濟(jì)南銀豐地產(chǎn)南外環(huán)項目前期策劃報告103P

1、銀豐地產(chǎn)銀豐地產(chǎn). .南外環(huán)項目前期策劃報告南外環(huán)項目前期策劃報告中原顧問中原顧問partpart1 1 市場分析市場分析u城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展u房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展u區(qū)域住宅市場特征區(qū)域住宅市場特征濟(jì)南作為山東的政治、文化、教育中心，山東中西部以及省際區(qū)域交通樞紐和經(jīng)濟(jì)中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的綜合性省會城市 半島都市圈半島都市圈內(nèi)陸都市圈內(nèi)陸都市圈城市地位及城市規(guī)劃城 市 空 間 發(fā) 展 研 究城 市 空 間 發(fā) 展 研 究傳統(tǒng)模式：環(huán)狀傳統(tǒng)模式：環(huán)狀+ +放射的粗放式擴(kuò)張放射的粗放式擴(kuò)張u 環(huán)狀+放射的布局所帶來的攤大餅式的資源耗費式擴(kuò)張未來取向

2、：重心展開未來取向：重心展開+ +軸向發(fā)展軸向發(fā)展未來濟(jì)南發(fā)展的總體原則：u 構(gòu)建兩軸、東西展開u 北跨黃河、南部控制u 發(fā)展新城，中心疏散項目空間尺度研究項目位于濟(jì)南市中心城區(qū)城市功能的主軸線上。中心片區(qū)南部片區(qū)本案等重要城市功能節(jié)點一線相連，一脈相乘；項目所受的輻射與影響強烈。在濟(jì)南市未來在濟(jì)南市未來“一城兩區(qū)一團(tuán)一城兩區(qū)一團(tuán)”的空間規(guī)劃意向中，的空間規(guī)劃意向中，項目作為中項目作為中心城區(qū)一部分，將承擔(dān)主城區(qū)部心城區(qū)一部分，將承擔(dān)主城區(qū)部分城市功能分城市功能城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)南市g(shù)dp和人均gdp均為高速增長，2000年濟(jì)南市g(shù)dp為952.2億元，人均gdp為16999元，到2005年年

3、底，僅6年時間，增長了近一倍，分別為1876.5億元和31604元，年平均漲幅分別為13.9%和12.2%。2005年濟(jì)南gdp在中國15個副省級城市中位居11，gdp增幅15.9%，居第四位，與杭州、南京等副省級城市相比仍有一定差距。 城市全省濟(jì)南青島威海綜合城市化率43.5%45%51.76%49.72%濟(jì)南全市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化狀況（注：05年數(shù)據(jù)）城市化水平%100后期中期初期7030城市化水平的logistic曲線 根據(jù)城市化水平的logistic曲線，濟(jì)南的城市化水平處在城市化發(fā)展的中前期，是工業(yè)化主導(dǎo)城市化發(fā)展的階段，此時工業(yè)化開始高速進(jìn)行，城市化進(jìn)程加快。u城市化發(fā)展最根本的一般

4、動力源泉是社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。社會經(jīng)濟(jì)推動城市化進(jìn)程可以分為三個階段： 初期：城市的產(chǎn)生和興起階段 中期：工業(yè)化主導(dǎo)城市發(fā)展 后期：第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展u濟(jì)南gdp、人均gdp但2002年后增長速度較快， 2005年人均gdp約為3950美元；u濟(jì)南市90年代末期人均gdp即跨過800美元，說明濟(jì)南市房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大。 資料來源：山東統(tǒng)計 年鑒濟(jì)南青島煙臺淄博濰坊gdp（億元）1876.52695.52012.461430.951471.2人均gdp（元）3160435420308993433417263800-4,000us$800-4,000us$4000-8,000us$400

5、0-8,000us$8000-20,000us$8000-20,000us$0-800us0-800us$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均gdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系20052005年山東省主要城市人均年山東省主要城市人均gdpgdp房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%小于小于4%4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 快速發(fā)展?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)起步相對較晚，剛進(jìn)入快速發(fā)展期濟(jì)南市房地產(chǎn)起步相對較晚，剛進(jìn)入快速發(fā)展期0505年濟(jì)南市人均年濟(jì)南市人均gdp3950us$gdp3950us$濟(jì)南濟(jì)南gdpgdp增速增速超過超過13%13%房地產(chǎn)

6、市場發(fā)展分析房地產(chǎn)市場發(fā)展分析區(qū)域住宅市場特征區(qū)域住宅市場特征區(qū)域劃分目所在區(qū)域住宅市場范圍界定為：東到西姑山，南到二環(huán)南路，西至玉函路，北到旅游路千佛山 根據(jù)項目周邊區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀，選擇以下樓盤作為樣本加以分析：國華東方美郡、千佛山熙園、天泰太陽樹、偉東新都、魯能領(lǐng)秀城等。 供 應(yīng) 量 分 析供 應(yīng) 量 分 析區(qū)域開發(fā)以大盤為主區(qū)域開發(fā)以大盤為主。區(qū)域在售樓盤整體規(guī)模約420萬，后期供應(yīng)量約330萬平米。項目主要集中在舜耕路沿線和南外環(huán)沿線 價 格 及 銷 售區(qū)域加權(quán)平均價格約5149元/平方米，沿舜耕路自北向南，價格逐漸呈遞減趨勢 千佛山周邊住宅項目價格基本上都在4500元/平方米以上；

7、二環(huán)南路附近項目價格多在4500元以下、45005500元/平方米之間的樓盤分布在舜耕路中段 。7000元/以上高端住宅拉高了區(qū)域整體市場價格，使得項目所在區(qū)域成為濟(jì)南高端產(chǎn)品開發(fā)的熱點區(qū)域 。價格價格partpart2 2 競爭市場分析競爭市場分析產(chǎn) 品 分 析產(chǎn) 品 分 析項目名稱項目名稱樓體樓體類型類型裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)主力戶型主力戶型主力主力面積面積熱銷戶型熱銷戶型及面積及面積滯銷戶型滯銷戶型及面積及面積國華東方美郡townhouse獨棟毛坯townhouse200-300townhouse200-300，獨棟townhouse200-300千佛山熙園單體、聯(lián)排、雙拼簡裝疊拼、聯(lián)排疊拼2

8、00-280聯(lián)排260-308疊拼200-250聯(lián)排308天泰太陽樹13幢小高層和高層精裝修三室兩廳三室兩廳兩衛(wèi)147-152兩室兩廳107三室兩廳147-152五室兩廳兩衛(wèi)200魯能領(lǐng)秀城小高層/高層/別墅廚衛(wèi)精裝，其他簡裝三室二廳2室2廳92-110 3室2廳128-150 92-150，小戶型60四室二廳170偉東新都（偉東帝景）小高層、多層廚衛(wèi)精裝，其他簡裝2室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)(78-130) 3室2廳2衛(wèi)(125-150)2室2廳2衛(wèi)(78-110)三室二廳120-140三室二廳140-160及頂層復(fù)式300戶型樓體類型：樓體類型：項目所在區(qū)域的產(chǎn)品建筑形式豐富，涵蓋

9、了別墅、多層、小高層及高層；其中別墅以聯(lián)排、疊拼為主，獨棟較少。小高層和高層體量較大，多層建筑形態(tài)為輔 別墅戶型：別墅戶型：聯(lián)排別墅為主，疊拼、獨棟別墅為輔；聯(lián)排別墅暢銷聯(lián)排別墅為主，疊拼、獨棟別墅為輔；聯(lián)排別墅暢銷聯(lián)排面積在260-300、疊拼在200-280；暢銷聯(lián)排面積在200-300、疊拼200-250；疊拼別墅300以上大面積滯銷。高檔住宅：高檔住宅：高端住宅大戶型大面積為主高端住宅大戶型大面積為主以天泰太陽樹為代表的高端樓盤以大戶型大面積為主，主力戶型為150的三室兩廳，200的五室兩廳。107的兩室所占比例較小，僅有10%。中檔住宅：中檔住宅：中端主力戶型與市場整體戶型基本一致并

10、暢銷中端主力戶型與市場整體戶型基本一致并暢銷項目所在區(qū)域價格在4000-5500元/平方米的中端住宅的主力戶型為二室80-110，三室面積在120-150。其中三室戶型最為暢銷，三室兩廳暢銷戶型主要在120-140之間。項目名稱項目名稱建筑面積（萬建筑面積（萬）推出時間推出時間銷售周期銷售周期價格價格銷售率銷售率銷售速度（銷售速度（/ /月）月）國華東方美郡202007年2月6日開放售樓處（認(rèn)購）21100015%15000千佛山熙園2.32006.7.168疊拼7000聯(lián)1100090%2587天泰太陽樹20（一期3.5萬）2006.9.35100005%2000魯能領(lǐng)秀城324（住宅278

11、萬）2005.11.261643005%8687偉東新都（偉東帝景）103（住宅100）一期2003年9月，四期預(yù)計2007年上半年35預(yù)計530070%16279銷 售 速 度銷 售 速 度注：銷售速度注：銷售速度= =本期建筑面積本期建筑面積* *銷售率銷售率/ /銷售周期（單位：平方米銷售周期（單位：平方米/ /月）月）銷售周期銷售周期= =住宅銷售率實現(xiàn)日期住宅銷售率實現(xiàn)日期- -住宅開售日期（單位：月）并根據(jù)銷售間歇期做適當(dāng)修正。住宅開售日期（單位：月）并根據(jù)銷售間歇期做適當(dāng)修正。根據(jù)以上樣本計算得項目所在區(qū)域市場吸納速度約為8910/月、吸納速度在濟(jì)南房地產(chǎn)市場上處于較高的水平 。

12、 區(qū)域住宅項目銷售前三甲：魯能領(lǐng)秀城 東方美郡 偉東新都（偉東帝景） 魯能領(lǐng)秀城占地面積：5000畝拿地方式：協(xié)議出讓整體規(guī)劃及開發(fā)時序：運作時間預(yù)計6-8年，首期占地855畝，建筑面積93萬，分為c、d、e、f四個部分進(jìn)行開發(fā) ；后續(xù)規(guī)劃未定。運作模式：目前正在尋找發(fā)展商以共同運作項目。 可比項目運作模式偉東新都占地面積：占地面積：780畝拿地方式：拿地方式：協(xié)議出讓規(guī)劃及開發(fā)時序：規(guī)劃及開發(fā)時序：開發(fā)期數(shù)銷售時間產(chǎn)品一期2003.9多層二期小高層三期2005小高層四期2007上半年小高層上述四期中第二期基本上被團(tuán)購和用于回遷戶的安置，一三四期目前同時在售，發(fā)展商同時用了4家代理商代理銷售。

13、運作模式：萊鋼集團(tuán)在運作中參與了6棟樓的建設(shè)，6棟樓都采用鋼架構(gòu)，萊鋼集團(tuán)為推廣其鋼架構(gòu)給予發(fā)展商成本價格。魯能領(lǐng)秀城價格走勢：魯能領(lǐng)秀城價格走勢：20052005年底開盤均價年底開盤均價38803880元元/ /平方米、平方米、20072007年均價為年均價為43004300元元/ /平方米，年度價格增幅高達(dá)平方米，年度價格增幅高達(dá)10.8% 10.8% 市場研究結(jié)論n中長期市場供應(yīng)量較大，市場競爭激烈中長期市場供應(yīng)量較大，市場競爭激烈n區(qū)域價格引領(lǐng)濟(jì)南住宅市場，是濟(jì)南高端市場開發(fā)的方向標(biāo)區(qū)域價格引領(lǐng)濟(jì)南住宅市場，是濟(jì)南高端市場開發(fā)的方向標(biāo)n樓盤品質(zhì)高、戶型多樣，滿足居住多樣性需求樓盤品質(zhì)高

14、、戶型多樣，滿足居住多樣性需求n戶型設(shè)計相對一線城市而言仍有待于提升、區(qū)域開發(fā)主要以低密度住宅為主戶型設(shè)計相對一線城市而言仍有待于提升、區(qū)域開發(fā)主要以低密度住宅為主n大盤的開發(fā)完善了區(qū)域生活配套設(shè)施、提升了區(qū)域價值大盤的開發(fā)完善了區(qū)域生活配套設(shè)施、提升了區(qū)域價值n項目所在區(qū)域在消費者中認(rèn)知度較高、客群的質(zhì)量相對較高項目所在區(qū)域在消費者中認(rèn)知度較高、客群的質(zhì)量相對較高n整體上看，項目所在區(qū)域高端市場競爭激烈，需要通過高水平專業(yè)化操作，整體上看，項目所在區(qū)域高端市場競爭激烈，需要通過高水平專業(yè)化操作，快速實現(xiàn)利潤，減少風(fēng)險?？焖賹崿F(xiàn)利潤，減少風(fēng)險。partpart3 3 客群分析客群分析客群分析項

15、目名稱項目名稱客群特征客群特征國華東方美郡打造濟(jì)南高端居住區(qū)，主要以享受型客戶為主，企業(yè)事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)，成功地個體經(jīng)營者、私營業(yè)主。部分投資型辦公客戶，少量度假型客戶。主要滿足升級享受終極置業(yè)者的居住需求。千佛山熙園年齡基本上在歲以上，有能力支付別墅的頂級支出，追求生活品位，尤其注重別墅生活的私密性與景觀，如界、金融界精英、私營企業(yè)主、大企業(yè)家以及高級官員多為別墅的主力購買者天泰太陽樹客戶群覆蓋全省，為社會的高端收入人群，如大學(xué)教授、體育明星、企事業(yè)單位高層、個體老板成功人士等魯能領(lǐng)秀城客戶群分布極為廣泛，仍以在樓盤附近區(qū)域工作生活的居民為主，為數(shù)甚多的外來居民、投資者、魯能內(nèi)部員工是消費者

16、及大量的團(tuán)購是領(lǐng)秀城的一大特點偉東新都（偉東帝景）偉東新都的客群開始是以拆遷戶、舊村改造居民，及省市企業(yè)單位的人員為主，主要是考慮到團(tuán)購；之后其客群主要以公務(wù)員、私營企業(yè)主、單位領(lǐng)導(dǎo)、政商名流等成功人士為主，還有建行、工行、招行、廣播電視局、設(shè)計院等事業(yè)單位人員；他們多為二次置業(yè)或三次置業(yè)者。位于田字型西南的小區(qū)多為回遷戶，位于田字型東南部的小區(qū)已被團(tuán)購。因是舊城改造項目，分四期開發(fā)，既有素質(zhì)較高的中高端客戶，又有回遷戶在此購房，客戶層次差別較大?！敖鹱炙鹱炙表敹巳后w構(gòu)成高端產(chǎn)品主力客群頂端群體構(gòu)成高端產(chǎn)品主力客群高端產(chǎn)品的客戶群最多的為私營業(yè)主，其次為it、證券等信息產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，其他

17、的主要為職業(yè)經(jīng)理人。此外高端樓盤的客戶在吸引濟(jì)南整體高端客戶的同時，區(qū)域周邊客戶仍是樓盤主要客源。 早期客戶構(gòu)成復(fù)雜，團(tuán)購現(xiàn)象存在早期客戶構(gòu)成復(fù)雜，團(tuán)購現(xiàn)象存在較早開發(fā)的項目有拆遷安置用房，客戶階層構(gòu)成復(fù)雜，隨著開發(fā)的成熟及區(qū)域的發(fā)展，客群質(zhì)量逐漸提升；當(dāng)前區(qū)域團(tuán)購成為部分樓盤的一種快速回籠資金方式。part4part4 項目項目swotswot分析分析地塊價值分析現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀較為規(guī)則但與外部有一定高差、地勢呈東西高中間低的趨勢地塊內(nèi)部有廢棄泄洪溝，不利規(guī)劃周邊環(huán)境與配套：周邊環(huán)境與配套：項目地塊位于千佛山南麓南部住宅區(qū)內(nèi)，南為二環(huán)南路、西為山體，東側(cè)為三聯(lián)地塊，自然環(huán)境相對其他優(yōu)勢明

18、顯。項目周邊生活配套設(shè)施不完善，多數(shù)生活配套位于舜耕路及英雄山路，隨著城市功能的日益完善，這一現(xiàn)象將會改觀對外交通及區(qū)域規(guī)劃：對外交通及區(qū)域規(guī)劃：項目南側(cè)緊鄰二環(huán)南路、東側(cè)有規(guī)劃路與舜耕路相連，如規(guī)劃到位則交通極為便利。根據(jù)濟(jì)南市2005-2020年城市發(fā)展規(guī)劃中所示、項目位于南部山區(qū)保護(hù)帶內(nèi)部。項目周邊所在的區(qū)域未來將主要以生態(tài)保護(hù)為主，嚴(yán)格控制城市建設(shè)向南部山區(qū)蔓延，項目未來升值空間巨大。項目swot分析l區(qū)位：位于濟(jì)南市中心城區(qū)內(nèi)l景觀：具備一定景觀資源、山景及自然景觀豐富l較大盤：規(guī)模較大，倡導(dǎo)新生活；l發(fā)展：城市規(guī)劃及城市發(fā)展對本項目的引導(dǎo)作用；s1 景觀優(yōu)勢：項目周邊自然景觀豐富，

19、地塊北側(cè)為興濟(jì)河西側(cè)為山體；s2 地塊優(yōu)勢：地塊比較規(guī)則，易于整體規(guī)劃；s3 品牌優(yōu)勢：開發(fā)商實力較強，影響力較高s4 升值優(yōu)勢：政府控制南部區(qū)域發(fā)展，項目未來升值潛力巨大s5 規(guī)模優(yōu)勢：項目整體規(guī)模居上，具備大盤開發(fā)先決條件；s6 啟動優(yōu)勢：項目用地?zé)o需動遷、啟動交易，開工速度快。strength 優(yōu)勢分析w1配套: 周邊目前缺乏生活配套設(shè)施，導(dǎo)致客戶信心不足；w2配套: 緊鄰二環(huán)南路、噪音較大。w3 配套：目前區(qū)域內(nèi)交通狀況較差w4內(nèi)部：地塊內(nèi)部有泄洪溝且與外部高差較大，需要回填、成本加高。w5內(nèi)部：屬于二級開發(fā)，主動性弱，臨近村莊的不良影響難以預(yù)測。 weakness 劣勢分析oppor

20、tunity 機會分析o1 市場環(huán)境：城市經(jīng)濟(jì)運行良好，濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)；o2 市場導(dǎo)向：周邊大多項目產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品缺乏特色，呼喚高品質(zhì)項目o3 規(guī)劃帶動：項目位于中心城區(qū)內(nèi)部、城區(qū)生活配套設(shè)施的完善及地塊東側(cè) 規(guī)劃路的竣工等因素必將帶動項目的熱銷；04 土地限控：政府對于南部區(qū)域進(jìn)行土地控制，供應(yīng)量日益趨少。threat 威脅分析t1威脅：周邊住宅項目的后續(xù)供應(yīng)機潛在項目、對項目有影響并在一定程度上分流了本案的客群。t2威脅：政府對區(qū)域周邊城市建設(shè)的進(jìn)度，可能會對本案的運作帶來一定的威脅綜合看來，項目機會與風(fēng)險并存，本項目應(yīng)在項目整體形象提升，產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計，以及項目景觀打造中

21、尋求突破，從而在未來的市場競爭中立于先機，最終實現(xiàn)項目的成功。項目突破點p a r tp a r t 5 5 市 場 定 位市 場 定 位產(chǎn)品定位 價格定位 形象定位 產(chǎn) 品 定 位城市的自然發(fā)展方向：向東；向南南部具有成熟的城市環(huán)境和非常高的市民認(rèn)可度交通環(huán)境成為南部的瓶頸一旦交通狀況改善，南部的外圍地區(qū)將迅速成熟區(qū)域市場思考偉東新都板塊和陽光舜城板塊屬于南部成熟區(qū)域，其中陽光舜城因為獨一無二兩側(cè)皆山的自然環(huán)境更勝一籌；領(lǐng)秀城屬于南二環(huán)范疇，交通流向和取勝的優(yōu)勢都與其他兩個板塊不同，價格是它成功的關(guān)鍵因素。競爭區(qū)域內(nèi)的板塊細(xì)分競爭區(qū)域內(nèi)的板塊細(xì)分成熟的房地產(chǎn)板塊成熟的房地產(chǎn)板塊成熟的房地產(chǎn)板

22、塊區(qū)域的特點1. 優(yōu)越的自然地理環(huán)境2. 成熟的城市生活環(huán)境3. 較為便利的交通出行相對于其它區(qū)域來說，以上三方面是本區(qū)域的主要特點，而其中“優(yōu)越的自然地理環(huán)境”是核心。城市外圍高品質(zhì)居住區(qū)城市外圍高品質(zhì)居住區(qū)同時，這一區(qū)域也是相對成熟的房地產(chǎn)板塊，產(chǎn)品類型相對豐富，簡單的產(chǎn)品 類型的定位無法達(dá)到差異化競爭的要求，因此必須進(jìn)行更加細(xì)化 深入的研究，找到最好的市場機會點，以精取勝。將區(qū)域特點充分融入到項目特點中去，使區(qū)域優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為市場價值按照區(qū)域的城市功能定位開發(fā)所需產(chǎn)品，減少與區(qū)域定位矛盾產(chǎn)品所帶來的市場風(fēng)險把握區(qū)域的特點是我們的立足點！如何利用區(qū)域的特點？n如何跳出區(qū)域？跳出市場做市場，本質(zhì)

23、上是市場細(xì)分的問題，也就是差異化競爭的問題。占領(lǐng)市場空白點是差異化競爭成功的關(guān)鍵！上有陽光舜城板塊天然地理環(huán)境優(yōu)勢，下有魯能領(lǐng)秀城的低價封鎖，我們的空白點在哪里？區(qū)域內(nèi)其它項目是否留下了空白點？由于有優(yōu)越的自然環(huán)境做依托，區(qū)域內(nèi)的大多數(shù)項目的定位和產(chǎn)品設(shè)計都過于依賴外部的自然環(huán)境，從而忽略了內(nèi)部環(huán)境價值的塑造區(qū)域具有極佳的山環(huán)境，但因為水環(huán)境的缺乏，導(dǎo)致外部環(huán)境死板缺乏感染力魯能領(lǐng)秀城因為位置關(guān)系，自然環(huán)境利用難度大，于是它放棄了環(huán)境價值的吸引力，轉(zhuǎn)而訴求價格，使之與區(qū)域內(nèi)其它項目的產(chǎn)品策略出現(xiàn)較大反差。臨山項目對山的利用過于被動，難以將山的價值最大化競爭機會競爭機會有山無水二環(huán)快速路出行不便

24、外部內(nèi)部西側(cè)不規(guī)則受90平米規(guī)則約束西側(cè)比東側(cè)的自然環(huán)境更好自自身身條條件件分分析析如何利用市場的空白點，塑造項目的獨特價值？定位的方向如何理解山的價值如何利用水如何提升項目內(nèi)在價值定位思路分析如何將項目的優(yōu)勢發(fā)揮，劣勢回避？獨享龜山如何面對二環(huán)路的影響如何面對90平米規(guī)則定位思路分析定位思路分析內(nèi)部環(huán)境出色和水環(huán)境主題的高品質(zhì)項目存在市場機會低質(zhì)低價型空間已被魯能領(lǐng)秀城封死高品質(zhì)項目是這一區(qū)域的主流，市場空間大，接受程度高追求差異化的高品質(zhì)居住型項目市場前景更好，風(fēng)險更小本項目擁有一定的獨特自然條件和后發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展空間的自由度較高定位方向產(chǎn)品定位策略是高端house還是主流住家n發(fā)展高端ho

25、use，產(chǎn)品以品質(zhì)和檔次優(yōu)先，且有優(yōu)勢環(huán)境資源基礎(chǔ)和較品牌影響力，需要較大的前期投入和高促銷策略支持，追求項目長周期利潤。n發(fā)展主流住家，則以控制總價為核心原則，可以適度降低產(chǎn)品滿意檔次標(biāo)準(zhǔn)，在開發(fā)建設(shè)和營銷環(huán)節(jié)全方位控制成本和價格，追求利潤的快速實現(xiàn)。n本項目的自身條件存在兩個方向發(fā)展的可能性，各自需要面對不同的抗性因素。u本案總體上建議貫徹高端高品質(zhì)定位策略，高品質(zhì)意味著可本案總體上建議貫徹高端高品質(zhì)定位策略，高品質(zhì)意味著可以高價，高利潤的產(chǎn)生！以高價，高利潤的產(chǎn)生！產(chǎn) 品 定 位產(chǎn) 品 定 位產(chǎn)品定位策略為何取高端定位策略n是時間換（利潤）空間，還是（利潤）空間換時間。對發(fā)展商而言，高端

26、項目意味著更高的的贏利空間，同時也意味著較為緩慢的銷售速度。n南部區(qū)域一直是政府控制的領(lǐng)域。濟(jì)南目前城市規(guī)劃的指導(dǎo)思想，自然資源不可復(fù)制，為了保護(hù)南部區(qū)域自然資源和地下水系，顯然不支持南部區(qū)域住宅的大規(guī)模發(fā)展。隨著時間推進(jìn)，南部區(qū)域成為稀缺資源，銷售周期的延長意味著增值資源的占有。n早期開發(fā)的陽光舜城，新入市的魯能.領(lǐng)袖城，兩個超級大盤發(fā)展帶動區(qū)域狀況的改變已昭然天下，與生俱來的自然環(huán)境使其區(qū)域擁有無可比擬的優(yōu)勢，濟(jì)南最為適宜居住的純高尚居住區(qū)正在形成。產(chǎn) 品 定 位產(chǎn) 品 定 位產(chǎn)品定位策略為何取高端定位策略n濟(jì)南缺乏高端項目，并不是市場沒有能力消化，而是發(fā)展商對于高端市場的疑惑和畏懼。什么

27、是真正的好房子？天泰.太陽樹，備受市場爭議的項目，至今銷售滯緩，不是因為其高價定位，而是置業(yè)者對于產(chǎn)品技術(shù)新風(fēng)系統(tǒng)能否長期運轉(zhuǎn)的質(zhì)疑?？梢娛袌鱿M群體對于好房子的認(rèn)知和購買潛力尚未深度挖掘。n區(qū)域內(nèi)，別墅、聯(lián)排、花園洋房等高品質(zhì)產(chǎn)品的面市，使得區(qū)域高尚住區(qū)形象得以大幅提升。n南依一路之隔魯能.領(lǐng)袖城，300萬大盤，物業(yè)類型豐富，配套齊全，與大盤對抗，以量博弈只能損己；跳出其競爭層面，差異化營銷，以鋒利之器銳之。n北鄰天泰.太陽樹，頂級豪宅，本案優(yōu)秀的參比對象，明顯的價格落差，不去比新風(fēng)系統(tǒng)，我們還有什么劣勢？產(chǎn) 品 定 位產(chǎn) 品 定 位產(chǎn)品定位策略為何取板樓+花園洋房n濟(jì)南市場對于塔樓的認(rèn)可度

28、極低，城市居住密度還沒有達(dá)到北京、上海的擁擠狀態(tài)，不見陽光的生活寧可選擇遠(yuǎn)郊的物業(yè)。（陽光100為證）n塔板雖然可以解決建筑面積的量產(chǎn)，但有些浪費了項目優(yōu)越的自然環(huán)境，品質(zhì)有所下降。n區(qū)域內(nèi)，陸續(xù)上市的項目產(chǎn)品相對升級，產(chǎn)品對抗的程度逐漸升級，高端house需要高品質(zhì)支撐。n局部規(guī)劃情景洋房組團(tuán)，考慮精裝電梯洋房的物業(yè)形態(tài)，以類別墅洋房的品質(zhì)拉升項目整體品質(zhì)，實現(xiàn)高端價格的支撐，力取利潤的擴(kuò)大。n洋房是拉升項目整體品質(zhì)的著力點，板樓將是核心利潤的主源。洋房是拉升項目整體品質(zhì)的著力點，板樓將是核心利潤的主源。產(chǎn) 品 定 位產(chǎn) 品 定 位產(chǎn)品定位策略審視本案，探究具備成為高端 產(chǎn)品的充分條件依據(jù)本

29、產(chǎn)品的利益點分析，我們可以提煉出一系列關(guān)鍵詞組：依據(jù)本產(chǎn)品的利益點分析，我們可以提煉出一系列關(guān)鍵詞組：n稀缺：南部區(qū)域日益趨少的土地供量，使其區(qū)域資源稀缺性加劇，市場追捧熱度逐漸升溫，市場需要精品出現(xiàn)，本案正所謂補缺。n大自然的高尚住區(qū)市場對于南部區(qū)域的傳統(tǒng)高度認(rèn)可，與生俱來的自然資源，最為適宜居住的宜居環(huán)境，山山環(huán)擁，自然河，對于環(huán)境充分的利用，方可稱道。n大交通即將打通南外環(huán)的舜耕路使得區(qū)域交通現(xiàn)狀得以大為改觀，連接市中心變得輕松迅捷，瞬間轉(zhuǎn)換空間成為現(xiàn)實。舜耕路和旅游路將成為連接市中心和城東部的主干道。n私有、專署項目規(guī)劃內(nèi)獨有的龜山，可擁有私家的尊崇山地，極大提升項目高端品質(zhì)。n品牌“

30、銀豐山莊”典例的市場驗證，品牌打造，必屬精品產(chǎn) 品 定 位產(chǎn) 品 定 位產(chǎn)品定位策略高端產(chǎn)品必須面對的幾種抗性n主流產(chǎn)品常規(guī)動作，難度系數(shù)小，風(fēng)險小n還是具有原創(chuàng)精神的、風(fēng)格獨特的產(chǎn)品非常規(guī)動作，難度系數(shù)高，風(fēng)險大。n現(xiàn)在的市場狀況又是怎樣的呢？市場上多為現(xiàn)代主義和新古典主義兩種風(fēng)格?，F(xiàn)代主義講究風(fēng)格的硬朗和直線條，簡潔，明朗。新古典主義，多采用歐式古典元素作為建筑和園林的局部符號，即稱為希臘、英倫風(fēng)情等等。以上兩種風(fēng)格在市場上的現(xiàn)狀大多只是視覺的拷貝，真正的建筑理念和精神遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有融入社區(qū)的系統(tǒng)里。無論我們做那種風(fēng)格，做到純粹，才就更具有市場殺傷力n顯然，具有獨特風(fēng)格的產(chǎn)品，更能贏得市場關(guān)注。

31、顯然，具有獨特風(fēng)格的產(chǎn)品，更能贏得市場關(guān)注。產(chǎn) 品 定 位實現(xiàn)獨特個性產(chǎn)品定位的方法和動作n要有個性，動作必然是非常規(guī)的。n考慮知名建筑事務(wù)所的引入，獨特個性的建筑思想和國際化理念注入，嶄新的風(fēng)格方能獨樹一幟。n建筑立面考究，新穎，與周圍環(huán)境的合一，考究細(xì)節(jié)品質(zhì)，經(jīng)得時間的考驗才是經(jīng)典。n對河堤、龜山、社區(qū)景觀，以及地勢落差的巧用等產(chǎn)品元素進(jìn)行拔升設(shè)計。n對于情景洋房進(jìn)行特別設(shè)計，以期形成項目獨有的類別墅產(chǎn)品，對現(xiàn)有市場觀念造成沖擊，引領(lǐng)消費，以提升項目整體品質(zhì)和形象。產(chǎn) 品 定 位山的視覺價值受距離制約較小，如果能賦予山觸覺價值，將使山成為社區(qū)生活的專屬品，極大提升居住價值攀爬，休閑，私家山

32、邸山山的的利利用用將山和地貌向社區(qū)內(nèi)部進(jìn)行延伸，使項目與山景更加融合坡地，景觀的視線定位思路分析對山的距離和領(lǐng)屬感決定了居住物業(yè)的細(xì)分定位沿山的方向物業(yè)容積率依次提高，不僅保證臨山部分的高品質(zhì)，也最大程度保證了均好性。建筑類型，以花園洋房和小高層為主，能夠在滿足容積率的條件下，提供更親近自然的產(chǎn)品。定位思路分析建筑規(guī)劃上更加親近自然人車分流，車輛直接入地，小區(qū)內(nèi)無車行道半地下會所入戶花園細(xì)節(jié)處理體現(xiàn)品質(zhì)細(xì)節(jié)處理水不僅是區(qū)域自然環(huán)境的缺陷，也是現(xiàn)有項目的最大缺陷！增加水景，不僅能夠使山得到靈氣，也能使社區(qū)與風(fēng)景形成交融，提升生態(tài)居住價值，超越市場！引進(jìn)水元素，結(jié)合小品，自然景觀營造出山坡上的園林

33、景觀。 水景亮點二環(huán)路的負(fù)面影響使得南側(cè)的居住品質(zhì)下降，適宜安排非居住物業(yè)和對居住品質(zhì)要求不高的小戶型產(chǎn)品。同時，二環(huán)路作為視覺主要接觸點，如果能進(jìn)行良好的建筑設(shè)計進(jìn)行形象展示，將提升項目的價值。二環(huán)路的影響90規(guī)則對中低檔項目影響較小，但對高端項目影響較大。為了達(dá)到較高的舒適程度，戶型的面積難以控制在90平米以下高端客戶的購買需求都是滿足提升居住品質(zhì)的要求，因此戶型面積會較之前居住面積有所增加，也有面積偏大的特點9090規(guī)則下高端項目如何做？規(guī)則下高端項目如何做？1、戶型拼接（1+1=1）2、露臺、飄窗等面積贈送9090規(guī)則解決規(guī)則解決價 格 定 位價格策略價格是項目定位最為直接的表現(xiàn)n完成

34、了產(chǎn)品定位，價格定位的問題已經(jīng)明確。n如果實力不夠，最好順勢而為低端、低價策略，如果有實力，逆勢而為，成為市場領(lǐng)導(dǎo)者，是更好的選擇。n客群分為兩種：主流產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，價格敏感度較高，量力而行；另一種是真正的城市的中堅階層，價格敏感度低“舍得，舍得為品質(zhì)付出代價”n發(fā)展商最理想的結(jié)果：賺錢+揚名=名利雙收n所以執(zhí)行高價格策略： 板樓均價板樓均價5800-62005800-6200，情景洋房：，情景洋房：7300-77007300-7700價 格 定 位價格策略價格是項目定位最為直接的表現(xiàn)綜合品質(zhì)如何是消費者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境）、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計的合理性、小區(qū)內(nèi)

35、部的配套設(shè)施的狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)各個地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，并將其量化。綜合品質(zhì)評定法應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，建立數(shù)學(xué)計算模型，對各個項目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定影響項目的重要因素，用層次分析法（ahp）確定其權(quán)重，運用德爾菲法對各項目要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。 價 格 定 位價格策略價格是項目定位最為直接的表現(xiàn)n對于本項目的價格定位，我們將按照綜合品質(zhì)定價法的原則來評定。在樣本的選擇上，我們主要針對區(qū)域內(nèi)的和周邊的可比樓盤。n我們根據(jù)項目的區(qū)位優(yōu)勢、周邊環(huán)境

36、、小區(qū)配套、樓型戶型、物業(yè)管理、道路交通、整體規(guī)劃等方面對本案區(qū)域內(nèi)的項目進(jìn)行綜合品質(zhì)評定，得出本案高層部分銷售均價暫約為5800-6200 元；n同時，依據(jù)項目內(nèi)所處的位置、建筑類型、外立面特色居住舒適度等各種因素，我們對花園洋房的物業(yè)類型予以加分，確定本案花園洋房部分銷售均價為 7300-7700元。 板樓均價板樓均價5800-62005800-6200，情景洋房：，情景洋房：7300-77007300-7700價 格 定 位形 象 定 位解碼解碼目標(biāo)客群密碼解讀n經(jīng)過詳盡的市場調(diào)查，基于本案產(chǎn)品定位，對市場客群進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，對于這部分群體，我們這樣描述： n優(yōu)雅、成功、智慧、前瞻。追求

37、個性、對事物保持好奇和探尋的心態(tài)，有著永不止息的執(zhí)著追求精神和理想。n他們的核心理念和價值觀：創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造，引領(lǐng)時尚，享受生命樂趣。n優(yōu)雅：有著高尚道德情操，幽雅的生活格調(diào)，沉迷于工作和生活的諸多樂趣之中，崇尚自然，回歸自然的生活理想。n智慧：有效的將自己所擁有的知識和智慧，運用于事業(yè)的開拓和發(fā)展，在戰(zhàn)略設(shè)計和實踐運作方面擁有優(yōu)秀的業(yè)績。n成功：是本領(lǐng)域的成功者，社會經(jīng)濟(jì)和文化財富的創(chuàng)造者，在為社會做出較大貢獻(xiàn)的同時，自己也成為了財富的擁有者。n考究：對于生活品質(zhì)的渴求，對于細(xì)節(jié)的探究可謂苛刻，追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量形象定位形象定位- -獨特個性的產(chǎn)品對位小眾群體如此以來，我們的形象定位和推

38、廣主線就清晰了： 城市中堅階層的山水理想原罪！原罪！ 一部人類發(fā)展史也是一部人類糟蹋山水自然的歷史，特別是有了工業(yè)革命以后，城市化歷程簡直就成了山水的破壞歷程；當(dāng)人們意識到荒漠、災(zāi)害、疾病、心理缺陷等問題的時候，開始了原罪懺悔，開始了對山水的向往山水山水, ,城市理想城市理想圈地、伐木、填湖、平山樓越建越高、路越修越寬城市就是這樣失去了山水，再想找回來的時候，發(fā)現(xiàn)很難！城市化的進(jìn)程中，山水是一種奢望！上山下鄉(xiāng)上山下鄉(xiāng)城里人的山水理想城里人的山水理想僵硬的城市表情：鋼筋水泥、車水馬龍、污濁的空氣、灰蒙蒙的天.原本來自于山林、來自于水畔的人徹底遠(yuǎn)離了本性城里人，為了山水，上山下鄉(xiāng)。但終究要回城，山

39、水終究還是一種向往！實踐城市山水的實踐城市山水的理想主義者理想主義者我們是誰？我們的品牌立場站 在 城 市 顛 峰 談 理 想站 在 城 市 顛 峰 談 理 想做一個山水城市做一個山水城市 號召人和實踐者號召人和實踐者山水意象創(chuàng)始者山水意象創(chuàng)始者山 是 自 然 的 山 ， 水 是 自 然 的 水山 是 自 然 的 山 ， 水 是 自 然 的 水心 中 有 山 、 水 ， 成 就 城 市 理 想心 中 有 山 、 水 ， 成 就 城 市 理 想形象定位：形象定位：案名建議：山山岸岸一條河岸邊的居所，被山緩緩地?fù)碇?，山的影子印在心里，自然成了岸，家的岸，心的彼岸。那山，那水，那人那山，那水，那人質(zhì)

40、 樸 的 話 語 方 式 ， 正 切 中 本 案 核 心 價 值質(zhì) 樸 的 話 語 方 式 ， 正 切 中 本 案 核 心 價 值 原 生 態(tài) 自 然 環(huán) 境原 生 態(tài) 自 然 環(huán) 境slogan：其他建議：地域景觀優(yōu)勢類地域景觀優(yōu)勢類銀豐翠庭、半山翠庭純翠自然生活雍翠華府、觀山山中宅邸，品賞生活森鄰領(lǐng)地領(lǐng)略自然，預(yù)約未來銀豐品牌專供銀豐品牌專供銀豐名居、銀豐麗舍銀豐品質(zhì)，恒久魅力銀豐美地 銀豐華府 銀豐御景 銀豐南岸 銀豐森鄰 其他建議：partpart6 6 項目產(chǎn)品建議項目產(chǎn)品建議地塊整合建議地塊整合建議目前地塊部分區(qū)域與周邊道路落差較大，且地勢低洼，對小區(qū)交通規(guī)劃及排水系統(tǒng)影響較大，因

41、此我司建議地塊整合實行部分填平，并且結(jié)合山地及園林景觀設(shè)計的需要形成一定的高差，對于地塊內(nèi)的泄洪溝考慮到影響地塊的整體性，并且對景觀設(shè)計利用價值不大，我司建議與景觀設(shè)計相結(jié)合適當(dāng)填平。整體規(guī)劃布局建議整體規(guī)劃布局建議 a組團(tuán)組團(tuán)： 靠近山坡，景觀視線較好，建議設(shè)計花園洋房組團(tuán)，沿山坡設(shè)綠化廣場。 b組團(tuán)組團(tuán)：地勢較為平坦，建議規(guī)劃高層住宅，沿舜德路規(guī)劃小區(qū)底商，并且在主入口規(guī)劃中心綠化及會所。 c組團(tuán)組團(tuán)：沿南外環(huán)建議規(guī)劃部分小高層。 d組團(tuán)：組團(tuán)：靠近二環(huán)南路，建議規(guī)劃部分寫字樓和商業(yè)。景觀規(guī)劃布局建議景觀規(guī)劃布局建議結(jié)合山地建議設(shè)計山地上的園林，把山地自然景觀引入到小區(qū)里。主入口建議設(shè)計中

42、心景觀綠化，擴(kuò)大景觀視線的滲透力。 建筑類型是由項目定位決定的，同時建筑類型也反映了項目的檔次，根據(jù)市場可接受因素及項目整體定位建議本項目建筑類別為： 情景洋房、情景洋房、建議規(guī)劃4.5萬平方米左右 板式高層、板式高層、建議規(guī)劃13.5萬平方米左右 板式小高層、板式小高層、建議規(guī)劃2萬平方米左右 注：南二環(huán)路沿線建議規(guī)劃2萬平方米左右的寫字樓及部分商業(yè)，小區(qū)內(nèi)建議規(guī)劃幼兒園500平方米左右及底商+會所6000平方米左右。物業(yè)類型配比物業(yè)類型配比 情景洋房情景洋房： 在多層與別墅之間，是一種花園式多層住宅，自18世紀(jì)創(chuàng)立之初，就以優(yōu)景觀、低密度、高綠化、寬樓距風(fēng)靡于英國、西班牙、法國又叫g(shù)ard

43、en house。近幾年，在萬科、中海等全國知名地產(chǎn)商的推動下，情景洋房以高品質(zhì)、低價格的居住模式，成為上海、深圳等城市中產(chǎn)階級的不二之選。n 本案建議設(shè)計帶電梯的本案建議設(shè)計帶電梯的5+15+1模式精裝修情景洋房，為業(yè)主創(chuàng)造更高的品質(zhì)模式精裝修情景洋房，為業(yè)主創(chuàng)造更高的品質(zhì)物業(yè)類型定位物業(yè)類型定位品質(zhì)的體現(xiàn)品質(zhì)的體現(xiàn)室內(nèi)豪華精裝修的高雅視覺感受，營造舒適、優(yōu)雅的家居氛圍。引入“入戶花園” ，在室內(nèi)增加植物種植的空間 單元入口配套高檔電梯，電梯廳鋪設(shè)高檔地磚，擁有自己的現(xiàn)代藝術(shù)大堂，以玻璃圍合，天然石材鋪陳，盡顯高尚意趣。 板式高檔樓盤最流行的建筑類型，其戶型的南北通風(fēng)和電梯，物業(yè)的高品質(zhì)享受

44、獲得了消費者的青睞，容積率的提高也能為開發(fā)商帶來豐厚的利潤。 本案建議設(shè)計純板式一梯兩戶結(jié)構(gòu)，交房為精致初裝修。板式小高層：板式小高層： 板式高層板式高層： 板式高檔樓盤的主流建筑類型，特別是在北方消費者更加追求居住的采光通風(fēng)，板式高層解決了消費者的需求與高容積率之間的矛盾。本案建議設(shè)計純板式一梯兩戶結(jié)構(gòu)，交房為精致初裝修。品質(zhì)的體現(xiàn)品質(zhì)的體現(xiàn)屋頂、陽臺，欄桿細(xì)部突出不同的變化，陽臺、外飄窗、花式欄桿等要素相互穿插，使整個建筑群體流露出一種新古典式韻味?！帮L(fēng)景入室”的設(shè)計連接模式：可以觀景的朝向設(shè)計了大面積采光面，抬眼望去，窗外的景色盡收眼底。引入入戶花園的設(shè)計，讓綠色滲入生活。 房地產(chǎn)的競爭

45、是開發(fā)企業(yè)在資金實力、市場運作、技術(shù)力量、樓盤規(guī)模，以及服務(wù)質(zhì)量等方面的綜合實力的較量，并由此綜合上升到品牌形象的塑造上來。商品樓盤作為一類特殊的建筑產(chǎn)品，其建筑風(fēng)格是反映品牌獨特性和認(rèn)知度的外在的最為直觀的因素。根據(jù)項目定位及市場，環(huán)境的因素，我司建議本項目的建筑風(fēng)格為： 新古典主義風(fēng)格新古典主義風(fēng)格建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議新古典主義風(fēng)格的優(yōu)點：新古典主義風(fēng)格的優(yōu)點： 體現(xiàn)了歐洲文化豐富的藝術(shù)底蘊，開放、創(chuàng)新的設(shè)計思想及其尊貴尊貴的姿容。 將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華華貴典雅貴典雅與時尚現(xiàn)代時尚現(xiàn)代。 以優(yōu)雅、唯美的姿態(tài)，平和而富有內(nèi)涵的氣韻，突出了本案的高雅高雅、尊貴

46、尊貴的特質(zhì)。建筑風(fēng)格的設(shè)計建議建筑風(fēng)格的設(shè)計建議項目地塊整體性好，建議各組團(tuán)的建筑應(yīng)該力求在風(fēng)格上和諧統(tǒng)一，在統(tǒng)一的新古典主義風(fēng)格中運用不同的表現(xiàn)手法，塑造組團(tuán)建筑的不同氣質(zhì)，同時又體現(xiàn)項目整體氣勢和形象。各組團(tuán)在統(tǒng)一的建筑色彩主基調(diào)的基礎(chǔ)上，以特定的較為跳躍的少量色彩作為與其它組團(tuán)加以區(qū)分的標(biāo)志，增強社區(qū)的標(biāo)識感。社區(qū)依靠南外環(huán)，因此，建議項目引入獨特的“雙立面雙立面”設(shè)計，在豐富南立面的同時加強北立面的外觀造型設(shè)計，利用陽臺、凸窗、低窗、錯開建筑軸線等手法，豐富建筑北立面，增強立體感，展現(xiàn)項目高雅高雅、尊貴尊貴的建筑風(fēng)格。景觀設(shè)計建議景觀設(shè)計建議 景觀設(shè)計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施

47、展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，是我們需要深入討論的。 我司建議項目以“現(xiàn)代園林景觀現(xiàn)代園林景觀”為主題來展開項目園林景觀的整體設(shè)計，借助世界知名特色園林，打破市場上千篇一律的簡易綠化，以獨具文化底蘊的園林景觀全面刷新濟(jì)南消費者對景觀園林的認(rèn)識，將小區(qū)園林景觀與每位業(yè)主“家”的概念緊密結(jié)合 園林景觀設(shè)計原則建議園林景觀設(shè)計原則建議園林景觀主題化：園林景觀主題化：根據(jù)地塊地勢特點建設(shè)主題園林景觀。“100%”100%”綠化率：綠化率：提出超高綠化率的概念，充分借勢，將社區(qū)外的景觀“借”到社區(qū)內(nèi) 四季景觀：

48、四季景觀：通過分層栽種不同季節(jié)、不同花期的植物，隨季節(jié)不同而逐次呈現(xiàn)豐富的色彩，形成四季見青、三季有花的園林景觀。景觀均好化：景觀均好化：在建設(shè)中心景觀的同時，注重利用社區(qū)每一份空間進(jìn)行宅間綠化 。以人為本，滿足住戶的不同需以人為本，滿足住戶的不同需求：求：強化區(qū)內(nèi)半私密空間，合理對待“動態(tài)”娛樂與“靜態(tài)”休憩的結(jié)合。 四重立體空間組合：四重立體空間組合：社區(qū)內(nèi)建筑與景觀的結(jié)合，景觀入室，是項目在生活品質(zhì)的提升和生活質(zhì)量提高的重要表現(xiàn) 。戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議以景觀最大化和產(chǎn)品創(chuàng)新為核心要素進(jìn)行設(shè)計通過多廳、多主臥及其他創(chuàng)新功能空間的設(shè)計，引領(lǐng)濟(jì)南高檔住宅產(chǎn)品水平內(nèi)部空間格局多樣，通過平層、

49、錯層、躍層、疊層等方式改善內(nèi)部空間的簡單化格局，創(chuàng)造全新的立體生活感受。 戶型設(shè)計以多元化為主，滿足客戶多年齡、多結(jié)構(gòu)、多生活形態(tài)的需求，亦為本案最大化競爭創(chuàng)造有利條件；結(jié)合項目定位特點，做適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品區(qū)隔，增加更多的趣味性、人性化設(shè)計；戶型定位戶型定位戶型v各產(chǎn)品類型面積區(qū)間（單位: ）各產(chǎn)品類型所占比重(單位：%)各戶型總體配比高層小高層情景洋房高層小高層情景洋房兩室一廳85-952550兩室兩廳90-10590-105223三室一廳115-125115-12510442三室兩廳125-150140-160140-16015310四室兩廳160-18088總 計85-180721018100戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新建設(shè)部下發(fā)了新樓盤必須符合70% 90平方米新政策后，如何作出創(chuàng)新的中小戶型被越來越多的開發(fā)商提上日程。本項目也受50%小戶型的制約，因此建議本項目在90平方米的“規(guī)