成都大邦第一城項目招商策劃草案

1、金鋪、銀鋪，不如臨街旺鋪大邦第一城錯過黃金街 抱憾稀缺店 大邦第一城項目招商策劃草案2012年8月 目 錄第一章 概 論第二章 項目基本情況第三章 項目定位第四章 招商準備工作第五章 項目招商推廣 第六章 項目招商執(zhí)行方案第七章 項目招商進度節(jié)點 第一章 概 論一、項目背景1）蓉北門戶 獨具地利成都市青白江區(qū)地處成都市東北部，東連四川省金堂縣，南鄰龍泉驛區(qū)，西接新都區(qū)，北靠廣漢市。青白江區(qū)是成都市通往綿陽、南充的門戶，全區(qū)幅員面積為378.94平方公里，2010年末總?cè)丝?08594萬人。主城區(qū)由大彎和紅陽街道辦事處所轄，建成區(qū)面積28.57平方公里，距成都市主城區(qū)25公里。 2）經(jīng)濟強區(qū) 和

2、諧發(fā)展 青白江區(qū)是成德綿經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的重要環(huán)節(jié)，對促進成綿產(chǎn)業(yè)帶形成具有重要意義，而且可以輻射川中、川東，帶動全川經(jīng)濟發(fā)展。以“生態(tài)立區(qū)、工業(yè)強區(qū)、物流興區(qū)、商貿(mào)活區(qū)，建設(shè)成都北部新城，構(gòu)建和諧青白江”為發(fā)展戰(zhàn)略。全區(qū)經(jīng)濟保持較快增長，對外開放繼續(xù)擴大，城鄉(xiāng)居民生活不斷改善，在全省縣級經(jīng)濟綜合評價排名中，躋身四川“十強縣”行列。 3）交通干線 縱橫便捷 青白江區(qū)交通發(fā)達，縱橫穿越我區(qū)境內(nèi)的有寶成線、成渝線、達成線、北環(huán)線等幾條干線鐵路，成綿高速和成南高速公路橫穿我區(qū)境內(nèi)，大大縮短了青白江與中心城市及周邊地區(qū)的時空距離，這兩條高速公路與區(qū)內(nèi)的108線、101線、川陜路、城太路、成環(huán)路等10余條干線

3、公路構(gòu)筑了區(qū)內(nèi)密集的交通網(wǎng)絡(luò)。第二章 項目基本情況 一、項目名稱“大邦第一城”（以下簡稱“本項目”） 二、項目地點 大邦第一城位于青白江城區(qū)核心腹地的青江中路，這里配備了最為成熟的商業(yè)購物、餐飲、休閑娛樂、醫(yī)療、教育、交通網(wǎng)絡(luò)資源，是居家生活、投資增值的首選地段。（如圖所示） 三、項目簡述 大邦第一城目前是青白江最大的集商業(yè)購物、餐飲休閑娛樂、金融、住宅集一身的城市綜合體。青白江最大的超市購物中心、最大的品牌服裝集聚群落、最具品質(zhì)的餐飲休閑娛樂帶、最繁華的商業(yè)購物中心、最大規(guī)模的電梯闊景洋房。 本項目由4萬多平米城市商業(yè)綜合體和20余萬平米的10棟電梯景觀洋房組成，41.65%高綠地率、3.5

4、的電梯低容積率、118米超寬樓間距，同時充分保證項目的居住的舒適性、品質(zhì)性、私密性。 第三章 項目定位一、經(jīng)營定位原則1）符合片區(qū)內(nèi)消費市場的消費水平、消費特征；2）與項目自身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)項相協(xié)調(diào)；3）根據(jù)業(yè)態(tài)劃分由個體經(jīng)營者獨立經(jīng)營，物業(yè)管理方統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷。4）保證商業(yè)物業(yè)長期經(jīng)營的穩(wěn)定性，降低商場的經(jīng)營管理難度；5）確保整個商業(yè)物業(yè)的價值最大化。 二、項目區(qū)位環(huán)境分析1）區(qū)位前景本項目地處青白江區(qū)中心城區(qū)，交通、購物、辦公、休閑、醫(yī)療、教育、金融等配套均極為完善，由于處于城市核心商圈，商業(yè)繁華，地段具有不可比擬的稀缺性。因此，本項目所處的區(qū)位前景比較看好，繁華程度不容置疑。2）

5、商業(yè)氛圍本項目自身商業(yè)配套有10500美好家園大型超市賣場、豪客來、鴻星爾克、周六福、中國銀行、半身緣等集品牌服裝、餐飲娛樂、購物休閑、金融為一體，能吸引各類經(jīng)營者和消費者。因此，本項目人流充足、商業(yè)氛圍濃厚、客戶資源龐大，利于商業(yè)投資經(jīng)營。 3）交通狀況 由于本項目地處城市核心地段，公交線路多，無論是開車還是乘坐公交車或者步行、騎車都極其方便，因此交通便捷是本項目又一獨有優(yōu)勢。 三、業(yè)態(tài)定位、招商目標定位 本項目根據(jù)各樓層不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局為：樓層主力業(yè)態(tài)1樓 特色餐飲、酒吧、水吧2樓小吃城、婚慶公司3樓ktv、茶坊 招商目標定位盡量先期引進中高端商家進場，有利于保證項目品質(zhì)，中低端商家則后

6、期跟進。第四章 招商準備工作 一、現(xiàn)場物資準備1、沙盤（項目主體及分體剖面模型沙盤）2、招商手冊（包括項目簡介及各項目內(nèi)部結(jié)構(gòu)及功能圖）3、招商單4、現(xiàn)場vi（手提袋、便簽紙、水杯、小禮品等）5、招商細則（商戶準入標準、條件及其他規(guī)則）6、招商流程7、招商合同（租賃意向書、委托管理合同、登記表、相關(guān)協(xié)議等）8、商業(yè)管理守則 二、相關(guān)文件準備1、土地使用權(quán)證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、開工許可證5、投資許可證第五章 項目招商推廣一、項目整合推廣規(guī)劃1)媒體推廣1、報刊推廣。2、公交車車身廣告推廣，選擇合理線路的公交車做車身推廣。3、公交車內(nèi)電視推廣，選擇合理的線路做電視推廣。

7、4、現(xiàn)場推廣,做現(xiàn)場展示推廣。5、選擇合理的人流密集區(qū)域和其他建材商場發(fā)送dm單，做展示，進行一對一推廣。 6、網(wǎng)絡(luò)推廣。7、短信平臺推廣。2）主題推廣本項目運作過程中可推廣的主題有：1、一站式購物主題2、美食節(jié)主題3、婚慶典禮主題4、家電節(jié)主題（綠色低碳類）5、開發(fā)商、管理公司、商家同舟共濟主題第六章 項目招商執(zhí)行方案 一、項目租金的確定 1）影響本項目租金水平的主要因素有： 1、周邊物業(yè)租金狀況 2、地理位置、交通便利性、周邊配套、停車位 3、本項目昭示性 4、商鋪形式及面積 5、經(jīng)營環(huán)境及經(jīng)營管理 6、開發(fā)商品牌2）項目租金確定原則根據(jù)本項目所處區(qū)域位置及周邊商業(yè)環(huán)境，通過同類競爭項目的

8、橫向和本項目以往租金情況的縱向?qū)Ρ?，綜合確定基準租金：樓層基準價（平米/月）1樓100元2樓70元3樓35元因引進的本項目的各類商家在知名度、影響力和規(guī)模等方面參差不齊，因此在考慮基準定價基礎(chǔ)上，還要考慮如下幾方面：1、 如引進的商家知名度大，確實能提升商業(yè)街整體形象，帶動人流，起租金標準應(yīng)參照市場行情，保證租賃期至少3年以上，且每年租金價格要保證5-10%左右的遞增。2、 如引進的商家只有一般知名度或影響力，對本項目形象提升幫助有限，則可按基準租金作為參考定價。3、 因商家規(guī)模的不同，裝修時間不同，往往需要1-3個月的裝修期，建議給予免1-3個月裝修期的租金優(yōu)惠政策。4、 為了達到快速招商目

9、的，吸引目標商戶落定，建議本項目實行統(tǒng)一租金政策。先到先得，先到先挑。但對于一些核心龍頭鋪位實行控制，以便留給有影響力的商家。統(tǒng)一租金的策略在于前期大部分商戶會處于觀望狀態(tài)，實行統(tǒng)一租金后有利于刺激商戶先行進場搶占好位置，感覺占了便宜；后進場的商會雖選不到好位置，但看到前期已有很多進場，信心會增強，也不會覺得吃虧。 二、項目招商價格策略 本項目根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果、門面數(shù)量、門面尺寸、交通組織等因素來制訂鋪面具體租金價格。 1、位置差異 按鋪面門前經(jīng)過人流量大小，各樓層商鋪位置優(yōu)劣的租金單價差異如下：第一層：差價比例為10%-30%。第二層：差價比例為20%-30%。第三層：差價比例為

10、15%-25%。2、 視覺效果 如果消費者在中庭位置可以直接注意到商鋪，則租金單價高于其他內(nèi)鋪，差價比例控制在10%-20%。3、 門店數(shù)量 本案中多門面的商鋪租金單價低于少門面的商鋪，差價比例控制在10%-20%。4、 門面尺寸 本案中門面長度大的商鋪租金單價高于門面長度小的，差價控制在10%-20%。5、 流通情況 人流疏導(dǎo)良好的商鋪租價高于其他商鋪，差價比例控制在5%-10%。三、保證金策略建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時給予不計息退還。4、 招商優(yōu)惠政策 跟進目前本項目定位及經(jīng)營狀況，主要優(yōu)惠政策包括：免一定期限的租金或管理費、送裝修、租金折扣、免費

11、宣傳、送廣告位、減免稅費和后期經(jīng)營支持等。1）免租期由于本項目所處的地理位置優(yōu)越，人流量大、商業(yè)繁榮，故建議免租期為裝修時間，即根據(jù)商家經(jīng)營種類按照面積計算裝修時間，具體時間根據(jù)現(xiàn)場情況而定，原則上裝修不超過1-2個月。2) 送裝修跟進入駐商家實際情況可推出送裝修的優(yōu)惠措施，以便落實有號召力的知名品牌進駐商場，并借此吸引其他品牌商戶及經(jīng)營者。實際操作中可由裝修公司按照個別優(yōu)質(zhì)品牌經(jīng)營設(shè)計意圖進行設(shè)計與裝修，由我方承擔(dān)部分費用。3） 租賃合同期與進駐本項目的知名品牌商家簽訂3-5年或更長時間的合約，根據(jù)合同期限如簽訂為5年一次性繳納3年的，則至第四年起租金開始遞增。5） 管理費按實際運用管理的支

12、出預(yù)算平均分攤。此費用包括中央空調(diào)費、清潔、保安、商務(wù)維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用等，可酌情給予商家一定優(yōu)惠。6） 宣傳推廣費本項目要創(chuàng)造和保持濃厚的商業(yè)氛圍，宣傳推廣必不可少，此費用可包含在租金或管理費用中，也可單獨作為一項來收取。為更好的引進商家，宣傳推廣費用的具體數(shù)額及計算方式可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件。7） 贈送廣告外立面對進駐本項目的知名品牌商家贈送2-6個月的外立面或室內(nèi)燈箱廣告使用權(quán)（廣告發(fā)布費、制作費、電費等直接費用由租戶自行承擔(dān)）。8） 稅費或管理費減免如項目進駐之前能與行政主管部門在稅費減免方面取得支持，可爭取定額稅以便增強商戶進駐信心與動力。同時，根據(jù)簽

13、約情形考慮減免相關(guān)管理費以便刺激商戶入駐。9） 租金打折以經(jīng)營面積、時限長短、品牌知名度等作為參考依據(jù)，在基準租金基礎(chǔ)上給予商戶9.5折、9折、8.5折等不同梯度的折扣。注：以上折扣不是機械的推出，而是視市場反應(yīng)情況進行穿插，折扣原則不享受重復(fù)優(yōu)惠。第七章 項目招商進度節(jié)點 一、階段計劃的制定 招商是商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在招商開始前應(yīng)首先制訂好招商執(zhí)行計劃，做足功課才能有備無患、有條不紊。第一階段：廣撒網(wǎng)，重點捕捉按照目前項目招商情況，餐飲商戶將是重點引進對象，爭取在10天左右收集不低于200家客戶，并逐漸篩選出不低于30家的意向性客戶，并同期跟進目標客戶，在挖掘的過程中跟進接洽。力爭完成此階段招商任務(wù)的10%第二階段：針對意向品牌，擴大招商范圍經(jīng)前一階段的篩選，再用10接洽過程中對有意向商家進行深入洽談，鎖定約10戶左右商戶，重點跟進并簽約。同