天津別墅市場分析報告(doc 7頁)

1、天津別墅市場分析報告從上世紀初租界地區(qū)的“五大道”高級洋樓住宅區(qū),到今天遍及開發(fā)區(qū)、近郊甚至緊鄰市區(qū)的高檔別墅開發(fā)項目,天津的別墅開發(fā)始終緊緊跟隨著中國別墅市場的發(fā)展脈動。與北京、上海、廣東相比，天津有這自己特殊的地緣因素，這些因素深刻地影響著天津別墅市場開發(fā)的區(qū)域、產(chǎn)品、消費群及規(guī)模，本期“報告”為您分析天津別墅市場的發(fā)展動態(tài) 回顧：天津別墅的發(fā)展沿革追溯天津市別墅式住宅建設的起步，還得從“五大道”說起。由馬場道、睦南道、大理道、常德道、重慶道組成的“五大道”地區(qū)，曾經(jīng)是歷史上英租界的高級住宅區(qū)，這里匯聚了1901年至1935年間德國、意大利、法國、西班牙等歐美國家及日本等亞洲國家的復古主義

2、、浪漫主義別墅建筑，以及部分中西合璧風格的洋樓建筑，是“天津小洋樓”的集中區(qū)域。如今，這里已被天津市政府列為重點優(yōu)秀風貌建筑區(qū)域、市級文物保護單位。從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設的開發(fā)啟動，是從上世紀90年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀況。上世紀90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。這表明天津高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質要求較高，所以短時期內需求量很大。自此，天津的別墅市場開始日趨成熟：別墅開發(fā)區(qū)域市場日益廣

3、泛，別墅產(chǎn)品、價格也日漸符合市場需求天津別墅市場進入了穩(wěn)步增長的時期。 區(qū)域：營造多元化的區(qū)域市場天津人歷來都以城市西南地區(qū)為上風口，所以西南地區(qū)也就成了高檔住宅，尤其是別墅項目發(fā)展的風水寶地。早在上世紀90年代初、中期，沿著西外環(huán)線侯臺開始往南，就陸續(xù)建設有不少別墅，如：“侯臺別墅”、“蒙地卡羅別墅”、“科馨別墅”、“林溪別墅”等，這些都以獨體別墅為主。隨著近年天津房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，天津的別墅式住宅建設在經(jīng)歷了幾年的沉寂之后再次興起。這股風潮應該源于上世紀末萬科在北辰區(qū)京津高速路出口推出的“萬科花園新城”， “萬科花園新城”實際上屬于低密度小戶型住宅產(chǎn)品，但被萬科巧妙地引入為“美國小鎮(zhèn)”

4、概念。在“townhouse”、“聯(lián)體別墅”等名詞還沒有為人熟知前，這種區(qū)別于獨體別墅又類似于別墅的住宅，被理解為開創(chuàng)了天津別墅市場的新產(chǎn)品，一時間成為天津房地產(chǎn)市場的寵兒，銷售率達一度達到90%。在地緣上，天津與北京距離很近，天津房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展受北京影響也比較大。當北京推出“康城”，“townhouse”這個名詞新鮮登場時，天津一些地產(chǎn)商很快就醞釀出自己的“townhouse”產(chǎn)品，新近出現(xiàn)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品等很快成為天津別墅市場的閃光點。進入2001年后，天津別墅市場出現(xiàn)“townhouse”熱，同時在區(qū)域市場上發(fā)生了一些變化。別墅開發(fā)區(qū)域市場由西南方向逐漸轉移到正南或偏東的方向發(fā)展。其中，

5、位置更靠近中心城區(qū)的環(huán)境良好地段以及城鄉(xiāng)結合部、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域，尤其受到開發(fā)商的青睞，“城市別墅”、“仁愛濠景莊園”、“汐岸國際”、“半島藍灣”等以聯(lián)排別墅為主的項目正是這一區(qū)域市場的代表。這些別墅項目中，“城市別墅”離城中心最近。地處在友誼南路與郁江道交口附近，因為就在中環(huán)和外環(huán)中間，緊鄰城區(qū)中心，所以干脆推出“city house”的概念“城市里的房子”，“城市別墅”可謂名副其實。同樣以聯(lián)排別墅為主的“仁愛濠景莊園”，位于衛(wèi)津南路南口紅旗南路，緊鄰“天津體育館”，其地理位置優(yōu)越自不必言。而作為2008年北京奧運會的分會場，天津市政府還要在附近興建“天津奧林匹克體育中心”，隨著2008年的

6、日漸臨近，“仁愛濠景莊園”也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢。目前，該地段越來越繁華，越發(fā)彰顯出這一地段低密度住宅投資的優(yōu)越潛力。處于城區(qū)南部、在交通上緊鄰外環(huán)線的別墅項目，當推天津市城市總體規(guī)劃中五大安居工程之一“梅江居住區(qū)”內的“汐岸國際”和“半島藍灣”，它們都西臨衛(wèi)南洼風景區(qū)，自然景觀良好。這兩個項目還同時依傍梅江南整區(qū)240公頃的生態(tài)大環(huán)境，共享50萬平方米超大湖面水景，擁有優(yōu)美的自然環(huán)境和良好的人文環(huán)境。在規(guī)劃布局上，“汐岸國際”和“半島藍灣”也都倡導大社區(qū)的系統(tǒng)性和可持續(xù)性發(fā)展，交通和環(huán)境上極盡優(yōu)勢。同樣，位于塘沽濱海新區(qū)的天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域，別墅市場也呈現(xiàn)一派興旺，在“萬聯(lián)別

7、墅”、“歐美風情小鎮(zhèn)”項目之后，“泰豐家園”、“鴻泰花園別墅”、“陽光新干線”等“townhouse”競相推出，反映出開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的旺盛需求。 產(chǎn)品：重視向國際化方向靠攏雖然從目前市場上來看，聯(lián)排別墅仍唱主角，但較之以往,其產(chǎn)品也已更新?lián)Q代。以萬科“美國小鎮(zhèn)”為代表的“townhouse”問世后，聯(lián)排別墅產(chǎn)品換代明顯加快。其表現(xiàn)特點是：開發(fā)商在建筑規(guī)劃、景觀設計上重視向國際化方向靠攏。例如：在景觀設計上，“汐岸國際”和“半島藍灣”都是延請美國泛亞易道（edaw）設計；“玫瑰莊園”聘請的是加拿大的卡爾皮克森景觀事物所；“城市別墅”的景觀設計則邀請了澳大利亞的一家設計公司。而在建筑設計上，

8、“汐岸國際”邀請的是加拿大b+h國際建筑事物所；“城市別墅”則延請了德國wsp。至于“仁愛濠景莊園”，其規(guī)劃和景觀則都由來自美國的edsa公司操刀。值得引起注意的是，早期天津別墅社區(qū)內公園似的大塊綠地、大塊景觀現(xiàn)象已被漸漸切割成小塊風景?，F(xiàn)在的別墅社區(qū)環(huán)境向小家庭院、自然坡地、植被綠化、橋溪流水發(fā)展，由過去觀賞型景區(qū)轉為親切、互動型景觀方向演變。開發(fā)商們更多地將社區(qū)環(huán)境向人文敘述型轉化，以滿足高層面消費者的需求。例如：“汐岸國際”提倡“生活不在家”；“仁愛濠景莊園”講求的是：“少，就是多”；“玫瑰莊園”倡導“都市田園生活”，廣告主題為：“把純別墅生活還給冷靜的中產(chǎn)階層”；“城市別墅”干脆提出“

9、城市里的別墅，只有城市別墅”。這些變化在天津市項目里表現(xiàn)明顯，在位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的新別墅產(chǎn)品中也同樣表現(xiàn)突出，如泰豐家園三期“桐景園”提出“清風綠野、傳世家園”；“鴻泰花園別墅”喊出“把家搬到花園的感覺”的口號等?？梢钥闯?，天津的別墅市場正由過去的改善型轉向實用型再向居住生活型演變。 價位：經(jīng)濟型別墅一枝獨秀天津的聯(lián)排別墅產(chǎn)品，戶型面積一般在90400平方米不等，主流戶型面積在200300平方米之間。雖然天津各別墅項目位置各異，有市區(qū)與市郊區(qū)、市區(qū)與開發(fā)區(qū)之別，但價格差異并不是很大，聯(lián)排別墅每單元總價在90300萬元的區(qū)間內，主流產(chǎn)品總價一般都在120170萬元/每單元。獨體別墅產(chǎn)品的戶型面積則

10、差距較大，主流產(chǎn)品的面積在300400平方米之間，最大戶型當屬“仁愛濠景莊園”，達到1100平方米。所以，獨體別墅總價差距也就比較大，大致由300萬元600萬元不等。與北京、上海等城市的別墅市場消費群不一樣的是，天津的國外客戶不多，所以無論是獨體別墅還是聯(lián)排別墅，消費群體都為本土消化居多，約占70-80%，購房者多為私營業(yè)主，占整個消費市場的四分之三甚至更多。這部分人購買別墅相當一部分是作為第二或者第n居所，只有“城市別墅”因緊鄰市中心而通常被購房者作為第一居所居住或作為辦公室使用。而在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，由于在天津投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定

11、規(guī)模。所以，在位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)附近的別墅產(chǎn)品消費上，韓國、日本人占有一小部分。這部分人購買別墅，基本上都是自己居住，投資或做辦公場所的不多。從整體市場來看，聯(lián)排別墅占據(jù)了四分之三的別墅市場，但獨體別墅也正慢慢浮上水面。市場上在售的獨體別墅都為聯(lián)排別墅甚至普通住宅項目的其中一部分，像“仁愛濠景莊園”就是由聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨體別墅和公寓等混合產(chǎn)品組成，“汐岸國際”和“半島藍灣”也基本如此。而本屬于公寓項目的“藍水假期”，也在小區(qū)中心的人工湖邊圍建起6棟獨體別墅，算開發(fā)商對別墅市場的小試牛刀，畢竟物以稀為貴，這6棟獨體別墅很快就銷售完畢。 發(fā)展：迎接別墅市場的全面成熟經(jīng)過幾年的開發(fā)建設，天津市的別墅市場正逐步走向成熟。在區(qū)域市場方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）發(fā)展；在別墅類型方面，也由過去的獨體式向更加經(jīng)濟適用的聯(lián)排別墅發(fā)展，并且開始在新增別墅中占據(jù)主導地位。值得注意的是，天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)近年來別墅建設發(fā)展迅速，占整個天津市的60%左右，別墅售價一般在30005000元/平方米之間，基本上屬于經(jīng)濟型別墅，經(jīng)營狀況良好。聯(lián)排式別墅的大量涌現(xiàn)，降低了投資成本，同時由于投資者準確的市場定位、別具一格的設計理念、日益便利快捷的交通、完善的生活設施以及人性化的家居環(huán)境，深受購房