在建工程抵押評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估范圍(一).doc

1、在建工程抵押評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估范圍(一)在建工程是尚未形成的產(chǎn)品，從基礎(chǔ)到主體完成，再到竣工驗(yàn)收，這個(gè)過程跨越的時(shí)間較長(zhǎng)。隨著工程的進(jìn)展，其價(jià)值往往發(fā)生變化，因此，在建工程評(píng)估有著很強(qiáng)的特殊性和復(fù)雜性。本文將在界定在建工程的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探討在建工程抵押評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估范圍。一、在建工程的含義及其特點(diǎn)（一）在建工程的含義在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等諸多特性。要正確把握在建工程評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，首先要明確在建工程的含義。對(duì)于在建工程的定義，在理論界有多

2、種不同的提法。一種定義是，在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗(yàn)收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、改建項(xiàng)目以及恢復(fù)項(xiàng)目等項(xiàng)目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn) .中評(píng)協(xié)（ 96）第 3 號(hào)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范意見（試行） 對(duì)在建工程是這樣論述的：在建工程是正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項(xiàng)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、擴(kuò)建、改建和大修理工程。按照建設(shè)部56 號(hào)令城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在

3、建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對(duì)已完工至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再造行產(chǎn)權(quán)抵押登記。在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動(dòng)工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)?？梢姡M義上的房屋在建工程，主要

4、是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實(shí)物上的未完成狀態(tài)，而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項(xiàng)工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點(diǎn)。綜合有關(guān)的觀點(diǎn)和意見，參照有關(guān)的文獻(xiàn)和評(píng)估方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指 “正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目 ”。（二）在建工程的特點(diǎn)在建工程泛指處于建設(shè)過程中、尚未完工并交付使用的工程項(xiàng)目，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以

5、是處于建設(shè)過程中的項(xiàng)目，也可以是已停工多年的“爛尾樓 ”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)。1.所有權(quán)的相對(duì)確定性指房屋在建工程在主管機(jī)關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對(duì)確定的狀態(tài)。2.合法性房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機(jī)關(guān)或有權(quán)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、 施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。3.可變價(jià)性在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價(jià)值及使用價(jià)值。但是由于在建工程處于法律上或事實(shí)上的未完成狀態(tài)，尤其是事實(shí)上未完成而停止建設(shè)的工程，其價(jià)值

6、能否以交換價(jià)值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價(jià)性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場(chǎng)上能夠變價(jià)的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評(píng)估的對(duì)象。4.在建工程房地產(chǎn)可比性差在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。5.在建工程形象進(jìn)度與實(shí)際投資額較難一致在建工程實(shí)際投資額，其賬面價(jià)值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時(shí)也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。6.在建工程建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大建設(shè)工期長(zhǎng)短的差別，直接與建造期間材料，工費(fèi)價(jià)值變化、設(shè)計(jì)變更等相聯(lián)系，對(duì)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。7.在建工程房地產(chǎn)種類多在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、普通住宅、高級(jí)住宅等。8.在建工程造價(jià)差異大同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。9.法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)根據(jù)中華人民共和國合同法第286 條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除