物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)

1、羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈

2、螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊

3、肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿

4、袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃

5、蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈

6、羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂

7、螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆

8、肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃

9、衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇

10、蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂

11、羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆

12、螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈腿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀

13、聿膆艿螆羅膆莁蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆芀莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薅袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羈莄薃薁袇莄芃螇螃羀蒅蕿蝿罿薈裊肇羈芇蚈羃羈莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆羆肅蕿蚃袂肂羋薅螈肂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅

14、螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿

15、羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆

16、裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕

17、蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄

18、袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿

19、螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃

20、羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇

21、袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄

22、蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈

23、袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒄蒁螇芄膃蚇螃袀莆薀蠆衿蒈螅羇衿膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅羆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿蚃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿螆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖 物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)知識(shí)名詞解釋1 、物業(yè)管理： 包括前期物業(yè)管理和物業(yè)管理。 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物

24、業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 2 、業(yè)主： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納義務(wù)人。同時(shí)，在前期物業(yè)管理中，開發(fā)企業(yè)、房屋買受人以及合同約定有繳納義務(wù)的房屋使用人、租賃人，均為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納義務(wù)人。 3 、業(yè)主享有的權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)

25、主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 4 、業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （四）按照國(guó)家有關(guān)

26、規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 5 、物業(yè)服務(wù)范圍： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定所涉及的具體內(nèi)容，主要涉及建筑物的共有部分。包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（ 1 ）公共場(chǎng)所、公共設(shè)備及公用設(shè)施的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)；（ 2 ）對(duì)每幢樓（除室內(nèi)）的風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)和環(huán)境的使用狀況進(jìn)行管理和維修保養(yǎng)；（ 3 ）公共秩序維護(hù)工作；（ 4 ）消防安全工作；（ 5 ）日常的小修，急修項(xiàng)目或工程；（ 6 ）環(huán)境衛(wèi)生工作；（ 7 ）征收管理費(fèi)及其他費(fèi)用，負(fù)責(zé)保管和使用管理基金；（ 8 ）確保業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守各類物業(yè)規(guī)約，約束他們?cè)谑褂霉玫胤胶凸餐O(shè)施方面的違規(guī)行為

27、；（ 9 ）其他方面。如園林綠化，處理投訴，就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門交涉。 6 、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)： 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是向業(yè)主或使用人收取的公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)用，與環(huán)衛(wèi)部門收取的垃圾清運(yùn)、處置等衛(wèi)生費(fèi)用，屬不同性質(zhì)的費(fèi)用。市環(huán)衛(wèi)部門征收的生活垃圾處理費(fèi)是針對(duì)市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、從事交通運(yùn)輸?shù)臉I(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、社會(huì)團(tuán)體、城市居民、城市暫住人口等產(chǎn)生垃圾的單位和個(gè)人收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)和

28、特約服務(wù)費(fèi)。 綜合管理服務(wù)費(fèi)：包括清掃保潔及清運(yùn)；綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。 停車服務(wù)費(fèi)：是指為維護(hù)保養(yǎng)停車場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。 特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用。 秩序維護(hù)不包含治安刑偵義務(wù)；物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用水電費(fèi)，應(yīng)根據(jù)各物業(yè)區(qū)域的具體情況分?jǐn)?。停車服?wù)費(fèi)不包含車輛保管及保險(xiǎn)費(fèi)用。 7 、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)： 根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收

29、費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他服務(wù)項(xiàng)目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 8 、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)： 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)買受人已接收、使用物業(yè)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，物業(yè)買受人應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 9 、裝修管理收費(fèi)： 業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金（工本費(fèi)）等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用 ? 10 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)： （ 1 ）根

30、據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及合同的約定，制定物業(yè)管理制度； （ 2 ）對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處;（ 3 ）按合同約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理； （ 4 ）可選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方； （ 5 ）負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)建物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)與業(yè)主委員會(huì)議定后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施； （ 6 ）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督； （ 7 ）負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)

31、劃及決算報(bào)告； （ 8 ）定期向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布管理費(fèi)用收支帳目； （ 9 ）對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施； （ 10 ）合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料； （ 11 ）其他約定的權(quán)利義務(wù)。 11 、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成： （ 1 ）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （ 2 ）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （ 3 ）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （ 4 ）物業(yè)管理

32、區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （ 5 ）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （ 6 ）辦公費(fèi)用； （ 7 ）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8 ）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （ 9 ）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 12 、業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由

33、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 13 、車輛收費(fèi)： 普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的封閉式共用車庫(kù)和露天停車場(chǎng)（停車位），由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)，可收取停車服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各級(jí)價(jià)格主管部門核定。 14 、業(yè)主大會(huì)： 業(yè)主大會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，或者業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，由一定的業(yè)主代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)的管理權(quán)利的業(yè)主自治、自律機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)主要表現(xiàn)為是一種自行組成，自治

34、、自律、自助的自治性組織。 15 、業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （ 1 ）負(fù)責(zé)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 （ 2 ）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。 （ 3 ）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 （ 4 ）決定專項(xiàng)維修資金的使用，續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。 （ 5 ）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 （ 6 ）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 16 、業(yè)主大會(huì)成立的條件 新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過 50% 的或入住率不足 50% ，但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出

35、售率超過 50% 的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 17 、業(yè)主大會(huì)成立的程序 （ 1 ）在物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及其委托的社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)代表、業(yè)主代表，建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。 （ 2 ）籌備情況介紹。由業(yè)主大會(huì)籌備組成員代表籌備組向全體業(yè)主介紹業(yè)主大會(huì)籌備的情況，業(yè)主對(duì)不明事項(xiàng)可以提問，由籌備者作答。 （ 3 ）業(yè)主委員會(huì)候選人提名。由業(yè)主大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人的基本情況，候選人也可以作自我介紹。 （ 4 ）審議、通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大

36、會(huì)議事規(guī)則由籌備組起草，在廣泛征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上形成，在第一次業(yè)主大會(huì)時(shí)提交全體業(yè)主討論通過。 （ 5 ）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。由全體業(yè)主通過投票的方式選舉業(yè)主委員會(huì)成員，在此基礎(chǔ)上明確分工，形成業(yè)主委員會(huì)。 （ 6 ）在新產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)的主持下審議、通過其他與物業(yè)管理相關(guān)的必須由業(yè)主大會(huì)通過的重大事項(xiàng)。 18 、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)，是指依據(jù)管理規(guī)約或者法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，由業(yè)主代表組成的代表業(yè)主利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司工作和廣大業(yè)主履行管理規(guī)約的民間性組織。從我國(guó)司法實(shí)踐來看，業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期存在的、代表廣大業(yè)主行使業(yè)主自

37、治管理權(quán)的必設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù) , 實(shí)行業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)的法律、法規(guī)及相關(guān)政策，并辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會(huì)性自治組織。因此，業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，也是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的最基本的組織形式。 19 、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) （ 1 ）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （ 2 ）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （ 3 ）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同； （ 4 ）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （ 5

38、 ）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 另外，為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的管理，以便更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了成立業(yè)主委員會(huì)實(shí)行備案制度。 20 、管理規(guī)約 管理規(guī)約，是指由全體業(yè)主共同制定，規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，且經(jīng)全體業(yè)主簽署后對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)約。管理規(guī)約一般以書面形式訂立，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守。 21 、管理規(guī)約的主要內(nèi)容 （ 1 ）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。 （ 2 ）業(yè)主的共同利益。 （ 3 ）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。 （ 4 ）違反管理規(guī)約的行為及承擔(dān)的責(zé)任。 22 、業(yè)主在簽署管理規(guī)約時(shí)應(yīng)注意問題 （ 1 ）開發(fā)

39、商在預(yù)售出售房屋時(shí)，會(huì)制定臨時(shí)管理規(guī)約，在簽署預(yù)售合同或出售合同時(shí)要求購(gòu)房者一并簽署，這對(duì)購(gòu)房者而言，也具有約束力。但在業(yè)主按照地方法規(guī)成立業(yè)主委員會(huì)，審改通過管理規(guī)約后，原先由開發(fā)商制定的臨時(shí)公約即告失效。 （ 2 ）管理規(guī)約不應(yīng)設(shè)定處罰權(quán)。這是因?yàn)楣芾硪?guī)約本質(zhì)上是自治規(guī)范，無權(quán)設(shè)定如罰款、扣押或沒收財(cái)產(chǎn)等類似行政處罰的罰則。只有法律、行政法規(guī)、規(guī)章才能賦予行政機(jī)關(guān)處罰權(quán)。而且，法律對(duì)此也有嚴(yán)格規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)自治性組織是無權(quán)實(shí)施處罰的。但管理規(guī)約可以約定解決爭(zhēng)議的途徑和民事責(zé)任的承擔(dān)（如恢復(fù)原狀、賠償損失等）。 （ 3 ）管理規(guī)約是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的使用、管理等行為而設(shè)定的。只是在該

40、物業(yè)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)所有人或使用人（含承租人）對(duì)物業(yè)的使用、管理等行為均應(yīng)受管理規(guī)約的制約。 物業(yè)管理知識(shí)問與答 1 、業(yè)主家中財(cái)物被盜，物業(yè)服務(wù)公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）是否承擔(dān)賠償責(zé)任？ 根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)關(guān)于使用“秩序維護(hù)員”稱謂的指導(dǎo)意見（中物協(xié) 20081 號(hào)）規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助開展安全防范的工作人員，稱為“秩序維護(hù)員”。即物業(yè)公司的“保安”義務(wù)屬于防范性質(zhì)，其職責(zé)僅限于物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域防范性安全保衛(wèi)工作，目的是維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的秩序，為業(yè)主創(chuàng)造安全的居住環(huán)境，這與公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)秩序、保障公民合法權(quán)益存在根本區(qū)別。盜竊行為屬于治安或刑事案件，

41、盜竊分子是直接侵害人、業(yè)主的損失應(yīng)在公安機(jī)關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償，物業(yè)公司在提供服務(wù)的過程中，沒有明顯過錯(cuò)的，對(duì)業(yè)主的損失不承擔(dān)賠償責(zé)任。 如何界定物業(yè)公司是否存在過錯(cuò)，關(guān)鍵要看物業(yè)公司與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同，要看物業(yè)公司是否嚴(yán)格履行了合同義務(wù)。比如合同約定保安定期、不定期巡邏，門衛(wèi)值班，安裝防盜裝置等，如果物業(yè)公司在提供的服務(wù)中已按照合同要求采取了有效的防范措施，盡到保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全義務(wù)的，是不承擔(dān)責(zé)任的。當(dāng)然在業(yè)主與物業(yè)公司之間對(duì)安全防范有特別約定的情況下，物業(yè)公司違反約定致業(yè)主財(cái)物被盜，業(yè)主可依照約定要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。 2 、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜或毀損，物業(yè)公司應(yīng)否對(duì)業(yè)

42、主承擔(dān)賠償責(zé)任？ 如果業(yè)主與物業(yè)公司簽定有車輛保管協(xié)議并交納了車輛管理費(fèi)，及有物業(yè)公司發(fā)放的專用車位停車證并支付保管費(fèi)，那么物業(yè)公司就與業(yè)主之間形成了車輛保管協(xié)議，物業(yè)公司就存在義務(wù)保障業(yè)主的車輛安全，當(dāng)車輛在小區(qū)內(nèi)指定的停車位丟失或被毀損，業(yè)主就可以按保管協(xié)議向物業(yè)公司主張權(quán)利，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。但是如果業(yè)主沒有將車輛停放在物業(yè)公司指定的位置，而是隨意停放在樓下或其他地方，業(yè)主與物業(yè)公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管法律關(guān)系，對(duì)業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)，物業(yè)公司只是一般防范性義務(wù)，對(duì)業(yè)主車輛丟失或被毀損不承擔(dān)賠償責(zé)任。 3 、樓上發(fā)生漏水，給樓下業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失，該由誰(shuí)來承擔(dān)責(zé)任？物業(yè)公司是否有責(zé)任？

43、 根據(jù)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定的通知（建房 1998 第 102 號(hào)）中的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)住宅的墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室，管道滲漏都有一定的保修期，在保修期限和保修范圍內(nèi)，因建筑質(zhì)量發(fā)生漏水事故而造成損失，應(yīng)由建設(shè)單位來承擔(dān)責(zé)任；超過了保修期建設(shè)單位不再承擔(dān)責(zé)任。如果是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主裝修或使用不當(dāng)導(dǎo)致漏水而造成樓下業(yè)主損失，不管是否在保修期內(nèi)，樓上業(yè)主都應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。 物業(yè)公司在小區(qū)的服務(wù)范圍限于公共區(qū)域，服務(wù)范圍包括：公共區(qū)域的保潔、公共秩序維護(hù)、綠化等，對(duì)涉及到業(yè)主的私人空間，除有特別約定，物業(yè)公司是沒有管理權(quán)的。上、下水管發(fā)生漏水大都發(fā)

44、生在業(yè)主房屋內(nèi)，物業(yè)公司不可能了解業(yè)主的房屋使用情況，有些雖然不是業(yè)主原因造成的，但由于房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，因此物業(yè)公司沒有過錯(cuò)的情況下，是不承擔(dān)責(zé)任的。 4 、房屋頂層（屋面）漏水造成樓下住戶財(cái)產(chǎn)損失，該由誰(shuí)來承擔(dān)責(zé)任？ 房屋的屋頂屬于住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位，是小區(qū)物業(yè)的公共部位。對(duì)于物業(yè)的公共部位公共設(shè)施設(shè)備，在房屋保修期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在公用部位公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，一般由物業(yè)公司或業(yè)主向房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)啟用專項(xiàng)維修資金維修。所謂專項(xiàng)維修資金，是指由法律規(guī)定的由業(yè)主交納，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備保修在期滿后維修、更新、改造的資金。物業(yè)區(qū)域

45、內(nèi)的共用部分的設(shè)施設(shè)備的權(quán)利屬于全體業(yè)主共有，共用部位的維修資金也自然應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)。 5 、業(yè)主未入住或房子長(zhǎng)期空置，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)繳納？ 物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向業(yè)主或使用人收取的公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施、設(shè)備的維修及秩序維護(hù)、消防、綠化等費(fèi)用。該費(fèi)用一般按面積分?jǐn)偟矫恳晃粯I(yè)主。而物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，對(duì)全體業(yè)主的服務(wù)具有不可分割性。服務(wù)工作一旦起動(dòng)，物業(yè)內(nèi)的所有共用設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，服務(wù)要到位，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生，業(yè)主購(gòu)買了房屋，雖然未入住或長(zhǎng)期空置，但物業(yè)公司的服務(wù)不是針對(duì)某一個(gè)業(yè)主，其綜合服務(wù)并未因此減少，因此仍應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。否則，若業(yè)主因

46、空置房不交服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司的運(yùn)作就少了一份資金，服務(wù)質(zhì)量會(huì)因此受到影響，也就損害了已交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益。 6 、小區(qū)停車位的所有權(quán)歸誰(shuí)所有？物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)該收費(fèi)？ 住宅小區(qū)的停車位一般包括：地面（露天）停車位、地下停車位、樓房首層架空層停車位等幾種，物權(quán)法七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，附贈(zèng)或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?雖然全體業(yè)主對(duì)停車場(chǎng)享有共有權(quán)，但停車場(chǎng)的日常管理也會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用，這些費(fèi)用不可能由全體業(yè)主來承擔(dān)，根據(jù)“誰(shuí)

47、受益、誰(shuí)付費(fèi)”的原則，停放車輛的業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)車位服務(wù)費(fèi)。 業(yè)主購(gòu)買了車位，還需要向物業(yè)公司交納車位服務(wù)費(fèi)，俗稱停車費(fèi)，因?yàn)闃I(yè)主盡管對(duì)購(gòu)買的車位擁有專有權(quán)，但車位與單獨(dú)封閉的車庫(kù)不同，它往往是一個(gè)開放的空間，對(duì)停車場(chǎng)的照明、設(shè)備維護(hù)、道路養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生清掃等，物業(yè)公司仍需提供服務(wù)，所以業(yè)主仍應(yīng)支付一定的費(fèi)用。車位服務(wù)費(fèi)與車輛保管費(fèi)是兩個(gè)不同性質(zhì)的收費(fèi)。因此，未與物業(yè)服務(wù)公司簽訂保管協(xié)議，繳納車輛保管費(fèi)的業(yè)主，往往不能有效地主張相關(guān)權(quán)益。 7 、物業(yè)公司向業(yè)主收取水、電等費(fèi)用時(shí)，是否可以加價(jià)？對(duì)公共區(qū)域的能源費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來承擔(dān)？ 物業(yè)管理?xiàng)l例四十五條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通

48、信、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)公司接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！敝劣谖飿I(yè)公司的代收酬勞由委托單位支付，所以物業(yè)公司代收水電等費(fèi)用時(shí)不得加價(jià)。 有的住宅小區(qū)因多種原因，沒有嚴(yán)格實(shí)行一戶一表，供水供電等部門收費(fèi)是照整個(gè)小區(qū)的總表來計(jì)算的，針對(duì)的是物業(yè)公司而不是每個(gè)業(yè)主，這中間就產(chǎn)生了總表數(shù)與各用戶表之間差額，即自然損耗，這部分費(fèi)用可能要攤到每個(gè)業(yè)主身上，因此這種情況物業(yè)公司在收費(fèi)時(shí)就有加價(jià)的可能。 公共區(qū)域的能源費(fèi)用一般指樓房的樓梯、門廳走廊等地方的照明，這部分費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般的方式有兩種，一種是將所有公攤費(fèi)用計(jì)入物業(yè)管理電梯、照明用量成本中，

49、作為物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成部分，不另外收取（即總包干制）；另一種是采用小區(qū)公共部分的水電費(fèi)，計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而單棟樓宇的走廊、電梯、洗手池、樓梯等水電費(fèi)由該棟樓主自行分?jǐn)?，在收取各住戶水電費(fèi)時(shí)一并收取，但不管采用哪種方式，如下一些項(xiàng)目不得向業(yè)主分?jǐn)偅何飿I(yè)公司辦公及生活用水電，小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)、值班室、保安室等用水電費(fèi)用。 8 、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭到搶劫或其他人身傷害，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？ 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定物業(yè)公司提供的服務(wù)中，保安防范服務(wù)是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但“保安”不是指嚴(yán)格的社會(huì)安全，而是指為物業(yè)使用者創(chuàng)造安全的環(huán)境，維護(hù)小區(qū)公共秩序的良好和穩(wěn)定，采取合理的安全措施，盡可能防止小區(qū)的居民人身和財(cái)產(chǎn)安

50、全遭受不法侵害。但物業(yè)公司沒有根除（也不可能根除）小區(qū)內(nèi)一切治安和刑事案件的義務(wù)，也不可能承擔(dān)業(yè)主的人身安全責(zé)任，畢竟秩序維護(hù)員不是保鏢，要求物業(yè)公司對(duì)無法預(yù)見和阻止的損害承擔(dān)責(zé)任是不公平的，有些業(yè)主認(rèn)為我在小區(qū)內(nèi)出了事，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，這是不正確的。只要物業(yè)公司嚴(yán)格履行了合同義務(wù)，比如：定期巡邏，有門衛(wèi)值班或按要求安裝防護(hù)設(shè)施等。要是秩序維護(hù)員防范工作方面不存在疏忽和過錯(cuò)，就不承擔(dān)因違法犯罪行為所致而產(chǎn)生的責(zé)任。 9 、業(yè)主未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司能否采取斷電、停水等強(qiáng)制措施？ 物業(yè)服務(wù)合同與供水、供電合同是不同性質(zhì)的合同，其責(zé)任主體是不同的，物業(yè)公司不是供水、供電合同的一方當(dāng)事人

51、，因此無權(quán)采取斷電、停水等強(qiáng)制措施要求業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。否則會(huì)構(gòu)成侵權(quán)，因此造成損失的還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可依照物業(yè)服務(wù)合同采取仲裁、訴訟等法律途徑解決。 10 、房屋質(zhì)量有問題或小區(qū)配套設(shè)施、設(shè)備、綠化設(shè)施不到位，業(yè)主可以因此拒交物業(yè)費(fèi)嗎？ 房屋質(zhì)量、小區(qū)配套設(shè)施、綠化不到位，屬于房屋買賣合同約定的內(nèi)容，與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。房屋質(zhì)量、小區(qū)配套設(shè)施，綠化不到位是建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）與業(yè)主之間的糾紛。房屋質(zhì)量瑕疵由建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）負(fù)責(zé)維修，小區(qū)配套設(shè)施，綠化不到位可以要求建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）補(bǔ)建或采取其他補(bǔ)救措施。業(yè)主不能因此而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主拒交

52、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的違約，物業(yè)公司有權(quán)采取法律手段要求業(yè)主履行義務(wù)。同時(shí)，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，業(yè)主不交費(fèi)也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 11 、對(duì)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主能否拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，雙方就應(yīng)該按合同履行各自的義務(wù)，如果物業(yè)公司已按合同履行義務(wù)，根據(jù)合同法原理違約行為分為一般違約和根本違約，根本違約是指合同一方完全不履行義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù)。如果物業(yè)公司提供的部分服務(wù)不能讓業(yè)主滿意，是不構(gòu)成根本違約的，只能是一般違約，在一般違約情形下，業(yè)主可要求物業(yè)公司采取補(bǔ)救措施，繼續(xù)履行，支付違約金等方式保護(hù)自己的權(quán)益，但不能以

53、此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)公司的管理是基于全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，為整個(gè)物業(yè)小區(qū)提供服務(wù)，并不是為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是小區(qū)物業(yè)正常運(yùn)行所必須的費(fèi)用，如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)公司服務(wù)存在部分瑕庇而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則必然會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司的入不敷出，對(duì)小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量也會(huì)大打折扣，必將會(huì)損害全體業(yè)主（包括已交費(fèi)業(yè)主）的共同利益。 12 、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主裝飾、裝修應(yīng)該怎樣管理，是否可以收取押金？ 住宅室內(nèi)裝修不僅事關(guān)裝修人的利益，也會(huì)影響到相鄰業(yè)主的作息，甚至居住安全和公共利益，因此，裝修人要嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)的規(guī)定。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例四

54、十六條的規(guī)定，對(duì)物業(yè)裝修管理是物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容之一。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝修房屋前與物業(yè)公司簽定室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，內(nèi)容應(yīng)包括：裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、期限，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)和處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗網(wǎng)的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，違約責(zé)任等，在裝修過程中物業(yè)公司可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，制止違法裝修行為。 根據(jù)廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第十四條: 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修住宅進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，不得收取裝修管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、裝修保證金。裝修過程破壞公共部位及設(shè)施的，如承重墻、墻埋水電線、電話線等需要恢復(fù)的費(fèi)用和裝修垃圾的清運(yùn)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生數(shù)額，由業(yè)主或使用人承擔(dān)。 13 、建設(shè)單位（開發(fā)企

55、業(yè)）在房屋促銷中作出買房免交 “ 前期物業(yè)管理費(fèi) ” 的承諾，應(yīng)該怎樣對(duì)待？ 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）通過招標(biāo)或其他方式選定的，它與建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）是兩個(gè)獨(dú)立的法人企業(yè)，所以建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）無權(quán)代表前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房屋銷售中作出免除物業(yè)費(fèi)的承諾，在實(shí)踐中，前期物業(yè)服務(wù)公司往往是建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）的分公司或子公司，他們?cè)诜课荽黉N的過程中已參與進(jìn)去，為了促銷的需要作出免除業(yè)主前期物業(yè)費(fèi)的承諾，但這種情況應(yīng)具備兩個(gè)條件，一、建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）與前期物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，明確約定由建設(shè)單位（開發(fā)企業(yè)）為購(gòu)買其住宅的業(yè)主交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)；二、在商品房買賣合同中建設(shè)單

56、位（開發(fā)企業(yè)）承諾前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位代交，并將此協(xié)議作為商品房買賣合同的附件。因此業(yè)主在買房時(shí)一定要注意免交“前期物業(yè)管理費(fèi)”的承諾是否由前期物業(yè)公司作出或同意的。 14 、物業(yè)公司與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同是服務(wù)性質(zhì)的還是管理性質(zhì)的？ 物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的，由業(yè)主或業(yè)主委會(huì)授權(quán)各業(yè)主提供綜合服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司按合同約定對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行有償服務(wù)的協(xié)議。物業(yè)公司在履行合同的過程中，很大程度是以提供服務(wù)的形式進(jìn)行的，因而是以服務(wù)為主的合同，既使有一些管理，也是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)

57、進(jìn)行的，這種管理與行政機(jī)關(guān)的管理是有根本區(qū)別的。正因?yàn)槿绱耍薷暮蟮奈飿I(yè)管理?xiàng)l例將物業(yè)“管理”企業(yè)改為物業(yè)“服務(wù)”企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以“服務(wù)”為主要工作，并不是對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有事務(wù)都有權(quán)利，其服務(wù)范圍來源于合同的約定。 膁莀莈蚄膁肀薄薀膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆螄艿蒃薂螃莁蚈袁袂肁蒁螇袁膃蚇蚃袀蒞蒀蠆衿蒈莂羇衿膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿薃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袃羀肅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄薀膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆螄艿蒃薂螃莁蚈袁袂肁蒁螇袁膃蚇蚃袀蒞蒀蠆衿蒈莂羇衿膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿

58、薁羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿薃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袃羀肅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄薀膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆螄艿蒃薂螃莁蚈袁袂肁蒁螇袁膃蚇蚃袀蒞蒀蠆衿蒈莂羇衿膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿薃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袃羀肅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄薀膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆螄艿蒃薂螃莁蚈袁袂肁蒁螇袁膃蚇蚃袀蒞蒀蠆衿蒈莂羇衿膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿薃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袃羀肅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄薀膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆螄艿蒃薂螃莁蚈袁袂肁蒁螇袁膃蚇蚃袀蒞蒀蠆衿蒈莂羇衿膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿薃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袃羀肅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄薀膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆螄艿蒃薂螃莁蚈袁袂肁蒁螇袁膃蚇蚃袀蒞蒀蠆衿蒈莂羇衿膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄袀羄芆莇袆羃葿薃螂羃膈蒆蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袃羀肅蠆螈聿膅蒂蚄肈芇蚈薀肇莀蒀罿肇腿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄薀膀節(jié)莆羈腿