立項、成本指導(dǎo)價及目標(biāo)成本價管理規(guī)定

1、立項、成本指導(dǎo)價及目標(biāo)成本價管理規(guī)定 第一章 總則第一條 目的：為保證立項項目的可行性和超標(biāo)項目發(fā)生的合理性，減少盲目性；實現(xiàn)全員參與，提高成本控制意識；達(dá)到成本事前控制的效果，特制定本規(guī)定。 第二條 本規(guī)定適用于廣東珠江投資有限公司地產(chǎn)板塊下屬各地區(qū)公司和項目公司的各項成本性開支的價格監(jiān)控及其相關(guān)工作。第二章 立項第三條 必須立項的項目：1、 年度具體工作計劃、預(yù)算及目標(biāo)成本價里均沒有的項目；2、因營銷需要而將分期分區(qū)開工計劃中的部分項目（包括園建、綠化、公共設(shè)施等）提前開工或新增的項目；3、為降低綜合投資成本或滿足已開發(fā)項目交付使用的需要而提前開工或新增的部分項目（包括公共設(shè)施、基礎(chǔ)配套等

2、）；4、為滿足樓盤銷售需要而臨時增加的項目（包括永久性及非永久性但不劃入營銷費(fèi)用的）；5、年度計劃開工項目中已經(jīng)開始施工，因發(fā)生單項工程（設(shè)計）變更而引起返工及新增的項目；6、公益及商業(yè)性贊助的立案工作；7、咨詢類合同。第四條 立項申請報告內(nèi)容應(yīng)包括以下幾方面：1、立項背景。2、項目基本情況介紹3、項目總投資及資金來源 4、項目擬開始實施時間及要求完成時間。5、項目可產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損益或效果預(yù)測第五條 立項審批部門及權(quán)限（1）、五萬元(包括五萬元)以下的報項目公司總經(jīng)理批。提出立項項目項目公司或經(jīng)辦部門報項目公司總經(jīng)理審批(3個工作日)寫出立項申請報告項目公司或經(jīng)辦部門（2）、五萬元以上一百萬元（

3、包括一百萬元）以下的還須報地區(qū)公司總經(jīng)理審批，然后報集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心備案。報地區(qū)公司主管部門和管線副總經(jīng)理審批（2個工作日）報項目公司總經(jīng)理審批（3個工作日）寫出立項申請報告項目公司或經(jīng)辦部門提出立項項目項目公司或經(jīng)辦部門報集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心收件、登記、備案（當(dāng)日）報地區(qū)公司總經(jīng)理審批（2個工作日）（3）、一百萬元以上兩百萬元（包括一百萬元）以下的還須報集團(tuán)財務(wù)副總審批。報集團(tuán)財務(wù)副總審批（2個工作日）報集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心收件、登記、審核 （2個工作日）地區(qū)公司審批完畢 （4）兩百萬元以上五百萬元（包括五百萬元）以下的還須報集團(tuán)總經(jīng)理。報集團(tuán)財務(wù)副總審批（2個工作日）報集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心收件

4、、審核（當(dāng)日）地區(qū)公司審批完畢報集團(tuán)總經(jīng)理審批（3個工作日）（5）、五百萬元以上的還須報董事長審批。報集團(tuán)財務(wù)副總審批（2個工作日）報集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心收件、審核（當(dāng)日）地區(qū)公司審批完畢報董事長審批（5個工作日）報集團(tuán)總經(jīng)理審批（3個工作日）第六條 沒有通過立項審批的項目不能進(jìn)行合同會審；通過立項審批的項目按正常的合同會審順序執(zhí)行，送合同會審時應(yīng)附有領(lǐng)導(dǎo)的審批記錄。第三章 成本指導(dǎo)價和目標(biāo)成本價第七條 本規(guī)定中“成本指導(dǎo)價”分地區(qū)公司按年制定，每個地區(qū)公司分別做一套，每套“成本指導(dǎo)價”應(yīng)分高、中、低三個檔次。具體每個項目應(yīng)根據(jù)項目的定位，依照地區(qū)公司“成本指導(dǎo)價”做出本項目的“目標(biāo)成本價”，作

5、為項目年度經(jīng)營計劃書的一部分。第八條 “成本指導(dǎo)價”分類：本規(guī)定中的“成本指導(dǎo)價”分住宅、寫字樓和酒店三類（會所若沒有酒店就并入住宅，有酒店就并入酒店）。特殊項目（高爾夫、溫泉、學(xué)校、大學(xué)生公寓等）不適用本規(guī)定的要求制定特殊的“成本指導(dǎo)價”報批?！俺杀局笇?dǎo)價”主要指開發(fā)成本（土地成本和工程成本）。第九條 “成本指導(dǎo)價”的作用：1、 是住宅、寫字樓、酒店等物業(yè)的成本制定和利潤預(yù)測的重要參考依據(jù)。2、 為項目的定價策略提供依據(jù)。3、確定各分項工程或?qū)I(yè)工程的成本指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)并作為各部門控制和把關(guān)的依據(jù)。4、為集團(tuán)及地區(qū)公司的投資決策和可行性研究提供重要參考依據(jù)第十條 制訂依據(jù)：以市場狀況和集團(tuán)公

6、司的歷史數(shù)據(jù)來確定成本指導(dǎo)價。 “成本指導(dǎo)價”和“目標(biāo)成本價”的制定第十一條 土地成本指導(dǎo)價的制定：由項目合作合同和土地出讓合同或土地招標(biāo)確定，但只作參考作用，具體合同簽訂前應(yīng)由集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心組織開發(fā)部門及相關(guān)部門進(jìn)行詳細(xì)論證是否可行，然后才能簽訂合同。第十二條 工程成本(包括前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施工程成本、公共配套設(shè)施工程成本，開發(fā)間接費(fèi)用等)成本指導(dǎo)價的制定由集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心和招標(biāo)中心共同制定并下發(fā)給地區(qū)公司作為各項目年度目標(biāo)成本制定的指導(dǎo)依據(jù)。具體流程如下：地區(qū)公司根據(jù)指導(dǎo)價制定各項目年度目標(biāo)成本價地區(qū)公司相關(guān)部門制定各地區(qū)的成本指導(dǎo)價集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心、招標(biāo)中心

7、參照歷史數(shù)據(jù)和市場狀況進(jìn)行研究集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心、招標(biāo)中心 審核各項目目標(biāo)成本價（5工作日）集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批 （5個工作日）第十三條 “成本指導(dǎo)價”的制定要盡量準(zhǔn)確并符合實際的市場要求，以增強(qiáng) “成本指導(dǎo)價”的可執(zhí)行性。 “目標(biāo)成本價”的執(zhí)行和控制第十四條 “目標(biāo)成本價”經(jīng)審批后，列入各地區(qū)、各項目公司目標(biāo)管理責(zé)任書，以落實各單位對“目標(biāo)成本價”的控制責(zé)任。第十五條 對“目標(biāo)成本價”以事前控制、事中監(jiān)控為主，事后反饋為輔。第十六條 事前控制，經(jīng)辦部門在成本發(fā)生之前應(yīng)認(rèn)真分析成本的構(gòu)成，尋找合適的方案，盡量將成本控制在成本指導(dǎo)價范圍之內(nèi)。1、招標(biāo)項目按照集團(tuán)相關(guān)的管理辦法執(zhí)行和控制

8、； 2、非招標(biāo)項目，要求經(jīng)辦部門做好合同會審的前期工作。合同會審前，簽約主體為地區(qū)或項目公司的，送業(yè)務(wù)主管部門（如工程類的合同業(yè)務(wù)主管部門為工程管理部門）初核、審核部核價、地區(qū)公司財務(wù)部進(jìn)行登記；簽約主體為集團(tuán)公司的，則送業(yè)務(wù)主管部門初核、集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心審核、登記。審核部和財務(wù)部門進(jìn)行核價、登記時比照“目標(biāo)成本價”給出意見和預(yù)警，若 “目標(biāo)成本價”超標(biāo)，經(jīng)辦部門必須報相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審批后方可進(jìn)行合同的會審，且送會審時要附上審批記錄。第十七條 對超出“目標(biāo)成本價”的項目，須報地區(qū)公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審批（若經(jīng)辦部門為項目公司時須有項目公司總經(jīng)理審批）并報集團(tuán)相關(guān)部門備案。 執(zhí)行及報批的流程如下

9、：到財務(wù)部門登記、對照目標(biāo)成本指導(dǎo)價經(jīng)辦部門業(yè)務(wù)主管部門初核經(jīng)辦部門審核部核價經(jīng)辦部門審核、登記后的成本項價格經(jīng)辦部門提出成本項經(jīng)辦部門按正常程序送合同會審是否 否超標(biāo) 是 報項目公司總經(jīng)理審批經(jīng)辦部門（3個工作日）報地區(qū)公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審批（3個工作日）經(jīng)辦部門 否 是否招標(biāo)項目 是報集團(tuán)備案房地產(chǎn)管理中心送合同會審地區(qū)公司經(jīng)辦部門 按照集團(tuán)相關(guān)管理辦法辦理 第十八條 事中監(jiān)控主要是要求各相關(guān)部門在合同的會審及執(zhí)行過程中，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出建議。第十九條 在合同送審前，合同的起草部門或經(jīng)辦部門應(yīng)明確合同的標(biāo)的，受益建筑面積和單位建筑成本，并比較對應(yīng)的“目標(biāo)成本價”。第二十條 合同的經(jīng)辦部門

10、對單位建筑成本超出“目標(biāo)成本價”的合同，或無目標(biāo)成本價合同，應(yīng)說明原因和處理建議并附有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的審批記錄。第二十一條 各級財務(wù)部要對合同的簽訂和執(zhí)行情況建立檔案，對“目標(biāo)成本價”的執(zhí)行情況及時在合同會審前的登記中和合同會審時反映，并對超過“目標(biāo)成本價”的項目提出預(yù)警信息。第二十二條 各“目標(biāo)成本價”實行單項控制，原則上各單項“目標(biāo)成本價”不可相互挪用，若需相互挪用，應(yīng)報相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審批。第二十三條 事后反饋，主要是通過財務(wù)部門每月編報的“目標(biāo)成本控制表” 來分析目標(biāo)成本價的執(zhí)行情況，以便對下階段“目標(biāo)成本價”做出必要的調(diào)整和控制。第二十四條 對在“目標(biāo)成本價”范圍內(nèi)的合同或非合同執(zhí)行，按集團(tuán)

11、有關(guān)審批辦法執(zhí)行。第二十五條 集團(tuán)監(jiān)事會不定期對“目標(biāo)成本價”的執(zhí)行情況進(jìn)行審計。 “成本指導(dǎo)價”和“目標(biāo)成本價”的更新第二十六條 “成本指導(dǎo)價”和“目標(biāo)成本價”原則上每年更新一次。成本指導(dǎo)價”由集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心每年末根據(jù)當(dāng)年各地區(qū)的成本執(zhí)行情況和市場變化進(jìn)行重新調(diào)整，以作為地區(qū)公司次年目標(biāo)成本價制定的指導(dǎo)依據(jù)。第二十七條 當(dāng)“目標(biāo)成本價”發(fā)生重大變化時（浮動5以上），應(yīng)分析成本變動的原因，若屬于正常變動，要及時更新。第二十八條 項目公司財務(wù)部門每月要編制“成本控制表”上報地區(qū)公司財務(wù)部，地區(qū)公司財務(wù)部審核后，上報集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心。第二十九條 地區(qū)公司財務(wù)部、審核部分析“成本控制表”中內(nèi)容

12、變動原因，每季度末提出“目標(biāo)成本價”修改的建議，房地產(chǎn)管理中心組織相關(guān)部門進(jìn)行評估論證，將修改后的“目標(biāo)成本價”報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。 “目標(biāo)成本價”的評估第三十條 集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心定期檢查目標(biāo)成本價的執(zhí)行情況，評價“目標(biāo)成本價”的執(zhí)行效果。第三十一條 集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心負(fù)責(zé)對“目標(biāo)成本價”改善方案進(jìn)行跟蹤與監(jiān)控，確保改進(jìn)方案落到實處。第三十二條 “目標(biāo)成本價”執(zhí)行績效評估應(yīng)成為項目負(fù)責(zé)人工作績效考核的主要內(nèi)容之一，并制定有效的約束與激勵機(jī)制。 第四章 獎懲規(guī)定第三十三條 為了使項目立項和成本指導(dǎo)價相關(guān)規(guī)定得到有效執(zhí)行，特制定本獎懲規(guī)定，本規(guī)定分獎勵和處罰兩部分。第三十四條 獎勵規(guī)定1、通報

13、表揚(yáng)：（1）、嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定，并在執(zhí)行的過程中提出合理化的建議。（2）、在對項目立項和目標(biāo)成本價超標(biāo)的審批、合同的會簽過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進(jìn)方案，為公司節(jié)約成本或創(chuàng)造價值三萬元元以下的。2、物質(zhì)獎勵：（1）、在項目立項和目標(biāo)成本價執(zhí)行的過程中，差錯率為零，就“立項和成本指導(dǎo)價”的改進(jìn)提出合理化建議，被集團(tuán)公司采納并在經(jīng)營生產(chǎn)中發(fā)揮作用，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎金的50作為獎勵，并對部門給予通報表揚(yáng)。（2）、在對項目立項和目標(biāo)成本價超標(biāo)的審批、合同的會簽過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進(jìn)方案，為公司節(jié)約成本或創(chuàng)造價值三萬元以上的給予物質(zhì)獎勵。a、 三萬至五萬元的(包括三萬元)，對第一責(zé)任人增發(fā)

14、當(dāng)月獎金30獎勵。b、 五萬至十萬元的（包括五萬元），對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎金60獎勵。c、 十萬至二十萬元的（包括十萬元），對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎金100獎勵。d、 二十萬元以上的（包括二十萬元），對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎金100和當(dāng)年獎金的50獎勵。第三十五條 處罰規(guī)定1、 由于個人原因，導(dǎo)致合同會簽延遲2天以上的，或給公司造成損失在5000元以內(nèi)的，給予第一負(fù)責(zé)人警告處分，并扣發(fā)當(dāng)月獎金的10。2、 在“目標(biāo)成本價”超標(biāo)前沒有認(rèn)真研究對策提出相應(yīng)的改進(jìn)方案；對須立項的項目和目標(biāo)成本價超標(biāo)時，沒有及時報批，導(dǎo)致公司下階段工作的被動，給公司造成5000元以上損失的，給予第一責(zé)任人記小過處分，并扣發(fā)當(dāng)月獎金的20，對責(zé)任部門給予警告處分。3、 在合同會簽過程中，對須立項的項目或超過目標(biāo)成本價的項目沒有認(rèn)真核實，在沒有審批記錄的條件下放行，并沒有提出預(yù)警的，給予第一負(fù)責(zé)人記大過一次，并扣發(fā)當(dāng)月獎金的50。4、 其他違反本規(guī)定，造成公司損失一萬元以上的給予第一責(zé)任人記小過處分，并扣發(fā)當(dāng)月獎金的