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文檔簡介
1、商鋪理財(cái)完全手冊商鋪理財(cái)完全手冊之商鋪投資篇一、*2005商鋪投資調(diào)查*每年年初都會就中國商鋪投資市場的基本狀況針對國內(nèi)商鋪投資者、經(jīng)營商戶及專業(yè)人士進(jìn)行網(wǎng)上問卷調(diào)查,此次特別從2005年3月18日進(jìn)行的“*2005商鋪投資調(diào)查”返回的29560份問卷結(jié)果進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),結(jié)果如下:1、常用理財(cái)方式(1)、在總共票數(shù)當(dāng)中,有39.47%的選擇商鋪投資,其次是商鋪經(jīng)營,占30.57%。另外在住宅、寫字樓投資和證券、基金等金融方面分別有17.0%和12.96%。 (2)、結(jié)合投資回報(bào)和投資風(fēng)險(xiǎn)兩方面的因素,以及中國零售業(yè)的飛速發(fā)展,商鋪經(jīng)營投資成為投資人的首選。2、是否投資過商鋪及投資總資金規(guī)模?有5
2、5.7%的被訪問者曾經(jīng)進(jìn)行過商鋪投資,在愿意填寫投資金額的當(dāng)中,100萬以上投資額的占34.5%,100萬以下的占65.5%,其中50-100萬(一、二線城市一般商鋪的銷售總價(jià)格)的占13.8%。3、是否考慮跨區(qū)域投資?(1)、超過半數(shù)的人會考慮跨區(qū)域投資,達(dá)到了55.6%。(2)、有鑒于此,跨區(qū)域的推廣和炒做成為必要。4、商鋪投資類型偏好在對上述各種商鋪類型的投資偏好調(diào)查中,投資人對商業(yè)街的偏好最高,達(dá)到26.17%,這和商業(yè)街往往是城市商業(yè)地標(biāo)、經(jīng)營獨(dú)立的原因有關(guān);其次是住宅底商和社區(qū)類商鋪,分別為16.0%和15.66%,這是一個(gè)發(fā)展趨勢,隨著商業(yè)中心的商業(yè)項(xiàng)目的逐步飽和,商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)
3、逐漸往社區(qū)方向轉(zhuǎn)變,和投資人的偏好無太大關(guān)系;相對純商業(yè)類商鋪而言,寫字樓的吸引力非常弱,僅有11.09%;市場類商鋪的比重較少,可能是由于目前市場類商鋪供應(yīng)較少、另外被訪問人對“市場類商鋪”理解比較模糊的緣故。5、國內(nèi)商鋪投資熱點(diǎn)地區(qū)大家一致認(rèn)為國內(nèi)最具投資潛力的區(qū)域仍然集中在幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域:以上海為核心的長三角(華東)、以廣州深圳為主力的珠三角(華南)。這兩個(gè)區(qū)域?qū)ν顿Y人有比較明顯的吸引力;華北、華中、渤海灣以及西南等內(nèi)地區(qū)域旗鼓相當(dāng),相對均衡;另外,東北和西北的吸引力相對最弱。6、感興趣的商業(yè)經(jīng)營類型在被訪問的會員中,經(jīng)營類型所占比例比較靠前的有餐飲/酒吧、專業(yè)店、專賣店、百貨(日常百
4、貨用品)等投資相對較小、需求相對較大的領(lǐng)域,所占比重均在10%以上,另外,表示為特許加盟的占11.53%,足以說明人們對開店經(jīng)營的特別關(guān)注。因此,投資知識和經(jīng)營知識將有越來越大的需求。二、中國商鋪投資區(qū)域、城市排行榜當(dāng)前,全國各地商鋪投資、投資熱度不減,但很明顯不同區(qū)域、不同城市商鋪投資的狀況顯著不同: 1、熱點(diǎn)商鋪投資區(qū)域排行根據(jù)*2005商鋪投資調(diào)查的結(jié)果,長三角地區(qū)依然是中國商鋪投資最熱點(diǎn)的地區(qū),這個(gè)結(jié)果和2004年的調(diào)查結(jié)果完全相同,華東地區(qū)、珠三角、華南地區(qū)緊隨其后,其次是華北地區(qū)、華中地區(qū)、東北地區(qū)和西北地區(qū)。需要特別指出的是2004年的調(diào)查結(jié)果中,東北地區(qū)和西北地區(qū)僅排在長三角之
5、后,可是今年卻排在最后,說明市場對東北地區(qū)和西北地區(qū)的商鋪投資興趣發(fā)生了根本性變化比較謹(jǐn)慎;另外,2004年排在倒數(shù)第一的華北地區(qū)今年排在中間的位置,這說明商鋪投資市場對包括北京在內(nèi)的華北地區(qū)的商鋪的關(guān)注度有了很大的提升。 2、熱點(diǎn)商鋪投資城市排行根據(jù)*2005商鋪投資調(diào)查的結(jié)果,按照投資熱度降低的順序,熱點(diǎn)商鋪投資城市排行如下:上海、溫州、杭州、蘇州、珠海、廣州、北京、天津、武漢、沈陽、大連、西安、銀川、呼和浩特、蘭州等。 3、商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)城市排行根據(jù)*2005商鋪投資調(diào)查的結(jié)果,長三角地區(qū)、西北、東北城市商鋪的售價(jià)和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平相比較,整體偏高,換言之,這些地區(qū)城市商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)階段性來
6、看,比較高;其他地區(qū)商鋪價(jià)格和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平相比較,或者屬于合理,或者屬于有上漲潛力。需要指出的是:上述宏觀觀點(diǎn),并不意味著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)不存在。三、商鋪投資四步驟 1、第一步:準(zhǔn)確判斷商鋪類型 商鋪的類型,按照所屬項(xiàng)目的開發(fā)形式不同可以分成以下八大類: (1)、商業(yè)街商鋪商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。按照經(jīng)營商品的類型,可以劃分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪,專業(yè)商業(yè)街商鋪如三里屯酒吧街商鋪,復(fù)合商業(yè)街商鋪如王府井商業(yè)街商鋪等。(2)、市場類商鋪“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇,有些是單層建筑,大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即
7、我們所談的市場類商鋪。按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度,可以分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪如京溫市場的商鋪,綜合市場商鋪如萬通新世界商品交易市場等。(3)、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位,其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪,有些鋪面可以直接對外開門營業(yè),但多數(shù)屬于鋪位形式。(4)、住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼?指位于住宅底層的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式,很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值,不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面,而且獲得了更大的投資收益。(5)、百貨商場、購物中心商
8、鋪百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前,國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目,另外也有不少大型shoppingmall項(xiàng)目在國內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè),鑒于該類項(xiàng)目規(guī)模龐大,開發(fā)復(fù)雜,所以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高。 (6)、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間,如北京王府飯店底下世界頂級品牌精品廊等。(7)、交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪,以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。道路兩側(cè)交通設(shè)施商鋪幾乎含蓋包括汽車專賣店、汽車4s店等在內(nèi)的各種商鋪,所以
9、內(nèi)容廣泛,投資選擇很多。(8)、旅游商鋪旅游商鋪指旅游設(shè)施里面及周邊,以旅游者為目標(biāo)消費(fèi)者的商鋪類型,既包括傳統(tǒng)旅游景點(diǎn)的各類商鋪,也包括主題旅游公園的各類商鋪。旅游商鋪適合經(jīng)營的商品類型、商業(yè)形式明顯區(qū)別于其他商鋪類型。 2、第二步:確定目標(biāo)收益空間商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注的問題,但一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收益上。實(shí)際情況是,租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目,屬于普通意義的收益內(nèi)容,而商鋪價(jià)值升值收益對于像中國商業(yè)房地產(chǎn)這種發(fā)展中的市場來講,無疑成為商鋪投資者創(chuàng)造財(cái)富的重要手段。租金收益對于商鋪投資者來講,是很簡單的概念。租金方式回收投資也是房地產(chǎn)業(yè)投資
10、回報(bào)的基本方式,對于商鋪來講也不例外。 價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值收益對于一般的商鋪投資者有不小的難度,如果選擇得當(dāng),雖然租金收益率不是最高,但卻可以獲得買家飛漲的報(bào)價(jià);如果選擇失當(dāng),不僅商鋪不好出租,而且完全有可能被迫“揮淚降價(jià)甩賣”。 3、第三步:熟知12項(xiàng)價(jià)值因素影響商鋪?zhàn)饨鹗找婧蛢r(jià)值升值收益的因素大約有12項(xiàng),這些因素對不同類型商鋪價(jià)值的影響是顯著不同的。(1) 商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。(2)客流量 客流量對于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況,但客
11、流量是針對商鋪價(jià)值的“微觀”量化。(3) “可視性”因子 商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì),最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立體范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到。(4)樓層商鋪所在的樓層對商鋪價(jià)值的影響力不小,一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出很多。(5) 交通條件 交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。(6)停車條件 具體講就是轎車停車場。強(qiáng)調(diào)停車條件的重要性,是出于中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的勢頭。 (7) 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)市場功能的需要。通常,開發(fā)商需要從市場的角度對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整。 (8)硬件條件 商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等,
12、包括面寬、進(jìn)深、層高,及對消費(fèi)者的有效引導(dǎo),還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容,以上因素對商鋪的功能影響很大。(9)經(jīng)營商品的類型 經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品,其利潤空間顯著不同。(10)隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)商鋪多數(shù)隸屬于某個(gè)項(xiàng)目,所隸屬項(xiàng)目的類型、運(yùn)營方式、運(yùn)營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪?zhàn)饨稹r(jià)值的影響是無法避免的。(11) 商鋪初始售價(jià)商鋪初始售價(jià)的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價(jià)越高,投資收益率越低,資金風(fēng)險(xiǎn)也會越高。(12) 商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動態(tài)的過程,商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價(jià)值起到核心作用
13、。 影響商鋪?zhàn)饨鹗找婧蛢r(jià)值升值收益的因素還有其他因素,商鋪投資者在投資過程中需要首先熟知上述各因素。 4、第四步:賽睿商鋪投資原理商鋪投資者在清晰判斷商鋪類型、明確目標(biāo)收益空間、熟知12個(gè)商鋪價(jià)值因素后,需要解決的問題就是如何量化收益,這正是賽睿商鋪投資原理的內(nèi)容:商鋪投資收益(pr)包括租金收益(r)和價(jià)值升值收益(v),租金收益(r)的水平主要取決于商鋪所在位置的商情因子(e)、客流量(po)、“可視性”(vi)、樓層(f)、交通條件(t)、停車設(shè)施(p)、商鋪硬件條件(c)、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性(d)、經(jīng)營商品的類型(g)、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)(m)等因素;價(jià)值升值收益的水平主要取決于商鋪
14、所在地區(qū)的商情因子(e)、原始買入價(jià)格(pc)、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性(d)、樓層(f)、經(jīng)營商品的類型(g)、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)(m)及未來周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢(re),即:pr=r+vr=f(e,po,vi,f,t,p,c,d,g,m)v=f(e,pc,d,f,g,m,re)如果投資者持有商鋪的時(shí)間為n年,那么靜態(tài)投資回報(bào)率為:ri=pr/(n*pc)不同城市的商鋪、同城市不同位置的商鋪、不同市場環(huán)境的商鋪、不同市場成熟度的商鋪以及不同類型的商鋪,只有ri達(dá)到相應(yīng)的某種水準(zhǔn)時(shí),商鋪投資者才可以做出投資選擇。需要指出的是商鋪投資具有典型的市場化特點(diǎn)和市場引起的個(gè)性化
15、特點(diǎn),所以以上ri的目標(biāo)水準(zhǔn)對于不同的城市、不同類型的商鋪會有所不同。商鋪投資者在投資過程中需要逐漸建立“沒有完全相同的兩個(gè)商鋪”的概念,以警示自己的投資直覺,用專業(yè)價(jià)值進(jìn)行理性投資。 另外,商鋪投資和其他投資一樣,有其特定的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)、收益特點(diǎn),與之相對應(yīng),投資者只能選擇符合其特定的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力、資金勢力的商鋪類型、項(xiàng)目進(jìn)行投資。 四、商鋪投資回報(bào)率和商鋪貸款政策 1、商鋪投資回報(bào)率與投資回收期計(jì)算方法 商鋪投資回報(bào)率從嚴(yán)格意義上講是一個(gè)動態(tài)的概念,投資中除了投資者的購買初始投資外,還應(yīng)包括稅費(fèi),貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用,甚至還有通貨膨脹帶來的價(jià)格貶值和央行加息后帶來的利
16、差等方面的因素,同時(shí)還必須考慮到商鋪一定的空置期,但對于普通投資者來說動態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜,現(xiàn)介紹一種相對動態(tài)的投資分析方法,以供投資者參考使用。(特別提示:目前開發(fā)商提供的投資回報(bào)率的算法各異,基本都是比較靜態(tài)的計(jì)算方式,但這種靜態(tài)計(jì)算方式得出來的投資回報(bào)率通常要比實(shí)際收益高很多,很容易給投資者造成假象,投資型買家在購買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意。)(1)年投資回報(bào)率 一次性購買:公式:(稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi))12/(購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅) 按揭貸款:公式:(稅后月租金按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi))12(首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)) 注:商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%
17、。(2)投資回收期一次性付款:計(jì)算公式:(購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅)/(稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi))12 按揭貸款:計(jì)算公式:(首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi))/(稅后月租金按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi))12 注:商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。 2、商鋪貸款政策 自2005年3月17日,央行再次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率,即通過“遏制過熱的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為,達(dá)到調(diào)控全國各地目前出現(xiàn)的房價(jià)快速上漲的目的。”,此次貸款利率的調(diào)整也必然影響到商鋪貸款利率。有關(guān)商鋪投資的即時(shí)報(bào)道,敬請關(guān)注“*”關(guān)于利率的系列報(bào)道。(注:以上信息僅供參考。)五、商鋪投資10大典型失誤 1、因?yàn)椤耙讳侌B(yǎng)三代
18、”,所以忽視個(gè)案投資風(fēng)險(xiǎn) “一鋪養(yǎng)三代”的古訓(xùn)說明商鋪屬于良好的投資理財(cái)品種。嚴(yán)格講,可以“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪應(yīng)該是具備成功經(jīng)營基礎(chǔ)的商鋪,如果開發(fā)商非專業(yè)化操作,那么這樣的商鋪非但不能養(yǎng)三代,相反會損失慘重,甚至血本無歸。2、關(guān)注開發(fā)商承諾,忽視項(xiàng)目的專業(yè)素質(zhì)不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)椴煌膶I(yè)水平,所以操作思路決然不同:專業(yè)的開發(fā)商關(guān)注踏踏實(shí)實(shí)解決項(xiàng)目的定位、招商及管理等專業(yè)問題,炒做思想嚴(yán)重的開發(fā)商似乎只關(guān)注回租、回購、擔(dān)保等承諾。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷并非不需要,但專業(yè)問題的有效解決是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)靠開發(fā)商的承諾去抵御是錯(cuò)誤的,因?yàn)橹袊顿Y市場的變數(shù)實(shí)在太多。3、對商鋪投資的收
19、益目標(biāo)不清楚商鋪的投資價(jià)值在于租金收益和升值收益,在中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期,鑒于中國經(jīng)濟(jì)成長的良好空間和趨勢,升值收益是重要的收益內(nèi)容,但升值空間比較大的商鋪,初期的租金收益往往比較低,甚至最初還滿足不了按揭月供的需要,這種狀況要求投資者必須清楚收益目標(biāo),并對自身資金狀況的適合性做出判斷,避免目標(biāo)收益、目標(biāo)不清楚導(dǎo)致的投資困局。 4、混淆商鋪投資和投機(jī)的概念 投資就意味著長期性,投機(jī)必須是短期性操作,如果把商鋪投資和商鋪投機(jī)混淆的話,必然會出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。上海房地產(chǎn)價(jià)格競升,商鋪也不例外,過去幾年在上海炒商鋪暴富的人不在少數(shù),他們的共同特點(diǎn)是“投機(jī)短炒”,而不是“長期投資”,因?yàn)榭孔饨鹗遣豢赡苡?/p>
20、如此高的收益的,這是不成熟商鋪市場的共同特點(diǎn);如果商鋪市場趨于成熟,這種投機(jī)短炒將會出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn),長期投資思維將會主導(dǎo)市場。5、忽視“不同類型商鋪不同的收益能力問題”不同類型的商鋪其收益能力截然不同。在廣大商鋪投資者心目中有良好投資形象的綜合商業(yè)街,其租金收益在全國絕大多數(shù)城市都普遍比較低;投資者謹(jǐn)慎參與、商鋪售價(jià)不高的家居建材專業(yè)市場,不少項(xiàng)目租金收益卻表現(xiàn)良好在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候,對商鋪類型的專業(yè)劃分,有助于較高商鋪投資收益的實(shí)現(xiàn)。6、居然以“地段、地段,還是地段”進(jìn)行商鋪投資 不少商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候,居然也按照“地段、地段,還是地段”的原則進(jìn)行商鋪投資,這種原則并不適合于商鋪
21、投資。比如,北京沙子口辦公文具批發(fā)市場,該區(qū)域無論是位置、交通條件,還是環(huán)境都并非傳統(tǒng)意義上的“地段”價(jià)值型區(qū)域,但這里的商鋪價(jià)值卻相當(dāng)高,所以進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候必須重新評價(jià)“地段”價(jià)值對商鋪價(jià)值的影響。 7、盲目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)商鋪的投資 產(chǎn)權(quán)商鋪在當(dāng)前的商鋪投資市場有不小的供應(yīng)量,但其風(fēng)險(xiǎn)性值得投資者全面關(guān)注。產(chǎn)權(quán)商鋪并非不可以投資:各類市場里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)就比購物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)小,因?yàn)榍罢邔ΡWC良好經(jīng)營環(huán)境所要求的統(tǒng)一經(jīng)營管理的要求比較低;購物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪不是不可以投資,但投資的前提是開發(fā)商必須在購物中心項(xiàng)目的定位、招商及統(tǒng)一管理方面搭建足夠?qū)I(yè)的框架,否則開業(yè)后的經(jīng)營
22、困局會直接導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。8、忽視城市擴(kuò)張推動的商鋪價(jià)值商鋪因?yàn)楹蜕虡I(yè)密不可分的協(xié)同關(guān)系,所以和其他地產(chǎn)有所區(qū)別的是:商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長之間保持著最大程度的線形相似關(guān)系,中國的經(jīng)濟(jì)增長又必然和城市的擴(kuò)張存在協(xié)同性,所以城市擴(kuò)張和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之間的協(xié)同性必然帶動商鋪的價(jià)值空間。 商鋪投資者如果能夠充分理解城市擴(kuò)張對商鋪價(jià)值的帶動,那么商鋪的投資收益將會在比較低的風(fēng)險(xiǎn)度下良性進(jìn)行。大家可以設(shè)想:中國70-80%的人口在農(nóng)村,20-30%的人口在城市,中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動的人口在農(nóng)村和城市的比例關(guān)系即使達(dá)不到美國的20%:80%,城市人口擴(kuò)張的空間顯然會異常推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,帶動商鋪價(jià)值的提升。
23、投資者需要關(guān)注到中國城市擴(kuò)張對商鋪投資的價(jià)值推動。9、對商鋪投機(jī)誘惑缺乏克制力當(dāng)前中國商鋪市場的的確確處在發(fā)展初期,所以存在明顯的投機(jī)特點(diǎn)投機(jī)就意味著潛在的巨大利潤和潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。潛在的巨大利潤源自行業(yè)發(fā)展太過初級和中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)的成長能力,潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)也源自行業(yè)發(fā)展太過初級,所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)普遍存在的低專業(yè)化水平運(yùn)做的問題,直接導(dǎo)致個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在利潤和風(fēng)險(xiǎn)之間徘徊的普通商鋪投資者需要有克制商鋪投機(jī)誘惑的意識,以長期投資的理念進(jìn)行商鋪的選擇和操作,關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)化運(yùn)做的水平,并以此作為投資選擇的標(biāo)準(zhǔn)。就仿佛股市里的短線高手少之又少一樣,能夠獲得商鋪投機(jī)利益的人也是少之又少???/p>
24、以捕捉商鋪投機(jī)利益的人需要有良好的投資水平、冷靜的投資心態(tài)和比較雄厚的資金勢力,絕大多數(shù)投資者不具備商鋪投機(jī)的素質(zhì),這些投資者需要對商鋪投機(jī)有良好的克制力。10、忽視商鋪的功能性因?yàn)樯啼佔(zhàn)罱K是由經(jīng)營商戶使用,所以商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)、硬件條件等是否可以滿足未來的經(jīng)營需要必然成為商鋪投資者關(guān)注的重要因素,但是許多投資者卻因?yàn)閷ι虡I(yè)經(jīng)營不熟悉,選擇的商鋪因?yàn)楣δ艿娜毕輰?dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)在很多大城市都對住宅底商的經(jīng)營有功能性限制,比如在北京,住宅底商限制餐飲、歌舞娛樂、洗浴及網(wǎng)吧等的經(jīng)營,這樣的話,大量大面積住宅底商的出租就存在問題;有些獨(dú)立商鋪?zhàn)霾惋嬰m然沒有行政限制,但諸如進(jìn)深、面寬設(shè)計(jì)的缺陷也會導(dǎo)致出
25、租風(fēng)險(xiǎn)。 對商鋪功能性要求比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)有各類大賣場、電影及高科技娛樂及餐飲等,功能性涉及到載荷、面積、面寬及進(jìn)深等。六、投資分析1、購物中心商鋪投資分析購物中心的開發(fā)無疑是中國商業(yè)地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)投資類型,全國各地?zé)岢吹拇笮唾徫镏行木蛯儆谶@樣的投資品種??陀^地看,針對大眾日常消費(fèi)的商業(yè)地產(chǎn)類型,購物中心是屬于可以創(chuàng)造最大租金收益的品種,但購物中心商鋪的投資卻需要投資者關(guān)注以下問題:(1)、只有專業(yè)化操作的、成功的購物中心才可以創(chuàng)造最大租金收益;(2)、規(guī)模龐大的shoppingmall的投資風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)殚_發(fā)商專業(yè)化操作(定位、招商及管理等)能力的制約,其產(chǎn)權(quán)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大;(3)、絕大多數(shù)
26、購物中心都存在市場培育的問題,所以購物中心產(chǎn)權(quán)商鋪的前期租金收益率比較低;(4)、購物中心獨(dú)立鋪面的投資風(fēng)險(xiǎn)比里面的鋪位低;(5)、購物中心餐飲店鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對比較低;(6)、購物中心休閑娛樂設(shè)施的投資雖然高,但投資收益潛力需要關(guān)注;(7)、購物中心商鋪價(jià)值和周邊商家的品牌度存在正相關(guān)關(guān)系;(8)、沒有經(jīng)過科學(xué)定位、沒有主力商家進(jìn)駐、不采取統(tǒng)一招商的購物中心原則上要謹(jǐn)慎投資。2、商業(yè)街商鋪投資分析在2005*商鋪投資調(diào)查中,商業(yè)街商鋪成為商鋪投資者最偏好的投資類型,原因首先在于商業(yè)街商鋪主要是鋪面,投資風(fēng)險(xiǎn)比較低。關(guān)于商業(yè)街商鋪的投資,以下問題需要關(guān)注:(1)、商業(yè)街商鋪的低風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)意味著
27、較低的投資收益;(2)、復(fù)合商業(yè)街的投資風(fēng)險(xiǎn)普遍比較高;(3)、專業(yè)商業(yè)街的投資價(jià)值要優(yōu)于復(fù)合商業(yè)街; (4)、社區(qū)商業(yè)形成的商業(yè)街更多體現(xiàn)的是社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn),其商鋪投資價(jià)值需要用底商、社區(qū)商鋪的影響因素評價(jià);(5)、規(guī)模龐大、500米以上長度的商業(yè)街市場風(fēng)險(xiǎn)會比較大;(6)、成功的商業(yè)街也需要主力店帶動市場;(7)、批發(fā)類型的商業(yè)街具有比較高的投資價(jià)值。3、專業(yè)市場投資分析 專業(yè)市場和綜合市場之間的顯著區(qū)別在于前者進(jìn)行了市場細(xì)分,這種市場細(xì)分縮短了經(jīng)營成熟的周期,而且商鋪價(jià)值得到了顯著提升。關(guān)于專業(yè)市場的投資,需要關(guān)注以下內(nèi)容:(1)、專業(yè)批發(fā)市場商鋪是產(chǎn)業(yè)商業(yè)中可以創(chuàng)造租金收益最大化的商鋪
28、品種;(2)、專業(yè)市場商鋪的價(jià)值和經(jīng)營產(chǎn)品的附加值相關(guān),經(jīng)營產(chǎn)品的附加值越高,商鋪的價(jià)值越高;(3)、專業(yè)市場商鋪出售,對商鋪價(jià)值的影響比較小;(4)、專業(yè)市場規(guī)模太大,存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);(5)、專業(yè)市場的細(xì)分會更加深入,值得長期關(guān)注。4、社區(qū)商業(yè)及住宅底商投資分析社區(qū)商業(yè)和住宅底商具有良好的投資空間,最值得關(guān)注的問題是規(guī)模問題,如果開發(fā)商盲目進(jìn)行開發(fā),不有效控制開發(fā)規(guī)模,市場風(fēng)險(xiǎn)會相當(dāng)大。如果規(guī)模比較大,就必須主力商家?guī)邮袌觥I鐓^(qū)商業(yè)和住宅底商的開發(fā)應(yīng)該關(guān)注餐飲及其他服務(wù)業(yè)的需要,換言之,餐飲及其他服務(wù)業(yè)商鋪的市場承接力度會很強(qiáng),在策劃過程中需要特別關(guān)注。商鋪理財(cái)完全手冊之商業(yè)經(jīng)營篇我們把商鋪
29、理財(cái)分為成商鋪投資和商業(yè)經(jīng)營,完全是因?yàn)樯啼佂顿Y和商業(yè)經(jīng)營存在明顯的聯(lián)系,甚至密不可分。根據(jù)*的行業(yè)調(diào)查,目前大約30%的商鋪投資者也同時(shí)從事商業(yè)經(jīng)營,伴隨商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)的長期發(fā)展,這個(gè)比重會更大,如何為商鋪投資和商業(yè)經(jīng)營提供更加復(fù)合的服務(wù)自然成為*的服務(wù)方向。一、教你開店大家手里有了錢,絕大多數(shù)人都會很容易想到開店。很多人都會認(rèn)為開店是小兒科,沒什么難度,所以我們身邊有不少店就是這樣“速效”開起來的當(dāng)然這些“速效”開起來的店,的確有不少是“速效”關(guān)門的。很顯然,開店的財(cái)富效應(yīng)因?yàn)殚_店的隨意性,表現(xiàn)出很大的隨機(jī)性。1、如何開店如果你開始開店,從開店第一天開始你就成了老板。如何成功地開店呢?a、
30、行業(yè)選擇(1)、對自己資源(人際關(guān)系、資金等)、能力的狀況進(jìn)行檢討;(2)、判斷什么是自己最優(yōu)勢的資源、能力;(3)、根據(jù)自己的優(yōu)勢資源、能力,初選適合自己的行業(yè);(4)、對初選的目標(biāo)行業(yè)進(jìn)行市場調(diào)查;(5)、對初選的目標(biāo)行業(yè)的發(fā)展階段及發(fā)展?jié)摿M(jìn)行判斷;(6)、初定有良好發(fā)展?jié)摿?、市場已?jīng)初步形成的行業(yè)作為要開店的行業(yè);(7)、再次檢討自己的優(yōu)勢對初定開店行業(yè)的掌控能力;(8)、選擇自己(資源、能力)優(yōu)勢可以發(fā)揮、市場空間比較大、自己能夠掌控的目標(biāo)行業(yè)。b、開店實(shí)施(1)、研究選定行業(yè)及行業(yè)中的品牌個(gè)案,對行業(yè)的市場狀況、發(fā)展趨勢等有足夠了解,對品牌個(gè)案進(jìn)行從產(chǎn)品到經(jīng)營到服務(wù)的深度分析;(2
31、)、借鑒品牌個(gè)案的經(jīng)驗(yàn),結(jié)合自己的想法,進(jìn)行開店策劃,包括選址、店鋪大小、市場定位、投資測算等各種開店實(shí)施必須關(guān)注的細(xì)節(jié);(3)、選址,租店鋪;(4)、開業(yè)前各種籌備工作;(5)、開業(yè)及開業(yè)慶典、開業(yè)營銷;(6)、試營業(yè);(7)、正式營業(yè)。c、永續(xù)經(jīng)營(1)、經(jīng)營初期根據(jù)市場的反饋進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營的微調(diào);(2)、在經(jīng)營半年后,分析市場的變化進(jìn)行階段性調(diào)整;(3)、每年都需要進(jìn)行市場分析,根據(jù)消費(fèi)市場的變化,進(jìn)行必要的經(jīng)營調(diào)整、產(chǎn)品調(diào)整;(4)、不斷地針對市場需求進(jìn)行的調(diào)整將保證永續(xù)經(jīng)營。2、開店典型失誤(1)、對自己的資源、能力優(yōu)勢不加分析,隨意開店;(2)、不做市場調(diào)查,往往進(jìn)入競爭異常
32、激烈的行業(yè)或者夕陽行業(yè);(3)、不考慮自己資金、資源、能力的掌控能力,最終生意失控;(4)、開店前,不研究行業(yè)中的品牌個(gè)案,走很多冤枉路、錯(cuò)路;(5)、選址失誤;(6)、商店檔次定位失誤;(7)、經(jīng)營商品品質(zhì)、品位失誤;(8)、經(jīng)營商品、經(jīng)營思想一成不變;(9)、營銷方式失誤;(10)、缺乏特色化經(jīng)營的理念,無論是商品,還是服務(wù)都沒有創(chuàng)新意識二、品牌建立目前,在中國商業(yè)服務(wù)業(yè)形形色色的頂級品牌似乎更多是國際血統(tǒng):沃爾瑪、家樂福、伊騰洋華堂、b&q、宜家、obi、時(shí)代華納、加拿大imax、星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、星期五餐廳、polo、guess等。需要關(guān)注的是這些進(jìn)入中國市場的品牌的數(shù)量
33、的確很有限,大批國外品牌尚未進(jìn)入中國市場。鑒于絕大多數(shù)國外品牌對中國市場不熟悉,開拓速度比較慢,這為中國本土品牌的成長留下了難得的市場機(jī)遇。1、品牌,恒久價(jià)值的象征伴隨社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,越來越多的人進(jìn)入中產(chǎn)階級的行列。中產(chǎn)階級及以上的階層最基本的消費(fèi)習(xí)慣就是品牌消費(fèi):沒有錢的時(shí)候,實(shí)在只能顧及基本生存、生活條件;有錢以后,消費(fèi)必然關(guān)注品質(zhì)、身價(jià)等,所以品牌的消費(fèi)成為中產(chǎn)階級及以上階層生活最基本的組成部分,也成為消費(fèi)者恒久價(jià)值的象征。品牌給消費(fèi)者創(chuàng)造的高層次的物質(zhì)享受和精神享受,對于品牌經(jīng)營者來講就意味著更高的利潤:同樣的產(chǎn)品,不同的品牌,原材料的成本沒有根本性的區(qū)別,品牌度越高,人力成本會相
34、應(yīng)增加,品牌經(jīng)營成本會成為主要成本,但品牌商品的價(jià)格提升的空間卻比成本的提高空間高出幾倍,甚至幾十倍。對于品牌商來講,品牌也是恒久價(jià)值的象征。2、品牌,創(chuàng)造百萬富翁的搖籃大家都是消費(fèi)者,品牌的價(jià)格大家都有深刻的體會,但絕大多數(shù)消費(fèi)者并不清楚品牌到底價(jià)值幾何?如果評判品牌價(jià)值,單純從開一個(gè)專賣店或一個(gè)餐廳來看,的確判斷不出品牌的價(jià)值,因?yàn)閱蝹€(gè)店屬于純粹的經(jīng)營,屬于品牌形成的過程,并沒有延伸到品牌的經(jīng)營。品牌高速形成的過程有以下特點(diǎn):(1)、對目標(biāo)市場準(zhǔn)確的選擇;(2)、對目標(biāo)市場的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷;(3)、對產(chǎn)品(產(chǎn)品的概念不單指服裝等具體的產(chǎn)品,從品牌的角度,咖啡廳也是個(gè)產(chǎn)品)進(jìn)行全方位
35、的策劃,明確產(chǎn)品的形式、風(fēng)格等產(chǎn)品最基本的組成元素;(4)、確定產(chǎn)品的價(jià)格體系;(5)、在上述步驟的基礎(chǔ)上,進(jìn)行品牌包裝策劃,包括logo、品牌主色調(diào)、裝修風(fēng)格、員工服裝、名片等全系列vi設(shè)計(jì);(6)、形象店選址及開業(yè)籌備;(7)、形象店開業(yè)經(jīng)營;(8)、通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)推動品牌形成。在上述品牌形成的過程中,要注意以下問題:(1)、不能不考慮市場需求憑空判斷;(2)、選擇目標(biāo)消費(fèi)市場的時(shí)候要牢記“細(xì)分市場”,細(xì)分的越準(zhǔn)確,越容易成功,不要什么都想做,什么人都是自己的目標(biāo)市場;(3)、全方位產(chǎn)品策劃可以避免后期頻繁修改,每一次修改都會加大品牌經(jīng)營的成本,甚至影響到品牌的競爭力;(4)、產(chǎn)品的價(jià)格體系做不到恰如其分,失敗就是必然的;(5)、形象店的選址要懂得借勢,用合理的前期成本,讓管理商和其他零售商的品牌推動自己的品牌;(6)、形象店較高的成本具有戰(zhàn)略價(jià)值,要避免浪費(fèi),但不能影響品質(zhì);(7)、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化是品牌的最基本特點(diǎn),必須自始至終對標(biāo)準(zhǔn)化嚴(yán)格要求,否則品牌形成里程會更長。經(jīng)過上述嚴(yán)謹(jǐn)操作,每個(gè)品牌都可以造就百萬富翁!三、連鎖加盟很多人都有成功開店的經(jīng)驗(yàn) 但只有少數(shù)人有品牌打造的經(jīng)歷 至于在品牌經(jīng)營方面有成功經(jīng)驗(yàn)的人自然就更少了。開店
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