積極發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，努力繁榮城鄉(xiāng)市場(chǎng)的建設(shè)大手筆下，僅必需的大量建材這一項(xiàng)，就可讓整個(gè)莆田市內(nèi)的建材產(chǎn)業(yè)發(fā)生日新月異的變化。本項(xiàng)目的發(fā)展方向和目標(biāo)就是以鋼鐵貿(mào)易市場(chǎng)、家居建材批發(fā)基地，建材超市為主業(yè)，同時(shí)發(fā)展關(guān)聯(lián)行業(yè)，形成建筑建材、家居建材超市、家裝公司、房地產(chǎn)及物流配送為一體的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。集約化專業(yè)市場(chǎng)的定位將促進(jìn)本項(xiàng)目所有商品更大范圍的輻射。有效解決建材商品在商業(yè)化運(yùn)作模式下的成本壓力，提高市場(chǎng)的綜合抵抗力。信義萬

15、仕嘉建材商貿(mào)物流園管理有限公司的中期戰(zhàn)略目標(biāo)是：將在8年內(nèi)發(fā)展成為國(guó)內(nèi)建材行業(yè)銷售業(yè)績(jī)前十強(qiáng)的集團(tuán)化企業(yè)。（三）解決區(qū)域內(nèi)的就業(yè)需要1.區(qū)域內(nèi)提供創(chuàng)業(yè)型崗位：本項(xiàng)目的兩期工程完全結(jié)束后，可以為本地區(qū)人員提供近300多戶的場(chǎng)所和創(chuàng)業(yè)崗位。2.入駐本項(xiàng)目企業(yè)所提供的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)崗位：入駐本項(xiàng)目的每個(gè)商家，需配備相應(yīng)的管理人員，營(yíng)銷人員、銷售人員、配送人員、財(cái)務(wù)人員等.按本項(xiàng)目初期入駐500-800個(gè)商家估算，本項(xiàng)目初期就能直接為涵江區(qū)提供就業(yè)崗位約3000-5000個(gè)3.本項(xiàng)目配套服務(wù)所產(chǎn)生的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)崗位：為本項(xiàng)目配套的服務(wù)將有物流配送、安保、保潔、餐飲等系列服務(wù)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將向涵江區(qū)內(nèi)提供近500

16、個(gè)創(chuàng)業(yè)及就業(yè)崗位。第三章 項(xiàng)目可行性研究一項(xiàng)目申請(qǐng)的理由（一）莆田市是福建省近臺(tái)臨廈的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，也是福建省重要的工業(yè)城市，其經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，已盡顯不減的活力和巨大的潛力。當(dāng)然要與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的城市服務(wù)體系，尚需更多的流通環(huán)節(jié)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的侍服企業(yè)。（二）莆田作為福建乃至沿海諸省市中經(jīng)濟(jì)活躍的城市之一，處于高速發(fā)展階段的城市基礎(chǔ)建設(shè)，對(duì)于工民用鋼材以及建筑裝飾用材料正處于需求旺盛期，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，亟需一個(gè)專業(yè)化大型經(jīng)營(yíng)的高端品牌建材流通企業(yè)，為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮奉獻(xiàn)創(chuàng)新服務(wù)理念。（三）項(xiàng)目法人自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將是本項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展的資本；項(xiàng)目法人投資企業(yè)：福建省永誠(chéng)信融資擔(dān)保有限公

17、司（注冊(cè)實(shí)收資本1億元人民幣）攜同另三家本項(xiàng)目法人投資的企業(yè)【上海巨本投資管理有限公司,上海金山鋼材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司,上海鑫泰融資擔(dān)保有限公司】不僅為本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)建立保障機(jī)制，也同時(shí)為入駐本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的優(yōu)秀商家進(jìn)行保駕護(hù)航，更為地方一隅經(jīng)濟(jì)環(huán)境打造良好的權(quán)責(zé)保障體系。（四）良好的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相得益彰；園區(qū)一期建成后將實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)年貿(mào)易額300億元，二期建設(shè)完成后全項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)400-600億元的年銷售額。與之相呼應(yīng)的是，園區(qū)僅一期建成投產(chǎn)后數(shù)百億的資金流動(dòng)量將可作為杠桿，輕舉撬動(dòng)莆田市內(nèi)相關(guān)服務(wù)性企業(yè)年入上億的經(jīng)濟(jì)小輪轂?！拔鑴?dòng)一點(diǎn)，活力一片”，這就是本項(xiàng)目發(fā)起的本真意愿。（五）企

18、業(yè)自我的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)承脈于基本的社會(huì)責(zé)任；本項(xiàng)目完全運(yùn)營(yíng)后，在完成自身使命的同時(shí)，本項(xiàng)目也將會(huì)打開一個(gè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)個(gè)體多重共贏的美好局面。二項(xiàng)目編制依據(jù)1.市場(chǎng)需求及發(fā)展前景本地市場(chǎng)莆田市幅員面積4119平方公里，海域面積1.1萬平方公里，海岸線總長(zhǎng)534.5公里。轄五區(qū)一縣，人口306.97萬，涵江區(qū)人口 60 萬。 1）.建筑裝飾材料市場(chǎng)所處的行業(yè)態(tài)勢(shì)近年來，莆田市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈顯出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，各類樓盤的相繼推出為建筑裝飾及建材市場(chǎng)打開一個(gè)廣闊的空間。序號(hào)事項(xiàng)調(diào)查來源調(diào)查情況備注1全市每年房地產(chǎn)開發(fā)總量房管局2008年 191.52萬m空置率 5.862009年 176.23萬m空置率 5.4

19、22010年 195.69萬m空置率 6.543入住率房管局2008年 97*0.62009年 97*0.62010年 96*0.62）.本項(xiàng)目鋼鐵板塊的行業(yè)態(tài)勢(shì)及項(xiàng)目所駐市場(chǎng)的前景2011年全球鋼鐵需求全面恢復(fù)，海外鋼廠產(chǎn)能利用率逐步提高.鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域整合以及企業(yè)重組進(jìn)程的提速，利好整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期前景。短期來看，由于重組題材涉及面較廣，整個(gè)鋼鐵板塊都受到重組加速預(yù)期的提振。從長(zhǎng)期來看，2009年開始的諸多鋼鐵企業(yè)的架構(gòu)重組，鋼鐵產(chǎn)業(yè)集中得以提升，鋼鐵行業(yè)在大市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈中的地位逐步提高，溢價(jià)能力增強(qiáng)，從屬鋼鐵企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景趨好。在這個(gè)進(jìn)程中，涉及公司面較廣，整個(gè)社會(huì)都將受益。鋼鐵行業(yè)是

20、城市建設(shè)發(fā)展階段不可或缺的一項(xiàng)傳統(tǒng)行業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。保持鋼鐵行業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人們的生活條件具有十分重要的作用。鋼鐵行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)從復(fù)蘇走向繁榮的標(biāo)志，它關(guān)系到許多行業(yè)的生存例如公民用建筑、汽車、家電、機(jī)械等行業(yè)。當(dāng)前，城市基建用鋼需求依舊維持高位，預(yù)計(jì)2012年商品房用鋼量同比增長(zhǎng)12%。農(nóng)村住房和農(nóng)業(yè)建筑增長(zhǎng)8%，城鎮(zhèn)其他建筑增長(zhǎng)14%。整個(gè)房屋建筑板塊用鋼量將增長(zhǎng)14%，建筑業(yè)是鋼鐵行業(yè)第一大下游行業(yè)，占粗鋼需求的36%。其次，新型及傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)域的產(chǎn)品銷量結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)將繼續(xù)拉動(dòng)鋼鐵需求。本市生產(chǎn)型企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展中，其生產(chǎn)加工用鋼材量持續(xù)增長(zhǎng)已是不

21、爭(zhēng)的事實(shí)。在目前莆田尚未具備大型的鋼貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)的背景下，本項(xiàng)目鋼鐵板塊將以涵江為圓心， 360的向毗鄰市縣進(jìn)行輻射，在未來廣闊的市場(chǎng)前景實(shí)難以估量。本地市場(chǎng)里，僅僅看莆田“三灣”港口岸線的開發(fā)建設(shè)，鋼鐵作為建設(shè)材料中必備的基礎(chǔ)材料，其市場(chǎng)已呈現(xiàn)巨量需求。本項(xiàng)目制定的“雙機(jī)運(yùn)行”策略無疑已得到了利好的保證。3.項(xiàng)目借鑒及競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目的完成將培養(yǎng)和造就成莆田市建材市場(chǎng)內(nèi)大型的，以信息化、成本集約化、物流配送先進(jìn)化的新興的建材集散中心。項(xiàng)目建成后不僅通過引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材市場(chǎng)上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與使用方式，而且還將引進(jìn)先進(jìn)的商務(wù)咨詢企業(yè)參與本項(xiàng)目

22、的運(yùn)營(yíng)管理。面對(duì)來自市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，為加強(qiáng)抗市場(chǎng)擊打能力，信義萬仕嘉建材商貿(mào)物流園將以如下方式進(jìn)行提升和逐步完善： 1）.消費(fèi)環(huán)境的優(yōu)雅，以高檔的物業(yè)設(shè)施讓顧客感受到前所未有的尊重。2）.集中先進(jìn)的品牌展示系統(tǒng):以品牌展示為主要形式，以專賣、專營(yíng)為主打特色改變市場(chǎng)過往的灰色消費(fèi)模式，向時(shí)尚化，透明化方向轉(zhuǎn)變。以多元化經(jīng)營(yíng)，組建本項(xiàng)目市場(chǎng)內(nèi)行業(yè)聯(lián)動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)平臺(tái)。園區(qū)內(nèi)將有兩大分類市場(chǎng)：建筑材料市場(chǎng)，裝飾材料市場(chǎng)。3）.先進(jìn)的信息化的經(jīng)營(yíng)管理模式：建立電子商務(wù)平臺(tái)，依托物流優(yōu)勢(shì)條件，實(shí)施最優(yōu)先物流配送體系。統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一市場(chǎng)拓展和團(tuán)購(gòu)，深度服務(wù)本項(xiàng)目市場(chǎng)；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場(chǎng)品牌。4).

23、提升品牌經(jīng)營(yíng)層次，深度整合本項(xiàng)目市場(chǎng)與入駐商家資源，實(shí)施集約化管理模式。5).超大型規(guī)模經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)管理，包容所有入住商戶的商品配送。6).跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢(shì)合作伙伴。第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則和策略一主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目土地將為政府出讓取得，項(xiàng)目場(chǎng)地?zé)o不良地質(zhì)條件，項(xiàng)目規(guī)劃總圖以商務(wù)租賃辦公樓區(qū)、室內(nèi)外倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)、生產(chǎn)生活配套區(qū)等科學(xué)劃分的形式布置，所有建筑物追求整齊劃一、布局合理、專業(yè)全面的環(huán)保風(fēng)格?？傮w規(guī)劃中鋼鐵金屬內(nèi)的堆場(chǎng)和建筑裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)分別集中，但整體又要形成分合有致，功能和客源互補(bǔ)支持的現(xiàn)代格局。盡力營(yíng)造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、交通便捷、信息通達(dá)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合并可持

24、續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化建材物流園。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 指標(biāo)類別項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)總建筑面積m1660用于出售40自營(yíng)容積率1.65建筑密度41.9建設(shè)工期月24經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項(xiàng)目總投資萬元4860年均收入額萬元7000正常營(yíng)運(yùn)年二建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項(xiàng)目實(shí)施方案滿足國(guó)家及省市法律法規(guī)要求?？紤]到城市景觀要求，各功能分區(qū)將通過道路自然分開，并適當(dāng)加以綠化及內(nèi)部景觀元素等，既保證環(huán)境的通透舒適性，同時(shí)也要集約化利用土地形成連續(xù)的空間建筑群，項(xiàng)目整體布局與基地良好的結(jié)合。著力體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)不僅追求外在的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)亦會(huì)展示對(duì)精神文化層面上的追求。立項(xiàng)后，將規(guī)劃為兩期建設(shè)完成。區(qū)域內(nèi)的所有建筑定位為內(nèi)部

25、功能齊備，品質(zhì)優(yōu)良的城市作品。積極推進(jìn)建筑節(jié)能，外觀立面以功能設(shè)計(jì)為語言，凸顯企業(yè)求真務(wù)實(shí)的新風(fēng)貌，力求典雅莊重的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，形成一片與莆田市城市建設(shè)定位相適宜 的現(xiàn)代化生產(chǎn)辦公為一體的新地標(biāo)。三、項(xiàng)目的環(huán)境營(yíng)造在總體環(huán)境營(yíng)造上和設(shè)計(jì)上追求“全、專、精、雅”四字情調(diào)，并努力使之成為本項(xiàng)目的環(huán)境特色。 “全”，是指服務(wù)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)范圍的全面和專業(yè)，結(jié)算、物流、銀行網(wǎng)點(diǎn)等。 “?！?，是指的管理和專業(yè)性能很強(qiáng)，都是集行業(yè)的精華，人員和服務(wù)力求專業(yè)，商品供給力求專業(yè)，流通專業(yè)，配送專業(yè)。 “精”，指超市休閑區(qū)和購(gòu)物區(qū)的建筑、設(shè)備、服務(wù)、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場(chǎng)地都可以顯

26、示科技和專業(yè)的檔次，打造本項(xiàng)目的品位和檔次。 “雅”，指市場(chǎng)的環(huán)境、裝修裝飾等突現(xiàn)文化氣息和高雅大氣的人文理念，讓休閑和購(gòu)物在一個(gè)檔次和文明衛(wèi)生，閑舒的環(huán)境中互動(dòng)。四項(xiàng)目投資資本總量項(xiàng)目總投資為 5億元，市場(chǎng)注冊(cè)資金5000萬。項(xiàng)目建設(shè)周期兩年，建設(shè)面積達(dá)3.3萬平方米的商務(wù)寫字樓，招商企業(yè)150戶；建設(shè)1.5萬平方米的露天鋼材堆場(chǎng)；12萬平方米的三層門鋪商業(yè)樓，800個(gè)商家及客戶停車位1.5萬平方米；2萬平方米的倉(cāng)儲(chǔ)中心庫(kù)區(qū)和管理中心，以及生活基地。開建10000多平米的建材超市，門店鋪面將招商建材經(jīng)營(yíng)戶500戶，鋼貿(mào)商戶200戶。一般性建材經(jīng)營(yíng)戶企業(yè)注冊(cè)資金不得低于30萬，所有入駐鋼貿(mào)企業(yè)

27、注冊(cè)資金不低于500萬元。市場(chǎng)內(nèi)部總資本逾50億元。項(xiàng)目實(shí)施資金籌措擬由本項(xiàng)目管理有限公司自籌，資金籌措方案切實(shí)可行。五項(xiàng)目并推的區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目法人代表及項(xiàng)目組建團(tuán)隊(duì)全為福建寧德市周寧縣的在滬經(jīng)營(yíng)多年的商界翹楚。 22萬多在外從事經(jīng)營(yíng)的人口中就有近7萬的鄉(xiāng)鄰成為環(huán)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)營(yíng)從事鋼貿(mào)，物流，融資擔(dān)保等專業(yè)領(lǐng)域里的精英，本項(xiàng)目鎖定的招商目標(biāo)客戶：在滬經(jīng)營(yíng)多年的閩籍的企業(yè)成功人士；莆田本地經(jīng)營(yíng)多年的企業(yè)成功人士。前景無限的項(xiàng)目選址，雄厚的企業(yè)資本，豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，再膠著項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)廣袤的行業(yè)脈絡(luò)等所有這些過硬的資本，都將成為本項(xiàng)目長(zhǎng)盛鼎興的王牌。第五章 資源開發(fā)及綜合利用分析一土地資源開發(fā)利用方案 依據(jù)節(jié)約型社會(huì)及節(jié)能省地的要求，充分論證項(xiàng)目土地、利用模式，基礎(chǔ)設(shè)施配置，項(xiàng)目平面布置及戶型功能分區(qū)等方案的優(yōu)劣，做到優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)布局、合理確定建筑密度以提升環(huán)境品質(zhì)，以強(qiáng)化節(jié)約和集約利用土地資源。二資源節(jié)約措施 在充分兼顧資源條件和環(huán)境承載力的情況下，項(xiàng)目?jī)?yōu)選布局方案，開拓建筑空間，適當(dāng)控制強(qiáng)度。根據(jù)規(guī)劃要求，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建筑指標(biāo)，提高土地利用效率，采用當(dāng)今最科學(xué)、最有效的措施積極推進(jìn)建筑節(jié)能，盡量營(yíng)造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、具有地方特色和文化品味的大型商貿(mào)空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益良性互動(dòng)，真正做到可持續(xù)發(fā)展。三土地資源利用合理性分析 1.人文商業(yè)、生態(tài)商業(yè)居住區(qū)2.集約型商