樓宇交接驗收辦法.04.02

1、聊城市安居住宅發(fā)展中心物業(yè)交接驗收管理辦法 二一一年九月十三日目 錄第一章 物業(yè)交接驗收條件-2 第二章 交接驗收程序-7第三章 承接查驗 -9第四章 物業(yè)代管項目管理規(guī)定-18 第五章 交接驗收主要依據(jù)的標準和規(guī)程-20 為了更好地管理中心物業(yè)的交接工作，保證中心物業(yè)的施工質量，明確各部門在交接工作中的責任，特制定此辦法。本辦法所指物業(yè)是中心所屬的物業(yè)，對外銷售的商品住宅、寫字樓、商業(yè)樓等商品。第一章 物業(yè)交接驗收條件中心物業(yè)在交接驗收前，各部門需要完成以下工作。第一條 交樓標準1、工程全部竣工且驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；以

2、及當?shù)卣?guī)定應取得的驗收文件。2、保證通水、通電、通氣、通暖、通郵、電視信號，通訊及網(wǎng)絡；供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具。完成小區(qū)的道路，地面的硬化、綠化，雨水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)等環(huán)境配套工程。并經(jīng)過五方（勘察、設計、施工、建設、監(jiān)理）驗收合格，完成報備。3、室內(nèi)裝修工程全部竣工，驗收合格。4、電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；5、所有樓層、營業(yè)區(qū)域、設備間、管道井等須具備清楚標識牌；所有設備、設施標識正確、完備、清晰。6、鑰匙齊備并清楚編號；7、屋面、衛(wèi)生間、廚房、地下室等有防水要求的部位不滲不漏。8、交樓范圍區(qū)域、樓

3、內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生達到整潔標準。9、交樓區(qū)域與施工區(qū)域進行有效分割，并基本實行圍蔽。第二條 安防方面接收條件:1、施工區(qū)域與非施工區(qū)域需進行有效及美化的臨時封擋；2、保安監(jiān)控系統(tǒng)具備正常運作的條件；3、樓宇滅火器材依“法規(guī)”配齊，質量標準依“消防規(guī)范”執(zhí)行；4、安防設備資料齊備（包括：設備使用說明書、煙/溫感點位圖、監(jiān)控器點位圖隱蔽圖紙等）；5、各安防設備廠家專業(yè)技術人員須對值班保安員進行相關的專業(yè)培訓；6、各安防設備廠家技術人員須提供技術支持保駕服務。第三條 完整的產(chǎn)權資料：1、立項報告；2、批準文件；3、規(guī)劃許可證；4、用地批準文件；5、施工許可證；6、紅線圖；7、環(huán)境預評說明書。8、供電合同；9

4、、供水合同；10、供天然氣合同；11、供用暖合同12、污水排放文件；第四條 完整的技術資料：1、竣工圖（包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽工程的全套圖紙、弱電系統(tǒng)所有點位圖說明資料：如電信、有線電視、巡更站、安防、門禁等）；2、設備明細表（含設備名稱、規(guī)格型號、性能、數(shù)量、功能）；3、竣工質量核定證明書；4、消防驗收報告；5、水、電、采暖、空調、衛(wèi)生器具、電梯、電氣、弱點系統(tǒng)各項等設備及配套產(chǎn)品檢驗合格證書、圖紙、3c認證、安裝使用書說明、維修保養(yǎng)程序、維保合同及供貨單位、生產(chǎn)單位明細表；6、避雷與接地系統(tǒng)測試報告；7、工程施工圖紙全套。8、土建、裝飾裝修、設備設施安裝工程的維保協(xié)

5、議；培訓協(xié)議。9、建設工程規(guī)劃竣工合格證10、公安局樓座（樓名、門牌）確定文件11、建筑工程資料檔案存檔文件12、房屋備案證明書13、建筑工程技術資料（全套）第五條 其他相關資料提供：1、專業(yè)技術培訓內(nèi)容及安排；2、各設備系統(tǒng)的具體條款/協(xié)議；3、設備專用工具及隨機備品備件的清單；4、其它設施的備件清單；5、各系統(tǒng)無故障調試運行報告；6、客用設備調試運行報告；第二章 交接驗收程序第六 條 工程技術部向物業(yè)管理公司移交工作流程 成立交接驗收小組 制訂移交計劃審查竣工資料初次現(xiàn)場核對查驗工程部整改 復查 辦理移交手續(xù) 全面接管第七條 交接驗收準備物業(yè)的交接工作，成立由中心副主任負責，工程部、銷售部

6、、審計部、開發(fā)部、物業(yè)部組成的交接驗收小組。1、交接驗收小組;組 長：中心副主任成 員：工程部、銷售部、審計部、開發(fā)部、物業(yè)部等相關負責人。2、在交接驗收前15天，工程技術部負責人主持召開交接驗收小組成員的工作協(xié)調會。會議明確具體交接時間，交接流程，各項交接工作的具體負責部門；具體交接工作的聯(lián)系人，聯(lián)系方式。會議結束后，工程部向物業(yè)公司提供一份完整的現(xiàn)場施工圖及全部變更通知。3、在會議結束后，物業(yè)公司立即小區(qū)負責人為組長的接管驗收工作小組。4、物業(yè)接管工作小組依據(jù)總工室提供施工圖及變更通知對擬交接的項目進行檢查。2. 現(xiàn)場檢查驗收程序： （1）物業(yè)接管驗收小組，按專業(yè)分工進行驗收，并填寫驗收交

7、接記錄表。 （2）核對圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量符合; （3）是機電設備的實際安裝位置與設計安 裝位置符合； （4）設備包括設施連接的整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計的功能符合。 （5） 各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的情況，寫出機電設備工程驗收報告，驗收小組根據(jù)驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送物業(yè)負責人、維護管理部負責人審查。 （6）小區(qū)物業(yè)負責人代表物業(yè)公司同房產(chǎn)開發(fā)公司進行正式移交，簽署接管文件，接收機電設備(設施)管理權和相關資料。 有關驗收結果文件，質量問題的處理約定文件均作為接管文件的一部分，作為物業(yè)委托管理合同的有效文件。第三章 承接查驗第八條 承接查驗的準備1.物業(yè)部接到中

8、心工程部竣工驗收的通知后，成立以負責人為組長，組織接管驗收小組。根據(jù)檔案室提供的施工圖紙、工程變更通知，按設計及施工的要求編制驗收計劃(見附件表格)。2. 承接查驗的計劃應包含以下的內(nèi)容： （1） 承接查驗的方式和具體日程安排； （2） 驗收小組按專業(yè)進行分工：包括有物業(yè)管理小組、土建工程和機電設施小組。各專業(yè)小組按工程部、總工室提供的有關資料確定驗收的項目，負責接收圖紙(包括設計及竣工圖紙)資料的人員要進行簽收手續(xù)。第九條 交接驗收的內(nèi)容1、中心副主任、審計部、工程部、物業(yè)公司等聯(lián)合進行交接驗收。2、公建樓宇及公用設施的移交內(nèi)容（1）樓宇建筑、結構、水、電、氣設備竣工圖；大廈規(guī)劃圖、竣工總平

9、面圖；房屋土建竣工驗收證明，房屋土地產(chǎn)權所屬關系的有關資料；其他必要的技術資料（含設計施工變更和隱蔽工程簽證）。（2）公用設施、設備及公共場地公用設施、設備及公共場地清單；綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網(wǎng)、道路、停車場等）；消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明；機電設備維護使用說明書；其他必要的技術資料（含設計資料變更和隱蔽工程圖紙文件、水電管路、水表等儀表校驗報告及用水用電用氣指標批文）。 由接管小組指定的工程資料負責人員和各工程專業(yè)技術人員負責對各類圖紙資料的核對接收，做好記錄，并進行分類編號、列出清單。在核對中，對發(fā)現(xiàn)缺少或不符的情況，應及時與相關部門聯(lián)絡補充修正。3、移交

10、鑰匙由物業(yè)接管驗收小組組織對物業(yè)商業(yè)用房、停車場、機電設備房、值班室、衛(wèi)生間等門鎖鑰匙的質量和數(shù)量進行核查，準確無誤后，由客服中心統(tǒng)一進行鑰匙接收。正式接收鑰匙，并做好記錄，由工程部、物業(yè)接管單位具體工作負責人在鑰匙交接單上簽字，各執(zhí)一份。4、物業(yè)經(jīng)全面驗收合格后，由物業(yè)公司與工程部就樓宇保修事宜進行協(xié)商，明確維修責任和保修期限。并由物業(yè)公司客服中心負責人與房地產(chǎn)公司負責人簽訂“物業(yè)交接驗收”書面材料。第十條 物業(yè)初次現(xiàn)場檢查驗收接管驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對機電設備(設施)進行質量和使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備規(guī)格、型號、容量、制造廠并清點數(shù)量，安

11、裝位置等。 對驗收中檢查出不符合標準的設施設備，提出書面的工程問題驗收整改通知書返回工程部，并在約定時間內(nèi)由工程部或工程施工單位進行整改。 對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和設備運轉的主要技術指標，對不符合指標的，及時提出書面意見。要求工程部組織設備制造廠或施工單位重新調試，要達到規(guī)定的要求。1、檢查驗收包括但不限于以下幾個方面： （1） 主體結構檢查： 地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞，檢查沉降觀測記錄。 鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值。 磚石結構必須有足夠的強度和剛度

12、，不允許有明顯裂縫。 木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合有關規(guī)定。 凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有關規(guī)定。鋁合金窗框安裝，鋁合金窗扇玻璃安裝牢固，公正、無劃傷、無變形，外墻保溫完整密實，外墻涂層均勻、顏色一致、不得滲水。 （2）屋面檢查 各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。 平屋面應有隔熱保溫措施，二層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。 屋面上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。 （3） 樓地面檢查 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺

13、陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。 （4）精裝修工程：天花，廚衛(wèi)間鑲貼，墻面涂料，走廊、陽臺石材（地磚），踢腳線、石膏線、木門安裝；窗臺板安裝，墻面大理石貼掛、壁紙鑲貼、軟包制作、乳膠漆粉刷；木地板施工，淋浴隔斷安裝，潔具、廚具及櫥柜安裝，照明燈具安裝，面板與鏡子安裝。鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度，門鎖應安裝牢固。門窗玻璃應安裝平整，密封條飽滿、無斷裂，粘貼牢固。 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘

14、帽，與基層必須釘牢。 墻面抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 油漆、刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象 （5）電氣系統(tǒng)檢查 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于。 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合電氣裝置安

15、裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。（6）電梯系統(tǒng)檢查電梯應取得政府技術監(jiān)督部門的驗收合格證。 電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其它安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。 （7） 給排水系統(tǒng)檢查 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應按套安裝水表或預留表位。 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的

16、排污管應分設，出戶管長不宜超過，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。 消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范、高層民用建筑設計防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證（證明文件）。 （8）空調、采暖 系統(tǒng)檢查 空調、采暖工程的驗收時間，必須在供冷、采暖期以前兩個月進行。 鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷害。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。 爐排必須進行48以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互

17、相摩擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。 各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。經(jīng)過96連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設

18、計要求。（9）消防系統(tǒng)檢查消防系統(tǒng)應取得政府消防部門的驗收合格證設備安裝，設備功能符合設計要求，設備清單與設計圖紙相符。設備資料齊全。 （10）智能化系統(tǒng)檢查設施設備的安裝質量、使用功能符合設計要求。點位數(shù)量、位置符合要求。使用功能符合物業(yè)管理要求。 （11） 附屬工程及其它 室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑必須符合室外排水設計規(guī)范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋 應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。 化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于。立管與化糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。 明溝、散水、落水彎頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 房屋入口處必須做室

19、外道路。并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設計要求。（12）施工材料：合同約定的甲供材料和乙供材料。2、對于設備設施的功能驗收，需要連續(xù)運行7天后，無故障、無意外停機事故，各項功能正常。3、對于重要設備，如空調、消防等系統(tǒng)，生產(chǎn)廠家技術人員必須在現(xiàn)場協(xié)助運行，并進行不低于一周的試運行。同時進行操作、維修培訓。4、資料核實物業(yè)公司在現(xiàn)場檢查驗收的同時，應核實相關部門提供的資料，逐項查明、記錄清楚，當發(fā)現(xiàn)實際情況與資料不符時，應及時記錄，并請相關部門（單位）的陪同檢查人員簽字，同時提請相關單位盡

20、快查明原因，并以書面文字的形式告知相關部門。初次現(xiàn)場檢查后，物業(yè)公司驗收接管小組出具驗收報告，經(jīng)客服中心負責人、維護管理部負責人審查后，報交接驗收小組組長。交接驗收小組組長召開總結會，對驗收報告分析討論。對報告匯總的問題，交相關部室，要求限期整改。各相關部室要給予書面答復。 5、工程部在接到問題匯總后，制定整改計劃。填寫工程遺留問題 整改通知書，確定整改責任人，整改完成時間。完成整改后，交接驗收小組進行復查。第十一條 交接驗收小組復檢1、物業(yè)公司會同總工室、工程技術部、工程部、聯(lián)合進行復查。2、交接驗收小組對初次驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行復查，對尚未整改或整改不徹底的部位交接驗收小組簽字確認。工程部繼

21、續(xù)整改，物業(yè)公司進行跟蹤，直至達到符合規(guī)定的要求和標準，并作好相應的記錄。3、工程部在物業(yè)公司分項驗收合格后3個月內(nèi)，按照政府有關物業(yè)管理的規(guī)定，將應移交的全套竣工資料及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業(yè)公司。第十二條 質量問題的處理 影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由工程部負責進行加固、補強、返修，直至合格。 對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由工程部負責維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由物業(yè)公司處理。 第十三條 樓宇驗收后的處理 1. 各專業(yè)驗收小組按分工一式兩份填寫 “交接驗收記錄表” 和“遺漏工程跟進一覽表”，呈交客服中心負責人審核后，

22、送一份予工程技術部。 2. 在驗收結果符合接管要求時，物業(yè)總經(jīng)理代表物業(yè)公司與工程技術部移交單位辦理有關手續(xù)， 3. 物業(yè)承接查驗過程中的所有有關資料、記錄應分類及分專業(yè)全部存盤。工程維修部組織編制“樓宇接管文件資料一覽表”作為樓宇驗收記錄附件。根據(jù)公司檔案管理的相關規(guī)定，做好接管項目的交接資料的檔案管理工作。4. 從房產(chǎn)公司處接管的新樓宇，物業(yè)還應就樓宇“保修”事宜與房產(chǎn)公司簽訂“樓宇交付保修協(xié)議書”，以明確維修責任和保修期限。第四章 物業(yè)代管項目管理規(guī)定 根據(jù)公司運行要求，在公建物業(yè)投入運行時，基本不具備工程交接條件。為明確這一時期的各方責任，在此補充此規(guī)定。第十四章 代管交接標準代管區(qū)域

23、必須同施工區(qū)域完全用圍蔽隔開，代管區(qū)域供電、通訊、供水、排水、空調、采暖等功能正常，符合公司的銷售環(huán)境要求。第十五章 代管交接1、代管交接工作，由工程技術部主持，工程部、營銷部、物業(yè)公司參加，就工程現(xiàn)狀進行代管驗收。2、工程部提供設備設施清單一式四份，工程技術部主持，工程部、營銷部、物業(yè)公司各持一份，現(xiàn)場共同清點設備設施數(shù)量。四方共同簽字確認。3、 需要物業(yè)公司代管運行的設備設施，工程部負責對物業(yè)工程技工進行操作培訓，并提供設備、設施的使用說明書。4、對于代管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，做好記錄。工程技術部主持、工程部、營銷部、物業(yè)公司三方簽字確認，各執(zhí)一份。第十六章 代管期間的維修責任 1、因物業(yè)公司看管不周造成的損失，由物業(yè)公司負責維修。 2、因施工質量、產(chǎn)品質量、材料質量等原因造成的問題由工程部負責維修、更換。 3、