武漢市商品房預(yù)售資金監(jiān)管方式及業(yè)務(wù)流程介紹

1、logologo我市商品房預(yù)售資金監(jiān)我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管方式及業(yè)務(wù)流程介紹管方式及業(yè)務(wù)流程介紹武漢市房地產(chǎn)市場管理中心武漢市房地產(chǎn)市場管理中心一、監(jiān)管方式介紹一、監(jiān)管方式介紹二、業(yè)務(wù)流程介紹二、業(yè)務(wù)流程介紹三、重點(diǎn)問題解答三、重點(diǎn)問題解答image info www.wizdata.co.kr - note to customers : this image has been licensed to be used within this powerpoint template only. you may not extract the image for any other use. 監(jiān)管

2、方式監(jiān)管方式法律依據(jù)：法律依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、城市商品房預(yù)售管理辦法 3、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房201053號）4、關(guān)于進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定住房價格的通知（武政規(guī)20111號）5、市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法的通知武政規(guī)201215號6、市房管局、省銀監(jiān)會、人行營管部關(guān)于明確新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問題的通知武房發(fā)2012164號7、市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則的通知 武房規(guī)20122號監(jiān)管方式監(jiān)管方式 監(jiān)管部門及監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管部門及

3、監(jiān)管機(jī)構(gòu) 市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門（以下簡稱監(jiān)管部門）,負(fù)責(zé)辦法的組織實(shí)施; 市房地產(chǎn)市場管理中心是本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)），具體負(fù)責(zé)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作; 資金監(jiān)管一科(4018)負(fù)責(zé)監(jiān)管賬戶開戶、簽訂三方協(xié)議、現(xiàn)場查勘、撤銷監(jiān)管業(yè)務(wù)。 資金監(jiān)管二科（4029）負(fù)責(zé)資金撥付、沖正、銀行對賬業(yè)務(wù)。監(jiān)管方式監(jiān)管方式 全程全額、重點(diǎn)監(jiān)管全程全額、重點(diǎn)監(jiān)管 新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管。對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。 全程：自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦妥房屋所有權(quán)初始登記后止。 全額：由購房人按合同約定支付的全部

4、房價款全部交入監(jiān)管賬戶。具體包括首付款（含定金、誠意金）、預(yù)售商品房按揭貸款、分期付款等各種售房收入。 重點(diǎn)監(jiān)管：按照預(yù)售款的一定比例進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，該部分資金只能用于工程建設(shè)。 -非重點(diǎn)監(jiān)管：預(yù)售款中重點(diǎn)監(jiān)管資金之外的資金為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。監(jiān)管方式監(jiān)管方式 重點(diǎn)資金監(jiān)管監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)資金監(jiān)管監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn) 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樓盤項目形象進(jìn)度已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂結(jié)構(gòu)封頂并已支已支付完封頂工程費(fèi)用付完封頂工程費(fèi)用的開發(fā)企業(yè)，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的總預(yù)售款的25%25%； 對形象進(jìn)度達(dá)到項目項目1/21/2并已支付相應(yīng)工程建設(shè)費(fèi)用的，并已支付相應(yīng)工程建設(shè)費(fèi)用的，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的總預(yù)售款的30

5、%30%； 未支付工程費(fèi)用的，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的35%?？傤A(yù)算款總預(yù)算款= =預(yù)售方案備案中批準(zhǔn)的可售建筑面積預(yù)售方案備案中批準(zhǔn)的可售建筑面積* *預(yù)售均價預(yù)售均價重點(diǎn)監(jiān)管資金累計支付比例重點(diǎn)監(jiān)管資金累計支付比例節(jié)點(diǎn)1節(jié)點(diǎn)2節(jié)點(diǎn)3節(jié)點(diǎn)435%65%95%100%監(jiān)管方式監(jiān)管方式-取得商品房預(yù)售許可證1個月后的，申請使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金核定總額的35%35%；-結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累計申請不得超過65%65%；-竣工驗(yàn)收的，累計申請不得超過95%95%；-完成初始登記的，累計申請完成100%100%。- -完成房屋所有權(quán)初始登記前，完成房屋所有權(quán)初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額

6、不得低于監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金的重點(diǎn)監(jiān)管資金的5%5%。- -一般情況下，重點(diǎn)資金蓄滿后一般情況下，重點(diǎn)資金蓄滿后方可申請使用。方可申請使用。重點(diǎn)資金監(jiān)管撥付節(jié)點(diǎn)及比例重點(diǎn)資金監(jiān)管撥付節(jié)點(diǎn)及比例監(jiān)管方式監(jiān)管方式各節(jié)點(diǎn)可申請撥付重點(diǎn)資金的最高限額各節(jié)點(diǎn)可申請撥付重點(diǎn)資金的最高限額業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹image info www.wizdata.co.kr - note to customers : this image has been licensed to be used within this powerpoint template only. you may not

7、 extract the image for any other use. 業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹房 屋 基房 屋 基礎(chǔ) 信 息礎(chǔ) 信 息（ 測 繪（ 測 繪成 果 ）成 果 ）管理管理商 品 房商 品 房預(yù) 售 方預(yù) 售 方案備案案備案新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管（市場管理中心）三方 監(jiān) 管協(xié)議商品房預(yù)售方案備案證明房屋基礎(chǔ)信息（測驗(yàn)成果）采集單元 商 品 房商 品 房（ 經(jīng) 適（ 經(jīng) 適房 ） 預(yù)房 ） 預(yù)售許可售許可竣 工 交竣 工 交付備案付備案房 屋 所房 屋 所有 權(quán) 初有 權(quán) 初始登記始登記武漢市商品房（經(jīng)適房）預(yù)售許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用備案證測 繪 成果 備 案（預(yù)測）建

8、立樓盤表首次銷售備案房屋買賣合同備案房屋買賣合同備案（各登記機(jī)構(gòu)）（各登記機(jī)構(gòu)）測繪成果備案（實(shí)測）局產(chǎn)權(quán)處（市測管辦）局產(chǎn)權(quán)處（市測管辦）局開發(fā)市場處局開發(fā)市場處局行政審批處局行政審批處各登記機(jī)構(gòu)各登記機(jī)構(gòu)銷售價格調(diào)整備案業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 監(jiān)管賬戶開立 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具開戶通知書-開立監(jiān)管賬戶 -提交資料：1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立申請表2、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管單幢工程進(jìn)度計劃表3、營業(yè)執(zhí)照（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件）4、基本戶開戶許可證（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件）5、委托書6、經(jīng)辦人身份證

9、明（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件）7、其他資料（申請重點(diǎn)資金監(jiān)管比例為25%、30%的增收）提示：一個預(yù)售方案備案對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶提示：一個預(yù)售方案備案對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶 一個監(jiān)管賬戶對應(yīng)一張預(yù)售許可證一個監(jiān)管賬戶對應(yīng)一張預(yù)售許可證業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 簽訂三方協(xié)議- -辦理流程：辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請打印監(jiān)管協(xié)議- 提交資料-受理審核-簽訂監(jiān)管協(xié)議- -提交的資料：提交的資料：1、武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議2、施工合同及建筑材料、設(shè)備購銷合同等（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件）3、工程進(jìn)度、工程款支付情況表和資金使用計劃（原件，應(yīng)加蓋企業(yè)公章）4、項目成本預(yù)算書（核對

10、原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件）5、經(jīng)辦人委托書6、經(jīng)辦人身份證明（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件）7、與資金監(jiān)管相關(guān)的其他資料業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 監(jiān)管賬戶變更監(jiān)管賬戶變更 - -辦理流程：辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具賬戶變更通知書- 辦理變更- -提交資料：提交資料：1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更申請書2、原新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書3、原監(jiān)管賬戶的開戶證明4、原開戶行及其上級分行出具同意變更監(jiān)管賬戶的證明文件5、營業(yè)執(zhí)照、委托書、經(jīng)辦人身份證明6、其他資料以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章前提條件：前提條件：1 1、未銷售；

11、、未銷售；2 2、銀行拆立、合并、銀行拆立、合并業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 購房款交存和監(jiān)管資金入賬購房款交存和監(jiān)管資金入賬 - -辦理流程：辦理流程： 網(wǎng)簽備案系統(tǒng)網(wǎng)簽備案系統(tǒng)打印繳款通知書網(wǎng)簽、打印合同繳款繳款憑證換取票據(jù)- -繳款方式：繳款方式： 1、銀行柜臺繳款； 2、專用pos機(jī)繳款；提示：如果違規(guī)操作，將影響到企業(yè)以后的資金撥付，并記入誠信檔案。提示：如果違規(guī)操作，將影響到企業(yè)以后的資金撥付，并記入誠信檔案。業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 施工進(jìn)度現(xiàn)場查勘施工進(jìn)度現(xiàn)場查勘 - -業(yè)務(wù)流程：業(yè)務(wù)流程：開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請?zhí)峤毁Y料-現(xiàn)場查勘-審核-開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請重點(diǎn)資金撥付- -提交資料：提交資

12、料：1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)場查勘申請表2、其他資料-準(zhǔn)備資料：準(zhǔn)備資料： 1、建筑總平面圖； 2、本次申辦預(yù)售項目立面圖；業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付 - -辦理流程：辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具撥付證明 -銀行撥付- -提交資料：提交資料：（一）新建商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金使用申請表（二）資金使用節(jié)點(diǎn)證明文件：1、取得預(yù)售許可1個月后，提交預(yù)售許可證復(fù)印件；2、結(jié)構(gòu)封頂，提交監(jiān)理公司證明材料；3、竣工驗(yàn)收，提交武漢市單體工程竣工驗(yàn)收備案書。4、完成初始登記，提交房屋所有權(quán)初始登記證明。業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹（三）根據(jù)不同申請款項提交

13、下列資料：1、申請施工進(jìn)度款的，提供項目監(jiān)理單位出具的建設(shè)工程形象部位及其造價證明；2、申請購買建筑材料、設(shè)備款的，提供購銷合同；3、申請設(shè)計監(jiān)理等相關(guān)費(fèi)用的，提供相關(guān)合同或繳費(fèi)證明；4、申請繳納房屋維修資金或其他相關(guān)稅費(fèi)的，提供繳費(fèi)證明；5、申請撥付不可預(yù)見費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)用途證明。 （四）經(jīng)辦人委托書、身份證明（五）開發(fā)企業(yè)申請使用下一筆重點(diǎn)監(jiān)管資金時，應(yīng)提交上一次用款證明（六）其他資料以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。 業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 非重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付非重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付 - -辦理流程：辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核出具撥付證明-銀行撥

14、付- -提交資料：提交資料：（一）新建商品房預(yù)售非重點(diǎn)監(jiān)管資金使用申請表（二）委托書、經(jīng)辦人身份證明（三）其他資料以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。 業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 不明入賬不明入賬- -辦理流程：辦理流程： 當(dāng)監(jiān)管賬戶中存在不明入賬時，開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中提交申請后即可做劃分入賬處理。 業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 監(jiān)管沖正監(jiān)管沖正 - -辦理流程：辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具沖正通知書- 銀行沖正- -提交資料：提交資料：（一）新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶沖正申請表（二）開戶銀行出具的證明文件（三）委托書、經(jīng)辦人身份證明（四）由于發(fā)放購房貸款

15、或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)發(fā)起銀行出具的證明文件（五）其他資料以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。業(yè)務(wù)流程介紹業(yè)務(wù)流程介紹 解除監(jiān)管解除監(jiān)管 - -辦理流程：辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具解除監(jiān)管證明-銀行解除監(jiān)管- -提交資料：提交資料：1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管申請書2、營業(yè)執(zhí)照、委托書及經(jīng)辦人身份證明3、監(jiān)管項目的房屋所有權(quán)初始登記證明（以上資料審核原件，留存復(fù)印件復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章）重點(diǎn)問題解答重點(diǎn)問題解答image info www.wizdata.co.kr - note to customer

16、s : this image has been licensed to be used within this powerpoint template only. you may not extract the image for any other use. 重點(diǎn)問題解答重點(diǎn)問題解答 開戶環(huán)節(jié)問題問題1 1：開戶銀行是否可以任意選擇？：開戶銀行是否可以任意選擇？解答：企業(yè)自主選擇已經(jīng)具備合作條件的銀行開戶，選擇哪家支行企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)與該行溝通后確定。問題問題2 2：開戶銀行是否需要與信貸銀行是同一家？：開戶銀行是否需要與信貸銀行是同一家？解答：監(jiān)管機(jī)構(gòu)與監(jiān)管部門對此無要求，并且監(jiān)管賬戶開立后

17、，各商業(yè)銀行不得以發(fā)放開發(fā)貸款或購房貸款等為理由要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更換開戶行。問題問題3 3：監(jiān)管比重如何確定？：監(jiān)管比重如何確定？解答：監(jiān)管比重是指重點(diǎn)資金監(jiān)管比例，根據(jù)企業(yè)工程進(jìn)度與工程款支付情況確定，申請監(jiān)管比重為25%、30%的企業(yè)應(yīng)先與單位財務(wù)部門聯(lián)系，確認(rèn)工程款的支付情況，材料完整的才可申請25%、30%的監(jiān)管比例。問題問題4 4：賬戶名如何填寫？：賬戶名如何填寫？解答：賬戶名由企業(yè)名稱+項目名稱+預(yù)售樓棟號 （獨(dú)立法人資格） （最長21個漢字）問題問題5 5：原有賬戶能否作為監(jiān)管賬戶使用？：原有賬戶能否作為監(jiān)管賬戶使用？解答：不行。監(jiān)管賬戶賬戶是專用賬戶，專用賬戶的性質(zhì)與其他賬戶

18、不同，銀管部門對其管理方式是不同的。根據(jù)聯(lián)合通知要求，監(jiān)管賬戶的賬戶名編寫方式按照企業(yè)名稱+項目名稱+樓棟號填寫的。重點(diǎn)問題解答重點(diǎn)問題解答 簽約環(huán)節(jié)問題問題1 1：施工合同、設(shè)備購銷合同等如何提交？：施工合同、設(shè)備購銷合同等如何提交？解答：施工合同、設(shè)備購銷合同應(yīng)該提交已在建委相關(guān)部門備案的合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括項目承包方式、承包金額、工程內(nèi)容等約定。問題問題2 2：工程進(jìn)度、：工程進(jìn)度、工程款支付情況和資金使用計劃表工程款支付情況和資金使用計劃表有何要求？有何要求？解答：工程進(jìn)度應(yīng)包括工程各節(jié)點(diǎn)計劃完工時間。工程款支付情況表應(yīng)按工程進(jìn)度提交本項目（本次申辦預(yù)售的樓棟）的工程費(fèi)用支付明細(xì)。資金

19、使用計劃應(yīng)按工程節(jié)點(diǎn)分項目注明計劃支付的工程款情況。問題問題3 3：項目成本預(yù)算書應(yīng)如何提交？：項目成本預(yù)算書應(yīng)如何提交？解答：成本預(yù)算書應(yīng)重點(diǎn)針對本次申辦預(yù)售的樓棟（按單棟）的建安成本做預(yù)算。問題問題4 4：本環(huán)節(jié)提交的資料有何用途？：本環(huán)節(jié)提交的資料有何用途？解答：主要用于監(jiān)管比例的確定與重點(diǎn)資金撥付的參考依據(jù)。重點(diǎn)問題解答重點(diǎn)問題解答 購房款交存問題問題1 1：專用：專用pospos機(jī)與普通機(jī)與普通pospos機(jī)有何不同？能否使用普通機(jī)有何不同？能否使用普通pospos機(jī)？機(jī)？解答：專業(yè)pos機(jī)對應(yīng)的賬戶是資金監(jiān)管專用賬戶，可輸入商品房買賣合同號，以采集相關(guān)購房信息，因此普通pos機(jī)不能

20、替代專用pos機(jī)。問題問題2 2：客戶通過專用：客戶通過專用pospos機(jī)交首付時能否使用多張卡？機(jī)交首付時能否使用多張卡？解答：可以使用多張卡，但最多不能超過6張，多次進(jìn)賬組合后做一筆進(jìn)賬處理。問題問題3 3：客戶在簽訂合同前繳納的誠意金、定金是否要存入監(jiān)管賬戶？：客戶在簽訂合同前繳納的誠意金、定金是否要存入監(jiān)管賬戶？解答：對簽訂合同的客戶，約定將前期誠意金轉(zhuǎn)為房價款的，該部分資金可通過補(bǔ)交首付的形式轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；對沒有簽訂合同的，企業(yè)根據(jù)雙方約定解決。問題問題4 4：購房款入賬時是否必須輸入合同號？：購房款入賬時是否必須輸入合同號？解答：是的。每筆購房款入賬都必須對應(yīng)到每套房。重點(diǎn)問題解答

21、重點(diǎn)問題解答 資金撥付環(huán)節(jié)問題問題1 1：重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付是否必須進(jìn)行現(xiàn)場查勘，是否只能分四次申請？：重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付是否必須進(jìn)行現(xiàn)場查勘，是否只能分四次申請？解答：申請使用重點(diǎn)監(jiān)管資金前須現(xiàn)在系統(tǒng)中提交現(xiàn)場查勘的申請，現(xiàn)場查勘完成后，才能在系統(tǒng)中申請使用重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金按照四個節(jié)點(diǎn)按比例撥付。問題問題2 2：非重點(diǎn)監(jiān)管資金是否不需要監(jiān)管？：非重點(diǎn)監(jiān)管資金是否不需要監(jiān)管？解答：非重點(diǎn)監(jiān)管資金是相對重點(diǎn)監(jiān)管資金來說的，重點(diǎn)資金要監(jiān)管其用途，審批嚴(yán)格，非重點(diǎn)資金企業(yè)可根據(jù)需要提取，審批流程簡便。問題問題3 3：資金撥付時可否使用現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票等方式？：資金撥付時可否使用現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票等方式？解答：不可以使用，只能使用我市專用的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶支付憑證。問題問題4 4：辦理資金撥付時留蓋的財務(wù)章有什么要求？：辦理資金撥付時留蓋的財務(wù)章有什么要求？解答：留存的印章應(yīng)與監(jiān)管賬戶名稱一致。重點(diǎn)問題解答重點(diǎn)問題解答問題問題5 5：資金撥付時收款單位與收款賬戶有何要求：資金撥付時收款單位與收款賬戶有何要求? ?解答：重點(diǎn)資金撥付給開發(fā)企業(yè)及相關(guān)的工程