南京房市價格走勢分析

1、南京房市價格走勢分析摘要近幾年來，南京的商品房價格逐年大幅上漲，房價遠遠超出普通市民的購買能力，房價收入比已經(jīng)達到9.20:1，遠遠超過了6:1的國際標準。買房難已經(jīng)成為一個社會問題。那么，南京房市經(jīng)過這十多年的發(fā)展，在進入全國性的高速增長期以后，為什么在收入沒有跨越式增暢的情況下，房價連續(xù)翻番，實現(xiàn)了驚人的跨越式上漲？這種漲幅有沒有背離市場的基本規(guī)律？既然說到房價，那么成本首先需要考慮。那么房價是由哪些部分構(gòu)成？哪些是成本？除了成本和投資回報，還有哪些因素在影響房價？到2003年，南京的房價已經(jīng)持續(xù)高速增長了5年，那么未來2-3年內(nèi)，南京的房價的走向是怎樣的？是哪些因素影響南京未來的房價走勢

2、？這其中，政府能起什么作用？為解決市民買房難，政府如何去引導(dǎo)市場，平抑房價？針對以上問題，本文做一些粗略的分析，并提出一些解決思路供參考。關(guān)鍵詞：南京商品房 價格 走勢 原因 規(guī)范 二、 南京商品房價格現(xiàn)狀 （一） 房價漲幅超過收入漲幅。從1998年至今，南京房價一直維持著高速增長，已經(jīng)超過了收入增長速度。參見下表數(shù)據(jù)。1998 1999 2000 2001 2002 1998-2001房價 房價 漲幅 房價 漲幅 房價 漲幅 房價 漲幅 平均漲幅城中 4000 4520 13% 4430 -2% 4850 9.5% 4962 2.3% 4.5%河西 2550 2754 8% 2944 6.9

3、% 3238 10% 3316 2.4% 5.5%城北 2260 2389 5.7% 2518 5.4% 2598 3.2% 2648 1.9% 3.2%城東 2860 3066 7.2% 3357 9.5% 3565 6.2% 3679 3.2% 5.1%仙林 1760 1880 6.8% 2030 8% 2314 14% 2479 7.1% 7.1%城南 1880 1989 5.8% 2230 12.1% 2450 9.9% 2681 9.4% 7.3%江寧 1590 1682 5.8% 1748 3.9% 1965 12.4% 2149 9.4% 6.2%（金陵晚報10月房產(chǎn)版）（二）

4、從本表可以看出近幾年南京房價的趨向特點：持續(xù)上漲 大幅上漲 普遍上漲實際上，這份表格提供的數(shù)據(jù)是滯后于市場的，以決策資源機構(gòu)2003年9月份的市場調(diào)查為例，2003年南京河西9月份在售樓盤普遍銷售均價達到3926元/！（三） 收入與房價背離情況嚴重請再參考一些數(shù)據(jù)（以下數(shù)據(jù)來自國家工商網(wǎng)）： 2003年1-3季度，南京的國內(nèi)生產(chǎn)總值1150.3億元，財政收入204.8億元，人均gdp 20597元 。南京的三次產(chǎn)業(yè)比重是5.1 : 47.6 : 47.3 。 在長江三角洲15個副省級城市中，南京人均可支配收入為7668元 ，消費支出5419元，位次均排在11。而上海人均gdp已突破4萬元蘇州、

5、無錫在35萬元以上杭州寧波的人均gdp比南京高出5000元左右。南京的人均收入在長江三角洲15個副省級城市中，排名靠后，與前三名相比，收入相差3000元以上，這個差距是很大的。同時，南京的房價，卻是位于全國前列，遠遠超出其他城市。收入與房價嚴重背離?。ㄋ模?買房難在南京已經(jīng)成為社會問題相對于蘇州等地7.5左右的房價/收入比，南京高達12.3的房價/收入比，說明南京買房難已經(jīng)是個非常急迫非常嚴重的社會問題。 二、 南京商品房價格現(xiàn)狀 （一） 房價漲幅超過收入漲幅。從1998年至今，南京房價一直維持著高速增長，已經(jīng)超過了收入增長速度。參見下表數(shù)據(jù)。1998 1999 2000 2001 2002

6、1998-2001房價 房價 漲幅 房價 漲幅 房價 漲幅 房價 漲幅 平均漲幅城中 4000 4520 13% 4430 -2% 4850 9.5% 4962 2.3% 4.5%河西 2550 2754 8% 2944 6.9% 3238 10% 3316 2.4% 5.5%城北 2260 2389 5.7% 2518 5.4% 2598 3.2% 2648 1.9% 3.2%城東 2860 3066 7.2% 3357 9.5% 3565 6.2% 3679 3.2% 5.1%仙林 1760 1880 6.8% 2030 8% 2314 14% 2479 7.1% 7.1%城南 1880

7、1989 5.8% 2230 12.1% 2450 9.9% 2681 9.4% 7.3%江寧 1590 1682 5.8% 1748 3.9% 1965 12.4% 2149 9.4% 6.2%（金陵晚報10月房產(chǎn)版）（二） 從本表可以看出近幾年南京房價的趨向特點：持續(xù)上漲 大幅上漲 普遍上漲實際上，這份表格提供的數(shù)據(jù)是滯后于市場的，以決策資源機構(gòu)2003年9月份的市場調(diào)查為例，2003年南京河西9月份在售樓盤普遍銷售均價達到3926元/！（三） 收入與房價背離情況嚴重請再參考一些數(shù)據(jù)（以下數(shù)據(jù)來自國家工商網(wǎng)）： 2003年1-3季度，南京的國內(nèi)生產(chǎn)總值1150.3億元，財政收入204.8億

8、元，人均gdp 20597元 。南京的三次產(chǎn)業(yè)比重是5.1 : 47.6 : 47.3 。 在長江三角洲15個副省級城市中，南京人均可支配收入為7668元 ，消費支出5419元，位次均排在11。而上海人均gdp已突破4萬元蘇州、無錫在35萬元以上杭州寧波的人均gdp比南京高出5000元左右。南京的人均收入在長江三角洲15個副省級城市中，排名靠后，與前三名相比，收入相差3000元以上，這個差距是很大的。同時，南京的房價，卻是位于全國前列，遠遠超出其他城市。收入與房價嚴重背離?。ㄋ模?買房難在南京已經(jīng)成為社會問題相對于蘇州等地5.5左右的房價/收入比，南京高達9.2的房價/收入比，說明南京買房難已

9、經(jīng)是個非常急迫非常嚴重的社會問題。 三、 影響商品房價格的因素 究竟是哪些因素影響了房價？（一） 商品房價格的構(gòu)成因素變化會影響房價商品房的價格由成本和利潤（投資回報）兩部分構(gòu)成。下面通過這兩部分的構(gòu)成因素，分析對房價的影響。1 成本（1）土地及契稅土地/含出讓金 契稅 4% （2）前期基礎(chǔ)工程、設(shè)計費 設(shè)計費 消防審圖費 2元/勘探、圍墻 前期工作 （3）規(guī)費繳納 費用名稱 交費標準 備注城市基礎(chǔ)設(shè)施費 145元/ 白螞蟻防治費 23元/ 散裝水泥基金 2元/ 省教育附加費 10元/ 區(qū)教育附加費另外收取新墻體基金 10元/ 規(guī)劃咨詢費 1元/ 人防費 50元/ 圖紙建筑面積核準 2元/ 環(huán)

10、保費 3元/ 合計 2253元/ 規(guī)費 225.3元/ 區(qū)教育附加費 10元/（4）建安成本 （5）附屬工程 環(huán)境綠化 地下管網(wǎng)，接駁 80元/ 道路（6）監(jiān)理費 （7）管理費 （8）營銷費用 （9）財務(wù)費 投入啟動資金（自有資金+貸款+拆借+折算股份等）銀行貸款利率使用時間（10）營業(yè)稅費 銷售收入5.55% （11）不可預(yù)見費 以上合計為總成本合計 2 投資回報（1）銷售收入（2）總成本（3）所得稅 毛利（銷售收入-總成本）33%（4）凈利 毛利-所得稅（5）回報率 凈利/投入資金成本和投資回報兩部分累計，構(gòu)成房價。不難看出：成本越高，投資回報的期望越大，那么最終房價也會越高。 三、影響商

11、品房價格的因素（續(xù)） 3 導(dǎo)致南京房價偏高因素分析（1）地價成本偏高這幾年，南京的土地價格越來越高。政府片面的理解土地是城市經(jīng)營的重要資源，一味地控制土地的供給，人為制造短缺，結(jié)果造成土地價格被開發(fā)商哄抬，越抬越高。同樣一塊地，1991年大概僅需30萬/畝，現(xiàn)在市場價格在300萬/畝。可以換算一下，1991年，30萬/畝，按照容積率2計算，地價折合到建筑面積（樓面地價）約225元/；而現(xiàn)在300萬/畝，地價折合到建筑面積（樓面地價）達到2250元/左右。換言之，僅僅地價就上漲了2000元/！如果房屋售價在4000元/，那么地價成本的比例高達50%！地價占房價的比重明顯偏高。一般來說，地價占25

12、-30%是一個正常的比例。在這樣的地價成本壓力下，開發(fā)商為求得經(jīng)濟回報，只好建造高檔商品房。（2）建材漲價。同時，建筑成本不斷上漲，鋼材、磚瓦、水泥等都在上漲，因為全球經(jīng)濟的復(fù)蘇，鋼材的供應(yīng)幾年內(nèi)還是滿足不了市場的需要，所以建材幾年內(nèi)還會持續(xù)上漲。（最近資本不斷流向鋼鐵業(yè)也說明了全球鋼鐵市場的增長）（3）景觀設(shè)計費用和營造費用增加，比重過高。隨著營造水準的不斷攀升，景觀的設(shè)計和營造費用不斷上升。幾萬元買一棵樹已經(jīng)不算稀奇，一個10萬小區(qū)的景觀綠化的造價往往1000萬才起步，3000萬-4000萬才算合適，攤算到房價中，就是300-400元/。（4）廣告營銷費用增加 因為高價高利潤的刺激，進入房

13、地產(chǎn)行業(yè)的資本越來越多。據(jù)不完全統(tǒng)計，南京有1000多家房地產(chǎn)開發(fā)商，在建項目約300個。這么多的項目，要在短期內(nèi)迅速完成銷售和達成利潤目標，廣告費用越來越高。房地產(chǎn)的廣告投放早就是媒體廣告收入的重中之重了。一般來說，購房者買房時，其實最少有100元/是對廣告賬單買單了。 三、影響商品房價格的因素（續(xù)2） （二） 政策的變化會影響房價1、 城市化進程推動房地產(chǎn)市場需求南京市正積極推進人均15平米的目標。規(guī)劃到2005年，南京城市化率達到65%意味著需要新建住宅3000萬平方米。2、 中心城市地位拉動房價上漲隨著南京城市定位的逐步明確，南京正在向地區(qū)性中心城市的方向轉(zhuǎn)變，不再追求不可及的國際性大

14、都市定位。這樣是比較務(wù)實，也是比較切實可行的。隨著城市定位的明晰，戰(zhàn)略規(guī)劃開始顯現(xiàn)成效。南京與周邊1小時/3小時城市圈群的聯(lián)系，因為路網(wǎng)的不斷貫通和完善而更趨緊密。這種中心型的城市地位，決定了其房價必然會處于一個比較高的水平。3、 地鐵等大型公建拉動沿線物業(yè)上漲隨著地鐵等大型交通建設(shè)的開工和交付，其沿線的物業(yè)，會因為其時間成本的減少而增加地段的價值；同時，人流量就是商業(yè)價值的保證，其沿線物業(yè)的商業(yè)設(shè)施也會因此看漲。4、 沿江大開發(fā)戰(zhàn)略拉動江北房價上漲江蘇省沿江開發(fā)大戰(zhàn)略的推行，對于江北和沿江房地產(chǎn)的最直接的影響就是交通/市政配套的直接改善，這種改善直接拉動房地產(chǎn)的銷售和價格上漲。5、 城市承接

15、大型活動帶動大量拆遷推動購房需求如華商會、十運會。6、 舊城改造帶動大量拆遷推動購房需求舊城的拆遷，導(dǎo)致拆遷戶產(chǎn)生即時的購房需求，同時拆遷款的發(fā)放，會產(chǎn)生即時的購房行為，大量拆遷對房市的推動作用是即時的，明顯的。7、 土地供應(yīng)政策影響地價成本和買地行為南京的土地供應(yīng)政策是人為制造饑渴型，造成開發(fā)商為了持續(xù)經(jīng)營，不斷在競標時抬價，往往抬至自己承受能力的極限。這是非常危險的，市場稍有不利變化，開發(fā)商的生存馬上面臨問題。如果政府能夠根據(jù)市場的需求，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量，可能會使開發(fā)商的行為回歸理性，對政府、市民、開發(fā)商都是有利的。8、 經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量影響市場結(jié)構(gòu)經(jīng)濟適用房達到一定的供應(yīng)量，對高檔住宅的

16、消費必然回歸到一個正常的比例，市場結(jié)構(gòu)會因此得到自發(fā)調(diào)節(jié)，回到一個與收入結(jié)構(gòu)相吻合的正常結(jié)構(gòu)。9、 房地產(chǎn)金融政策左右資本流向和規(guī)范開發(fā)市場房地產(chǎn)的金融政策的變化，會立即在土地市場和市場結(jié)構(gòu)中反應(yīng)出來。這個效應(yīng)幾乎是即時的。例如：原來房地產(chǎn)開發(fā)貸款容易，那么開發(fā)商就只需要準備購買土地的資金，因為土地一旦購入，就可以抵押給銀行獲得開發(fā)貸款。這樣，開發(fā)商在買地時就敢于叫高價，直至自有資金的極限?，F(xiàn)在則不同，最近國務(wù)院下達了限制令，緊縮給開發(fā)商的貸款和提高了貸款的門檻和時間，使得開發(fā)商不敢在土地上全部用完自有資金，這個政策一出臺，南京的土地拍賣的價格立即回到去年的水準。10、 稅費政策影響購房的決心

17、和行動力南京的兩次重大稅費方面的調(diào)整，都極大的刺激了購房的決心，形成了搭末班車的熱潮。一次是購房的物業(yè)維修基金，從個人繳納1/3，開發(fā)商繳納2/3，改成全部由個人繳納，引發(fā)購房熱潮。一次就是最近的購房契稅補貼，從2%恢復(fù)到4%，再次引爆房市。 三、影響商品房價格的因素（續(xù)3） （三） 宏觀經(jīng)濟環(huán)境對購買行為的影響1、 gdp的增降影響收入gdp的增長，帶來收入的增長。南京居民平均收入偏低，主要就是人均gdp低造成的。具體數(shù)據(jù)參見上文第二部分。2、 恩格爾系數(shù)的變化影響可支配收入南京的恩格爾系數(shù)是42.4，而蘇州是29.8。基本生活費用占收入的比重越低，可支配收入也就越多，在娛樂、消費、教育等方

18、面的消費就越高，換言之，生活品質(zhì)也就越高。蘇州已經(jīng)低于30，跨入中等發(fā)達水平，而南京還是處于小康狀態(tài)。3、 可支配收入影響消費4、 教育保險等其他支出影響買房的支出比重在收入總量變化不大的前提下，那么合理安排各部分指出的比重，對任何家庭來說，都是必須要考慮的問題。收入越低，對這個問題的權(quán)衡就越多。在某些部分的支出多了，必然導(dǎo)致買房的支出占收入比重的降低。5、 對總體經(jīng)濟環(huán)境的預(yù)期影響大宗消費行為對于wto、知識產(chǎn)權(quán)保護、國企改革、國家產(chǎn)業(yè)調(diào)整、西部大開發(fā)等，也許市民不會關(guān)注，畢竟那些不是直接的影響；但是對通貨膨脹的擔憂、對收入預(yù)期的信心等，必然會影響家庭在買房這種大宗消費品時的行為和決策。 四

19、、房價變化對社會生活的影響 （一）高房價導(dǎo)致買房難政府在土地上取得了豐厚回報之后，沒有去大力建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉價房，導(dǎo)致商品房銷售均價年年快速增長，雖然近幾年每年市場供應(yīng)量達到300多萬，但是市場結(jié)構(gòu)失衡，老百姓仍然買不到房，因為買不起！安居樂業(yè)，只有安居了才能樂業(yè)。買房難，不僅僅是一個個人問題，從政府的角度說，是必須解決的社會問題。（二）高房價導(dǎo)致購買郊縣物業(yè)，邊緣成本太大因為城區(qū)的價格太高，但是為了解決住房問題，很多人只好去郊縣和邊遠地區(qū)買房，雖然住房條件改善，但是工作單位、孩子上學等并沒有相應(yīng)調(diào)整，帶來的時間成本、交通成本等大幅上升，同時也是對社會資源也是浪費。（三）根據(jù)收入聚居，帶來貧

20、富兩極分化的標志性對立現(xiàn)階段，住房還是判斷收入的重要標準，那么住在哪里，就相應(yīng)的具有優(yōu)越感和自卑感。根據(jù)收入的不同，人群分別聚居，雖然心理上完全理解而且符合人性，但是這種兩極分化表象化，會帶來許多社會問題，如治安、婚姻、社會交往、就業(yè)、就學等。 五、判斷房價未來走勢的主要考量因素 （一） 長遠看，南京房價還會有一定幅度上漲。根據(jù)南京的中心城市地位和城市化進程加快等戰(zhàn)略因素的考量，南京房價的絕對值還沒有到達峰頂，還會有一定幅度上漲。根據(jù)同樣地位中心城市的房價來參考，南京主城區(qū)的房價會達到7000-8000元/的標準?，F(xiàn)在還遠遠沒有達到這個標準，還有一定的上漲的空間。（二） 近期看，未來2-3年內(nèi)

21、南京房市有崩潰的危險主要影響因素如下：1. 市場供應(yīng)量和銷售量失衡。近幾年，南京每年住房的銷售量為50-60億元，但是隨著資本的不斷涌入和被表面的紅火現(xiàn)象迷惑帶來的擴大開發(fā)規(guī)模，明年南京的市場供應(yīng)量將達到110億！后年達到210億！而市場的購買量的增幅絕對跟不上這種供應(yīng)量的增幅，供需失衡的矛盾巨大。2. 結(jié)構(gòu)性失衡大量的普通市民買房的需求迫切，繼續(xù)改善住房條件，但是開發(fā)商限于成本和回報的要求，提供的都是大面積的高檔房。而適合普通市民購買的平價房和經(jīng)濟適用房，市場上難覓芳蹤。同時適中的中等戶型，市場上也一直很缺乏。這種市場結(jié)構(gòu)嚴重失衡，一頭大的格局愈演愈烈。3. 金融政策變化，融資困難在目前，除

22、了銀行貸款，普通開發(fā)商幾乎沒有其他的融資方法。社會資金的利用和開發(fā)，我國幾乎還是空白。金融政策一旦緊縮，那么直接帶來的影響就是開發(fā)商資金困難，捉襟見肘。如果有開發(fā)商頂不住資金的壓力開始降價促銷收回資金，那么會帶來雪崩效應(yīng)。4. 房價上漲幅度遠遠超過收入增長幅度5. 資本進入困難，資本流向轉(zhuǎn)向周邊地級城市揚州、鎮(zhèn)江、鹽城、蕪湖等周邊城市的房地產(chǎn)開發(fā)開始象南京前5年那樣，進入高速增長期，這種情況下，資金不斷向周邊這些城市涌入。沒有了資金的來源，南京本地的這些開發(fā)商的資金來源將更加困難。6. 拆遷量大幅減少，缺乏強力需求推動隨著南京舊城改造項目高峰期的過去，大量拆遷帶來強力推動的機會越來越少，一旦市

23、場進入低迷狀態(tài)，類似的強力推動在哪里？如果沒有強力推動，市場離崩潰還有多遠？7 浙江等地的炒房團擴大房市泡沫浙江地區(qū)的民間資本，不斷進入各大城市進行炒作投機，帶來房市泡沫，最終引發(fā)該地區(qū)的房市災(zāi)難。因為有這些人炒作，房市的價格一路飚高，給開發(fā)商帶來錯覺，同時市民也會跟風，在一定時間內(nèi)會造成大量資本進入房地產(chǎn)開發(fā)，同時造成市場的火爆，但是這是不能長久的，一旦炒房團開始獲利退出，本地區(qū)的房市就會立即陷入蕭條，價格跳水，開發(fā)商破產(chǎn)，市民買的期房可能就是爛尾樓。南京的這幾年的房地產(chǎn)價格的大幅上揚，跟炒房者的隊伍急劇擴大不無關(guān)系。據(jù)各樓盤銷售部分分析，南京各樓盤炒房者占購買者的比例在30%-70%之間。

24、 六、如何規(guī)范南京房地產(chǎn)市場 （一） 法律法規(guī)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，仍然存在許多法律的空白或者不明確的地方。無論是國家立法還是地方立法都沒有解決。實際上，最重要的私權(quán)和公權(quán)的協(xié)調(diào)問題，國家立法和憲法中都沒有解決好。下面列舉了部分現(xiàn)實的法律困惑：1、 建筑使用年限和70年產(chǎn)權(quán)的矛盾國家關(guān)于住宅的建筑規(guī)范中，對住宅的設(shè)計要求是50年，而土地的使用年限是70年。假設(shè)建筑達到設(shè)計年限的50年后報廢，那么還有20年的使用權(quán)怎么辦？而使用權(quán)是跟建筑物不可分割的。但是，購房者在買房時已經(jīng)繳納了70年的土地使用權(quán)的費用！那么這種私權(quán)的保護怎么實現(xiàn)？2、 70年產(chǎn)權(quán)，70年之后如何處理產(chǎn)權(quán)？國家現(xiàn)在對住宅的規(guī)定是7

25、0年的期限，如果70年后，建筑物還是處于比較完好的使用狀態(tài)，那么其產(chǎn)權(quán)如何保證?因為建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)不可分，那么建筑的所有權(quán)還在，土地的使用權(quán)如果需要補交費用才能持續(xù)，那么，需要繳納多少？怎么交？交給誰？3、 電梯等大宗公用設(shè)施更新費用以及基金的管理和公示制度？現(xiàn)在規(guī)定，購房時個人繳納物業(yè)維護基金，實行托管。利息用于日常的維護，電梯等大宗設(shè)施的更新費用從本金支取。問題是，給誰托管了？不清楚。這筆基金究竟管理得怎樣，每年有多少利息？沒有公示。如果管理不善，基金沒了，誰承擔責任？購房者的權(quán)利怎么保證？4、 物業(yè)管理的權(quán)限和費用？物業(yè)管理的地位一直沒有明確。承擔了管理的職能，但是沒有管理的權(quán)

26、力。費用收不上來，物業(yè)公司除了打官司沒有別的辦法，但是這個不能解決物業(yè)公司的問題，因為打官司從成本來說就不劃算！5、 拆遷補償標準的更新問題南京的房價這幾年的翻了跟斗，但是拆遷補償標準還是1999年的。在公權(quán)和私權(quán)處于矛盾時，總是公權(quán)占據(jù)絕對有利。政府沒有明確如何更新這個標準和更新的周期。 六、如何規(guī)范南京房地產(chǎn)市場（續(xù)） （二） 政府行為從以上情況可以看到，政府的許多行為需要規(guī)范。只有先規(guī)范了政府的行為，才能規(guī)范市場。因為房地產(chǎn)市場是個特殊的市場，跟政府的行為聯(lián)系非常密切。1、 公示公告很顯然，民主的政府應(yīng)該是透明的政府。暗箱操作只會有利于官員的無監(jiān)督狀態(tài)，只會導(dǎo)致低效率、不作為、浪費資源和隨意性、個人主觀性。 那么，重大事情公示公告就應(yīng)該成為制度。如土地政策、土地拆遷、人大會議的決議文件等。2、 市場管理和引導(dǎo)很顯然，目前的南京市場管理，只局限于規(guī)范交易手續(xù)、收費和事后的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。這種職能的政府部門，對于市場來說恐怕我們不能說具有很大的價值。只對官員悠閑的生活具有價值。如果政府向服務(wù)社會的方向轉(zhuǎn)化，同時引導(dǎo)市場，那么，不斷地組織相關(guān)行業(yè)的商家舉辦各類法律法規(guī)解讀會、外地經(jīng)驗介紹、本地市場數(shù)據(jù)分析、本地商家亟待解決的問題、市場政策的完善、交易手續(xù)如何便民、