農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告

1、農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告 農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告 一、農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀 至200*年底，全市頒發(fā)農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點： 1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內。 2、流轉以短期為主。據(jù)調查，全市土地流

2、轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。 3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?4、農民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數(shù)量小，只有10%是成

3、規(guī)模的土地流轉，操作發(fā)生在農戶與農業(yè)企業(yè)之間。 二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法 去年我市在*、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200*年底，*縣農村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是： 1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對

4、土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為農村土地承包法規(guī)定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。 2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益經營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農業(yè)行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。 3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是

5、把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng)新貸款模式?！肮?土地經營權抵押”，即農業(yè)產業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業(yè)負連帶責任；“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為

6、股權成立聯(lián)營公司，把股權作抵押申請貸款；直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；其他符合法規(guī)的貸款模式。 4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。*縣政府下發(fā)了關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見，對農村土地流轉進行了規(guī)范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。 三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析 （一）有利因素 1、增加農村融資渠道，突破農業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村

7、土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。 2、促進土地合理流轉，實現(xiàn)土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統(tǒng)簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā) 展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。 3、推動了農業(yè)產業(yè)化和農村金融業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業(yè)務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地

8、的適度規(guī)模經營，推動了農業(yè)產業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發(fā)展多元模式的形成。 4、解決了農民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。 （二）不利因素 1、金融風險加大。農業(yè)抵御自然災害的能力弱，農業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業(yè)務的金融機構帶來

9、不可預知的風險，影響了金融部門對這項業(yè)務的全面開展。 2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現(xiàn)以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。 四、土地流轉和抵押存在的主要問題 1、流轉程序不規(guī)范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規(guī)模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會或村小組登

10、記備案，或未經發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規(guī)范合同，極易產生土地糾紛。 2、中介組織及流轉市場發(fā)育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發(fā)育。如*縣沙溪鄉(xiāng)于20xx年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉。 3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益

11、中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業(yè)化規(guī)模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。 4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。 5、農村土地抵押價值認定不夠科

12、學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現(xiàn)農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。 五、對策與建議 1、穩(wěn)妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施農村土地承包法過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統(tǒng)一的承包經營權，

13、讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產業(yè)的農村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮(zhèn)經商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業(yè)技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。 2、建章立制，規(guī)范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規(guī)范土地

14、流轉行為，體現(xiàn)土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協(xié)商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調處有據(jù)。 3、創(chuàng)新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數(shù)量的風險保證金，如合同到期無糾紛發(fā)生，風險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩(wěn)定承包權、搞活經營

15、權”的原則，在有條件的村組組建生產企業(yè)，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規(guī)律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規(guī)則、發(fā)布流轉耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。 4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的

16、農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。 5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農村金融體系改革與創(chuàng)新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經營權相互分離、用土地經營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農民在穩(wěn)定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經營權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農村土地價值評估制度。應建立農村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?6、加強引導，優(yōu)化