成立商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司的運(yùn)營方案

1、成立“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司”的運(yùn)營方案（草案）尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：根據(jù)xxx公司2014年的發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)企業(yè)核心業(yè)務(wù)的開展，現(xiàn)就在成立“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司”以服務(wù)于公司項(xiàng)目的成功運(yùn)作，力求能對(duì)xx項(xiàng)目的房產(chǎn)存貨資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)資本化，資本證券化的總體要求”，現(xiàn)以書面的形式對(duì)“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司”的成立、運(yùn)營及管理方面的具體工作實(shí)施予以匯報(bào)，請(qǐng)公司及領(lǐng)導(dǎo)審閱后決策。一、公司名稱的擬提報(bào) 擬注冊(cè)名1：xxxxx商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司擬注冊(cè)名2：xxxxx商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司 二、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”的性質(zhì)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的獨(dú)立法

2、人的股份有限責(zé)任公司稅務(wù)性質(zhì)為：一般納稅人三、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”經(jīng)營范圍的擬定 許可經(jīng)營項(xiàng)目：煙草、黃金、餐飲、酒店服務(wù)、藥品、醫(yī)療器械； 一般經(jīng)營項(xiàng)目：銷售：辦公用品、文化用品、工藝品、服裝鞋帽、針紡織品、皮革皮具、日用百貨、家用電器、五金交電、鐘表、照相器材、糧油副食、生鮮瓜果、健身器材、珠寶首飾、計(jì)算機(jī)軟件及輔助設(shè)備、通訊器材、建筑材料、儀器儀表；社會(huì)經(jīng)濟(jì)咨詢；會(huì)展服務(wù)；企業(yè)、廣告營銷策劃與管理咨詢；設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布代理國內(nèi)各類廣告；汽車租賃；房屋、柜臺(tái)租賃及托管；國內(nèi)勞務(wù)培訓(xùn)及輸出代理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；二手房租賃、買賣；產(chǎn)權(quán)過戶登記代理；銀行貸款代理、公積金按揭代理；房地產(chǎn)規(guī)

3、劃設(shè)計(jì)；房地產(chǎn)評(píng)估；物業(yè)委托經(jīng)營；物業(yè)服務(wù)；投資管理；資產(chǎn)管理；實(shí)業(yè)投資（除金融、證券等國家專項(xiàng)審批項(xiàng)目）；投資咨詢；商務(wù)咨詢；文化藝術(shù)交流策劃咨詢（除經(jīng)紀(jì)）；公關(guān)活動(dòng)策劃；四、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”注冊(cè)資本 擬注冊(cè)資本暫定為：五百萬元人民幣五、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限責(zé)任公司”公司類型股份有限責(zé)任公司（前期為企業(yè)法人與公司發(fā)起人投資，后期逐步轉(zhuǎn)化為由公司控股的多股東的股份有限責(zé)任公司）六、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”的出資、股權(quán)構(gòu)成及股東權(quán)益分配一）、注冊(cè)登記期及籌備期股權(quán)比例為：80%（3年內(nèi)不能撤資） 公司主要發(fā)起經(jīng)營人為：20%（待公司成立1年后，投資款以現(xiàn)金形式分期到位，

4、如購物中心2014年12月25日超市不能如期開業(yè)，投資人有權(quán)不履行投資承諾并無償由發(fā)起股東收購）二）、實(shí)體營業(yè)期中及經(jīng)營后期 1、公司法人股股權(quán)比例為33-51%（此股權(quán)可于3年后部分或全部出售給其他股東）2、公司主要發(fā)起經(jīng)營人為：20%3、其他可合作公司資源范圍的企業(yè)法人或自然人股 50-32%（此部分股權(quán)擬由項(xiàng)目合作的內(nèi)部裝飾、裝修方、經(jīng)營用主要設(shè)備、設(shè)施提供方及廣告公司、公司其他核心管理員工法人或自然人身份，以公司服務(wù)債權(quán)，實(shí)物投資或現(xiàn)金入股的方式持有）4、公司主要發(fā)起經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)干股股權(quán)15%左右（待管理公司成立后由公司股東與董事會(huì)具體確認(rèn)），此干股在公司成立3年內(nèi)只享有分紅權(quán)，無有價(jià)

5、轉(zhuǎn)讓權(quán)；3年后轉(zhuǎn)為無資本金投入的實(shí)有股權(quán)，在公司章程上明確，可有價(jià)轉(zhuǎn)讓；為保障公司的經(jīng)營利益，發(fā)起經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)向公司繳納15萬元經(jīng)營責(zé)任保證金。三）、股東權(quán)益分配 “商業(yè)投資運(yùn)營管理公司”第一年不分紅；第二年以后公司每年財(cái)務(wù)年度末核算股東權(quán)益后并按公司規(guī)定提留公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)項(xiàng)目后的利潤分紅一次。七、“商業(yè)投資運(yùn)營管理公司” 管理機(jī)制與組織架構(gòu)一）、公司組織系統(tǒng)采取所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離的管理機(jī)制 所有權(quán)管理權(quán)經(jīng)營權(quán)債權(quán)、債務(wù)和所有者權(quán)益由股東或出資人享有和承擔(dān)資金籌措與收益獲得公司重大經(jīng)營和管理決策、高層管理員工任免與授權(quán)、資金收支計(jì)劃管理與財(cái)務(wù)監(jiān)管、經(jīng)營目標(biāo)確定、下達(dá)、考核與獎(jiǎng)懲、各項(xiàng)

6、規(guī)章制度的制定中層管理員工的任免與授權(quán)、授權(quán)內(nèi)日常經(jīng)營決策、經(jīng)營目標(biāo)的落實(shí)與完成、計(jì)劃內(nèi)資金與經(jīng)營費(fèi)用的管理、各級(jí)經(jīng)營員工經(jīng)營目標(biāo)的確定、下達(dá)、考核與獎(jiǎng)懲、各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)與執(zhí)行投資人所有權(quán)結(jié)構(gòu)超市酒店餐飲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)物業(yè)服務(wù)投資經(jīng)營管理xx商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司二）、公司組織結(jié)構(gòu)（一）、所有權(quán)結(jié)構(gòu) （二）、管理權(quán)組織架構(gòu)股東大會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)（董事長）計(jì)劃財(cái)務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)營管理中心審計(jì)監(jiān)察中心超市店長酒店店長餐飲店長房產(chǎn)銷售經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理投資經(jīng)營經(jīng)理財(cái)務(wù)信息經(jīng)理人資行政經(jīng)理總經(jīng)理助理企劃經(jīng)理總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理（三）、經(jīng)營權(quán)組織架構(gòu) 二）、公司高管及各級(jí)員工的選任公司董事長、副董事長、總經(jīng)理、

7、常務(wù)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理由投資企業(yè)推舉，其余核心管理員工如總經(jīng)理助理、超市店長、酒店店長、餐飲店長、物業(yè)經(jīng)理、人資行政部經(jīng)理、投資經(jīng)營經(jīng)理由總經(jīng)理任命，其余管理員工及一般員工面向社會(huì)公開招聘聘用。三）、財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督新公司須對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行規(guī)范管理，股東出資須做到項(xiàng)目?？顚Ｓ茫匈Y金須嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行。新公司承接業(yè)務(wù)按各項(xiàng)目分立管理，公司內(nèi)部須建立立項(xiàng)、分項(xiàng)目核算制度，并引入專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)。八、“商業(yè)投資運(yùn)營管理股份有限公司”的獲利模式與經(jīng)營思路一）、獲利模式1、接受委托公司邀請(qǐng)，通過為委托方委托的房產(chǎn)物業(yè)實(shí)物標(biāo)的進(jìn)行銷售、招商、運(yùn)營以收取傭金的形式獲得經(jīng)營收益；2、接受合作公司

8、的邀請(qǐng)，采取租賃的形式取得合作公司的物業(yè)經(jīng)營權(quán)，再通過已租賃物業(yè)的增值經(jīng)營獲取經(jīng)營收益；3、接受合作公司的邀請(qǐng)，采取購買合作方物業(yè)產(chǎn)權(quán)的形式取得產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)，再通過實(shí)體經(jīng)營獲取經(jīng)營收益，同時(shí)，享受物業(yè)增值帶來的購買溢價(jià)收益；4、接受委托公司邀請(qǐng)，為委托方的房產(chǎn)物業(yè)實(shí)物標(biāo)的交付使用后，進(jìn)行“前期物業(yè)服務(wù)”，通過為全體業(yè)主提供專業(yè)有償服務(wù)獲取經(jīng)營收益；5、為合作方（包括房產(chǎn)公司或?qū)嶓w經(jīng)營商戶）提供有償融資服務(wù)獲取經(jīng)營收益；二）、經(jīng)營思路（針對(duì)“物業(yè)服務(wù)”經(jīng)營以外的經(jīng)營項(xiàng)目） 此經(jīng)營思路是以購物中心現(xiàn)有物業(yè)情況而提出的1、以租賃的形式，獲得購物中心以下經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營權(quán)，以用于“商業(yè)投資管理公司”實(shí)體

9、經(jīng)營獲取企業(yè)盈利，同時(shí)，如合作公司需要，可以經(jīng)營貸款的形式為合作公司融資，但融資的本息歸還本著誰使用、誰承擔(dān)的原則有償進(jìn)行，也可為“商業(yè)投資管理公司”獲得一定的利潤；2、以購買的形式，獲得購物中心以下經(jīng)營業(yè)態(tài)的產(chǎn)權(quán)，以用于“商業(yè)投資管理公司”實(shí)體經(jīng)營獲取企業(yè)盈利的同時(shí)也可為“商業(yè)投資管理公司”獲得一定物業(yè)增值的收益；此形式主要可為合作公司或合作方獲得銀行按揭貸款或資產(chǎn)抵押貸款融資，但融資的本息歸還本著誰使用、誰承擔(dān)的原則有償進(jìn)行，也可為“商業(yè)投資管理公司”獲得一定的利潤；以下物業(yè)面積為暫定：物業(yè)樓層面積均價(jià)總價(jià)50%物業(yè)總價(jià)值超市b1f4600600027600000 13800000家用電器

10、2f140460598506836 4253418兒童主題樂園3f1804 45448197376 4098688兒童動(dòng)漫城3f64245442917248 1458624影院3f183845448351872 4175936小吃城4f2550405010327500 5163750合計(jì)1283865900832 329504163、除以上物業(yè)面積外，其余合作公司的已銷售投資業(yè)主物業(yè)和未銷售物業(yè)由合作公司委托“商業(yè)投資管理公司”經(jīng)營，所獲取租金由合作公司享有但需向“商業(yè)投資管理公司”定期支付委托經(jīng)營服務(wù)傭金；4、特別備注 以不同形式獲取的第2條所陳述需經(jīng)營的業(yè)態(tài)、業(yè)種在操作時(shí)，“商業(yè)投資管理公

11、司”將以現(xiàn)金、實(shí)物資產(chǎn)及服務(wù)提供債權(quán)等方式招股為前提，來確定具體的如：裝潢裝修公司（個(gè)人）、主要營業(yè)資產(chǎn)供貨商公司（個(gè)人）、廣告公司（個(gè)人）或其他方式合作的公司（個(gè)人）的工程、實(shí)物、服務(wù)、合作經(jīng)營的合作方，這樣既可以解決“商業(yè)投資管理公司”前期投資、運(yùn)營資金不足的問題，也可以為合作公司解決融資的實(shí)質(zhì)性問題，具體執(zhí)行待大方向確定后據(jù)實(shí)況而定。5、前期與簽的“xx購物廣場(chǎng)銷售、招商代理和運(yùn)營管理合同”中第二部分“項(xiàng)目招商代理及經(jīng)營管理”部分繼續(xù)履行直至合同到期，第一部分“項(xiàng)目銷售代理”部分的責(zé)權(quán)利，在與xxx進(jìn)行協(xié)議合同終止并進(jìn)行完費(fèi)用、資產(chǎn)清算后，由“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”與xx公司重新洽談

12、代理?xiàng)l件后重新簽訂“委托銷售代理合同”后執(zhí)行。九、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”核心經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)成建議：董事長（法人）由：xx擔(dān)任總經(jīng)理由：xx擔(dān)任十、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”成立后薪資待遇的擬設(shè)定 以下所有各級(jí)員工自正式聘用之日起享受國家規(guī)定的“五險(xiǎn)一金”保障，具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)待定。1、核心高管薪資待遇計(jì)劃每月核發(fā)70%，完成每年基礎(chǔ)計(jì)劃利潤指標(biāo)后其余30%年底一次性核發(fā)，不滿一年的不予核發(fā)董事長：年薪30萬，干股7.5%總經(jīng)理：年薪30萬，干股7.5%2、特聘員工（專業(yè)技術(shù)與經(jīng)營人員）薪資待遇計(jì)劃每月核發(fā)70%，完成每年基礎(chǔ)計(jì)劃利潤指標(biāo)后其余30%年底一次性核發(fā)，不滿一年的不予核發(fā)常務(wù)副總

13、經(jīng)理：年薪14.4萬； 特聘運(yùn)營總經(jīng)理助理：年薪14.4萬；特聘超市店長：年薪14.4萬； 特聘銷售經(jīng)理：年薪14.4萬；特聘財(cái)務(wù)信息經(jīng)理：年薪12萬； 特聘電腦軟件系統(tǒng)維護(hù)主管：年薪10萬；特聘企劃經(jīng)理：年薪10萬；3、除以上特聘員工外，本著人員本土化的原則在當(dāng)?shù)卣衅?，享受相關(guān)薪資待遇“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”崗位薪資擬執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)表性質(zhì)崗位工資等級(jí)基本工資標(biāo)準(zhǔn)社保標(biāo)準(zhǔn)性質(zhì)崗位工資等級(jí)基本工資標(biāo)準(zhǔn)社保標(biāo)準(zhǔn)行政后期崗位副總經(jīng)理一級(jí)5800經(jīng)營崗位副總經(jīng)理一級(jí)6800二級(jí)5000二級(jí)6000三級(jí)4200三級(jí)5200見習(xí)或試用3400見習(xí)或試用4400經(jīng)理一級(jí)3400經(jīng)理一級(jí)3900二級(jí)3100二級(jí)

14、3600三級(jí)2800三級(jí)3300見習(xí)或試用2500見習(xí)或試用3000副經(jīng)理一級(jí)3100副經(jīng)理一級(jí)3500二級(jí)2800二級(jí)3200三級(jí)2500三級(jí)2900見習(xí)或試用2200見習(xí)或試用2600主管一級(jí)2600主管一級(jí)2900二級(jí)2400二級(jí)2700三級(jí)2200三級(jí)2500見習(xí)或試用2000見習(xí)或試用2300領(lǐng)班一級(jí)2400領(lǐng)班一級(jí)2600二級(jí)2200二級(jí)2400三級(jí)2000三級(jí)2200見習(xí)或試用1800見習(xí)或試用2000員工一級(jí)2200員工一級(jí)2400二級(jí)2000二級(jí)2200三級(jí)1800三級(jí)2000見習(xí)或試用1600見習(xí)或試用1800十一、公司成立前期的工作場(chǎng)地及員工到崗時(shí)間的安排1、建議管理公司

15、成立后，除超市外，各崗位經(jīng)理以上級(jí)別員工含特聘員工先行到位，超市經(jīng)營類主管以上級(jí)別員工先行到位，另外，重要后勤保障部門一般員工如人事部、財(cái)務(wù)部、行政部根據(jù)具體需要先行到位部分員工；2、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”的注冊(cè)地及辦公場(chǎng)地，因購物中心將于9月24日超市先行開業(yè)，建議先租賃暫時(shí)臨時(shí)使用，待項(xiàng)目投入使用后再遷至項(xiàng)目劃定的辦公區(qū)域。3、“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”的開辦費(fèi)（人員工作、辦公場(chǎng)地租賃、辦公設(shè)備設(shè)施的采買、正常辦公及差旅費(fèi)用）請(qǐng)公司按時(shí)撥付，具體數(shù)額待定。備注：以上工作安排的基礎(chǔ)是在“購物中心”2014年8月31日竣工驗(yàn)收和9月24日超市試營業(yè)工作的完成為基礎(chǔ)的，如項(xiàng)目物業(yè)工程不能

16、日期完成，將會(huì)給新成立的“商業(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”和現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的前期招商、銷售運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的操作造成實(shí)質(zhì)上的經(jīng)濟(jì)損害，請(qǐng)總公司領(lǐng)導(dǎo)高達(dá)重視，具體經(jīng)營時(shí)間結(jié)點(diǎn)內(nèi)容附后?！吧虡I(yè)投資運(yùn)營管理有限公司”成立工作組2014年4月23日星期四附件： 關(guān)于xxx招商與銷售全面啟動(dòng)對(duì)外宣傳推廣 與合同簽訂所需工作結(jié)點(diǎn)與責(zé)任確定的報(bào)告尊敬的建設(shè)投資開發(fā)有限公司領(lǐng)導(dǎo)：時(shí)值xxx物中心即將于2014年9月24日逐步開業(yè)之際，借此時(shí)機(jī)我招商、銷售團(tuán)隊(duì)將全面啟動(dòng)銷售與經(jīng)營合同的簽訂，同時(shí)，將向社會(huì)對(duì)外宣傳發(fā)布并承諾經(jīng)營與銷售相關(guān)的招商、銷售政策，至此需要公司對(duì)以下與購物中心營業(yè)與銷售相關(guān)的時(shí)間結(jié)點(diǎn)予以確認(rèn)并按此時(shí)間結(jié)點(diǎn)

17、爭(zhēng)取按時(shí)、質(zhì)量的完成相關(guān)工作，以避免在簽訂租賃、銷售買賣合同書后如造成違約時(shí)的履約賠償責(zé)任的劃分，具體時(shí)間結(jié)點(diǎn)在與公司相關(guān)會(huì)議基本確定后，現(xiàn)以本書面報(bào)告的形式提報(bào)公司予以確認(rèn)后，我招商、運(yùn)營工作全面展開，具體內(nèi)容如下:一、經(jīng)營方面的總體時(shí)間結(jié)點(diǎn)1、2014年9月24日負(fù)一層至裙樓一層，超市整體試營業(yè) 1）5月20日前，室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)方案與施工單位的確定，相關(guān)工作開始實(shí)施； 2）7月20日前，完成項(xiàng)目文化西路沿街與光明南路的圍擋拆除及退界部分的道路硬化鋪磚工作，外廣場(chǎng)交付使用； 3）8月10日前，項(xiàng)目裙樓一至四層外立面裝修工程完畢并完成驗(yàn)收；4）8月31日前，負(fù)一層整體裝修工程完畢并交付經(jīng)營業(yè)主使

18、用；5）8月31日前，裙樓一層含門面整體裝修工程完畢并交付經(jīng)營業(yè)主使用；6）8月5日前，門面業(yè)主經(jīng)營商戶進(jìn)駐裝修。2、2014年11月8日至2016年12月25日前，裙樓二層至七層商業(yè)業(yè)態(tài)的逐步、分期的試營業(yè)，具體總體時(shí)間結(jié)點(diǎn)如下：1）9月5日前，裙樓部分商業(yè)物業(yè)整體交付使用；2）9月10日前，電影院、兒童游樂城（二至四層）、小吃廣場(chǎng)、電器廣場(chǎng)進(jìn)駐裝修；3）其余主力商戶于10月1日前進(jìn)駐裝修。二、物業(yè)銷售方面的總體時(shí)間結(jié)點(diǎn)1、5月20日前，由xx公司辦理完項(xiàng)目建筑面積初測(cè)繪工作、項(xiàng)目銷售預(yù)售許可證的取得工作；2、5月20日前，xx公司交付業(yè)主設(shè)備設(shè)施交付清單、項(xiàng)目外立面和房屋內(nèi)部天地墻門窗等裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)清單、房屋使用說明及房屋質(zhì)量保證書的確定；3、6月1日前，項(xiàng)目開盤時(shí)間及開盤慶典時(shí)間的確定；4、6月15日前，項(xiàng)目完