2020年物業(yè)管理物業(yè)管理知識

1、（物業(yè)管理）物業(yè)管理知識20XX年XX月峯年的企業(yè)咨詢咸問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以藩地執(zhí)行的卓越萱理方案.值得您下載擁有物業(yè)管理知識1.1 物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門（市房 管局物業(yè)監(jiān)管處）及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（區(qū)房管局 物業(yè)管理科）。1.2 物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會）采用 招投標或協(xié)議的方式，通過物業(yè)管理委托合同 ，委托專業(yè)化 的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)壹管理，綜合服務”的原則，提供勞 務商品的市場交換關系。1.3 目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準有哪幾個方面考評內容：大廈、 工業(yè)區(qū)各九項，包括：基礎管理；房屋管理及維修養(yǎng)護；共用設 備管理；共用設施管

2、理；保安及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化 管理；精神文明建設；管理效益。 （倆者具體內容評分側重不同） 住宅小區(qū)八項，包括：基礎管理；房屋管理及維修養(yǎng)護；共用設 施、設備管理；保安、消防及車輛管理，環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管 理；精神文明建設；管理效益。1.4 城市新建住宅小區(qū)管理辦法是建設部 1994 年 3 月 24 日 第 33 號令。且于 1994 年 4 月 1 日批準施行。1.5 物業(yè)管理是指由專業(yè)機構或 X 公司，按照合同或契約，接受 業(yè)主（用戶）的委托，按照市場運營方式，運用現(xiàn)代管理方法和 技術，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及 其業(yè)主（用戶）進行管理且提供綜合服務。

3、1.6 物業(yè)專營 X 公司是指接受物業(yè)管理 X 公司委托，承擔住宅區(qū) 的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業(yè)務的機構。1.7 入住人在規(guī)定期限內未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位 可從此時起收取相應的管理費。1.8 業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有 關業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為 守則。1.9 自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、 設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內自用隔墻、 墻（板）面等。共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設 備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、

4、柱、墻 體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等） 、外墻面、樓梯 間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管） 、電梯、機 電設備、本體消防設施等。1.10 住宅區(qū)的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業(yè)主、 承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。1.11 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務是合理使用房 屋和公用設施，維護住宅區(qū)公共利益。1.12 業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到 50% 之上或自 第壹個業(yè)主入住起滿倆年。 業(yè)主委員會和物業(yè)管理 X 公司之間是 平等的民事主體關系（法律關系） 。1.13 分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會：分期開發(fā)的住宅 區(qū)，經(jīng)已入住的過

5、半數(shù)投票權的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門能夠 召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時 業(yè)主委員會的權利、義務和業(yè)主委員會的權利、義務相同。1.14 業(yè)主大會每年至少召開壹次。 組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè) 主委員會負責在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內容送 達每名業(yè)主。1.15 業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主 10% 之上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應在接到該項提議起 20 日 內就該項提議召開業(yè)主大會。業(yè)主大會的職權包括： 1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員； 2.監(jiān) 督業(yè)主委員會的工作； 3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告； 4. 決定住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重

6、大事項； 5. 修改業(yè)主公約； 6. 改 變和撤消業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； 7. 批準業(yè)主委員會章程。1.16 業(yè)主委員會委員的人數(shù)壹般為 11 人至 17 人，經(jīng)業(yè)主大會 決定可適當增減， 但最低不得少于 5 人。業(yè)主委員會召開會議時， 能夠邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理X 公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。1.17 業(yè)主委員會的職權有： 1.召集和主持業(yè)主大會； 2.審議和決 定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用； 3.采取公開招標方 式聘請物業(yè)管理 X 公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，且和其訂立、變 更或解除委托管理合同； 4.審議物業(yè)管理 X 公司制定的對本住宅 區(qū)的年度

7、管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目； 5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)管理 X 公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。1.18 業(yè)主委員會的義務包括： 1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定； 2. 遵守 和履行物業(yè)委托管理合同； 3.不得從事各種投資和運營活動； 4. 對物業(yè)管理 X 公司的正當運營和管理活動予以支持和配合。1.19 前期管理的費用由開發(fā)建設單位自行承擔。 開發(fā)建設單位在 住宅區(qū)開始入住 2 年內能夠決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜 .1.20 在住宅區(qū)開始入住 2 年內成立業(yè)主委員會的， 不能夠終止物 業(yè)管理 X 公司和開發(fā)建設單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可和開發(fā)

8、建設單位簽訂委托管理合同，且行使本條例規(guī)定的各 項職責。1.21 住宅區(qū)入住 2 年后，業(yè)主委員會應依“條例” 規(guī)定聘請物業(yè) 管理X公司對住宅區(qū)進行管理，原物業(yè)管理X公司在同等條件下 能夠優(yōu)先承包管理。1.22 物業(yè)管理 X 公司在住宅區(qū)范圍內的管理事項包括： 房屋的使 用、維修、養(yǎng)護；消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車 房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用 設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊； 公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè) 管理事項。1.23 物業(yè)管理 X 公司的權利是： 根據(jù)有關法律、 法規(guī)， 結合實際 情況，制定本

9、住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專營 X 公司承擔專項運營業(yè)務。1.24 物業(yè)管理 X 公司的義務是： 以為業(yè)主服務為宗旨， 注重社會 效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委 托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān) 督；組織或協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活 動；按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事運營活動。1.25 住宅區(qū)內車輛管理的規(guī)定包括： 接受公安等部門的統(tǒng)壹指導 和監(jiān)督；進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設置有停車 標志的場所；物業(yè)管理單位應和車主明確車輛保管關系或車

10、位有 償使用關系，且按有關規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。1.26 業(yè)主公約的主要內容包括： 住宅區(qū)名稱、 地點、面積及戶數(shù)； 公共場所及公用設施狀況；業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重 大事項的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內公共場所及公用設施 的權益；業(yè)主參和住宅區(qū)物業(yè)管理的權利；業(yè)主對業(yè)主委員會及 物業(yè)管理 X 公司的監(jiān)督權；住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費 用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內應遵守的行為準則；違反業(yè)主公約 的責任；其他有關事項。1.27 業(yè)主公約生效的條件是： 業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到 30% 后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)之上投票權的業(yè)主簽訂后生效。1.28 在移交住宅區(qū)的同時

11、， 開發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會移交的 住宅區(qū)工程建設資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體 建筑、結構、設備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清 單；出售房屋的產(chǎn)權范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設施、設 備及公共場地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施設備及公共 場地的竣工日期。1.29 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應遵守的規(guī)定 有：未經(jīng)市政府有關部門批準， 不得改變房屋結構、 外貌和用途； 不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及 通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放 射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公 共利益的活動；

12、不得侵害他人的正當權益。1.30 室內部分的維修責任由業(yè)主負責維修。 室內部分維修責任界 限的劃分是：業(yè)主大門內，水、電表閘、閥以內。室內部分的維 修費用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負責。1.31 共用部分維修養(yǎng)護責任的劃分是由物業(yè) X 公司組織定期養(yǎng) 護和維修。共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋（本體）維修基金中 支付。1.32 公用設施維修責任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝 渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚） 等住宅區(qū)公用設施由物業(yè)管理 X 公司統(tǒng)壹管理維修養(yǎng)護。1.33 公用設施的維修費用從管理服務費中支付。 住宅區(qū)的水、 電、 煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關業(yè)務

13、單位負責，維修養(yǎng)護費 用由相關業(yè)務單位支付。1.34 房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責？在房屋本體中不屬于 共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維 修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關責任人共同組織實施或委托物業(yè)管 理 X 公司組織實施。1.35 毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關責任人按比例分擔費 用。其中共有墻體按倆側均分后，由每側業(yè)主按比例分擔，共有 樓板其樓面和頂棚部位由所在層業(yè)主負責，其結構部位由毗連層 上下業(yè)主按比例分擔。1.36 房屋外觀的整潔、統(tǒng)壹由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物 業(yè)管理 X 公司共同維護。1.37 公用設施專用基金由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按壹定 的提取比

14、例提取，且壹次性向業(yè)主委員會劃撥；由區(qū)住宅主管部 門設立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對業(yè) 主委員使用公用設施專用基金不得干涉；1.38 公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的 重大維修工程項目。1.39 住宅區(qū)內禁止踐踏、 占用綠化地； 占用樓梯間、 通道、 屋面、 平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常 使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛 等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇 叭；發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；排放有毒、有害物質；運營業(yè)主 公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。1.40 住宅

15、區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房和按比例提 供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理 X 公司運營的商業(yè)用房。1.41 物業(yè)管理用房的計算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標（0.06 ）x住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、 單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100 平方米建筑面積折壹套； 寫 字樓、 商業(yè)面積、 工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每 100 平方米建筑面積折 壹套）X戶均人口數(shù)（3.75 ）。1.42 物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機 電及保安人員值班用房。1.43 提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支，且從該商業(yè)用房運營收入中收回。提供給業(yè)主委員 會的

16、商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3 %。，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的 2 %。提供。提供給業(yè)主委員會的 商業(yè)用房由物業(yè)管理 X 公司按委托管理合同使用、運營，其收入 用于彌補管理費的不足。1.44 住宅區(qū)的公用設施專用基金、 住宅本體維修基金和管理服務 費的收支帳目業(yè)主委員會應每三個月至少公布壹次，接受業(yè)主的 監(jiān)督。1.45 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的， 承擔相應的民事責任。1.46 對未交納物業(yè)管理服務費、 住宅維修基金和物業(yè)委托管理合 同約定的其他費用的，物業(yè)管理 X 公司可要求業(yè)主限期交納。對 逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的，可按日加收應交納費 用萬分之五的滯

17、納金，且可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī) 定進行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。1.47 物業(yè)管理 X 公司違反物業(yè)委托管理合同的約定且造成損失 的，承擔相應責任且承擔相應損失。1.48 業(yè)主委員會對物業(yè)管理 X 公司有下列行為之壹的： 擅自擴 大收費范圍、提高收費標準； 改變公用設施專用基金和住宅 （本 體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；改變 專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；管理制度不健全、管理混 亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善，經(jīng)市、區(qū)主管 部門認定應當予以處罰的。業(yè)主委員會有權予以制止且限期改 正；逾期不改正的，業(yè)主委員會能夠終止委托管理合同

18、；市住宅 主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正，且可處以 3000 元之上 10000 元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，市住宅主管部 門能夠降低其物業(yè)管理資質等級，直至吊銷其物業(yè)管理的運營項 目。1.49 業(yè)主、 非業(yè)主使用人或其他單位、 個人未經(jīng)市政府有關部門 批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重 墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、 搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生 活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵 害他人的正當權益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主 管部門應當責令限期改正，恢復原狀，能夠且處

19、1000 元之上5000 元以下的罰款。1.50 業(yè)主、 非業(yè)主使用人或其他單位、 個人違反住宅區(qū)內禁止踐 踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車 場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃 圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園 林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定 標準的噪音； 排放有毒、 有害物質；運營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)； 法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部 門應當責令限期改正， 能夠且處 100 元之上 2000 元以下的罰款。1.51 業(yè)主委員會是否有權委托會計師事務所對物業(yè)管理 X 公司

20、進行審計？業(yè)主委員會和物業(yè)管理 X 公司能夠共同委托會計師事 務所對住宅（本體）維修基金和管理服務費的使用明細表和收支 明細帳目進行審計。對物業(yè) X 公司審計的費用從管理費中支付。1.52 住宅區(qū)管理服務費總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金； 2.公用設施、設備和公共場所（地）的運營收入；3.向業(yè)主收取管理服務費； 4. 住宅區(qū)的其他合法收入。1.53 住宅區(qū)管理服務費的基本開支有 1.住宅區(qū)公用設施、 設備和 公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公 用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等） ；2.業(yè)主委 員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、運營費用； 3

21、. 就管理工作而聘請的專營 X 公司及其他聘請人員的費用； 4. 住宅 區(qū)公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費； 5.住宅區(qū)必要的 社區(qū)文化活動費用。1.54 管理服務費不包含業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身保險、 財產(chǎn)保 管保險費用。1.55 住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是： 區(qū) 內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改 造或重新敷設的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴重斷裂或 破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植 或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎 傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損 壞的；停車場、

22、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的； 地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主 管部門確定。1.56 業(yè)主委員會對物業(yè)管理 X 公司使用專用基金的審批程序是： 業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理 X 公司使用專用基金的申請后 14 日 內召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委 員會主任及物業(yè)管理 X 公司法定代表人共同簽字的 住宅區(qū)公用 設施專用基金使用申請表 ；區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后 14 日內完成審批且將款項撥到物業(yè)管理 X 公司帳戶。1.57 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè) 管理成本的百分之十。1.58 物業(yè)管理 X 公司派出機構

23、物業(yè)管理處下列項目支出列入物 業(yè)管理成本，但不得重復計算： 1.管理處管理人員的工資、福利； 2.保潔消殺費； 3.治安防范費； 4. 公用配套設施日常維修養(yǎng)護費； 5.園林綠地維修養(yǎng)護費； 6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及運營、 辦公費用； 7. 公用部位水電費； 8.電梯運行維修養(yǎng)護費； 9. 中央 空調費。1.59 物業(yè)管理 X 公司應交納的稅種有： 營業(yè)稅、城市建設維護稅、 教育費附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。營業(yè)稅、城市建設 維護稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的 5% 。營業(yè)稅的 1%。 營業(yè)稅的 3% 。1.60 收取的中央空調使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。 物業(yè) 管理

24、X 公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。1.61 物業(yè)管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費， 房租，停車場收入，有償服務費等；支出部分：管理人員工資、 福利，辦公費，運營費，差旅費，水電費，機電設備運轉水電費， 設備工具修理費，公共設施維修、綠化養(yǎng)護費，保安費用，法定 稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結轉，累積盈虧。 治安管理主要是 :必須通過現(xiàn)行的科學技術手段和管理手段， 依靠 各種先進設備和工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū) 內的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)和身心健康的行為和因素， 比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、 滋擾以及噪聲等，仍有如

25、自然災害、人為事故、流氓活動以及各 種破壞活動的預防和阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷 害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。2.01 治安管理的主要內容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流 氓活動、防災害事故。2.02 物業(yè) X 公司的治安管理隊伍可采用委托保安 X 公司實施安 保服務和自建保安隊伍實施安保服務。2.03 保安守護工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關特別服務的協(xié) 議（委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議） ，采取各種有效措施， 對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的見護和守衛(wèi)活 動。從宏觀的涵義來見，對壹個住宅小區(qū)、對壹棟或壹組大廈以 及對壹個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是

26、保安守護工作，只 不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產(chǎn)的保險責任。2.04 遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是： 控制、穩(wěn)住領頭者； 疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；協(xié)助客 戶單位處理問題；防止事態(tài)擴大。2.05 遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是：將其勸 出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控 制、監(jiān)護。2.06 守護目標范圍內發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是： 迅速向公 安機關報案；保護好現(xiàn)場；安撫受害者；注意守護目標范圍內可 疑人員。 如抓獲犯罪嫌疑人， 應迅速移交公安機關， 防止其逃跑。 遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。2.

27、07 發(fā)現(xiàn)守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是： 留心觀 察，注意其行為發(fā)展，且及時向有關領導報告，做好控制工作。2.08 遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是： 遇夜間突 然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護， 在照明恢復前，嚴格控制人員進出。2.09 進入小區(qū)（大廈）停車庫機動車， 物業(yè)管理 X 公司不承擔業(yè) 主或非業(yè)主使用人之車輛保險責任，除非雙方另有約定；車輛人 庫后，貴重物品請勿放在車內， 由此所造成的損失均由車主自負。2.10 辦理了停車場營業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場， 對進入停車場臨 時停放的車輛必須繳費。2.11 物業(yè)管理 X 公司消防管理隊伍的原則是：

28、 每個管理處的員工 都是 X 公司的義務消防員。2.12 消防管理人員的具體工作內容是： 負責消防報警中心的日常 值班；普及防火知識教育，落實防火崗位責任制；定期進行消防 安全檢查；火災發(fā)生時是滅火的骨干力量。2.13 重點單位消防工作的重點是： 制定應急滅火和疏散方案， 定 期組織消防演練。2.14 物業(yè)管理單位的消防管理職責是： 建立，健全防火安全制度， 明確防火安全責任；管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內的公共 消防設施和器材；落實值班巡查制度；建立義務消防隊，撲救初 期火災，引導安全疏散。2.15 滅火的原理是：斷絕可燃物，降低火場溫度，窒息缺氧法， 抑制火區(qū)連鎖反應。2.16 火災分為

29、： A 類固體， B 類油脂及液體， C 類氣體， D 類可 燃金屬。2.17 常用的滅火器主要有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器2.18 對壹般固體火災適用： 清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器。 對貴重設備適用：二氧化碳滅火器。對檔案材料應用：二氧化碳 滅火器。 對可燃液體適用： 泡沫滅火器。 干粉滅火器的用途最廣， 它適用于氣體，液體和電氣設備火災。2.19 在配電房應配置：干粉滅火器和二氧化碳滅火器。2.20 電氣線路火災的原因是：短路，過負荷和接觸電阻過大。2.21 在重點防火部位動用電焊， 氣焊必須經(jīng)過相應級別的審批手 續(xù)。2.22 在撲滅電氣火災時應堅持先斷電，后滅火原則。2.2

30、3 為避免觸電， 對使用滅火器撲滅電器火災時應注意： 盡量增 大噴槍和帶電體的距離。2.24 撲滅初期火災的最有利時機是：起火后 57 分鐘2.25 對物資疏散的第壹任務是：疏散可能擴大火勢和爆炸的物 資。2.26 動力工程部門在發(fā)生火災后不可立即撤離崗位去支援壹線。2.27 消防設備在任何時候都應處于自動狀態(tài)， 而非手動狀態(tài)， 這 是因為：手動狀態(tài)會令消防聯(lián)動失效。2.28 溫感壹般安裝在： 停車場和某些設備間。 引起煙感誤報的主 要原因是：煙霧和灰塵過大。2.29 報警時，警鈴和緊急廣播會：向報警層和上下倆層報警。風 閥開動的形式是：報警層和上下倆層同時開動?；鹁l(fā)生后，所 有電梯會：迫降

31、至最底層。2.30 地下停車場的排煙風機除消防功能外，仍有：換氣，降低廢 氣濃度的作用。當你所在樓層發(fā)生火災時，應采用從消防通道到達下面最近的避 難層的方法逃生。2.31 消防噴淋系統(tǒng)有以下部分組成：噴頭，管道，信號閥，水流 指示器，水泵，濕式報警閥，噴淋接合器。啟動噴淋系統(tǒng)噴頭動 作的溫度：65 - 7C。噴淋水泵靠壓力開關啟動。232 維護人員平時檢查噴淋系統(tǒng)主要見：管道是否有水，總閥門 是否常開。發(fā)生火災時正確使用消防栓的步驟： 拉開水帶， 套在消防栓口上。 裝上水槍，打開閥門，對準火焰底部噴射。使用消防栓時，最少 要 2 個人操作。2.33 氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心控制， 但可

32、監(jiān)視動作信 號。發(fā)現(xiàn)火災，但煙感未動作，立即打破手動按紐報警。發(fā)現(xiàn)火災， 身邊又無通訊設備立即打破手動按紐報警。2.34 壹個消防噴淋頭的保護面積是 12.5 平方米。壹只消防報警煙感器的保護面積是當 6m H 2m時為60平方米；當12m H 6m時為80平方米。消防栓和消防栓之間的距離不應超過 30 米。2.35 噴淋系統(tǒng)的信號閥是常開。 所有消防系統(tǒng)的閘門平時應處于 常開狀態(tài)。疏散指示燈安裝在消防通道內外的位置。疏散指示燈 的電源不能關閉。消防系統(tǒng)現(xiàn)場設備平時處于自動狀態(tài)。 消防供電是雙回路。2.36 消防水如何供水？先使用水箱供水， 后啟動水泵抽水。 消防 接合器的作用： 當水池，水箱

33、無水時， 由消防車通過接合器供水。 室外消防栓的作用：專供消防車取水。2.37 防火門的性質： 是壹種活動的防火分隔物。 防火門通常安裝 在防火墻、前室、走道、樓梯間。2.38 防火門主要分為三級。甲級需耐火 1.2 小時，材質為雙面薄 鋼板中填硅酸鈣板及陶瓷棉，主要用于防火分區(qū)的門洞口處；乙 級須耐火 0.9 小時，其構造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮， 也有將木料經(jīng)防火浸料處理，主要設在樓梯間、前室及消防電梯 前室門洞口處； 丙級應耐火 0.6 小時，主要用作管道井的檢修門。 防火門的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意安裝自動閉門器；安裝 防火門開啟固定裝置；安裝電磁門鎖（常閉疏散通道防火門）

34、 ； 設置雙扇關閉前后步驟順序器；安裝推桿式門鎖；防止地毯或其 他物品卡住防火門問題。2.38 消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意：設前室保護， 以防煙火侵入井道及轎廂中；轎廂承載力不小于 1500kg ，內部 面積不小于 1.5x2.0m ，以保證容納擔架和數(shù)名人員；轎廂內配 有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設施，內部裝修 為不燃及難燃材料；井道、機房單獨設置，隔墻為防火墻，門為 甲級防火門，底坑有排水設施，頂部有通風設施，井道內不準敷 設其他用途電纜；設專用消防按紐等。2.39 火災事故照明和疏散指導標準有： 在疏散樓梯、 走道和消防 電梯及其前室以及人員密集的場所等部位設置

35、事故照明；在配電 室、消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機房等設事故照明；疏 散指示標志應設于走道墻面及轉角處、樓梯間的門口上方，以及 環(huán)型走道中，其間距不宜大于 20 米，距地 1.5-1.8 米，應寫有“ EXIT”的字樣，且為紅色；采用可充電蓄電池作為事故照明及 疏散指示燈的電源；供人員疏散用的事故照明，主要通道上的照 明不應低于 0.51x 。2.40 撲救住宅火災時應注意的問題： 發(fā)現(xiàn)室內起火時， 切忌打開 門窗，以免空氣對流，使火勢擴大蔓延。滅火后，需打開門窗， 將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復燃；嗅到液化氣氣味，切忌 用明火檢查，禁忌開電燈，勿使用泄露點處電話，應關緊相關閥 門斷絕

36、氣源及泄露點電源，開窗通風；發(fā)現(xiàn)起火，應通知疏散鄰 居。人員密集場所發(fā)生火災時的撲救對策有：首先切斷電源，關閉可 燃氣閥門，打開送風設備，關閉通風設施，打開所有出入口疏散 人員，啟動滅火設備，將起火點的未燃物資搬走或隔離。2.41 高層建筑火災撲救的對策有：盡量利用建筑物內已有的設 施，如：消防電梯、消防通道、疏散層、擦窗機、室內的疏散陽 臺、疏散通廊、室內設置的緩降器、救生袋、建筑物救生天面等 進行安全疏散；利用廣播對建筑物內人員進行廣播，告之起火有 關信息及安全疏散路線、方法等；當某壹層某壹部位起火且火勢 不大時，應先通知著火層及其上壹層和下壹層的人員疏散，若火 勢有發(fā)展，則應通知著火層之

37、上人員疏散；先救人后救物資。2.42 高層建筑消防安全管理法規(guī)是高層建筑消防管理規(guī)則 。2.43 高層消防水箱儲存量的技術參數(shù)要求是： 壹類建筑不應小于18 立方米，二類建筑和壹類住宅建筑不應小于 12 立方米，二類 住宅建筑不應小于 6 立方米。其安裝高度必須滿足最不利點所設 置室內消火栓的水壓要求。2.44 電梯電氣滅火的注意事項有： 1、當電氣設備發(fā)生火警時， 要盡快斷開總電源開關，切斷電源，以防止火勢蔓延和滅火時造 成的觸電事故； 2、電氣設備的滅火要采用二氧化碳、四氯化碳、 1211 和干粉等不導電滅火器材，既可防止觸電危險，又不會損 壞電器設備； 3 、滅火時，滅火人員不可使身體以

38、及手持的滅火 工具觸及導線和電氣設備，以防觸電。3.01 導致物業(yè)管理 X 公司經(jīng)常性、持久的進行房屋維修的原因 是：房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生 物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用，房屋逐漸 破損，使用價值逐步降低。3.02 磚木結構房屋的修繕周期壹般是 12-15 年。磚混結構房屋 的修繕周期壹般是 15-20 年。鋼筋混凝土結構房屋的修繕周期壹般是 20-25 年3.03 房屋維修主要有以下特點：只能在已有的房屋基礎上進行； 能夠借鑒和發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術；工程項目小，零星分散，用料 品種多、規(guī)格多，新料、舊料都使用；人少但接觸的工種多；工 程往往在業(yè)主

39、或非業(yè)主使用人監(jiān)督下進行。3.04 房屋維修的原則是： “安全、經(jīng)濟、合理、實用”的原則； “能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”的原則；對不同 建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準的原則；為 業(yè)主或使用人服務的原則；有償服務的原則。3.05 主體工程維修標準是：指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋 面、基礎等主要承重構件。當主體結構損壞嚴重時，不論對哪壹 類房屋維修，均要求牢固、安全，不留隱患。樓地面工程維修標 準是：應牢固、安全、平整、美觀，不空鼓開裂；衛(wèi)生間、廚房、 陽臺地坪無倒泛水現(xiàn)象，防水層密實，無滲漏現(xiàn)象。天面工程維 修標準是：確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。

40、墻 面工程維修標準是：平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、 不剝落。金屬構件維修標準是：牢固、安全、不銹蝕。水、電、 衛(wèi)等設備工程維修標準是： 保持完好， 保證運行安全， 正常使用， 及時更換老化管線。3.06 公用設施維修范圍是： 消防、電梯、機電設備、 路燈、連廊、 自行車房（棚） 、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場 等公用設施的維修。3.07 房屋養(yǎng)護的原則是：因地制宜，合理修繕，對不同類型的房 屋要制定不同的維修養(yǎng)護標準；定期檢查，及時維護；加強對二 次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效的合理使用維 修基金；最大限度的發(fā)揮房屋的有效使用功能。3.08 房屋的日常養(yǎng)護的

41、來源是： 壹、住用戶臨時發(fā)生報修的零星 養(yǎng)護工程（包括對業(yè)主或非業(yè)主使用人進行的房屋二次裝修的管 理）；二、物業(yè)管理 X 公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理 角度提出的養(yǎng)護工程。3.09 房屋養(yǎng)護服務中存在的問題來源是： 開發(fā)商建造的房屋質量 而引發(fā)的問題；由物業(yè)管理 X 公司的服務質量而引發(fā)的問題；由 業(yè)主或非業(yè)主使用人對房屋的使用而引發(fā)的問題。3.10 設備管理的對象是：給排水及衛(wèi)生設備、供電及照明設備、 制冷及供暖設備、運輸設備（電梯、自動扶梯） 、消防及保安設 備、通訊設備、辦公設備、廚房設備、清潔設備、娛樂設備、景 觀設備。.3.11 設備故障信息的主要來源渠道是：巡查、監(jiān)測、保養(yǎng)

42、、發(fā) 現(xiàn)；業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴3.12 標高土 0.000 相當于絕對標高 12.000m 。3.13 給排水系統(tǒng)操作、 保養(yǎng)和維修管理的基礎是： 建立正常用水、 供水、排水的管理制度；制定操作規(guī)程，且嚴格執(zhí)行。3.14 確保給排水系統(tǒng)正常運行的基礎工作是： 對供水管道、 水表、 水泵、水箱、閥門進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全正 常。對水箱、水池及管路進行定期清洗、保潔、消毒：防止二次 供水污染。3.15 制定跑、 冒、滴、漏處理予案的目的是： 當發(fā)生該類事故時， 能及時處理，防止事故范圍的擴大。3.16 水泵房在給排水系統(tǒng)中處于：關鍵部位。對水泵房、水池、 消防系統(tǒng)的全部機電設備

43、需要專業(yè)機電人員定期監(jiān)控、檢查、保 養(yǎng)、維修、清潔。3.17 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、 污水泵的選擇開關位置壹般打在： 自動位置。消防泵每隔壹個月， （每次試運轉 10 分鐘）試運行壹 次。消防泵“自動、手動”操作檢查壹般每半年進行壹次。3.18 水泵運行時，水泵軸下在間斷性滴水，此現(xiàn)象正常。 （軸封 填料不宜過緊，滲水量大約 520g /min為宜）3.19 水泵軸承每隔 6 個月潤滑壹次， 加入潤滑脂過多， 將導致軸 承過熱。水泵聯(lián)軸器每隔壹個月檢查壹次，檢查時注意聯(lián)軸器是 否旋轉自然，且保持偏差不超過 0.2mm 。減壓閥組每隔壹個月 檢查壹次，檢查時注意記錄好減壓閥組上下壓力。水箱浮球

44、每隔 壹星期檢查壹次。3.20水泵軸承溫度達到90 C是不正常現(xiàn)象，正常溫度在90 C以 下。3.21 水錘現(xiàn)象是指： 水泵停止運行或閥門突然關閉的瞬間， 管網(wǎng) 發(fā)生強烈的震動及響聲，這種現(xiàn)象叫水錘。3.22 水箱泄水管和溢流管的區(qū)別： 泄水管安裝在水箱底部， 水箱 放空時用；溢流管安裝在水箱較上方，當水箱內浮球閥或水位感 應器失靈時，水將從溢流管流走。溢流管和廢水管為防止虹吸現(xiàn) 象不直接相連，而用大小頭斷3.23 閘閥和蝶閥明顯的區(qū)別是：閘閥閥體厚重，便于調節(jié)流量； 蝶閥閥體輕薄，便于開關及安裝。止回閥的作用：止回閥使流體 只能單向流動（因此又叫單向閥） 。3.24 噴淋系統(tǒng)的水流指示器的作

45、用： 管網(wǎng)有水流動時， 水流指示 器發(fā)出火警信號，且自動啟動消防水泵。3.25 大廈每層樓噴淋主橫管上安裝信號蝶閥能將開關狀況反饋 到消防中心。給排水系統(tǒng)中安全閥的作用：保護管網(wǎng)作用。 （管 網(wǎng)壓力過大時，為防止管道爆裂，安全閥自動泄水）3.26 禁止用消防栓水澆花、 洗地（消防用水不得用于非消防用途， 非法使用消防用水的處以應交水費三倍的罰款） 。3.27穩(wěn)壓系統(tǒng)的原理是：P1V1 = P2V2 （ P1 P2）,當氣壓健壓 力達到 P1 時，穩(wěn)壓泵停止運行，氣壓罐向管網(wǎng)提供水壓，罐內 壓力下降，當氣壓罐壓力降至 P2 時，穩(wěn)壓泵開始啟動，氣壓罐 進水，罐內壓力增加，就這樣周而復始運行。3.

46、28 水泵接合器處包括閘閥、安全閥（防止管網(wǎng)壓力過大） 、止 回閥（防止水倒流） 。3.29 噴淋頭被損壞， 應采取的應急措施： 關閉該層的信號蝶閥 （安 裝位置消防中心有顯示） ，且打開該層管網(wǎng)末端泄水口閘閥。3.30 水箱爆裂或漏水較大？應采取的應急措施： 打開水箱下的泄 水閥，作緊急泄水，且維修。3.31 水泵軸出現(xiàn)冒煙， 關閉該水泵電源， 將水泵軸填塞物倆邊的 螺絲擰松，等軸冷卻后，再開泵檢修。聽到水泵運行聲音特別刺 耳時，關閉水泵電源，檢查聯(lián)軸器是否變形或者填料是否過緊。3.32 水泵不吸水，壓力表及真空表的指針劇烈跳動的故障原因 是：駐入水泵的水不夠，水管和儀表漏氣。解決辦法：再往

47、泵內 注水，擰緊堵塞漏氣處。水泵不吸水，真空表表示高度真空的故 障原因是：底閥沒有打開，或已經(jīng)堵塞。吸水管阻力太大，吸水 高度太高。解決方法：校正或更改底閥情況。或更改吸水管，降 低吸水高度。壓力表有壓力而水泵不出水的故障原因是：出水管 阻力太大。 旋轉方向不對。 葉輪堵塞。 水泵轉數(shù)不夠。 解決方法： 檢查或縮短水管及檢查電機。取下水管接頭。清洗葉輪增加水泵 軸轉數(shù)。3.33 水泵消耗功率過大的原因是：填料壓蓋太緊，填料環(huán)發(fā)熱， 葉輪磨損， 水泵供水量增加。 解決方法： 放松填料蓋， 更換葉輪， 增加出水管阻力來降低流量。3.34 對負責供電運作的維修技術人員的要求： 上崗前必須進行業(yè) 務培

48、訓，按規(guī)定要求持證上崗。壹定要配備主管電氣的工程技術 人員。3.35 負責供電運作的維修技術人員應掌握供電系統(tǒng)： 熟悉所有完 整的供電網(wǎng)絡資料，對樓宇的進線、房屋內的線路、電表、電力 匹配、電壓等要心中有數(shù)。3.36 需要編制緊急情況下及時切斷電源的預防措施。 遇火災、 地 震、水災等災害時，有必要緊急切斷電源。3.37 配電房運行巡查規(guī)定：建立運行記錄，每班巡查壹次，每月 細查壹次，半年大檢修壹次。配電房巡視的主要內容是：每班巡 視內容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電 器運行聲是否正常；房內有無異味；室內照明、通風良好。配電 房室溫應控制在攝氏40 C以下。3.38 供電回

49、路操作開關的規(guī)定：供電回路操作開關的標志要顯 著，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌，非有關人員絕不能動；應 嚴格保持各開關狀態(tài)和模擬盤相壹致不能隨意更改設備和結線 的運行方式及各種開關的整定值。3.39 維修技術人員在配電房工作應遵守的規(guī)定： 嚴格遵守交接班 制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。嚴格執(zhí)行崗位責任制，遵守 電業(yè)系統(tǒng)有關變配電的各項規(guī)程。嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作 規(guī)程。3.40 維修技術人員在配電房工作時在安全上的要求： 操作及檢修 時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。維修電 工的操作應遵守的規(guī)定：必須按照市勞動局、供電局高低壓管理 操作規(guī)定，進行安裝和操作。維修電工在地下

50、室、廚房等潮濕場 地工作，或在上、下夾層工作時應注意：都先切斷電源不能停 電時，至少應有倆人在場壹起工作。3.41 哪些設備采用雙回路供電，末端自動切換：消防用電設備、 消防控制中心、智能化設備、客梯、生活水泵、電話站、障礙燈、 事故照明等。3.42 保護電動斷路器的瞬時脫扣整定電流整定范圍是： 8-12 倍 脫扣器額定電流。漏電開關額定漏電動作電流是 30mA ，不動作 電流是 15mA 。供電室補償后低壓側功率因數(shù)是 0.95 。3.44 自動空氣開關在電路中的作用：它能通斷正常的負荷電流， 當電路發(fā)生短路、過載和嚴重電壓降低時，能自動切斷電源。3.45 電纜的敷設方式有哪：直接埋地敷設、

51、電纜溝敷設、沿墻敷 設、排管敷設和隧道敷設。3.46 隔離開關的主要作用是： 斷開無負荷電路。 高壓斷路器的作 用是：在正常和故障情況下可靠的切斷工作電流和事故電流。高 壓斷路器分為：油斷路器、真空斷路器、空氣斷路器和六氯化硫 斷路器等。多油斷路器中油的作用是：滅弧和絕緣。3.47 高壓開關柜內有高壓電器、 保護裝置、 測量儀表及操作機構 等電器設備。3.48 負荷開關和隔離開關的相似之處是：都有明顯的觸頭斷點。 高壓熔斷器的作用是：當過負荷電流或短路電流流過該元件時利 用電流的熱效應使客體熔化，從而達到分段電流保護電器設備的 目的。閘刀開關的作用是：隔離電源。3.49 自動空氣開關的作用是：

52、 能通斷正常的負荷電流， 當電路發(fā) 生短路、過載或電壓嚴重降低時能自動切斷電源。3.50 變壓器要退出運行，應先斷開：低壓側所有負荷。3.51 電纜的檢查包括：電壓和電流的測量、電纜溫度的測量、電 纜絕緣性能的測量、耐壓實驗。3.52 什么是用電設備的計算負荷： 指壹年之中負荷量最大的半小 時平均負荷值。確定計算負荷的方法有：需要系數(shù)法、二項系數(shù) 法、利用系數(shù)法。電器設備、導線截面及額定電流是根據(jù)計算負 荷來選擇的。3.53 繼電保護裝置：電力網(wǎng)、發(fā)電廠、變電站及電器設備發(fā)生各 種故障時（斷線、短路、接地等）及不正常的運行時（如過載、 過熱）時及時發(fā)出信號，且使斷路器自動跳閘，切斷故障通路的

53、壹種自動裝置。3.54 常用繼電保護按工作原理分為： 過電流保護， 電流速斷保護、 過（欠）電壓保護、差動保護、瓦斯保護、單相接地保護等。過 電流保護分為：定時限和反時限倆種。差動保護廣泛用于大容量 的變壓器、變電所母線、 高壓電動機等設備。 單相接地保護分為： 大電流系統(tǒng)的接地保護和小電流系統(tǒng)的接地保護。3.55 斷路器和隔離開關配合使用時應如何操作： 合閘送電時， 應 先合上隔離開關， 然后再合上斷路器。 分閘時是應先分開斷路器， 然后拉開隔離開關。3.56 防雷通常采用的措施：避雷針、避雷線、避雷器、避雷網(wǎng)防雷。雷。3.57 電動機的調速有（ 1）調節(jié)電源電壓；（2）改變轉差率；（3 ）

54、 改變磁極對數(shù)： （ 4 ）變頻調速等方法。3.58 常見的電氣事故有：觸電事故；雷電事故；靜電事故；電磁 傷害事故；電路故障等。3.59 有關接地應注意： 1 、同壹變壓器系統(tǒng)中不允許保護接地又 有保護接零； 2 、地線不準接開關或熔斷器； 3、接地設備必須單 獨和接地干線直接連接； 4、 1KV 以下中性點接地系統(tǒng)中，電器 設備外殼應保護接地。3.60 電器設備做交流耐壓實驗的目的是： 為了電力系統(tǒng)的安全運 行，考核設備的絕緣情況，以便發(fā)現(xiàn)電器設備的絕緣缺陷、薄弱 環(huán)節(jié)、受潮、裂紋等。隔離開關的試驗包括： 1、測量絕緣電阻； 2、交流耐壓試驗； 3 、 檢查操作機構的最低動作電壓； 4 、

55、檢查觸頭接觸情況及彈簧壓 力。隔離開關的試驗周期是： l 3 年。3.61 真空斷路器滅弧室的玻璃外殼的作用： 起到真空封閉和雙重 絕緣的作用。3.62 制冷（暖）系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護管理的基礎是：熟悉空調 設備的工作原理及操作方法， 制定相應的操作規(guī)程， 且嚴格執(zhí)行。 定期巡查、記錄設備運轉情況，使設備的潤滑、水、制冷劑等保 持在正常范圍內。3.63 制冷（暖）系統(tǒng)機組運行時，應注意：應注意觀察儀表讀數(shù) 是否處于正常范圍內， 如果不正常， 應及時調整 必要時可關機， 以防止事故發(fā)生。3.64 檢查各風機、水泵應注意：定期檢查各風機、水泵的運轉情 況，有無雜音、振動、滲水情況且定時加潤滑油及檢

56、修。檢查 各風機、冷卻塔皮帶應注意：定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松 緊情況磨損太大時應及時更換。巡查各管間應注意：定期巡查 各管間有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除保證水管暢 通。檢查清理過濾器應注意：定期檢查清理過濾器中積存的塵埃 和雜物，對風管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。3.65 空調工按照巡回檢查制度， 應監(jiān)視： 定時對外界及各空調區(qū) 域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調 工況調節(jié)，努力使空調區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范 圍。3.66 空調冷水機組操作規(guī)程中準備工作包括： 檢查冷水機組的蒸 發(fā)器進、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是 否

57、全部開啟；檢查分水管上的閥根據(jù)樓層的空調需要，決定是 否開啟或關閉；檢查回水總管倆端的閥是否開啟；檢查系統(tǒng)里的 水壓、以在規(guī)定范圍內為準；檢查加熱器，油溫必須大于50 C.且 檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動 油泵，運行時間不得少于壹分鐘且密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵 壓力。3.67 空調冷水機組操作規(guī)程中機組啟動包括： 觀見控制屏， 要顯 示：機組準備啟動；啟用冷卻塔、冷凍水泵，且要保持進出冷凍 機的冷卻水的壓差，進出冷凍機的冷凍壓差；若沒有問題，按鍵 啟動機組（注意電流變化狀態(tài)） ，此時控制中心即置機組于運行 狀態(tài)，注意顯示器上顯示信息，觀見機組是否有故障顯示。3.68

58、 空調冷水機組操作規(guī)程中機組運行包括： 機組運行時 應檢 查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機組運轉電流 是否正常風葉是否打開，把風葉開到自動控制檔；做好機組運行 記錄（每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來） 。3.69 空調冷水機組操作規(guī)程中關機程序包括： 先停冷凍機組； 再 停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。3.70 空氣調節(jié)的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清 潔度。3.71舒適性空調的標準是：夏季：溫度在 24-28 C,相對濕度40-65 %，風速不大于 0.3m /s;冬季：溫度在18-22 C,相對 濕度 40-60 ，風速不大于 0.2m s。3.72 影響空調效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽 照射強度的變化，室內使用散熱設備的負荷，室內人員密度的影 響等。3.73 空調中出現(xiàn)冷凝水是因為： 當空氣受到冷處理或碰到冷的表 面時，隨溫度下降水蒸