佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目建議書

1、佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目方案建議書項(xiàng)目建設(shè)單位：佛山市三水粵三房產(chǎn)有限公司報告編制單位：佛山市道勤工程造價咨詢有限公司二o一一年八月十八日佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目方 案 建 議 書 工程咨詢資格證書編號:工咨丙12320100021 項(xiàng)目申報單位：佛山市三水粵三房產(chǎn)有限公司報告編制單位：佛山市道勤工程造價咨詢有限公司 報告編制時間：二0一一年八月編 制 人 員主要參加人員：蔣遙明 注冊咨詢（投資）工程師趙立斌 注冊咨詢（投資）工程師王 艷 注冊咨詢（投資）工程師孫贊輝、鄧麟鳳 市場分析員審 核： 夏小勤 注冊造價工程

2、師審 定： 鄧 蕾 注冊咨詢（投資）工程師目 錄第一章 項(xiàng)目概況51.1 項(xiàng)目建議書編制所依據(jù)的重要文件：51.2 項(xiàng)目地址及現(xiàn)狀51.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容71.3.1 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容71.3.2 項(xiàng)目總投資71.4 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀方向7第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景82.1 建設(shè)背景82.1.1 項(xiàng)目提出的理由和過程82.1.2 社會發(fā)展背景分析92.2 “三舊改造”背景分析112.2.1 城市發(fā)展的自我完善112.2.2 加快推進(jìn)“三舊”改造的意義112.2.3 完善三水商業(yè)圈的需要13第三章 建設(shè)條件153.1 建設(shè)條件153.1.1 區(qū)域自然條件153.1.2 施工條件15第四章 項(xiàng)目投

3、資概算174.1 概算編制范圍及內(nèi)容174.1.1 裝飾部分174.1.2 安裝部分174.1.3 其他184.2 編制依據(jù)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)184.3 項(xiàng)目總投資22第五章 財務(wù)分析以及經(jīng)濟(jì)評價235.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表245.2 財務(wù)指標(biāo)一覽表255.3 成本估算265.3.1 固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)攤銷計算265.3.2 修理費(fèi)計算265.3.3 借款利息計算265.3.4 水電費(fèi)計算（物業(yè)管理公司收?。?65.3.5 工資及福利費(fèi)計算265.3.6 維護(hù)費(fèi)計算275.3.7 業(yè)主管理費(fèi)計算275.4 利潤總額及分配275.5 年出租收入及年銷售稅金及附加275.5.1 年銷售稅金及附加275

4、.5.2 年出租收入285.6 財務(wù)分析285.6.1 財務(wù)分析報表：285.7 清償能力分析295.7.1 借款償還期305.7.2 還款資金來源及還款能力分析305.8 盈虧平衡分析（詳見下圖）305.9 財務(wù)敏感性分析（詳見下圖）325.10 綜合評述：33第六章 結(jié)論以及建議346.1 項(xiàng)目優(yōu)勢劣勢分析346.2 項(xiàng)目建議356.2.1 市場現(xiàn)狀356.2.2 項(xiàng)目市場定位376.2.3 項(xiàng)目各區(qū)的規(guī)劃建議376.2.4 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議386.2.5 配套設(shè)施建議386.2.6 租金定位396.2.7 項(xiàng)目經(jīng)營理念396.2.8 經(jīng)營策略416.3 總結(jié)42附表1：商業(yè)城改造項(xiàng)目概算

5、編制說明43附表2：商業(yè)城改造項(xiàng)目概算表43附表3：商業(yè)城改造項(xiàng)目裝飾部分概算詳細(xì)清單43附表4：總成本費(fèi)用估算表43附表5：利潤總額及其分配表43附表6：借款還本付息表43附表7：現(xiàn)金流量表43第一章 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目建議書編制所依據(jù)的重要文件：1、廣東省發(fā)改委及相關(guān)行業(yè)對項(xiàng)目申請報告的編寫要求2、投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)3、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）4、中國建設(shè)項(xiàng)目管理實(shí)用大全5、佛山市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6、商業(yè)城a區(qū)、b區(qū)、c區(qū)建筑平立剖面圖7、相關(guān)的法規(guī)和行業(yè)文件8、與項(xiàng)目相關(guān)的其他文件資料1.2 項(xiàng)目地址及現(xiàn)狀三水商業(yè)城位于三水主干道廣海大道中27號,是三水來

6、往南海、禪城、廣州等地班車的必經(jīng)之路,也是各班車進(jìn)入三水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點(diǎn)。黃金的地理位置以及商業(yè)娛樂、購物休閑的定位和早些年輝煌的歷史,使商業(yè)城成為三水的地標(biāo)之一。商業(yè)城在建成初期,曾經(jīng)有兩三年非常興旺。1998年前后，商業(yè)城這一帶是很火的,有大水車娛樂城、保齡球場、電子游戲等娛樂項(xiàng)目,還有各類購物商家,差不多是當(dāng)時三水最旺的商業(yè)中心之一。商業(yè)城占地約2萬平方米，總建筑面積約5.5萬平方米，樓齡已超過10年；由a、b、c、d四個區(qū)組成，d區(qū)首層為農(nóng)貿(mào)市場，d區(qū)二至九層為多層住宅；a區(qū)、b區(qū)、c區(qū)面積總共約3.4萬平方米，除了一樓的店鋪尚在營業(yè),樓上的鋪位全部閑置。本項(xiàng)目的工作是如

7、何將a、b、c區(qū)重新策劃、包裝，再推出市場。圖為商業(yè)城a區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)城的位置圖1.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1.3.1 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本工程為舊樓翻新改造工程。工程主要內(nèi)容為水電消防安裝以及室內(nèi)外裝修裝飾。1.3.2 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資約21526.68萬元，其中建設(shè)期投資約5067.86萬元，鋪底流動資金50萬元，項(xiàng)目營運(yùn)期投資約16408.82萬元。1.4 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀方向項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容是對商業(yè)城進(jìn)行整體改造、包裝。改造后的商業(yè)城將參照三水廣場的模式,發(fā)展為集購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)中心,但主要面向中檔消費(fèi)群體。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景2.1 建設(shè)背景2.1.1 項(xiàng)目提出的理由和過程

8、佛山市委、市政府依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，就佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造（簡稱“三舊”）制定了佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定、佛山市推進(jìn)舊城鎮(zhèn)改造的指導(dǎo)意見、佛山市推進(jìn)舊廠房的改造指導(dǎo)意見和佛山市推進(jìn)舊村居改造的指導(dǎo)意見，并要求相關(guān)部門遵照佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定和指導(dǎo)意見推進(jìn)三舊改造工作。佛山市三水區(qū)是廣佛都市區(qū)西北部重要的組團(tuán)，作為珠三角向西部地區(qū)輻射的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)著為珠三角拓展腹地，輻射粵西、廣西的二傳手作用。商業(yè)城舊樓氣地理位置優(yōu)越,交通便利,周邊有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)單位和居民小區(qū), 但并未充分利用其區(qū)位的優(yōu)勢。建設(shè)西南中心城區(qū)

9、 “三舊改造”之三水商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目是我區(qū)實(shí)施“三舊”改造的重要舉措，這一舉措將大大有利于中心城區(qū)品位的提升、消費(fèi)的帶動,有著不可替代的作用,尤其是在需要鼓勵消費(fèi)、拉動內(nèi)需的當(dāng)下,此類商業(yè)中心更能發(fā)揮其獨(dú)有的優(yōu)越性。 三水要建設(shè)成為“生態(tài)時尚之都”,云東海等高檔的生態(tài)時尚中心固然要傾力打造,但貼近市民生活消費(fèi)、娛樂休閑的項(xiàng)目,以及身邊現(xiàn)成的資源,更應(yīng)該得到及時有效的開發(fā)利用。建設(shè)西南中心城區(qū) “三舊改造”之三水商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目就是在這樣的背景下提出實(shí)施的，本項(xiàng)目的實(shí)施符合了居民強(qiáng)烈的改造愿望和三水社會發(fā)展的需要。2.1.2 社會發(fā)展背景分析2010年開始，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉

10、開大幕，4月17日出臺的國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，調(diào)控力度之大，堪稱史無前例。新政主要針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。2010年我國商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長，達(dá)到歷史新高。2010年1-12月，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5,598.84和1,806.55億元，分別增長33.90%和31.2%；2010年1-12月，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售額分別達(dá)到5,354.02和2,148.81億元，分別增長46.3%和31.2%，達(dá)到近年來最高水平。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（簡稱“新國八條”），調(diào)控從通過行政手段調(diào)

11、控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價，標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價上漲的強(qiáng)大決心。新“國八條”的出臺將“限購”推向了頂峰，房產(chǎn)稅以及各種金融信貸政策，使得住宅市場的投資空間進(jìn)一步緊縮，然而商業(yè)地產(chǎn)卻未在此次調(diào)控之列，在通脹壓力越來越大的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)投資價值再次提升。 未來幾年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場將蓬勃發(fā)展，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”即將來臨。中國商業(yè)地產(chǎn)將真正邁入快速發(fā)展階段，前景十分廣闊。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。目前佛山商業(yè)地產(chǎn)市場處于一觸即發(fā)的階段，以往佛山商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)長的時期內(nèi)處于封閉自守，不完全競爭的市場發(fā)展?fàn)?/p>

12、態(tài)。隨著廣佛同城的推進(jìn)，軌道交通的規(guī)劃執(zhí)行等多方面利好因素刺激影響，自2009年起，佛山商業(yè)地產(chǎn)真正地踏入發(fā)展飛躍期。三水人擁有自己的商業(yè)廣場是從五年前開始的。2005年，三水廣場建成開業(yè)，易初蓮花、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏等世界500強(qiáng)企業(yè)搶先進(jìn)駐。娛樂、飲食項(xiàng)目后繼發(fā)力，寫字樓、商務(wù)酒店齊齊上陣，三水人雖然有了與禪城、南海相媲美的商業(yè)廣場，但禪城、南海、順德都有好幾家大型的商業(yè)廣場，三水目前只有除了三水廣場以及在建的恒福廣場之外別無他家。未來五年，商業(yè)地產(chǎn)是三水城市發(fā)展的一大看點(diǎn)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三水區(qū)城市化進(jìn)程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城區(qū)人口（包括流動人口）驟增，可以說

13、消費(fèi)力是相當(dāng)可觀的，同時三水作為廣佛都市圈與肇慶、高明等粵西地區(qū)以及廣西地區(qū)聯(lián)系的重要通道，尤其是廣佛肇輕軌通車后，作為廣佛肇同城的連接點(diǎn)，再加上三水作為環(huán)境優(yōu)美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同樣有著巨大的消費(fèi)力。只依靠現(xiàn)有的商業(yè)圈，必將滿足不了三水人們的需求。縱觀整個三水中心城區(qū),目前僅有三水廣場和西南影劇院片區(qū)這兩個較為成型的商業(yè)中心,整體的城市商業(yè)氛圍仍不夠成熟,距時尚都市更是相去甚遠(yuǎn)。況且,由于地理位置和定位等方面的原因,三水廣場部分店鋪除了周末和節(jié)假日外,客流量其實(shí)并不大；而西南影劇院片區(qū)是老城區(qū),雖然平日里人氣較旺,但整體層次偏低,缺乏發(fā)展?jié)摿?目前還面臨文鋒東路拆遷的影響。

14、 因此,商業(yè)城如果能夠重新盤活,不僅可以從數(shù)量上為中心城區(qū)增加一個商業(yè)旺地,還能夠提升中心城區(qū)的整體面貌和都市氣息。 商業(yè)城地理位置優(yōu)越,交通便利,周邊有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)單位和居民小區(qū),而且它有輝煌的過去,積淀著很多三水人的情感,若加以合理規(guī)劃改造,幾乎可以肯定將成為三水城市建設(shè)的一個亮點(diǎn)。這樣一來,還能帶動周邊的餐飲等服務(wù)業(yè)的發(fā)展,可謂一舉多得。2.2 “三舊改造”背景分析2.2.1 城市發(fā)展的自我完善一般說來，城市的發(fā)展總是不斷地進(jìn)行著自我完善，經(jīng)歷著“新陳代謝”的過程，“三舊”改造是城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的主動提升和完善城市的城市更新形式。目前，城市更新步伐加快顯露出必然性：城市化發(fā)展，城市

15、聚集效益的提高、更大的吸引力和輻射作用；城市居民的社會生活質(zhì)量提高，社會活動日趨多樣化和多元化，追求寬敞的住宅、優(yōu)美的環(huán)境、充足的公共設(shè)施及多樣化的公共場所；提升城市競爭力的需要。城市逐漸成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)，城市競爭力作為城市綜合發(fā)展能力的體現(xiàn)，不僅決定著一個城市在發(fā)展過程中獲得資源的能力，也決定著市民提供就業(yè)機(jī)會和發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的能力。城市更新無疑是提升城市競爭力的有效方式之一當(dāng)前，三水城市在經(jīng)歷高速發(fā)展以后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷進(jìn)行優(yōu)化，城市建設(shè)開始進(jìn)入到城市的自我提升和自我完善階段，“三舊”改造則是三水城市發(fā)展進(jìn)行自我完善的重要途徑。2.2.2 加快推進(jìn)“三舊”改造的意義根據(jù)佛山市加快推進(jìn)三舊

16、改造的文件指示要求，三水區(qū)近年來加快對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造進(jìn)程，本項(xiàng)目是推進(jìn) “三舊”改造的又一重大舉措。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，滿足佛山市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對建設(shè)用地日益增大的要求，改善城市面貌，不斷提升城市品味，提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量，引領(lǐng)佛山市加快向工業(yè)化、城市化、國際化道路邁進(jìn)，全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城、現(xiàn)代化大城市與富裕和諧佛山的宏偉目標(biāo)（1）推進(jìn)“三舊”改造是提高佛山市土地集約化利用水平，改善城市面貌和強(qiáng)化城市管理，加快建設(shè)現(xiàn)代化大城市的迫切需要?！叭f”改造主要通過改造和完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市功能，改善城鄉(xiāng)環(huán)境，從而滿足發(fā)展和市民生活需求。佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、

17、舊村居普遍存在建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)、布局分散、安全隱患較大、土地利用率低等現(xiàn)象，加上當(dāng)前土地資源緊缺已成為制約我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸，土地利用價值需通過科學(xué)、有效的改造得以提升并增長。推進(jìn)“三舊”改造，對于進(jìn)一步挖掘利用城市資源潛力，提高土地集約化利用水平，提升區(qū)域城市功能和城市品味，對于進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理，有效改善發(fā)展和人居環(huán)境，把佛山建設(shè)成適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的花園城市具有重要作用。（2）推進(jìn)“三舊”改造是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展，提升佛山市綜合競爭力，加快佛山向工業(yè)化、城市化和國際化道路邁進(jìn)的重要舉措。推進(jìn)“三舊”改造，勢必有效改善佛山市產(chǎn)業(yè)配套能力和發(fā)展環(huán)境，不

18、僅有利于促進(jìn)中心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域培育特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升和中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式向輕污染、低能耗、高附加值的資金技術(shù)型轉(zhuǎn)變，而且有利于按照組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)和統(tǒng)一的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對全市空間資源進(jìn)行優(yōu)化布局，優(yōu)化城市投資和生態(tài)環(huán)境，增加就業(yè)機(jī)會，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，提升城市形象和綜合競爭力。推進(jìn)“三舊”改造的過程，是城市建設(shè)現(xiàn)代化時尚元素和先進(jìn)文化精髓，促進(jìn)我市向城市經(jīng)濟(jì)國際化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化、城市建設(shè)現(xiàn)代化和人民生活富?；粩噙~進(jìn)的過程，也是佛山市現(xiàn)階段和今后一段時期城市發(fā)展的主要任務(wù)以及實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)跨越式發(fā)展的客觀需要。（3）推進(jìn)“三舊”改造是推動佛山市

19、城鄉(xiāng)“一元化”發(fā)展，加快建設(shè)社會主義新村鎮(zhèn)，構(gòu)建富裕和諧佛山的有效途徑。加快社會主義新村鎮(zhèn)建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和建設(shè)和諧社會的重要保障，推進(jìn)“三舊”改造為社會主義新村鎮(zhèn)建設(shè)創(chuàng)造了新契機(jī)，開辟了新路子。“三舊”改造既可以促進(jìn)農(nóng)村居民增收，使村集體收入實(shí)現(xiàn)成倍增長，同時也可以促進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境，大大加快農(nóng)村與城市建設(shè)相互銜接，農(nóng)村居民與城市市民相互認(rèn)同，農(nóng)村風(fēng)俗與城市文化相互融洽的步伐，是加快實(shí)現(xiàn)農(nóng)民變市民、農(nóng)村變城市、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會形態(tài)變城市經(jīng)濟(jì)社會形態(tài)“三大歷史性轉(zhuǎn)變”的有效途徑。各級黨委、政府和相關(guān)職能部門要從踐行三個代表“重要思想和科學(xué)發(fā)展觀、堅持理政為民的高度”，

20、把推進(jìn)“三舊”改造作為一項(xiàng)重要的民心工程，作為轉(zhuǎn)變政府職能、建設(shè)責(zé)任政府和服務(wù)型政府的重要措施，作為構(gòu)建和諧社會的重要手段和關(guān)鍵性工作，切實(shí)抓緊抓實(shí)抓好。2.2.3 完善三水商業(yè)圈的需要三水恒福廣場，打響了三水舊城改造第一炮，也是繼三水廣場后三水中心區(qū)域出現(xiàn)的第二個大型商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)了解，三水恒福廣場是文峰東片區(qū)舊城改造項(xiàng)目，“舊改”完成后將是一個綜合商住區(qū)，由于文峰東片區(qū)是三水歷史最悠久、發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，通過舊城改造將令文峰東片區(qū)青春煥發(fā)，重拾活力，有望與三水廣場形成齊頭并進(jìn)的局面。有恒福廣場這個鮮明的例子，加之商業(yè)城所處的優(yōu)越的地理位置，與三水廣場，恒福廣場剛好分成三個片區(qū)輻射三水中心城

21、區(qū)，同時商業(yè)城的定位是面向中檔消費(fèi)者群體，相對于三水廣場和橫幅廣場相對高的消費(fèi)要求改造后的商業(yè)城將更貼近普通平民百姓的生活，填補(bǔ)了三水商業(yè)圈中檔商業(yè)片區(qū)的空白，可見商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目的開發(fā)是完善三水中心城區(qū)商業(yè)圈的需要。第三章 建設(shè)條件3.1 建設(shè)條件3.1.1 區(qū)域自然條件地理位置項(xiàng)目位于佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)，西南鎮(zhèn)是三水區(qū)政治、文化、經(jīng)濟(jì)等交流的中心城區(qū)，商業(yè)城舊樓面向三水主干道廣海大道中,是三水來往南海、禪城、廣州等地班車的必經(jīng)之路,也是各班車進(jìn)入三水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點(diǎn)；西臨耀華路，東臨商業(yè)路，北臨商業(yè)北街，四面臨街，交通便利。3.1.2 施工條件（1）交通設(shè)施三水現(xiàn)有

22、交通運(yùn)輸以公路運(yùn)輸為主，公路運(yùn)輸是城市交通的大動脈，包括高速公路、國道、省道以及縣鄉(xiāng)級道路，施工運(yùn)輸較為方便。（2）水電設(shè)施條件 給水區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時主要由西南水廠、石塘水廠、北江水廠、西江水廠聯(lián)合供水，這幾間水廠均屬于三水三江匯通水務(wù)有限公司下屬水廠，供水服務(wù)面積約200多平方公里。本項(xiàng)目又為舊樓改造項(xiàng)目，原建筑樓群已有現(xiàn)成的給水設(shè)施端口。 排水本項(xiàng)目為舊樓改造項(xiàng)目，原建筑樓群已有現(xiàn)成的排水端口和排水體統(tǒng)。通過排水系統(tǒng)排入市政污水收集管道，城區(qū)范圍內(nèi)有驛崗污水處理廠一座。 供電目前商業(yè)城各區(qū)首層店鋪仍在營業(yè)，原建筑供電設(shè)施仍然在正常使用。 第四章 項(xiàng)目投資概算4.1 概算編制范圍及內(nèi)容4.1.1

23、裝飾部分（1）塊料地面：原來所有的地面全部鑿掉，地面全部重鋪600mm*600mm的瓷質(zhì)磚，位置是a區(qū)、b區(qū)、c區(qū)除樓梯間外所有的地面，如三區(qū)進(jìn)出口的處、里面的商鋪。（2)塊料樓梯面層：主要是三區(qū)的所有樓梯間和a區(qū)螺旋臺階的面層、還有a區(qū)大門口進(jìn)入的大樓梯的地面。（3）塊料踢腳線:主要是柱子下面和所有的內(nèi)墻面下面貼有100mm高的塊料踢腳線。（4）欄桿：所有樓梯間采用不銹鋼欄桿、b區(qū)采光井四周和a去內(nèi)圓盤采用玻璃欄桿、所有的玻璃幕墻內(nèi)面采用不銹鋼欄桿。（5）墻面抹灰：主要是a區(qū)和c區(qū)與b區(qū)相連的內(nèi)墻面的抹灰。（6）柱面抹灰：是所有柱面抹灰a區(qū)、b區(qū)、c區(qū)沒有和墻體相連接的獨(dú)立柱面抹灰。（7）全

24、玻璃幕墻：a區(qū)、b區(qū)、c區(qū)最外圍所有的墻體。（8）天棚都是采用木龍骨、防火板飾面，其他還有腳手架、墻體拆除、樓面拆除等。4.1.2 安裝部分拆除原來的電氣部分、給排水部分、消防部分、空調(diào)部分、電梯，重做中央空調(diào)（1600rt）、消防（消防栓、自動報警系統(tǒng)、噴淋、防排煙）、低壓配電、高壓配電改造、給排水、電梯（a區(qū)2臺、b區(qū)4臺）、自動扶梯（b區(qū)6臺）。4.1.3 其他本概算第一部分建筑裝飾工程費(fèi)用包括：裝飾工程建安工程費(fèi)用(已包括10%的規(guī)費(fèi)和稅金)、安裝工程建安工程費(fèi)用；第二部分為建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書編制費(fèi)等；第三部分預(yù)備費(fèi)

25、，本概算只計列基本預(yù)備費(fèi)用、貸款利息。4.2 編制依據(jù)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國建設(shè)部安裝工程投資概算編制辦法、裝飾工程投資概算編制辦法（建標(biāo)【2007】164號文）。2、中華人民共和國建設(shè)部安裝工程投資概算指標(biāo)、裝飾工程投資概算編制辦法（2007版）。3、主要材料、機(jī)械、人工價格按照佛山市工程造價信息2011年二季度計算。4、本概算投資組成和費(fèi)用劃分按建設(shè)部安裝工程投資概算編制辦法、裝飾工程投資概算編制辦法（建標(biāo)2007164號文）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其中：（1）建設(shè)單位管理費(fèi)按“財建2002394號文”計算并參考市場行情調(diào)整；（2）工程監(jiān)理費(fèi)按“國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管

26、理規(guī)定發(fā)改價格2007670號文”計算并參考市場行情調(diào)整；（3）工程設(shè)計費(fèi)按“國家計委及建設(shè)部計價格200210號文”計算并參考市場行情調(diào)整；（4）招標(biāo)代理管理費(fèi)按“按國家計委計價格20031980號文”執(zhí)行分段計算并參考市場行情進(jìn)行調(diào)整；（5）項(xiàng)目建議書編制費(fèi) “國家計委計價格19991283號文”計算并參考市場行情調(diào)整；（6）造價咨詢費(fèi)按照市場行情計算；（7）施工圖審查費(fèi)按設(shè)計費(fèi)的10%計算，竣工圖編制費(fèi)按設(shè)計費(fèi)的8%計算； （8）工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)按“按國家計委計價格20031980號文”執(zhí)行分段計算并參考市場行情調(diào)整。5、第三部分不可預(yù)備費(fèi)計算基本預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按第一、二部分費(fèi)用之和的5%

27、計算,銀行貸款3000萬的利息，利率為7.05%。 商業(yè)城整改工程概算表序號項(xiàng) 目單 位數(shù)量單價、費(fèi)率（元）合價（萬元）備注一直接工程費(fèi) 4457.17（一）裝飾部分 1850.081墻體拆除m3343080.36627.572運(yùn)磚渣m3402050.64420.363樓地面鏟(拆)除m23520013.11246.154墻面鏟(拆)除m242007.2493.045塊料樓地面m235200135.069475.446塊料踢腳線m257098.5715.627塊料樓梯面層m22120159.19033.758不銹鋼扶手帶欄桿（樓梯間）m650303.07219.709不銹鋼鑲夾玻璃欄板（a區(qū)內(nèi)

28、圓盤、b區(qū)采光井）m480576.47027.6710不銹鋼扶手帶欄桿（玻璃幕墻）m2120226.64448.0511墻面一般抹灰m250809.6804.9212柱面一般抹灰m21558022.57035.1613全玻幕墻m27920875.160693.1314天棚（木龍骨、面飾防火板）m23580091.330326.9615天面防水m2790062.21049.1516綜合腳手架m2792038.13730.2017里腳手架m235808.9543.21（二）安裝工程 2607.091給排水部分m23700044.320 163.982消防部分 0.002.1消防栓m23700030

29、.340 112.262.2噴淋m23700050.760187.812.3自動報警系統(tǒng)m23700035.980133.132.4防排煙m23700028.680106.123低壓配電部分m237000114.540423.804高壓配電改造部分項(xiàng)11000000.000100.005中央空調(diào)部分rt14807500.0001110.006電梯臺6200000.000120.007自動扶梯臺6250000.000150.00二其他費(fèi)用268.651建設(shè)單位管理費(fèi)(一)*1%萬元4457.170.01044.572工程監(jiān)理費(fèi)（一)*1.8%萬元4457.170.01880.233項(xiàng)目建議書編制

30、費(fèi)（其他）項(xiàng)130000.0003.004工程設(shè)計費(fèi)（一）*2%萬元4457.170.02089.145招標(biāo)代理費(fèi)（一）*0.25%萬元4457.170.00311.146預(yù)算編制費(fèi)（一）*0.3%萬元4457.170.00313.377工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)（一）*0.25%萬元4457.170.00311.148施工圖審查費(fèi)（4）*10%萬元89.140.1008.919竣工圖編制費(fèi)（4）*8%萬元89.140.0807.13三預(yù)備費(fèi)236.29不可預(yù)見費(fèi)（一+二）*5%萬元4725.82 0.050236.29四投資利息(3000是貸款）萬元30000.071105.75五概算總額（一+二+三+四）

31、5067.864.3 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資建設(shè)投資鋪底流動資金+運(yùn)營期投資（1）建設(shè)投資包括第一部分工程費(fèi)用、第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用、第三部分不可預(yù)見費(fèi)，建設(shè)投資概算價約5067.86萬元。詳見上頁商業(yè)城整改工程概算表。（2）由于本項(xiàng)目為舊樓改造工程，鋪底流動資金主要是短期日常經(jīng)營現(xiàn)金，人工、購貨、水、電、膳食等開支，本項(xiàng)目的鋪底流動資金約50萬元。（3）運(yùn)營期投資包括貸款利息，水電費(fèi)，工資福利費(fèi)，維修費(fèi)等開支約16408.82萬元。詳見附件4總成本費(fèi)用估算表。（4）項(xiàng)目總投資約21526.68萬元。第五章 財務(wù)分析以及經(jīng)濟(jì)評價本工程經(jīng)濟(jì)評價的方法與原則是按照國家計委制定的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方

32、法與參數(shù)（第三版）及其他有關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行的。根據(jù)評價方法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)評價分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。本工程系城市公用事業(yè)工程，屬公用事業(yè)和城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，它所產(chǎn)生的效益除一部分可以定量分析外，其他往往表現(xiàn)為許多難以用貨幣量化的社會效益，本項(xiàng)目符合城市國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下，從項(xiàng)目財務(wù)角度分析、計算項(xiàng)目的財務(wù)盈利能力和清償能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財務(wù)可行性。5.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表序號項(xiàng)目單位數(shù)據(jù)1建筑面積萬m23.822可租面積萬m23.823基準(zhǔn)收益率（取銀行貸款利率）%7.054建設(shè)期年1.005長期

33、借款年利率%7.056無形及遞延資產(chǎn)攤銷年限年157固定資產(chǎn)綜合折舊率%6.678固定資產(chǎn)攤銷年限年 159大修理率%5.0010維護(hù)費(fèi)率%1.0011定員人35.0012工資福利標(biāo)準(zhǔn)元/人年30000.0013綜合稅率%8.0014所得稅率%25.005.2 財務(wù)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1出租收費(fèi)單價元/m239.712年出租收入萬元1700.64正常期3年繳納營業(yè)稅金及附加萬元93.54正常期4年總成本萬元1435.11平均值5單位總成本元/m2375.68平均值6年經(jīng)營成本萬元984.65平均值7單位經(jīng)營成本元/m2257.76平均值8內(nèi)部收益率（全部投資 稅后）%7.05%9

34、內(nèi)部收益率（全部投資 稅前）%8.23%10靜態(tài)投資回收期（全部投資 稅后）年9.7311靜態(tài)投資回收期（全部投資 稅前）年9.2212財務(wù)凈現(xiàn)值（i=8% 稅后）萬元0.6113財務(wù)凈現(xiàn)值（i=8% 稅前）萬元392.6514投資利潤率%7.0315投資利稅率%8.8616借款嘗還期年10.1217資本金額:貸款金額4:65.3 成本估算總成本費(fèi)用估算見附表4。5.3.1 固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)攤銷計算固定資產(chǎn)投資中其他建設(shè)費(fèi)用作為無形及遞延資產(chǎn)。商業(yè)城折舊年限為15年，綜合折舊率為5%，年折舊金額約299.58萬元。無形及遞延資產(chǎn)按15年攤銷，年攤銷費(fèi)用約40.99萬元。5.3.2

35、修理費(fèi)計算修理費(fèi)按安裝部分5.0%計算，每隔3年進(jìn)行一次大修理，修理費(fèi)為132.18萬5.3.3 借款利息計算長期借款利率為7.05%，借款利息計入財務(wù)費(fèi)用。5.3.4 水電費(fèi)計算（物業(yè)管理公司收取）年水電費(fèi)暫估12.00萬元。5.3.5 工資及福利費(fèi)計算定員35人，工資及福利費(fèi)按每人每年30000元計算，全年工資及福利費(fèi)為105.00萬元。5.3.6 維護(hù)費(fèi)計算維護(hù)費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的1計取，年維護(hù)費(fèi)約44.94萬元。進(jìn)行大修理的當(dāng)年不考慮維護(hù)費(fèi)。5.3.7 業(yè)主管理費(fèi)計算業(yè)主管理費(fèi)的計算按業(yè)主低價出租房的情況計算。未售房部分面積為3.1469萬平方米，按每月6元/計算；已售房部分面積為0.6

36、769萬平方米的返租房按當(dāng)前平均價每月60元/計算，從投產(chǎn)期算起前面4年年業(yè)主管理費(fèi)為每年713.94萬元，從投產(chǎn)期算起第五年開始業(yè)主管理費(fèi)以5%遞增。5.4 利潤總額及分配利潤總額及分配見附表5。其中所得稅按利潤總額的25計取，盈余公積金按稅后利潤的10計取。5.5 年出租收入及年銷售稅金及附加5.5.1 年銷售稅金及附加營業(yè)稅率按5.0計取，教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的10%，正常年銷售稅金及附加為100.22萬元。5.5.2 年出租收入可出租面積為3.8238萬平方米。按投產(chǎn)期第一年的出租率為50%，投產(chǎn)期第二年出租率為70%，投產(chǎn)期第三年出租率為80%，從投產(chǎn)期第四年開始出租率

37、達(dá)到100%的情況計算。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率等于社會折現(xiàn)率（取7.05%）的時候，可計算此時的出租收費(fèi)單價。依據(jù)公式： (ci-co)t(1+firr)-t=0 式中： ci 現(xiàn)金流入量； co 現(xiàn)金流出量； (ci-co)t 第t年的凈現(xiàn)金流量； n 計算期。 firr 財務(wù)內(nèi)部收益率計算指標(biāo)：正常年份年出租收入達(dá)到1700.64萬元，出租收費(fèi)單價為每月39.71元/。5.6 財務(wù)分析 5.6.1 財務(wù)分析報表：（1） 總成本費(fèi)用估算表見附表4；（2） 利潤總額及其分配表附表5；（3） 借款還本付息表見附表6；（4） 現(xiàn)金流量表見附表7。5.6.2 投資利潤率（稅后） 年平均利潤總額 投資利潤率

38、100 建設(shè)項(xiàng)目總投資5.6.3 投資利稅率 年平均利稅總額 投資利稅率100 建設(shè)項(xiàng)目總投資投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率見下表：指 標(biāo) 名 稱指 標(biāo)投資利潤率（%）7.03投資利稅率（%）8.865.7 清償能力分析清償能力分析是通過對借款還本付息計算表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表的計算，考察項(xiàng)目計算期內(nèi)各年的財務(wù)狀況及償債能力，并計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率和固定資產(chǎn)投資借款償還期。5.7.1 借款償還期通過借款還本付息表計算得到借款償還期指標(biāo)。借款償還期： 10.12年 （含建設(shè)期）5.7.2 還款資金來源及還款能力分析還款的資金來源為折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。通過分析計算，按照擬

39、定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和貸款償還方式，投產(chǎn)后企業(yè)有能力承擔(dān)還本付息任務(wù)，而且在資金上亦有保障。5.8 盈虧平衡分析（詳見下圖）盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目對產(chǎn)量變化的適應(yīng)能力。以生產(chǎn)能力利用率表示該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)(bep)，其計算公式為：年固定總成本 bep10089.22 年收入年可變總成本年銷售稅金及附加計算結(jié)果表明：該項(xiàng)目在達(dá)到設(shè)計能力的89.22時，即平均年收入1435.11萬元時，企業(yè)可以保本。5.9 財務(wù)敏感性分析（詳見下圖）財務(wù)敏感性是通過研究本項(xiàng)目主要不確定因素營業(yè)額發(fā)生變化時（本分析變化率取20），項(xiàng)目內(nèi)部收益率發(fā)生的相應(yīng)變化（具體計算數(shù)據(jù)詳見敏感度分析表）。可以初步驗(yàn)證出租

40、收費(fèi)單價的有效性。5.10 綜合評述：按計算年限15年進(jìn)行平攤，同時以總建筑面積38200為考慮范圍，計算得平均每月每平方米的成本約31.30元，平均每年總成本約1345.11元。按銀行利率7.05%（即保本）的收益計算，同時考慮投產(chǎn)期第一年的出租率為50%，投產(chǎn)期第二年的出租率為70%，投產(chǎn)期第三年的出租率為80%，從投產(chǎn)期第四年開始才達(dá)到100%的出租率，綜合分析以上所有情況可以得出出租收費(fèi)單價為每月39.71元/時本項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。第六章 結(jié)論以及建議6.1 項(xiàng)目優(yōu)勢劣勢分析因素含 義優(yōu) 勢地段優(yōu)勢地處廣海大道與健力寶路中心地段，是三水城市中心商業(yè)圈范圍。人流優(yōu)勢作為三水城市中心商業(yè)區(qū)

41、輻射范圍，并且是三水城區(qū)兩條主干道的交叉地段，周邊多是企事業(yè)單位以及成片的居民住宅住區(qū)，消費(fèi)人流和交通人流為項(xiàng)目的消費(fèi)帶來巨大的機(jī)遇。外形優(yōu)勢項(xiàng)目的外形相當(dāng)漂亮，其弧形的外立面設(shè)計在今天也不顯得落后，通過包裝將會顯得富有形象感。劣 勢空置過久項(xiàng)目空置了已經(jīng)超過10年，長期破爛形象在市民心中造成極為不良的影響，并且使得項(xiàng)目實(shí)際的使用權(quán)剩下30年。停車場不足項(xiàng)目除了正門外的少量空曠地方以及建筑四周路邊的少量劃線停車位可以做停車場外，沒有其他地方可以滿足停車的需要，造成停車場配套嚴(yán)重不足。商鋪較零散項(xiàng)目在早期已經(jīng)銷售部分商鋪，使得項(xiàng)目在進(jìn)行重新規(guī)劃時形成一定的困難。首層不納入改造范圍各區(qū)首層不納入此

42、次改造范圍，舊有的建筑面貌在一定程度上影響項(xiàng)目整體形象，且首層多臨街旺鋪對出租率利用率以及所產(chǎn)生的效益都會有一定程度的影響。機(jī)會良好的商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目處于一個成熟的商業(yè)環(huán)境中，本身已經(jīng)形成良好的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目的發(fā)展將會基于良好成熟的商業(yè)環(huán)境。中心城區(qū)范圍內(nèi)同類型商業(yè)項(xiàng)目的空白除了三水廣場和在建的恒福廣場外，與項(xiàng)目相約規(guī)模的大型商業(yè)中心在三水中心城區(qū)范圍內(nèi)相對缺少，就整個三水的城市人口和消費(fèi)力而論，三水廣場相對偏向高消費(fèi)群體，而本項(xiàng)目定位則是貼近普通平明百姓生活的中檔消費(fèi)場所。三水中心城區(qū)內(nèi)同類型的商業(yè)項(xiàng)目目前仍是空白。機(jī)會消費(fèi)群體集中在項(xiàng)目周圍項(xiàng)目地段作為三水的中心城區(qū)，三水區(qū)的政府機(jī)關(guān)單位、企事

43、業(yè)單位都較為集中在該地段，更重要的是圍繞商業(yè)城的周邊建筑群幾乎都是居民住宅樓，形成項(xiàng)目作為商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大消費(fèi)基礎(chǔ)。項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)地位進(jìn)一步提升項(xiàng)目周邊有花園酒店，金盛大廈等以眾多高檔商用物業(yè)組成的城市中心區(qū)商業(yè)地位進(jìn)一步提升。停車場由于項(xiàng)目周邊建筑群為居民住宅樓為主，項(xiàng)目主要客源和人流量均來自就近的居民，他們不需要開車去項(xiàng)目所在地消費(fèi)，在一定程度上緩解了項(xiàng)目停車場位置不足這一缺陷。威脅三水廣場以及恒福廣場的競爭本項(xiàng)目以3.5萬平方米的商業(yè)體量規(guī)模，在整個三水市場中僅處于三水廣場以及在建的恒福廣場之后，如果經(jīng)營與三水廣場、恒福廣場相類似的項(xiàng)目，將會明顯受到三水廣場和恒福廣場的威脅。6.2 項(xiàng)目建議

44、6.2.1 市場現(xiàn)狀目前，三水區(qū)原有商業(yè)市場面臨巨大的挑戰(zhàn)，眾多過江“猛龍”來自廣州、深圳、佛山，甚至境外的大型連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入三水西南鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)受到了極大的沖擊。面對外來商家的行動，本地商家也開始積極應(yīng)對，采取調(diào)整思路，改革體制，改善硬件軟件設(shè)施等一系列措施來迎接和適應(yīng)社會的發(fā)展。商業(yè)城與其它本地商業(yè)機(jī)構(gòu)一樣面臨重大變更，它是三水本地老商業(yè)機(jī)構(gòu)的縮影，目前該項(xiàng)目的經(jīng)營狀況與周邊的商業(yè)氛圍相差甚遠(yuǎn)，在對本項(xiàng)目進(jìn)行改造應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：一、該項(xiàng)目原經(jīng)營模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營模式，現(xiàn)代商業(yè)正向著規(guī)模大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，并實(shí)行

45、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理。二、早期的銷售定位有失誤，本項(xiàng)目面積較大，而全部商鋪是卻面向個體銷售，零散的個體商鋪產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的形象，因而造成商場缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理；三、室內(nèi)、外裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)施、設(shè)備，由于空置時間太長，大多已損壞嚴(yán)重，需要重新安裝和修葺；四、商業(yè)城目前的外墻材質(zhì)陳舊，色調(diào)幾乎是灰白色，單調(diào)，且因長久空置，外墻裝修損壞嚴(yán)重，長時間破損的外觀對商業(yè)城的檔次和形象存在不小的影響，需要重新按照目前商業(yè)大廈的外墻標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；五、原室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實(shí)用率較低，在a、b、c三個區(qū)中，以b區(qū)和c區(qū)比較嚴(yán)重，場內(nèi)缺乏人流導(dǎo)向；重新裝修時，設(shè)計需要考慮如何利用空間層次設(shè)計

46、改善原布局的不足。六、這樣大型的商業(yè)大廈，卻沒有設(shè)置足夠面積的停車場，使本項(xiàng)目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設(shè)施，除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢與政府協(xié)商長約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場的缺陷。七、出租率利用率以及產(chǎn)效最高的首層不納入此次項(xiàng)目開發(fā)范圍，在一定程度上既影響了項(xiàng)目整體形象也影響了項(xiàng)目的產(chǎn)效。6.2.2 項(xiàng)目市場定位由項(xiàng)目分析所述，三水廣場、橫幅廣場將對本項(xiàng)目帶來一定的沖擊。因此本項(xiàng)目的市場定位必須與三水廣場、恒福廣場有所差別，避免經(jīng)營與三水廣場、恒福廣場相沖突的項(xiàng)目。近年來，三水區(qū)城區(qū)規(guī)劃把文化設(shè)施建設(shè)作為三水城建的重點(diǎn)，隨

47、著三水的經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂設(shè)施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書店，還沒有大型的購書中心，作為經(jīng)濟(jì)彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的知識需求被壓制了。由此建議本項(xiàng)目可定位為三水大型文化廣場。6.2.3 項(xiàng)目各區(qū)的規(guī)劃建議把a(bǔ)、b、c三區(qū)的首層納入此次項(xiàng)目改造范圍，a區(qū)首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店；b區(qū)兩邊臨街二層商鋪分別開設(shè)中、西式快餐店飲品店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流；c區(qū)首層為吉之島一類的購物商場。1、 a區(qū)：首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店； 二層至五層為電腦、家電、廚具等專賣超市。2、b區(qū)：兩邊臨街二層商鋪分別開設(shè)中、西式快餐店飲品店（例如麥當(dāng)勞、真

48、功夫等），以此吸引人流；二層至三層為大型購書中心。3、c區(qū)：首層為吉之島一類的購物商場；二至三層為大型購書中心以及文化體育用品中心；四至六層酒店客房，并重新裝修，在c區(qū)首層臨街設(shè)酒店獨(dú)立的出入口。七層可做小型的倉庫以及物業(yè)管理的辦公室。6.2.4 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格偏向動感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過亮麗的色彩來表現(xiàn)。項(xiàng)目本身的體態(tài)不錯，外立面的整改主要是在用材和色調(diào)方面要徹底脫離原有項(xiàng)目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩，并以簡潔明快的建筑構(gòu)件搭配。室內(nèi)環(huán)境建議多用淺色的暖色調(diào)組合搭配， 以亮麗簡約的現(xiàn)代風(fēng)格色調(diào)脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形成動感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。6.2.5 配套

49、設(shè)施建議停車場除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢與政府協(xié)商長約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場的缺陷。電梯本項(xiàng)目的電梯嚴(yán)重不足，建議在b區(qū)各層增設(shè)扶手電梯，并在c區(qū)增加垂直客梯和貨梯各一臺。硬件配套中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉庫等。6.2.6 租金定位根據(jù)目前三水商業(yè)地產(chǎn)的租金行情不計遞增預(yù)計整個商場的平均租金至少為：80元/平方米。6.2.7 項(xiàng)目經(jīng)營理念(1) 導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型”的商業(yè)理念我國加入世界貿(mào)易組織（wto）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國外的商品要進(jìn)入中國，商業(yè)領(lǐng)域反而迎來巨大的機(jī)會。國外的大型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營模式、服務(wù)水平、價格等方面對中國市場都將形成很大的沖擊。國外一些運(yùn)作較為成功的商業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入三水，過往占主流的出租個體攤位模式的商業(yè)市場面臨挑戰(zhàn)。目前，出租個體攤位模式的商業(yè)市場，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)