67市規(guī)劃局(市國土資源局)關(guān)于“城中村”綜合改造土地房產(chǎn)處置及建設(shè)規(guī)劃管理的實施意見(試行)

1、市規(guī)劃局（市國土資源局）關(guān)于“城中村”綜合改造土地房地產(chǎn)處置及建設(shè)規(guī)劃管理的實施意見（試行）市人民政府：根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國土地管理實施條例、中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，以及武發(fā)200413號文件精神，并結(jié)合我市實際，現(xiàn)就“城中村”綜合改造土地房產(chǎn)處置及建設(shè)規(guī)劃管理工作提出以下意見如下。一、“城中村”改造建設(shè)的原則和改造建設(shè)方案編制實施“城中村”改造建設(shè)，應(yīng)以我市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為指導(dǎo)，充分調(diào)動村集體經(jīng)濟(jì)組織和社會力量參與改造的積極性；堅持統(tǒng)一政策、分類指導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施；保障村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民和相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，

2、保證土地市場健康有序的發(fā)展。實施“城中村”改造建設(shè)應(yīng)編制改造建設(shè)方案，方案應(yīng)明確擬保留的區(qū)域、改造建設(shè)整治范圍、新建居住區(qū)地點、規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和資金籌措等。改造方案由區(qū)人民政府組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）、村編制、報規(guī)劃國土資源行政主管部門審定，由各區(qū)人民政府組織實施。二、“城中村”改造建設(shè)的方式根據(jù)各類“城中村”擁有土地的現(xiàn)狀和城市建設(shè)規(guī)劃要求，改造建設(shè)根據(jù)“城中村”的不同分類（即a、b、c三類）情況，分別采取3種不同方式，即a類村改造建設(shè)方式（以改制后的經(jīng)濟(jì)實體自行實施改造）、b類村改造建設(shè)方式（以項目開發(fā)實施改造）和c類村改造建設(shè)方式（以統(tǒng)征儲備的方式實施改造）。（一）a類村改造建設(shè)方式a類

3、村改造建設(shè)，原則上可由改制后的經(jīng)濟(jì)實體按以下規(guī)定自行實施改造。1.除規(guī)劃控制用地外，原則上由改制后經(jīng)濟(jì)實體實施改造，并通過綜合改造妥善安置原村民，保障改制后經(jīng)濟(jì)實體的發(fā)展空間和籌措村改居人員的社會保障資金。2.除按規(guī)劃要求保留改造、整治村（灣）用地和建設(shè)還建安置房用地外，對騰退的村（灣）土地和其他剩余土地，由改制后的經(jīng)濟(jì)實體根據(jù)城市規(guī)劃要求建設(shè)除房地產(chǎn)項目以外的商服設(shè)施。按城市規(guī)劃要求可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)將建設(shè)還建安置房用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地以項目捆綁方式公開供地。3.原村集體經(jīng)濟(jì)組織已取得國有土地使用權(quán)證的土地用途和適用類型不對，對改制后的經(jīng)濟(jì)實體換發(fā)國有土地使用權(quán)證；原村集體經(jīng)濟(jì)組織的其他

4、建設(shè)用地，其土地用途不變，對改制后的經(jīng)濟(jì)實體核發(fā)劃撥的國有土地使用權(quán)證。（二）b類村改造建設(shè)方式b類村改造建設(shè)，原則上將土地劃分為保留住宅用地及建設(shè)新居住區(qū)的還建用地（以下簡稱“保留和還建住宅用地”）、補償建設(shè)還建房投入的開發(fā)用地（以下簡稱“開發(fā)用地”）、留給原集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展經(jīng)濟(jì)解決原村民勞動就業(yè)的用地（含保留集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地，以下簡稱產(chǎn)業(yè)用地）和儲備用地。1.保留和還建住宅用地保留和還建住宅用地包括經(jīng)過建設(shè)、整治后保留的住宅用地和拆除舊村（灣）后建設(shè)新居住區(qū)的還建用地。新建設(shè)居住區(qū)的還建用地根據(jù)能夠享受還建安置房政策的戶數(shù)，按戶均建筑面積300平方米、容積率1.6-1.8的標(biāo)準(zhǔn)測算。2

5、.開發(fā)用地按新建居住區(qū)還建用地的1：1-1：1.5的比例確定，并與新建居住區(qū)還建用地成項目后公開供地，由取得開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。3.產(chǎn)業(yè)用地（1）原村集體經(jīng)濟(jì)組織已取得國有土地使用權(quán)證的土地，其用途和使用權(quán)類型不變的，對改制后的經(jīng)濟(jì)實體換發(fā)國有土地使用權(quán)證；原村集體經(jīng)濟(jì)組織已辦完征地手續(xù)的用地和已取得集體土地使用權(quán)證的建設(shè)用地，對改制后的經(jīng)濟(jì)實體核發(fā)劃撥國有土地使用權(quán)證。（2）按照改制后的經(jīng)濟(jì)實體中原村勞動力（含退休人員、下崗）計算，前項土地面積之和未達(dá)到勞動力人均80平方米標(biāo)準(zhǔn)的，其不足部分在村（灣）改造騰退土地和其他剩余土地中留足80平方米產(chǎn)業(yè)用地，并核發(fā)劃撥國有土地使用權(quán)證。

6、（3）因剩余土地不足，按上述辦法不能達(dá)到勞動力人均80平方米產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按不足用地面積的2倍核準(zhǔn)商業(yè)用房的建設(shè)指標(biāo)，由改制后的經(jīng)濟(jì)實體建設(shè)，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、安置原村勞動力就業(yè)。4.儲備用地按規(guī)定滿足保留用地和還建住宅用地、開發(fā)用地、產(chǎn)業(yè)用地之后，剩余土地納入市土地整理儲備供應(yīng)中心統(tǒng)征儲備。統(tǒng)征儲備的土地按武漢市征用集體所有土地補償安置辦法（市人民政府令第149號）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對改制后的經(jīng)濟(jì)實體給予補償。其補償必須首先用于繳納村改居人員的社會保障費用。b類村扣除儲備用地后可參照a類村的政策，由改制后的經(jīng)濟(jì)實體根據(jù)城市規(guī)劃的要求建設(shè)除房地產(chǎn)項目外的商服設(shè)施。（三）c類村改造建設(shè)方式c類村的改造建

7、設(shè)，原則上是通過統(tǒng)征儲備的方式進(jìn)行，其征地和房屋拆遷按市人民政府令149號和武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法（市人民政府令第148號）執(zhí)行。1.根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃在規(guī)劃預(yù)留的建設(shè)用地中按現(xiàn)狀農(nóng)用地10%的比例，預(yù)留村集體經(jīng)濟(jì)組織的產(chǎn)業(yè)用地，留用的產(chǎn)業(yè)用地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，按劃撥方式供地。2.在c類村土地逐步被征用、剩余農(nóng)用地人均占有面積達(dá)到a、b類村后，其綜合改造執(zhí)行a、b類村政策。3.原村集體經(jīng)濟(jì)組織已辦理集體建設(shè)用地手續(xù)，并符合規(guī)劃要求的，核發(fā)集體土地使用權(quán)證。三、“城中村”改造建設(shè)的有關(guān)政策（一）改造建設(shè)方案經(jīng)市規(guī)劃（國土資源）部門審定，且村改居工作已完成的a

8、、b類村的，其集體所有土地依據(jù)中華人民共和國土地管理法實施條例的有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)為國有土地的手續(xù)。（二）a、b類村采取還建用地和開發(fā)用地項目捆綁公開出讓時，其開發(fā)用地以還建安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的1.15倍為公開供地時的底價，用于還建安置房建設(shè)和對原村集體所有土地的補償安置。（三）開發(fā)用地、儲備用地的土地出讓金、增值收益的60%劃給“城中村”所在區(qū)財政專戶存儲，用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；40%由市人民政府統(tǒng)籌用于“城中村”綜合改造的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等。（四）建設(shè)還建安置房涉及的有關(guān)稅、費，按農(nóng)民個人建房的收費政策執(zhí)行；實施改造的主體在開發(fā)用地中進(jìn)行項目建設(shè)時，免繳市政

9、基礎(chǔ)設(shè)施配套費，應(yīng)繳納的其他規(guī)費，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及占用耕地的，需按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費和耕地開墾費。（五）改制后的經(jīng)濟(jì)實體使用的土地和房產(chǎn)辦理變更登記涉及繳納契稅的，參照市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快國有企業(yè)改革和發(fā)展政策的意見（武政辦200366號）執(zhí)行。（六）涉及個人房屋拆遷的，兩人及兩人以上戶經(jīng)認(rèn)定還建安置建筑面積在300平方米以內(nèi)的，按“拆一還一”的標(biāo)準(zhǔn)安置；每戶還建安置建筑面積不足人均50平方米的（獨生子女按兩人計算），可按建設(shè)成本價購足人均50平方米。一人戶經(jīng)認(rèn)定還建安置建筑面積在100平方米以內(nèi)的，按“拆一還一”的標(biāo)準(zhǔn)安置；

10、一人戶還建安置建筑面積不足80平方米的，可按建設(shè)成本價購足80平方米。兩人及兩人以上戶經(jīng)認(rèn)定還建安置面積大于300平方米、一人戶大于100平方米的，其超出部分按市物價局市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知（武價房字200474號）規(guī)定的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人給予補償。（七）實施改造的主體可根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃以及被拆遷人的申請，在還建用地范圍內(nèi)可按2-3平方米的住宅面積抵換1平方米的商業(yè)用房面積適當(dāng)建設(shè)商業(yè)用房。（八）為實施改造建設(shè)方案個人房屋被拆遷的，拆遷人還應(yīng)付給被拆遷人搬遷補助費和臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的具體標(biāo)準(zhǔn)，按市人民政府令第148號的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

11、（九）改制后的經(jīng)濟(jì)實體已取得劃撥土地國有土地使用權(quán)證的，按市人民政府關(guān)于建立土地儲備制度的通知（武政200065號）有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入市場；保留的房屋和新建的還建安置房，取得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，按規(guī)定補繳國有土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅、費后，可進(jìn)入市場交易。（十）因規(guī)劃要求或土地資源不足等原因以村為單位改造建設(shè)有困難的，“城中村”所在地的區(qū)人民政府可以組織協(xié)調(diào)毗連的若干村或以鄉(xiāng)為單位統(tǒng)籌規(guī)劃，編制改造建設(shè)方案，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。（十一）對規(guī)劃重點控制的地區(qū)，以及區(qū)、鄉(xiāng)統(tǒng)籌改造建設(shè)難度較大的a、b類“城中村”，可采用統(tǒng)征儲備、市場運作的方式進(jìn)行改造。四、“城中村”個人住房及其宅

12、基地的處置對經(jīng)批準(zhǔn)實施改造的“城中村”，由規(guī)劃（國土資源）、房產(chǎn)行政主管部門對原集體土地上個人（含非本村村民）的房屋及其宅基地按一戶一處宅基地的原則進(jìn)行清理，屬拆遷范圍的，予以認(rèn)定還建安置面積；屬保留范圍的，予以確認(rèn)發(fā)證面積（以下簡稱認(rèn)定或確權(quán)）。具體規(guī)定如下：（一）原村民住宅房屋及其宅基地的認(rèn)定或確權(quán)1.對經(jīng)合法批準(zhǔn)的原村民住宅房屋及其宅基地，已經(jīng)取得集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的，經(jīng)規(guī)劃（國土資源）、房產(chǎn)行政主管部門核實后，予以認(rèn)定或確權(quán)。2.對1998年12月31日以前遺留的無審批手續(xù)但確系本村村民長期自住的房屋（以下簡稱歷史遺留無證房屋）及其宅基地，且他處無住房并符合武漢市城市建筑規(guī)

13、劃管理技術(shù)（市人民政府令第143號）間距要求和市人民政府關(guān)于將強農(nóng)村村民建房管理工作的通知（武政200387號）規(guī)定的建房控制標(biāo)準(zhǔn)的，按以下規(guī)定分別處理：（1）1986年12月31日以前建設(shè)的歷史遺留無證房屋及其宅基地，經(jīng)規(guī)劃（國土資源）、房產(chǎn)行政主管部門調(diào)查核實后予以認(rèn)定或確權(quán)。（2）1987年1月1日至1998年12月31日期間建設(shè)的歷史遺留無證房屋及其宅基地，經(jīng)規(guī)劃（國土資源）、房產(chǎn)行政主管部門按當(dāng)時的相關(guān)規(guī)定處置后，予以認(rèn)定或確權(quán)。3.1998年12月31日以前建造的房屋，按上述規(guī)定為予以認(rèn)定或確權(quán)的部分，在改造方案中屬于拆遷的范圍的，由拆遷人按武價房字200474號文件規(guī)定的房屋重置

14、價予以補償；在改造方案中屬保留范圍的，超過部分自行拆除后，核發(fā)劃撥國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。4.1999年1月1日以后已按規(guī)定取得個人建房用地規(guī)劃批準(zhǔn)文件、房屋竣工驗收合格證明等文件資料的，予以認(rèn)定或確權(quán)；違章建設(shè)的房屋及其取得的宅基地，不予認(rèn)定或確權(quán)。（二）屬原行政村內(nèi)的征地農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的房屋及其宅基地的認(rèn)定或確權(quán)因征地農(nóng)轉(zhuǎn)非仍居住在本村的居民，其原村民身份經(jīng)村民委員會證明，可參照村民房屋及其宅基地認(rèn)定或確權(quán)的規(guī)定執(zhí)行。（三）非本村村房屋及其宅基地的處置非本村村民在集體土地上建造或購買的房屋及其宅基地的處理，由市規(guī)劃局（市國土資源局）會同市房產(chǎn)、城管局等部門，依照有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市

15、“城中村”綜合改造實際情況制定具體處置意見，報市人民政府審定后實施。原村集體土地上集體、個人房屋及其宅基地的認(rèn)定和確權(quán)的具體辦法由規(guī)劃化（國土資源）、房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)另行制定。五.“城中村”改造建設(shè)的規(guī)劃要求和審批程序“城中村”改造建設(shè)的規(guī)劃要求和報建審批程序按以下規(guī)定執(zhí)行：（一）規(guī)劃要求1.還建用地和產(chǎn)業(yè)用地選址必須符合城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求，以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。2.原村民的居住區(qū)可采用新建、改建、擴建3種方式進(jìn)行。對規(guī)模適中、與周邊城市景觀協(xié)調(diào)、建設(shè)情況良好并符合城市規(guī)劃的現(xiàn)有村民居住區(qū)，采取改建或擴建的方式實施改造建設(shè)；對規(guī)模小、建筑質(zhì)量

16、差、不符合城市規(guī)劃及因城市建設(shè)需要搬遷的村民居住區(qū)，采取拆除舊居住區(qū)建設(shè)以多層公寓式為主的新居住區(qū)的方式實施改造建設(shè)。3.在文物保護(hù)區(qū)、公共綠地等規(guī)劃控制范圍內(nèi)不得新建居住區(qū)，不得改建、擴建、擴建舊居住區(qū)；在風(fēng)景區(qū)控制范圍內(nèi)的舊村（灣）要盡可能嚴(yán)格控制改、擴建。要利用“城中村”綜合改造政策積極組織遷建。4.新居住區(qū)建設(shè)應(yīng)按城市規(guī)劃達(dá)到一定規(guī)模。a、b類村的新居住區(qū)選址可在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）范圍內(nèi)統(tǒng)籌安排；c類村的新建居住區(qū)選址應(yīng)堅持有利生產(chǎn)、方便生活的原則，在本村范圍內(nèi)選址建設(shè)。5.新建、改建、擴建村民居住區(qū)，應(yīng)堅持集中、規(guī)?；瓌t，充分利用現(xiàn)有村莊空閑地，節(jié)約土地。新居住區(qū)建設(shè)應(yīng)與周邊景觀協(xié)調(diào)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（gb50180-93）、武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（武漢市人民政府令第143號）進(jìn)行控制。涉及湖邊、山邊、江邊的居住區(qū)應(yīng)符合市規(guī)劃局關(guān)于加強中心城區(qū)湖邊山邊江邊建筑規(guī)劃管理的若干規(guī)定（