5503296250重要內(nèi)容自考房地產(chǎn)法專業(yè)考點(diǎn)要點(diǎn)復(fù)習(xí)資料[自考]

1、實(shí)用文檔第一章房地產(chǎn)法概述一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)的法律含義房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)（包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)）當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時(shí)，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所用權(quán)和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)我國按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地物權(quán)分為自物權(quán)（財(cái)產(chǎn)所有權(quán)：占有、使用、收益、處分）和用益物權(quán)（益物權(quán)：使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、承包經(jīng)營和擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)

2、權(quán)、留置權(quán)）房屋方面我國存在三種所有權(quán)：國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人所有權(quán)2、房地產(chǎn)市場及其發(fā)展房地產(chǎn)市場具有哪些特征?答：房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)市場除了具有一般市場的共性外，又具有自己的若干特性：(1)綜合功能。房地產(chǎn)市場是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。(2)多級(jí)市場。房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓(一級(jí)市場)以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃(二級(jí)市場)，還包括土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(二級(jí)市場)，以及投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃(

3、三級(jí)市場)等，由此形成多層次的市場。(3)法定形式。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認(rèn)其所有權(quán)和使用權(quán)，由此看來房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。 (4)部分限制。土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行部分限制是從實(shí)際出發(fā)的。(5)國家適度干預(yù)。對(duì)房地產(chǎn)市場，實(shí)行國家宏觀調(diào)控，與此同時(shí)充分運(yùn)用市場競爭機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。3、房地產(chǎn)業(yè)廣義的房地產(chǎn)業(yè)包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要

4、組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。他的業(yè)務(wù)主要有兩大類：從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的房地產(chǎn)開發(fā)指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)。所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃從事開發(fā)經(jīng)營成片土地簡稱成片開發(fā)。他是指依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。怎樣認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用? 答：在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。(1

5、)基礎(chǔ)性。土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。唯物主義認(rèn)為，滿足衣、食、住、行等項(xiàng)需要是人們從事生產(chǎn)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的起點(diǎn)。(2)先導(dǎo)性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴(kuò)大對(duì)外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。特別是在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長點(diǎn)?？傊?，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導(dǎo)性物質(zhì)條件。在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建

6、設(shè)，將成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長點(diǎn)二、房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整（一）房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。（房地產(chǎn)關(guān)系本質(zhì)上屬于經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因?yàn)樗哂兄苯拥奈镔|(zhì)利益內(nèi)容）房地產(chǎn)關(guān)系按其法律特征可分解為民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系a、民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系b、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān)系（二）房地產(chǎn)關(guān)系（兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系）兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)

7、關(guān)系有時(shí)各自單獨(dú)存在，有時(shí)又交織在一起而構(gòu)成綜合性經(jīng)濟(jì)關(guān)系。無論采用行政處理，抑或采用司法處理，首先都需要對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行分類。這里引進(jìn)幾個(gè)規(guī)范性文件加以說明：1、九屆全國人大常委會(huì)1999年4月29日通過的中華人民共和國行政復(fù)議法，依照這一規(guī)定，因?qū)π姓C(jī)關(guān)就土地、礦產(chǎn)、森林的權(quán)利歸屬處理不服而引起的爭議應(yīng)列為行政管理性質(zhì)的關(guān)系。 2最高人民法院1992年11月25日發(fā)出的關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知，該通知提出三點(diǎn)意見：第一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。第二、公民、法人和其他

8、組織對(duì)人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。第三、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決。按照以上意見，當(dāng)事人之間的房地產(chǎn)權(quán)益屬于民事性質(zhì)的關(guān)系；行政相對(duì)人與行政管理機(jī)關(guān)

9、之間就房地產(chǎn)管理事項(xiàng)引起的關(guān)系屬于行政性質(zhì)的關(guān)系；至于歷史遺留問題、體制變動(dòng)問題、單位內(nèi)部問題，因其情況過于復(fù)雜，不屬于人民法院受案范圍，可由個(gè)有關(guān)部門、單位自行處理，但分析起來，還是可能分別屬于民事權(quán)益關(guān)系或者行政管理關(guān)系的。3、最高人民法院1996年7月24日在其關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件的批復(fù)中提出：第一、公民、法人或者其他組織對(duì)人民法院或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理； 第二、拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行

10、政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。以上意見，也是把平等主體之間的民事（商品）性質(zhì)的關(guān)系與不平等主體之間的行政管理性質(zhì)的關(guān)系明確區(qū)分開來。4、國務(wù)院2001年6月6日修訂公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例將兩類不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系加以區(qū)分，對(duì)于房地產(chǎn)立法工作。對(duì)于行政管理，法律適用、處理糾紛方式的選擇等實(shí)際的行政、司法工作，都有著直接的影響。（三）對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性1、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要；2、鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。（實(shí)行國有土地有償使用制度、推進(jìn)城鎮(zhèn)住房商品化）附：新中國成立后，首先通過實(shí)施的土地制度是1950年6

11、月28日的土地改革法1986年6月25日通過的土地管理法，經(jīng)過1988年12月29日第一次修訂、1998年8月29日第二次修訂自1999年1月1日施行，已形成一部嶄新的土地法律。最新修訂的土地管理法自2004年8月8日起施行。他更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。1991年5月24日，國務(wù)院決定，每年6月25日即土地管理法頒布紀(jì)念日為全國的“土地日”1994年7月25日的城市房地產(chǎn)管理法，是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地、從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理的法律，該法于1995年1月1日起施行，它為城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了基本的法律依據(jù)和法律保障。2002年8月29日農(nóng)村土地承

12、包法是關(guān)于房地產(chǎn)的第三部專門法律，該法自2003年3月1日起施行。1975年，國務(wù)院成立國家城市服務(wù)部，統(tǒng)管全國的房地產(chǎn)。1986年8月1日，根據(jù)國務(wù)院的決定，國家土地管理局正式成立，作為國務(wù)院的直屬機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全國土地的管理工作。 1988年后國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，設(shè)立建設(shè)部，負(fù)責(zé)全國城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理，包括城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等。我國1994年開始全面推行住房公積金制度，繳納率要達(dá)到5。三、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則（一）房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法理解為是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。（二）房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容是什么答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系

13、的法律規(guī)范的總稱。我們可以把房地產(chǎn)法理解為調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。其調(diào)整對(duì)象的具體內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：(1)土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系。土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)。(2)土地利用和管理關(guān)系。土地利用總體規(guī)劃，對(duì)耕地的特殊保護(hù)，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。 (3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)

14、項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產(chǎn)管理關(guān)系。城市的整體規(guī)劃，對(duì)公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。 (5)城市物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。 （三）房地產(chǎn)法的體系：房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個(gè)整體，中國目前采用后一種立法模式。廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：第一、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；第二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用

15、的規(guī)定；第三、關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；第四、關(guān)于國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場實(shí)施管理的規(guī)定；第五、關(guān)于社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定我國的房地產(chǎn)法律的體系按其內(nèi)容分布劃分應(yīng)由三步份立法組成：1、綜合的法；如憲法、民法通則等法律中的有關(guān)規(guī)定2、專門的法；如城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、建筑法、住宅法及他們的實(shí)施條例、細(xì)則、辦法之類3、相關(guān)的法。如森林法、草原法、漁業(yè)法、環(huán)境保護(hù)法、擔(dān)保法、商業(yè)銀行法、婚姻法、繼承法等法律中的有關(guān)規(guī)定其中最基本的有兩部法：1998年修改過的土地管理法和1994年的城市房地產(chǎn)管理法。（四）試論房地產(chǎn)法的基本原則（論述）答 (1)土地公有原則。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)是建立在

16、公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動(dòng)群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。(2)土地有償使用原則。國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過批準(zhǔn)，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。(3)十分珍惜、合理利用土

17、地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國的基本國策之一。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕地補(bǔ)償制度。(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時(shí)候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進(jìn)，注意防止顧此失彼。(5)城鎮(zhèn)住房商品化

18、原則。國家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。(6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開，由市場去調(diào)節(jié)。四、房地產(chǎn)法律關(guān)系：1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對(duì)象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素是什么?答：(1)主體，即參加房地

19、產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。(2)客體，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動(dòng)產(chǎn)。但是對(duì)土地而言，國家依法轉(zhuǎn)讓的不是土地所有權(quán)而是土地使用權(quán)。土地使用者依法轉(zhuǎn)讓、抵押的不是土地所有權(quán)而是土地使用權(quán)。(3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。五、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系1、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系 答：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃”。

20、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例更加具體的規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?！笨梢姡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時(shí)按照城市規(guī)劃法和城市房地產(chǎn)管理法的要求進(jìn)行，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可被列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。根據(jù)城市規(guī)護(hù)法，規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市建設(shè)必須堅(jiān)持“一書兩證”制度第一，選址意見書第二，建設(shè)用地規(guī)劃許可證第三，建設(shè)工程規(guī)劃許可證2、房地產(chǎn)法與建筑法的分工與聯(lián)系答：根據(jù)建筑法，建筑活動(dòng)應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)

21、量和安全，符合國家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。根據(jù)建筑法，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國的建筑活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。3、房地產(chǎn)法與住宅法的分工與聯(lián)系 答：房地產(chǎn)法調(diào)整法房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建筑、住宅等。我國已經(jīng)制定了城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、建筑法還缺少住宅法4、房地產(chǎn)管理體制（一）我國房地產(chǎn)管理體制的沿革1、建國后對(duì)房地產(chǎn)管理體制的探索土地管理機(jī)構(gòu)是跟據(jù)國家授權(quán)或分工專門管理城鄉(xiāng)土地的政府部門2、改革開放以來的新發(fā)展：1986年8月1日，根據(jù)國務(wù)院的決定，國家土地管理局正式，作為國務(wù)院的直屬機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全國土地的統(tǒng)一管理工作。19