4104517944成本法評估案例三

1、成本法評估案例三：一、估價對象概況某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項目總用地面積10000m2，土地使用期限40年，建筑總面積為20000m2，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。欲對2007年9月1日的正常市場價格進(jìn)行評估。據(jù)評估師調(diào)查在該時點重新取得該項目建設(shè)用地的土地取得費用為1000元/m2。新建一個與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為2500元/m2，銷售費用為200萬元，管理費用為開發(fā)成本的3%，開發(fā)建設(shè)期為2.5年，開發(fā)成本、

2、管理費用、銷售費用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02%，銷售稅金及附加為售價的5.53%，投資利潤率為12%。另新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元，而已建成項目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生拆除費用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可90萬元。原項目預(yù)計于2008年1月1日正常營業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項目營業(yè)開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1日開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年

3、需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預(yù)計的盈利水平。該類度假村項目的報酬率為8%。二、評估過程根據(jù)各項條件，選擇成本法進(jìn)行估價。1、土地的重新取得費用計算土地的重新取得費用1000*10000/100001000萬元2、開發(fā)成本計算開發(fā)成本2500*20000/100005000萬元3、管理費用計算管理費用5000*3%150萬元4、銷售費用計算銷售費用200萬元5、投資利息計算投資利息1000*（1+7.02%）2.5-1+（5000+150+200）*30%*（1+7.02%）2-1+ 50%*（1+7.02%）1-1+ 20%*（1+7.02%）0.25-1624.185萬元6、銷售

4、稅費計算設(shè)重新購建價格為v，則銷售稅費為5.53%v7、開發(fā)利潤計算開發(fā)利潤（1000+5000+150+200）*12%762萬元8、重新構(gòu)建價格計算v1000+5000+150+200+624.185+5.53%v+762v8189.04萬元9、經(jīng)濟(jì)折舊500/（1+8%）+100/（1+8%）2/（1+8%）1/2538.24萬元10、功能折舊 30-90+400+60400萬元11、估價對象估價結(jié)果總價8189.04-538.24-4007250.8萬元單價7250.8/200003625.4元/m2 -下面黃顏色是贈送的簡歷模板不需要的可以下載后編輯刪除簡歷智聯(lián)招聘男 | 已婚 |

5、1988 年月生 | 戶口：湖南 | 現(xiàn)居住于廣東深圳-寶安區(qū)3年工作經(jīng)驗 | 團(tuán)員 | 廣東省深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)陳屋村2巷518101e-mail: 求職意向工作性質(zhì)： 全職期望職業(yè)： 銷售業(yè)務(wù)、銷售管理、市場期望行業(yè)： 專業(yè)服務(wù)/咨詢(財會/法律/人力資源等)、教育/培訓(xùn)/院校、通信/電信運營、增值服務(wù)工作地區(qū)： 深圳期望月薪： 4001-6000元/月目前狀況： 我目前處于離職狀態(tài)，可立即上崗職業(yè)目標(biāo)喜歡營銷管理類工作，喜歡有挑戰(zhàn)的工作，大學(xué)四年一直在挑戰(zhàn)自己，挑戰(zhàn)自己的極限，一直在做營銷的兼職，堅信“也精于勤而荒于嬉”一直嚴(yán)于律己，在各方面都要從嚴(yán)要求自己。相信自己總有一天會成功的！只

6、有自己不敢做的，沒有做不成的，做銷售10分靠天，九分靠人做，市場是人做出來的。 工作經(jīng)歷2013/01 - 2014/04 超越電腦專賣店 | | 市場主管 行業(yè)類別：計算機(jī)硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營 | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷售做鋪墊，并且為各用戶提供售后維護(hù)工作。2011/06 - 2012/11 衡陽市教育培訓(xùn)學(xué)校 | | 銷售主管 行業(yè)類別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營 | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月工作描述：為學(xué)校制定招生計劃，帶領(lǐng)招生專員在各社區(qū)以及學(xué)校周圍做廣告（包括粘貼墻體廣告，入戶拜訪宣傳）開展招生工作，定期到中小學(xué)校門口駐點宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開展招生工作。項目經(jīng)驗教育經(jīng)歷2007/09 -2011/06 在校學(xué)習(xí)情況曾獲 院校級三等獎 在校實踐經(jīng)驗2008/03 - 2010/10 大學(xué)生英語周刊衡陽市推銷員到衡陽市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷員，在學(xué)校新生開學(xué)期間向?qū)W生和家長推銷學(xué)生英語報*2009-2010年學(xué)生英語報衡陽地區(qū)區(qū)域經(jīng)理，負(fù)責(zé)在衡陽各高校組建團(tuán)隊銷售學(xué)生英語報，團(tuán)隊培訓(xùn)，團(tuán)隊維護(hù)，最后指導(dǎo)團(tuán)隊銷售。*2009-2010年。衡陽行動者文化傳播有限公司招生代理負(fù)責(zé)公司在衡陽地區(qū)的自考、成人高考、家教培訓(xùn)的