大南京別墅市場分析

1、南京別墅市場分析一、南京別墅市場發(fā)展變遷南京現(xiàn)代別墅開發(fā)的歷史可以追溯到1992年，當(dāng)時以3000元平米起售的養(yǎng)龍山莊，率先將歐式風(fēng)格的別墅引進(jìn)南京，讓南京人耳目一新，同期出現(xiàn)的還有豪宅帝豪花園、東方花園。從1992年到現(xiàn)在，南京別墅的變遷過程大致可分為三個階段： u 第一次浪潮：別墅的興起與衰落 從上世紀(jì)九十年代初期紫金山麓別墅群開始算起，南京的豪宅發(fā)展歷史已經(jīng)有十多年的時間了。在鐘山風(fēng)景區(qū)自然風(fēng)光的庇護(hù)下，紫金山東麓環(huán)陵路一線，南起馬群，北到312國道北側(cè)的聚寶山，一批重量級的高端物業(yè)相繼落戶：鐘山高爾夫、陽光聚寶山莊、紫園、紫廬等項目，在紫金山腰畫了個半圓，快速實現(xiàn)著東郊豪宅的延續(xù)，使得

2、紫金山麓地區(qū)形成了南京第一座首善居住區(qū)。 u 第二次浪潮：經(jīng)濟(jì)型別墅喚醒別墅夢 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南京中產(chǎn)階層大幅度的增長，經(jīng)濟(jì)型別墅的需求喚醒了別墅市場的第二次繁榮，先是江寧百家湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)別墅區(qū)的崛起，再到2003年三山板塊別墅群的紛紛亮相，經(jīng)濟(jì)型別墅一度成為了市場的主導(dǎo)。 u 第三次浪潮：各地別墅大戰(zhàn)拉開序幕 隨著南京市的跨江大發(fā)展政策的實施，二橋三橋相繼落成、規(guī)劃的過江通道等跨江交通系列利好，使得擁有老山、珍珠泉等優(yōu)越自然資源條件的江北別墅項目紛紛躍起。南京城際交通狀況的改變，屬南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地區(qū)等擁有天然景觀資源的別墅項目也迅速沖擊南京別墅市場。 至此，南京別墅市

3、場格局已經(jīng)發(fā)生了重大變化，逐漸形成了以江寧、江北為主，市區(qū)及其他周邊區(qū)域為輔的局面。二、大南京別墅板塊構(gòu)成及發(fā)展現(xiàn)狀（一）大南京別墅板塊構(gòu)成溧水、高淳和縣江北城東-仙林句容江寧來安大南京都市圈別墅歷經(jīng)多年發(fā)展，大南京別墅市場逐步形成了城區(qū)江寧、江北、城東-仙林三足鼎立，郊縣板塊的溧水-高淳、句容板塊、皖南板塊的巢湖和縣、滁州來安縣不斷沖擊市場的格局。板塊板塊屬性產(chǎn)品形式交通配套未來供應(yīng)江寧板塊將軍山、百家湖等資源，將軍大道、機(jī)場高速等交通獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等多種物業(yè)形態(tài)配套成熟，交通便利，與主城距離感逐漸消失江寧未來主要供應(yīng)將向九龍湖、方山轉(zhuǎn)移江北板塊老山、湯泉、珍珠泉、過江隧道、地鐵、長

4、江大橋獨棟、雙拼別墅為主，主力面積400-600平米配套滯后，過江難阻礙片區(qū)發(fā)展，未來將大為改善未來供應(yīng)穩(wěn)定，但供應(yīng)總量較少。城東-仙林板塊紫金山、明孝陵、大學(xué)城、地鐵2號線等城東以獨棟、雙拼別墅為主；仙林聯(lián)排、雙拼、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅為主配套成熟，通勤便利，人文、環(huán)境資源優(yōu)勢明顯城東供應(yīng)逐漸減少；仙林為未來城市新區(qū)，未來供應(yīng)充足都市圈板塊各地山水資源，溧水臥龍湖、句容寶華山等獨棟、雙拼別墅為主，輔以部分聯(lián)排、疊加等度假別墅配套較差，交通解決完全以自駕為主未來供應(yīng)充足，但不確定性因素較大（二）南京別墅市場供應(yīng)分析2010.1-2011.5南京別墅市場供應(yīng)走勢2010.1-2011.5南京別墅分物

5、業(yè)類型供應(yīng)情況全市別墅產(chǎn)品供應(yīng)走勢圖可以看出，南京別墅市場供應(yīng)起伏較大，且供應(yīng)量較小，月度供應(yīng)最高330套，月均供應(yīng)144套。分物業(yè)類型看，供應(yīng)量占主導(dǎo)地位的還是總價較低的經(jīng)濟(jì)型疊加和聯(lián)排別墅，而獨棟及雙拼別墅產(chǎn)品由于高總價原因，客戶量較少，因此供應(yīng)量較少。聯(lián)排及疊加類型產(chǎn)品的供應(yīng)占比占約7成，供應(yīng)量分別為1074及611套，分別占全市供應(yīng)比例的44%及25%。獨立別墅的供應(yīng)量為458套，占同期別墅產(chǎn)品供應(yīng)的18%，雙拼別墅的供應(yīng)量為312套，占13%。（三）南京別墅市場去化分析2010.1-2011.5南京別墅市場成交走勢2010.1-2011.5南京別墅分物業(yè)類型成交情況全市別墅產(chǎn)品成交走

6、勢圖分析，2010年至今南京別墅共成交2321套，月均去化137套。分物業(yè)類型看，成交主力為聯(lián)排別墅，共成交1074套，占44%； 由于近年消費能力上升，以及別墅市場不斷發(fā)展成熟，獨棟、聯(lián)排別墅成交占比開始上升，分別成交401及371套，分別占全市成交的17%和16%，疊加別墅成交289套，占同期別墅市場13%。（四）南京別墅分物業(yè)細(xì)化分析u 分物業(yè)戶型面積分析2010.1-2011.5南京別墅分物業(yè)類型套均面積房型面積套數(shù)套均面積獨棟177315.6401442聯(lián)排342405.11260272雙拼99870.4371269疊加61590.1289213總計681181.22321293從別

7、墅套均面積表可以看出，由于獨棟、雙拼別墅成交量的上升，別墅整體套均面積達(dá)293平米。疊加別墅成交主力面積210平米左右，雙拼、聯(lián)排別墅成交主力面積270平米左右，獨棟別墅成交主力面積440平米以上。從別墅成交套均面積可以看出，別墅各類產(chǎn)品整體向更豪華、更舒適的層面發(fā)展。獨棟別墅高達(dá)440平米以上套均面積，高端地位更加突出。u 分物業(yè)價格分析獨棟雙拼聯(lián)排疊加套均總價（元/）17803113601107613229均價（萬元）787306301282從別墅分物業(yè)價格來看，不論從總價還是均價，獨棟別墅的高端化地位尤為突出，成交套均總價787萬，成交均價17803元/；雙拼、聯(lián)排別墅成交總價300萬左

8、右，成交均價11000-12000元/；疊加別墅因面積稍小的原因，成交均價較雙拼、聯(lián)排別墅稍高，13229元/，套均總價282萬元。（五）南京別墅客群分析u 主要年齡及家庭結(jié)構(gòu) 別墅消費客群以3550歲為購買集中的群體。3540歲的群體為購買數(shù)量增長最快的區(qū)域，別墅買家已呈現(xiàn)出年輕化的趨向；夫妻兩人或者三口家庭結(jié)構(gòu)的別墅購買者占到50%左右。 別墅買家已呈現(xiàn)出知識化、年輕化的趨向，一批擁有高等學(xué)歷，年輕“富薪一族”已成為購買別墅的生力軍。u 身份與職業(yè)南京地區(qū)別墅消費者80%以上是私營企業(yè)主，主要涉及的領(lǐng)域以貿(mào)易、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)為主。 u 居住經(jīng)驗?zāi)壳?50平米以上的別墅物業(yè)購買者基本都是用于自住，基本為二次置業(yè)，甚至第三、四次置業(yè)； 250平米以下的別墅物業(yè)購房者以投資目的居多，基本為二次