（房地產(chǎn)運營管理）項目開發(fā)工作指導書（模板）

1、 項目開發(fā)工作指導書xx項目（x期）擬稿日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人目 錄n重要說明21.項目范圍與管理目標：32.進度管理43.成本管理64.質(zhì)量管理85.項目風險管理9n 重要說明1、 本指導書的格式由綜合管理部維護；2、 本指導書文本的擬稿部門為項目部；3、 本指導書的責任人為項目經(jīng)理；4、 本指導書的變更程序如下：“提出變更申請-綜合管理部審議通過-總經(jīng)理簽署?！?5、 各項目部及專業(yè)部門可根據(jù)本指導書和項目總體計劃起草本部門更具操作性的專項計劃。1. 項目范圍與管理目標：1.1 產(chǎn)品范圍說明：占地面積： 容積率：0.8建筑面積： xx項目住宅商

2、業(yè)會所公建架空層地下室一期二期三期說明性文字：1.2 管理范圍說明：1.3 項目的經(jīng)營管理目標：1.3.1 利潤分期實現(xiàn)表：1.3.2 進度、成本、質(zhì)量管理目標見2-4各章。1.3.3 風險管理目標：提前識別項目面臨的運作管理風險，分析其發(fā)生的可能性及可能的后果，制定應對預案，并在風險發(fā)生時給予及時處理。詳細的風險管理內(nèi)容見5章。2. 進度管理重要說明：項目一級計劃控制性里程碑的制訂及調(diào)整流程為：綜合管理部制訂總助審議通過總經(jīng)理審批。 2.1 一期進度控制目標（xxxxxx審批生效）2.1.1 制定一期進度控制目標的前提條件頁：4項目進度控制目標的改變往往是因為項目管理原默認前提條件的變化引起

3、的，因此本處應清晰描述出所有的重要的前提條件。本處不描述風險或者不可抗力。例：n 樁基提前開工n 主體采用費率招標n 外墻涂料采用吊籃施工n 綠化2.1.2 一期進度控制性里程碑序號工作內(nèi)容開始時間結(jié)束時間執(zhí)行責任部門備注(需要著重說明的其它過程節(jié)點時間)1.市場定位確定2.設計總體方案確定3.完成正式施工圖設計例如基礎施工圖4.基礎施工5.建設局公開定標6.工程進度達到預售條件例如內(nèi)部認購7.正式開盤銷售8.竣工驗收9.入伙10.辦理首批小業(yè)主房地產(chǎn)證計劃內(nèi)容說明：應至少包括如下方面：1. 項目開發(fā)關鍵路徑的描述。2. 項目管理過程中一些非常規(guī)措施的說明。3. 從交付角度對銷售配合范圍及內(nèi)容

4、的詳細說明。2.2 二期進度控制性里程碑3. 成本管理3.1 總體管理目標項目三期合計xx1期xx2期xx3期總成本（萬元）可售面積（m2）單位成本(項目成本單位：元/m2）其中：地價成本（萬元）建安成本項目管理費營銷費用單位物業(yè)基金利息表格說明：關于表格中所列成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑的說明。3.2 建安成本分項管理目標序號項目名稱三期合計1期2期3期建筑面積（m2）1.（單位：萬元）開發(fā)前期準備費2.主體建筑工程費3.主體安裝工程費4.社區(qū)管網(wǎng)工程費5.園林環(huán)境工程費6.配套設施費7.建安成本合計3.3 成本管理措施3.3.1 設計階段：3.3.2 土方與基礎工程3.3.3 主體工程：3.3.4 裝

5、修工程3.3.5 給排水、燃氣3.3.6 材料、設備、工程招標4. 質(zhì)量管理4.1 產(chǎn)品質(zhì)量要求項目單位xx1期xx2期xx3期工程質(zhì)量裂縫次/戶土建滲漏給排水土建、裝修工程部品質(zhì)量（櫥柜、潔具等）電器工程其他（煤氣、公共部分等）4.2 質(zhì)量管理措施 4.2.1 事前控制：4.2.1.1 圖紙會審： 4.2.1.2 施工前對易裂易漏部位的材料控制：4.2.1.3 材料做法： 4.2.1.4 節(jié)點做法： 4.2.2 事中控制：4.2.3 事后控制：5. 項目風險管理頁：9(本處內(nèi)容應在每月的項目現(xiàn)場辦公會上摘要進行審視并完善預防/應對措施)序號風險內(nèi)容可能后果風險系數(shù)頁：9根據(jù)相對可能性填寫高、中、低三檔即可預防/應對方案1.因山地建筑及地質(zhì)復雜，圖紙質(zhì)量不高及不完善2.一期圖紙推后40天，銷售時間不變，工程較緊。3