辦公、停車及公寓一體綜合樓項目建議書

1、陜西延長石油工貿有限公司延煉綜合服務公司辦公、停車及公寓一體綜合樓項目建議書 - 16 - 目 錄一總論- 3 -1.承辦單位簡介- 3 -2.項目概況- 3 -二項目建設的必要性- 5 -1. 建設的必要性- 6 -三建設規(guī)模與設計立意- 6 -1.建設規(guī)模- 6 -2.設計立意及總體指導思想- 6 -四總體、單體及環(huán)境景觀設計- 7 -1.總體布局- 7 -2.建筑單體- 7 -3.環(huán)境景觀- 13 -五投資估算及資金籌措- 13 -1.投資估算- 14 -2.資金籌措- 15 -六效益分析- 15-七結論- 16-附件- 17-一總論1.承辦單位簡介工貿延煉綜合服務公司（集體企業(yè)）成立于

2、一九八七年，（原隸屬于延安煉油廠），1999年延長石油集體重組，將服務公司劃歸延長石油工貿公司管理。二十余年來，在公司不斷發(fā)展壯大中，服務項目也隨著延煉的需要由原來的單一服務延煉拓寬到煉化公司所屬交口河區(qū)域幾家單位的多項服務。目前僅公司就擁有員工1194名，有十七個所屬部門，主要經營服務業(yè)務：延煉機械化施工隊（二級資質）、加油站、環(huán)衛(wèi)部延煉交口區(qū)域35萬平方米的衛(wèi)生清潔清運、養(yǎng)殖場的蛋奶供應、干洗店、廣告服務部、安全服務部的消防器具配備服務、延安石化廠服務部硫磺生產包裝和延安煉油廠成品油汽的裝卸業(yè)務等經營收入。成績顯著。在工貿公司實施項目帶動戰(zhàn)略向“生產經營實體型”轉變中，先后在交口河區(qū)域成功

3、創(chuàng)辦了1200萬條/年包裝袋企業(yè)和油品調運分公司,員工也增加至300余人。集團新建1億條/年編織袋項目，也確定在交口區(qū)域由工貿公司建設，目前籌建工作正在進行中。2.項目概況（1）項目名稱陜西延長石油工貿有限公司延煉綜合服務公司辦公、停車、公寓一體化綜合樓（2）擬建地點該項目位于延安煉油廠廠區(qū)，桐樹底（即現在的環(huán)衛(wèi)部，所在的辦公地點），南面為洛河，北面為原210國道及煉油廠廠區(qū)。詳見附件“用地圖”。（3）建設內容 擬建項目為一棟集辦公、停車、公寓一體化的民用建筑及室外配套項目。（4）建設計劃2012.32012.6 申請立項批復2012.62012.10 確定設計方案2012.112013.1

4、方案調整2013.12013.3 施工圖設計2013.6 項目開工2013.62013.7 完成拆遷2013.72014.5 完成主體施工及配套設施的建設2014.52014.11 完成內部裝修工程，同時進行設備的采購 、安裝、調試2014.122015.3 完成收尾工程并組織竣工驗收（5）投資估算本投資標準為紅線內建筑、安裝工程、室外工程、景觀工程等全部綜合造價，不包括土地費用、辦公設備、家具和建設單位發(fā)生的各類費用，基本建安造價約為3382萬元。二項目建設的必要性延煉綜合服務公司從成立至今無自己的辦公場所，現僅有一棟四層辦公樓（產權屬延安煉油廠），也擠出一層給油品調運分公司辦公，致使辦公場

5、所無法滿足需要，機械化施工隊（屬二級資質）長期無固定場所，還在環(huán)衛(wèi)部院內臨時辦公，僅環(huán)衛(wèi)部和機械化施工隊機械設備車輛80余臺，員工360余名，辦公與工作環(huán)境十分狹小，嚴重影響環(huán)境保潔與工作效率。公寓方面，服務公司至今有百余名集體工，集體工都是在上世紀八十年代末，由于國有企業(yè)招工有指標限制，在需要用工卻沒有指標的情況下，通過地方政府部門招收“集體工”成為企業(yè)工人。二十多年來身處集體企業(yè)的集體工，不計個人得失，勤勤懇懇，任勞任怨，始終工作在臟、苦、累崗位，為集團公司的壯大、生存、健康發(fā)展做出了不遺余力的奉獻，將自己美好的青春年華獻給了延長石油集團。即使這樣，二十多年來仍沒有住房， 住房問題也一直未

6、納入集團統(tǒng)一的區(qū)域分房，靠租賃民房維持，為此職工多次上訪，給公司維穩(wěn)工作帶來嚴重困難，為緩解這一矛盾，公司曾于2002年自籌資金修建兩棟公寓樓，在集團公司二次重組時，為支持新成立的煉化公司，將兩棟自建公寓樓轉讓給煉化公司作辦公場所，后被煉化公司使用。目前工貿公司在交口區(qū)域已有四個部門（延煉綜合服務公司、延煉機械化施工隊、石化制品廠、油品調運分公司），新建1億條/年編織袋項目也在該區(qū)域正在籌建中，隨著企業(yè)的發(fā)展，員工人數的不斷增加，住房矛盾十分尖銳，延煉從建廠至今也一直未將集體工列入分房范圍，為了從根本上緩解公司住房矛盾，保障職工的切身利益和公司辦公緊張的現狀，服務公司征得集煉化公司的同意，擬在

7、環(huán)衛(wèi)部院內自籌資金建一棟集辦公、公寓一體的綜合樓，以徹底解決職工的后顧之憂，為廣大職工提供一個舒適的辦公生活環(huán)境，更好地服務主業(yè)發(fā)展。三建設規(guī)模與設計立意1.建設規(guī)模用地由一棟集辦公、停車、公寓一體化綜合樓組成，其中地下1層為停車場，地上13層為辦公樓，420層為公寓樓。其主要經濟技術指標如下：總用地面積：1500平方米，總建筑面積為12936平方米，其中地上總建筑面積：12320平方米；地下總建筑面積：616平方米。地塊容積率為7.15%，綠化率為38%，建筑高度為65.2米。2.設計立意及總體指導思想（1）、總體指導思想1、遵循科學發(fā)觀展觀為指導，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展；堅持合理布局，集約發(fā)展；加強

8、環(huán)境保護和生態(tài)建設。2、遵循延煉廠總體規(guī)劃相協(xié)調的原則，突出本項目的建設特點，充分體現本區(qū)建設，規(guī)劃和服務水平。3、以“實用、適用”為主，在滿足集體工低收入家庭的住房需求。以小戶型為主。充分考慮廠區(qū)集體工的收入水平，以解決廠區(qū)低收入家庭的住房問題。（2）、設計立意在充分分析用地自身特性的基礎上，通過對周邊環(huán)境與用地位置的特性，確立綜合樓與廠區(qū)和諧關系。營造自身的自然景觀和健康的人居環(huán)境。讓每戶居民都能很好地享受陽光、綠化，努力達到人居環(huán)境的健康性和自然環(huán)境的親和性。充分考慮建筑及規(guī)劃環(huán)境的獨立性，運用新的建筑技術。規(guī)劃方案因地制宜，既要考慮朝向，又要布局合理，既要舒展，又要緊湊集中，力爭做到社

9、會效益、經濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。四總體、單體及環(huán)境景觀設計1.總體布局（1）區(qū)位環(huán)境該項目位于延煉廠區(qū)內，桐樹底（即現在的環(huán)衛(wèi)公司及機械化施工隊所在辦公的地點），南面為洛河，北面為210國道及延煉廠區(qū)?；貎鹊貏荼眰嚷愿哂谀蟼?，本地塊規(guī)劃用途為辦公、公寓使用。（2）功能分區(qū)在平面分區(qū)上，本地塊南側布置一棟20層集停車、辦公、公寓一體化綜合樓，其中地下1層為停車場，地上13層為辦公樓，420層為公寓樓。在北側設有環(huán)形消防車道，地下1層為停車庫，主要停放環(huán)衛(wèi)隊80余臺新型環(huán)保衛(wèi)生清潔車和公司所有車輛。2.建筑單體（1）建筑本項目設計方案應滿足中華人民共和國現行的相關法律、法規(guī)、規(guī)范和標準要求。建

10、筑類型及定位：辦公、停車、公寓綜合樓。耐久年限：一級。建筑防火及防水等級：均為一級。無障礙設計要求：建筑設計要滿足無障礙建筑設計要求。建筑材料的選用：應滿足綠色環(huán)保的要求。本設計考慮用地時，綜合比較單體設計合理性、經濟性、實用性等多方面因素。辦公、公寓綜合樓為地下一層，地上二十層辦公、公寓樓，在結構的合理性及經濟造價上都很好，并很好滿足各戶型的日照條件，而不對其它原有公寓受影響。（2）結構結構設計使用年限為50年。建筑結構安全等級為二級。建筑抗震設防類別為丙類。本工程所在地抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度為0.2g。結構設計應充分考慮延煉地區(qū)建筑物抗震設防的特點，選擇對抗震有利的結構體系

11、，力求受力合理、安全可靠、環(huán)保、節(jié)能、美觀、經濟耐用。結構材料的選用應特別考慮使用特點?；A方案要考慮濕陷性黃土的特點。（3）給排水一設計范圍1.給水、熱水、污水和屋面雨水排水系統(tǒng)。2.消火栓給水系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)和建筑滅火器配置。二給水系統(tǒng)1.水源：由廠區(qū)給水管網接出引入，以滿足生活、消防要求。2.給水系統(tǒng)：（1） 辦公、公寓部分地下室生活用水均采用廠區(qū)管網直接供水，公寓地上部分設置變頻泵供水，1-11層為低區(qū)，1218層為中區(qū)，1820層為高區(qū)，供水設備設于地下室泵房內。（2） 公寓水表設于公共管井內。三熱水系統(tǒng)采用廠區(qū)管網供應衛(wèi)生熱水。四、污水系統(tǒng)規(guī)劃及污水系統(tǒng)設計：1

12、排水體制：室內外均為污、廢水合流，雨污分流。2污水系統(tǒng)規(guī)劃： （1）室內生活污水經排入廠區(qū)污水管。五、雨水系統(tǒng)規(guī)劃及雨水系統(tǒng)設計：1. 建筑雨水外排，屋面雨水匯合后排入雨水井；道路設若干雨水口，匯集地表水，最后接入雨水井。七、消防系統(tǒng)1根據現行規(guī)范執(zhí)行。2水源：為廠區(qū)給水管網。3地下消防水池水泵房設于地下。（4）暖通一、 供熱熱源部分1、本小區(qū)冬季采暖采用集中供暖方式。（1）采暖熱源由延煉廠區(qū)提供，采暖熱交換站分高、低區(qū)通過熱力管網為各采暖系統(tǒng)提供熱水。2、供熱管網采用直埋的敷設方式接至單體。熱力系統(tǒng)在各單體入口設置自動平衡和計量裝置。二、 采暖部分1、公寓樓采暖方式：采用散熱器采暖。散熱器采

13、暖熱媒參數80/55 熱水。分高、低區(qū)劃分系統(tǒng)。2、采暖系統(tǒng)入口均設能量計費裝置，便于各單體建筑的物業(yè)計費管理。3、每組散熱器具有自動調溫功能。三、 通風及消防部分1、通風按現行相關的規(guī)范、規(guī)程、技術措施進行設計。2、依照高規(guī)的要求對不滿足要求的防煙樓梯、消防電梯合用前室設正壓送風系統(tǒng)，地下室設排煙和補風設施。四、 節(jié)能與環(huán)保部分：1、建筑圍護結構和內部系統(tǒng)設計均嚴格依照相關節(jié)能設計的標準設計。2、采暖系統(tǒng)滿足分戶計量及分室調節(jié)的要求。3、采用滿足國家節(jié)能標準的高效低噪聲冷機、風機、水泵等動力設備。4、采用滿足國家節(jié)能標準要求的熱泵空調。（5）電氣一、 負荷估算及變配電系統(tǒng)：1. 負荷等級1）

14、公寓樓為二類高層建筑，應急照明、公共照明、客梯等為二級負荷。2）公寓用電、一般動力、辦公樓正常照明、景觀照明等為三級負荷。2. 用電負荷估算按單位面積容量法估算，見下表：負荷估算序號名稱建筑面積(m2)用電指標（va/m2）合計（kva）1公寓樓10472303142辦公樓184880148合計123204623. 變配電所設置在地下室設10/0.4kv變配電所1座，變壓器裝機容量約500kva。4.高壓配電：由外網引入1路10kv電源。5備用電源設一臺柴油發(fā)電機組作為二級負荷的備用電源。應急照明除采用兩路電源供電外，另設蓄電池作為應急電源。二、380/220v配電系統(tǒng)1. 消防設備均為兩路電

15、源供電，在最末一級配電箱處自動切換。2. 公共照明、客梯、生活水泵、排水泵等二級負荷非消防設備均采用兩路電源供電。3.普通照明、公寓、辦公樓等三級負荷由變電所單電源供電，采用分區(qū)樹干式與放射式相結合方式配電。三、計費方式采用高供高計，公寓內采用預付費ic卡電度表。四、弱電系統(tǒng)弱電總機房設于一層專用控制間，電話、網絡、有線電視信號均由外網引入，公寓樓設電話、網絡及有線電視及可視對講系統(tǒng)。五、火災自動報警系統(tǒng)設火災自動報警系統(tǒng)，按二級保護對象設防，采用集中報警系統(tǒng)。六、建筑物防雷保護按三類防雷建筑設置防雷保護，在跨雷電防護分區(qū)處設浪涌保護。七、接地和漏電保護接地形式采用tn-s系統(tǒng)，工作零線和保護

16、接地線分開。設總等電位聯(lián)結，供移動用電設備用電的插座線路裝設漏電保護開關，設有洗浴設備的衛(wèi)生間設輔助等電位聯(lián)結。（5）其他為降低能耗，應根據功能需求充分利用自然采光、通風，并結合先進的能源供應系統(tǒng)和智能控制系統(tǒng)，實現最佳的節(jié)能效果。3.環(huán)境景觀景觀設計應符合整個區(qū)域總體環(huán)境規(guī)劃要求，能夠突出建筑的總體特征。景觀設計應考慮氣候條件變化帶來的影響。設計的鋪地、植被和附屬小品等，應考慮其外觀堅固性、耐久性、安全性以及易于維護等因素。所有的坡道應該具有合適的坡度，既方便地面排水又適于行走。要根據對冰和積雪堆積與清除的安全考慮來設計鋪裝。對于建筑外部，我們確保總平面的整體綠化率達到政府規(guī)定要求。五投資估

17、算及資金籌措1.投資估算編制依據1、國家關于可行性研究階段投資估算的編制辦法。2、建設項目經濟評價方法與參數3、建安工程費用參照延安市近期類似工程的預、決算資料并結合本項目所在地的原材料、人工、成品材料、機械臺班價等實際情況綜合確定。4、其他費用按照陜西省工程建設其他費用有關規(guī)定計算，并參照現階段工程建筑市場實際情況，綜合確定了各項費用取費費率。2.投資估算本項目投資估算如下所示：（以下均為平方米造價）一. 建安工程費用2365元a).土建工程 1850元（其中：土建工程：1550元；裝修工程：300元）b).采暖 65元c).給排水工程 125元d).消防（水）工程 45元e).照明動力工程

18、 110元f).火災自動報警系統(tǒng)45元g). 安全監(jiān)控系統(tǒng) 10元h). 弱電系統(tǒng)（其他）15元i). 變配電工程 70元j). 電梯工程 30元二. 工程建設其他費用100元三. 不可預見費 150元四投資估算費用單方造價2615元/平方米五投資估算費用總造價3382萬元（注：擬建項目建筑面積為12936平方米）3.資金籌措本項目資金來源由職工集資籌措和陜西延長石油工貿有限公司延煉綜合服務公司自籌。六效益分析本項目建成后，可提升陜西延長石油工貿公司延煉綜合服務公司整體形象，可以切實解決延煉綜合服務公司各部門多年來一直無辦公場所的實際狀況，解決環(huán)衛(wèi)部和機械化施工隊車輛80余臺機械設備停放問題，提高環(huán)境保潔與工作效率。同時本項目建成后，可以大大緩解了延煉區(qū)域的住房