二手房收房入住時(shí)注意事項(xiàng)

1、-作者xxxx-日期xxxx二手房收房入住時(shí)注意事項(xiàng)【精品文檔】二手房收房入住時(shí)注意事項(xiàng)1、注意交樓附送物品清單 當(dāng)前的二手房市場(chǎng)上大多是一些帶裝修的房屋，在簽約時(shí)，請(qǐng)各位業(yè)主與買家把附送的物品列明清單及數(shù)量，對(duì)于一些家電產(chǎn)品建議列明型號(hào)、牌子等，方便收樓時(shí)核對(duì)物品是否與合同相符。 2、要檢查單位室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施是否有質(zhì)量問(wèn)題 買家在收樓時(shí)須注意查看工程質(zhì)量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量，有否滲漏等（特別對(duì)于樓齡長(zhǎng)的物業(yè)）；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備是否工作正常，如有任何問(wèn)題舊業(yè)主須配合新業(yè)主維修，否則可能新業(yè)主要承擔(dān)負(fù)責(zé)。 3、各項(xiàng)費(fèi)用必須結(jié)清 正如案例所提及的

2、費(fèi)用問(wèn)題，收樓后發(fā)現(xiàn)原業(yè)主欠下了數(shù)千元的費(fèi)用，要找業(yè)原業(yè)主追討時(shí)已經(jīng)無(wú)法聯(lián)系了，只好自認(rèn)倒霉，所以請(qǐng)各位買家在收樓時(shí)，必須確認(rèn)原業(yè)主已結(jié)清水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，以免自己承擔(dān)不必要的費(fèi)用。 4、收樓證明是否齊全 對(duì)于一些多年未入住的新樓，買家收樓時(shí)要檢查驗(yàn)收樓盤交付使用的證件是否齊備，同時(shí)對(duì)于一些所謂收樓費(fèi)用，例如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。 5、戶籍是否遷出 對(duì)于名校物業(yè)，有部分的原業(yè)主把物業(yè)出售，但戶籍仍掛在已出售的物業(yè)，新業(yè)主在收樓時(shí)，如果想用該物業(yè)的戶籍時(shí)，及時(shí)要求對(duì)方按時(shí)把戶籍遷出，否則新業(yè)主無(wú)法找派出所接收戶籍。 6、發(fā)票是

3、否齊全 買家成功收樓后，通?？蛻舳家k理一些過(guò)戶手續(xù)，例如過(guò)戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)名手續(xù)的發(fā)票是否齊全，否則買家無(wú)法使用相關(guān)的服務(wù)。 購(gòu)買二手房，哪些“啞巴虧”不應(yīng)該吃送裝修空口無(wú)憑維權(quán)難 趙先生在買房之初，以為撿到了便宜?？捶繒r(shí)，賣家承諾贈(zèng)送這、贈(zèng)送那，并大講了一通自己在裝修時(shí)選擇的櫥、衛(wèi)怎么好。于是，趙先生沒(méi)與賣方講價(jià)便爽快地簽下房屋買賣合同并交了錢。沒(méi)想到，時(shí)隔不久，趙先生在打掃衛(wèi)生時(shí)發(fā)現(xiàn)，這套房屋的廚房下水管道不暢，經(jīng)常堵漏，衛(wèi)生間的座便器按鈕也不好使，墻壁上的電插座有兩個(gè)不好用。而且，賣房者竟然將櫥柜拆下運(yùn)走了。為此，他生氣地找到中介，要求“維權(quán)”?？墒?，趙先生最終卻只能

4、干吃啞巴虧。原來(lái)，當(dāng)初在簽房屋買賣合同時(shí)，雙方對(duì)此類問(wèn)題并沒(méi)有具體的約定。說(shuō)法：這一實(shí)例警醒人們，買二手房務(wù)必認(rèn)真驗(yàn)房。在看房過(guò)程中，買方不僅要仔細(xì)、嚴(yán)格地履行驗(yàn)房程序，而且應(yīng)將可能出現(xiàn)的問(wèn)題及解決方案落實(shí)到紙上，不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的贈(zèng)送，都應(yīng)以書(shū)面形式確定下來(lái)，并將其作為買賣合同的附件。同時(shí)，雙方還可在合同中約定出現(xiàn)實(shí)際交付狀態(tài)與約定不符時(shí)，賣方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。買方也可通過(guò)“保留5%10%的尾款于交房時(shí)支付”的方式，來(lái)確保自身的合法權(quán)利免受侵犯。 簽“陰陽(yáng)合同”后患無(wú)窮近日，閔先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的160萬(wàn)元的價(jià)格簽訂了買賣合同?？墒牵?/p>

5、在簽訂合同的時(shí)候，賣家多準(zhǔn)備了一份合同，并解釋說(shuō)，另外一份買賣合同可于房屋登記備案和繳稅時(shí)用，成交價(jià)格寫120萬(wàn)元就可以，這樣就能少交點(diǎn)稅。閔先生同意了這一建議，最終和賣家簽訂了一套“陰陽(yáng)合同”。不久，閔先生按照160萬(wàn)元的實(shí)際交易價(jià)格支付了購(gòu)房款，但因房屋價(jià)格上漲，賣家卻不愿交易了。為此，閔先生要求退款，不料對(duì)方拿出用于登記備案的房屋買賣合同稱，只能按此合同上的價(jià)格退還120萬(wàn)元購(gòu)房款。同時(shí)，賣家還拒不承認(rèn)雙方簽訂過(guò)另外的合同。不得已，閔先生打起了一場(chǎng)缺乏證據(jù)、并無(wú)勝訴把握的房產(chǎn)官司。說(shuō)法：法律專家指出，簽訂“陰陽(yáng)合同”進(jìn)行偷稅的行為不僅損害國(guó)家的利益，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)“偷雞不成反蝕把米

6、”的惡果。根據(jù)稅收征管法，個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)”兩套合同故意低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。 從實(shí)際效果來(lái)看，故意低報(bào)、瞞報(bào)住房轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的行為，只是將應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的一些稅款推遲了繳納時(shí)間，而買方按市場(chǎng)價(jià)再次轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)因?yàn)樵鲋殿~較大，計(jì)稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁給了買方。此外，買方要用這套房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，由于登記的房?jī)r(jià)很低，往往也很難獲取大額貸款。 草率付“意向金” 難討損失前段時(shí)間，徐小姐看中一處價(jià)值148萬(wàn)元的二手

7、房。房產(chǎn)中介對(duì)她說(shuō)，該地段房源緊俏，為防止他人搶先，最好先交3萬(wàn)元“意向金”。急于買房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，當(dāng)她與家人一起去實(shí)地看房后，認(rèn)為房屋的朝向不好，便向房產(chǎn)中介要求撤銷購(gòu)房委托并返還“意向金”，但遭到拒絕。房產(chǎn)中介稱，其與徐小姐簽訂的委托購(gòu)房意向書(shū)中明明白白寫著“出售方同意按徐小姐購(gòu)買總價(jià)即支付方式出售，則原意向金轉(zhuǎn)為定金”，而本案中的賣家對(duì)徐小姐的購(gòu)房條件已予以確認(rèn)，故徐小姐的購(gòu)房“意向金”已轉(zhuǎn)為“定金”，不能退還。無(wú)奈之下，徐小姐告到了法院。法院審理后認(rèn)為，雙方所簽署的委托購(gòu)房意向書(shū)屬雙方真實(shí)意愿的表示，且賣房人接受了徐小姐提出的條件，并收取了由房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)交的“意

8、向金”，所以這筆錢的性質(zhì)已轉(zhuǎn)換為定金。根據(jù)法律規(guī)定，交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金。為此，法院判決徐小姐敗訴。 說(shuō)法：在國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)中，并沒(méi)有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保證金，而“意向金”在怎樣的情況下可轉(zhuǎn)換為定金或轉(zhuǎn)換為保證金，實(shí)際上只是房產(chǎn)中介的一番解釋而已。所以，買家應(yīng)警惕房產(chǎn)中介的文字游戲，那種不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下權(quán)利受侵的隱患。 交接不仔細(xì)枉付欠費(fèi)劉小姐今年購(gòu)買了一套二手房后，接到一張催費(fèi)單。原來(lái)，該房“前任”是一租賃戶，拖欠了近一年的燃?xì)赓M(fèi)，原房東并不知情，表示無(wú)法追繳欠款。最后，天然氣公司多方追繳欠款末果，便對(duì)該戶采取了停

9、氣措施。劉小姐雖多次聯(lián)系前任租戶，但一直無(wú)法討回費(fèi)用，無(wú)奈只能自己補(bǔ)交了前任租戶欠繳的燃?xì)赓M(fèi)。李先生買了套二手房后沒(méi)多久，即被供電公司告知，該房電表曾被改裝過(guò)，有竊電行為，要交巨額罰款。李先生連忙去找原房主，可先是找不到人，后來(lái)好不容易找到，對(duì)方又不理睬他。無(wú)奈，李先生只能自己“吃進(jìn)”了罰單。眼下，在二手房買賣中，因水電氣或物業(yè)費(fèi)等未及時(shí)過(guò)戶、交接造成的糾紛，不在少數(shù)。說(shuō)法：在二手房交易或者在租賃房屋過(guò)程中，購(gòu)房者一定不要忽視水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)戶或者交接，購(gòu)買了二手房的用戶，如果不及時(shí)過(guò)戶，輕則可能要承擔(dān)欠繳的費(fèi)用或面臨罰款，重則可能會(huì)被下表停供，需要重新報(bào)裝。所以，購(gòu)買房屋一定要有正規(guī)的物

10、業(yè)交驗(yàn)過(guò)程，并且最好不要一次性支付全款給業(yè)主?？上戎Ц恫糠址靠睿陔p方完成物業(yè)交驗(yàn)，保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作結(jié)束后再支付剩余房款。 戶口問(wèn)題無(wú)約定麻煩不少因兒子即將上小學(xué)，李先生通過(guò)某中介公司購(gòu)買了一套“學(xué)區(qū)房”，并順利辦理了過(guò)戶手續(xù)。可是，當(dāng)李先生持已經(jīng)辦理下來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)去公安機(jī)關(guān)辦理落戶手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主并未將戶口遷出，導(dǎo)致李先生一家無(wú)法落戶。而原房主拿到房款后，已不知去向。林先生購(gòu)買了一套二手房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，他按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己所購(gòu)買的房屋中居然有其他人的戶口。林先生質(zhì)問(wèn)售房人才得知，這是售房人購(gòu)買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，售房人對(duì)

11、此也無(wú)能為力。說(shuō)法：戶籍遷移一直都是二手房交易過(guò)程中難以解決的問(wèn)題，由于戶籍管理由公安部門進(jìn)行行政管理，法院無(wú)權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此，這個(gè)問(wèn)題目前而言可以說(shuō)解決乏術(shù)。專家建議，在二手房交易前，買方最好就戶口問(wèn)題與賣方約定適當(dāng)?shù)倪w移期限和違約責(zé)任，以免權(quán)益受損二手房殺價(jià)二十四招全攻略“漫天要價(jià)，就地還錢”，意思是說(shuō)：講價(jià)要狠，心軟則敗。殺價(jià)是一門大學(xué)問(wèn)，它如三軍作戰(zhàn)，攻心為上。大至外交談判，小到日常買菜，都要講價(jià)還價(jià)一番。因此掌握一些講價(jià)技巧，不但可以為自己省錢，而且還能自得其樂(lè)。但買房子的不同之處在于，買賣雙方是內(nèi)行與外行之間的較量。由于對(duì)方多是賣

12、場(chǎng)高手，而購(gòu)房者充其量是業(yè)余愛(ài)好者，往往處于不利地位。但話雖如此，咱們也大可不必單長(zhǎng)人家的威風(fēng)，倒是更應(yīng)學(xué)會(huì)“在戰(zhàn)略上藐視敵人，在戰(zhàn)術(shù)上重視敵人?！辟I房殺價(jià)二十四招第一招：不要表露對(duì)物業(yè)有好感，讓對(duì)手不知道你的意圖，無(wú)法爭(zhēng)取主動(dòng)。第二招：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并付定金，看對(duì)手是否愿意開(kāi)出更有吸引力的價(jià)格。第三招：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。第四招：告知對(duì)方已購(gòu)置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。第五招：不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)，要求降價(jià)。第六招：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房?jī)r(jià)便宜則可以解決

13、問(wèn)題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望，迫使對(duì)方降價(jià)格。第七招：告知準(zhǔn)備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價(jià)。第八招：帶著5000元，說(shuō)只要售價(jià)合適就馬上決定購(gòu)買。第九招：如果實(shí)在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購(gòu)買欲的客戶。第十招：與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求對(duì)方再降價(jià)。第十一招：告知能力有限買不起，要求再便宜一點(diǎn)。第十二招：告知資金在外地或外國(guó)，購(gòu)房款需慢慢支付，以爭(zhēng)取更優(yōu)惠的付款條件。第十三招：告知物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。第十四招：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購(gòu)置房子，但希望付款條件或售價(jià)能更優(yōu)惠些。第十五招：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此

14、預(yù)算有限，就這么多錢，不賣就算了。第十六招：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。第十七招：告知自己沒(méi)有找代理行，直接與開(kāi)發(fā)商交易希望能免傭金。第十八招：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭(zhēng)取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格。第十九招：找多位不同的銷售代理，試探銷售價(jià)的最低價(jià)，或聲東擊西，探知更便宜的價(jià)格。第二十招：要求開(kāi)發(fā)商給毛坯房的價(jià)，同意后再要求提供裝修。第二十一招：先選一個(gè)比較次一些的單元把價(jià)格談好，再要求以同樣的價(jià)格買更好的單元。第二十二招：告知自己買此物業(yè)主要想用于出租，但因自己不在國(guó)內(nèi)也沒(méi)有時(shí)間，借此提出是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電.第二十三招：告知自己有不少朋友也會(huì)跟

15、著自己買，只有最優(yōu)惠的價(jià)格才能帶來(lái)更多買家。第二十四招：記住，比購(gòu)房者的時(shí)間更寶貴的是房產(chǎn)商的時(shí)間，故意拖延時(shí)間，慢慢磨，主動(dòng)權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價(jià)格。切勿因擔(dān)心“過(guò)了蘇州無(wú)艇搭”，而急于下訂二手房交易資金風(fēng)險(xiǎn)須防范作為一項(xiàng)大額投資，二手房交易的全過(guò)程存在很多資金風(fēng)險(xiǎn)。如何有效防范資金風(fēng)險(xiǎn)、保證交易安全?除了查詢房屋產(chǎn)權(quán)、委托可信度高的房產(chǎn)中介公司、不要輕信口頭承諾等基本常識(shí)外，購(gòu)房者還要注意以下兩方面問(wèn)題。 “三金”一定要分清 首先，要區(qū)別意向金、定金和訂金。定金是一種擔(dān)保金，即支付定金的一方違約，收取定金的一方可沒(méi)收該定金;收取定金的一方違約，應(yīng)雙倍返還定金。定金的意義在于以該

16、定金為擔(dān)保，督促雙方按約履行合同。訂金則是一種預(yù)付款，是款項(xiàng)的一部分，不具有擔(dān)保的性質(zhì)。在法律上并沒(méi)有“意向金”這個(gè)專有名詞，根據(jù)其意思，結(jié)合合同的實(shí)際情況，應(yīng)該屬于定金或者訂金。如果無(wú)法根據(jù)合同本身的內(nèi)容確定其性質(zhì)的，可參考交易習(xí)慣確定其含義。通常認(rèn)為，未明確有擔(dān)保意思表示的意向金，應(yīng)理解為訂金。 在購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者為表示購(gòu)買的誠(chéng)意或?yàn)榱藫碛械谝毁?gòu)買權(quán)，需要支付意向金即為訂金，但是這個(gè)訂金是不具有擔(dān)保成分的。只有轉(zhuǎn)為定金后，才轉(zhuǎn)化為有擔(dān)保的形式，代表買賣雙方認(rèn)可對(duì)方，愿意達(dá)成一致的買賣關(guān)系，假如有一方違約必將承擔(dān)違約責(zé)任。一般來(lái)說(shuō)，選擇在房產(chǎn)中介居間介紹成交的購(gòu)房者，首先會(huì)由房產(chǎn)中介公司的

17、置業(yè)顧問(wèn)幫其選擇中意的房屋，然后簽訂買賣居間協(xié)議并支付意向金。收取意向金后，居間方約見(jiàn)房屋所有人進(jìn)行房?jī)r(jià)及各項(xiàng)問(wèn)題的確認(rèn)。房屋所有人同意在買賣居間協(xié)議上簽字確認(rèn)，居間方將意向金轉(zhuǎn)交給房屋所有人，這時(shí)的意向金就轉(zhuǎn)化為定金了。與此同時(shí)，購(gòu)房者需要注意，交付意向金一定要向房產(chǎn)中介公司索要正規(guī)的蓋有公司財(cái)務(wù)章的收據(jù)作為留存，以免房產(chǎn)中介公司的置業(yè)顧問(wèn)有不道德的行為出現(xiàn)，造成不必要的麻煩。 付款時(shí)間要明確 其次，要在購(gòu)房合同中對(duì)付款方式和時(shí)間進(jìn)行明確約定，購(gòu)房者可根據(jù)個(gè)人不同的情況采用不同的付款方式?？傮w來(lái)說(shuō)，二手房交易的款項(xiàng)一般分為首付款、中途款和尾款3個(gè)部分。對(duì)于付款的方式，有兩種可供買賣雙方選擇。

18、 一是由買賣雙方自行交付款項(xiàng)。交易當(dāng)事人自行支付交易資金的，應(yīng)當(dāng)在訂立合同付款協(xié)議時(shí)，明確交易款項(xiàng)的金額、支付條件、支付方式和交付時(shí)間等。二是由房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易中心暫管轉(zhuǎn)交。通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易中心劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，交易資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)一定要通過(guò)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，不能通過(guò)其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。 一般房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了保障上下家的利益，經(jīng)過(guò)買賣雙方同意并在付款協(xié)議上約定好交易款項(xiàng)的金額、支付條件、支付方式和交付時(shí)間等，也可由購(gòu)房者將相對(duì)應(yīng)的房款先打入公司賬戶，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在合同約定的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)給房屋所有人其中一位辦理銀行定期存折的形式轉(zhuǎn)付給房屋所有人

19、。但這需要買賣雙方核實(shí)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和正規(guī)性，千萬(wàn)不可輕信房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的個(gè)人行為交易流程（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門

20、提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到

21、發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：教您十招識(shí)別真假房產(chǎn)證一、封皮：材質(zhì)為進(jìn)口涂塑紙，封面上部印有中華人民共和國(guó)國(guó)徽，下部第一行字“中華人民共和國(guó)”是用圓體字印刷，第二行字“房屋所有權(quán)證”為黑體

22、字印刷，全部為金黃色。 二、建房注冊(cè)號(hào)：在封面里頁(yè)上由建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市、縣級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行注冊(cè)登記并予以編號(hào)。 三、團(tuán)花：在封面里頁(yè)上有紅色和綠色兩色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花圖案，線條流暢，紋理清晰。 四、水?。簽樗误w“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。 五、發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章：法定的發(fā)證機(jī)關(guān)是各市、（旗）縣房地產(chǎn)管理局，房產(chǎn)證上所蓋的發(fā)證機(jī)關(guān)印章均是機(jī)器套印，印跡清晰、干凈，印色均勻，某某市發(fā)證機(jī)關(guān)為某某市房地產(chǎn)管理局。 六、用紙：淺粉色印鈔紙。 七、花邊：在首頁(yè)，有上下左右均等對(duì)稱的咖啡色花紋邊框，花紋清晰、細(xì)膩。 八、填發(fā)單位：在第二頁(yè)右下角為填發(fā)單位（蓋章）：即為房屋產(chǎn)權(quán)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理局印章。

23、 九、編號(hào)：在封底“注意事項(xiàng)”右下角，有印鈔廠的印刷流水編號(hào)，同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。 十、證件：新的房屋權(quán)屬證書(shū)共有三種：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。權(quán)證材料為進(jìn)口護(hù)照面料，封面為紅色（他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色），印有國(guó)徽；內(nèi)頁(yè)為粉紅色印鈔紙，采用護(hù)照和鈔票印制工藝，增加了防偽功能，規(guī)范了發(fā)證機(jī)關(guān)和用印。 孫振民說(shuō)，從現(xiàn)在起，規(guī)范、有效的發(fā)證機(jī)關(guān)是市（縣）房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局）或市（縣）人民政府，任何其他單位或部門都無(wú)權(quán)發(fā)證，若發(fā)放，其權(quán)證也是非法和無(wú)效的；發(fā)證機(jī)關(guān)必須蓋章，而所蓋公章均是機(jī)器套印，印跡清晰、干凈、均勻，任何手工蓋章都是假的。買二手房最后一道程序就是交房，盡管

24、交房在二手房交易手續(xù)里并不占特別重要的地位，但如果沒(méi)有注意交房時(shí)的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，同樣會(huì)引起許多糾紛和后遺癥。同時(shí)，交房還意味著對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，下家只有在取得了權(quán)利占有(取得房地產(chǎn)權(quán)證)和轉(zhuǎn)移占有(交房)后，才能取得房屋的全部權(quán)利，買賣程序至此才全部結(jié)束。歸綱起來(lái)，下家在二手房交房時(shí)要注意以下的細(xì)節(jié)問(wèn)題：一、設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)由于二手房一般都被上家裝修和使用過(guò)，而在出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備通常都是贈(zèng)送的，因此，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，就將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色以及能否正常使用寫清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。這些設(shè)施設(shè)備一般有：空調(diào)、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具，分別注明數(shù)量和品牌。二、 水、電、煤清點(diǎn)及過(guò)戶雙方一