某置業(yè)公司產(chǎn)品研發(fā)部工作職責(zé)架構(gòu)secret

1、築泄網(wǎng)zhulong.Gom築池網(wǎng)產(chǎn)品研發(fā)部職責(zé)架構(gòu)（草案）*置業(yè)為提高集團(tuán)產(chǎn)品品質(zhì)、適應(yīng)集團(tuán)化發(fā)展需求；落實(shí)*置業(yè)關(guān)于構(gòu) 建產(chǎn)品研發(fā)部的指示精神；結(jié)合控股公司項(xiàng)目特點(diǎn)和寧波公司實(shí)際， 設(shè)立*置業(yè)產(chǎn)品研發(fā)部?，F(xiàn)明確部門職責(zé)及相關(guān)架構(gòu)如下：部門宗旨在綜合平衡長期效益和短期盈利的基礎(chǔ)上，保證項(xiàng)目品質(zhì)，提升 公司競爭力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。部門職責(zé)1 前期研究加強(qiáng)交流學(xué)習(xí)，吸收優(yōu)秀資訊，引進(jìn)房產(chǎn)技術(shù)成果針對(duì)當(dāng)?shù)靥卣鳎哟髣?chuàng)新力度，開展住宅產(chǎn)品研發(fā)深入市場(chǎng)一線，了解市場(chǎng)需求，提供拿地決策依據(jù)2 項(xiàng)目管理結(jié)合市場(chǎng)，挖掘土地價(jià)值，解決產(chǎn)品定位建立項(xiàng)目建筑師制度，控制項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)協(xié)助控制工程品質(zhì)，保障產(chǎn)品效

2、果3 集團(tuán)整合規(guī)范子公司操作流程規(guī)避子公司項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)建立完善控股公司設(shè)計(jì)審批制度建立控股公司各子公司經(jīng)驗(yàn)交流共享的平臺(tái)管理架構(gòu)說明：部門建制暫定4人，由項(xiàng)目建筑師、助理項(xiàng)目建筑師組成產(chǎn)品研發(fā)部由總經(jīng)理室分管領(lǐng)導(dǎo)主管，控股公司副總建筑師對(duì)建筑設(shè)計(jì)管理進(jìn)行控制四、項(xiàng)目建筑師制度1 根據(jù)上述架構(gòu)及產(chǎn)品研發(fā)部現(xiàn)狀人員配置情況，項(xiàng)目管理將實(shí)行 項(xiàng)目建筑師制度。部門將指定建筑師對(duì)寧波公司具體項(xiàng)目進(jìn)行負(fù) 責(zé)。實(shí)現(xiàn)從拿地前的決策分析，到立項(xiàng)后的產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)發(fā)包、 方案完成的全程把控。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程及品質(zhì)實(shí)施效果進(jìn)行全 程協(xié)控。在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化的前提下，保證產(chǎn)品品質(zhì)。2 項(xiàng)目建筑師將通過內(nèi)部選拔和外部

3、招聘產(chǎn)生。以技術(shù)部和產(chǎn)品研發(fā)部主要技術(shù)力量為骨干。需要具有一定的項(xiàng)目從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能有效的把控建筑品質(zhì)。助理項(xiàng)目建筑師通過一定培養(yǎng)鍛煉，可以升 任項(xiàng)目建筑師。其 塊址汕A 項(xiàng)目建筑師除完成指定項(xiàng)目的工作職責(zé)外，還需對(duì)部門安排的 他一系列工作包括前期研究，集團(tuán)整合等積極負(fù)責(zé)，按時(shí)完成五、 部門工作1:前期研究1 配合項(xiàng)目發(fā)展部對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)研2 調(diào)查國內(nèi)優(yōu)秀房產(chǎn)項(xiàng)目，提交分析報(bào)告3 完成目標(biāo)土地測(cè)算分析報(bào)告4 針對(duì)不同的市場(chǎng)政策，規(guī)劃要求，吸收國內(nèi)優(yōu)秀產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，整合 提煉研發(fā)優(yōu)秀產(chǎn)品，成熟后加以推廣，形成*的產(chǎn)品線2:項(xiàng)目管理1 參與項(xiàng)目發(fā)展部產(chǎn)品建議書的編制和確認(rèn)2 完成概念設(shè)計(jì)方案及分析3

4、 制定完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃；保證設(shè)計(jì)工作按計(jì)劃完成4 完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書及設(shè)計(jì)合同的擬定5 完成設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)、考察、設(shè)計(jì)方案的評(píng)審等組織協(xié)調(diào)工作6 設(shè)計(jì)方案全過程資料的存檔、收發(fā)記錄；設(shè)計(jì)工作完成后的總結(jié)7 配合項(xiàng)目銷售的資料準(zhǔn)備8 整體設(shè)計(jì)效果的跟蹤，配合技術(shù)部對(duì)過程圖紙進(jìn)行審核校對(duì)，對(duì)實(shí)施過程中不理想之處迅速提出改進(jìn)意見；配合技術(shù)部完成對(duì)甲供料等其他建材與建筑細(xì)部做法的選擇9 建筑設(shè)計(jì)變更的協(xié)助管理與執(zhí)行；10其他相關(guān)工作職責(zé)3:集團(tuán)整合計(jì)劃落實(shí)1 審核審批兩地公司各項(xiàng)目設(shè)計(jì)年計(jì)劃及各時(shí)間段工作節(jié)點(diǎn)；2 檢查落實(shí)兩地公司設(shè)計(jì)月計(jì)劃；3 每周跟蹤月計(jì)劃的落實(shí)情況；4 重要節(jié)點(diǎn)提醒質(zhì)量控

5、制1 直接參與投資分析、前期可研、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃及單體方案 階段、并進(jìn)行審批審核。2 對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制，歸納整理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)報(bào)審文件內(nèi)容及格式3 對(duì)備案相關(guān)資料進(jìn)行復(fù)核4 定期現(xiàn)場(chǎng)檢查，保證產(chǎn)品施工質(zhì)量交流共享1 組織三地公司進(jìn)行專業(yè)考察2 組織三地公司內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流3 整合控股公司設(shè)計(jì)資源4 共同參與方案論證及評(píng)審會(huì)議5 設(shè)計(jì)問題總結(jié)，剖析現(xiàn)有項(xiàng)目得失，總結(jié)提煉標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)做法6 建立設(shè)計(jì)領(lǐng)域圖書及樓盤信息資料庫7 組織建筑學(xué)方面的技術(shù)培訓(xùn)及交流說明：1目前*置業(yè)控股產(chǎn)品研發(fā)部兼具集團(tuán)控制與寧波事業(yè)部前期設(shè)計(jì)管理功能, 本部門架構(gòu)中并未嚴(yán)格區(qū)分，部門未來管理框架根據(jù)集團(tuán)發(fā)展情況調(diào)整2集團(tuán)整合

6、部分工作，根據(jù)集團(tuán)發(fā)展情況按集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)要求逐步展開3部門主要人員于2010年4月前到位築龍網(wǎng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品解決流程（草案）土地取得項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備會(huì)議築淘網(wǎng)規(guī)劃 部門 溝通3天總建筑師10天20天15天築恤網(wǎng)zhulon導(dǎo),corn建撫資熱下戲就應(yīng)趣無網(wǎng)說明:整體工作流程周期80-90天（從拿地到報(bào)批方案完成），具體流程可根據(jù)項(xiàng)況相應(yīng)調(diào)整，如項(xiàng)目較小或規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)較明確，可適當(dāng)壓縮時(shí)間。1項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備會(huì)議相關(guān)部門：董事長、總經(jīng)理室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、總建筑師、發(fā)展部及研發(fā)部全體， 技術(shù)部項(xiàng)目對(duì)接人、營銷部經(jīng)理及項(xiàng)目總監(jiān)，開發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作接口：前置工作為土地取得，工作周期：三天工作程序：產(chǎn)品研發(fā)部統(tǒng)籌，由項(xiàng)目

7、建筑師進(jìn)行前期會(huì)議議程準(zhǔn)備并將相關(guān) 資料及會(huì)議通知發(fā)至0A與會(huì)人員處，會(huì)議中討論土地屬性分析、 客群定位、面積段分布、總價(jià)區(qū)間、產(chǎn)品形式、設(shè)計(jì)進(jìn)度安排等 方面內(nèi)容，并形成初步意見。工作成果：會(huì)議紀(jì)要，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。相關(guān)附件：（暫缺）2項(xiàng)目定位報(bào)告相關(guān)部門：項(xiàng)目發(fā)展部、銷售部工作接口：項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備會(huì)后工作周期：十天內(nèi) 工作程序：項(xiàng)目發(fā)展部通過對(duì)地塊的深入調(diào)研，當(dāng)前及過往市場(chǎng)的解讀，區(qū)域客戶的需求調(diào)研，提出定位方向，并結(jié)合銷售部意見提出產(chǎn)品類型及比例的建議工作成果：項(xiàng)目定位報(bào)告，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。工作提示：此成果作為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)重要前提依據(jù)，如因市場(chǎng)及規(guī)劃條件原因仍需調(diào)整，應(yīng)再

8、次提請(qǐng)董事長審定相關(guān)附件：（暫缺）3用地及產(chǎn)品盈利能力分析相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部工作接口：項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備會(huì)后工作周期:四天內(nèi)工作程序：產(chǎn)品研發(fā)部通過對(duì)地塊市政條件及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的深入分析，提 出用地價(jià)值、體塊布置、交通組織、功能排布、銷售流線等的概 念草圖及相關(guān)說明，并提交單一產(chǎn)品規(guī)劃成本測(cè)算。在此基礎(chǔ)上, 提出明確的產(chǎn)品選擇。工作成果：用地分析報(bào)告，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示：單一產(chǎn)品規(guī)劃成本測(cè)算指的是在地塊中進(jìn)行低層、多層、小高層、中高層、高層不同梯度的產(chǎn)品盈利能力測(cè)算，靜態(tài)理解產(chǎn)品角色， 以便對(duì)應(yīng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)做產(chǎn)品選擇。單一產(chǎn)品的銷售價(jià)格由發(fā)展部根 據(jù)目前項(xiàng)目地二手房結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展提供建

9、議。相關(guān)附件：（暫缺）4概念設(shè)計(jì)及測(cè)算相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部及項(xiàng)目發(fā)展部工作接口：用地分析報(bào)告后 工作周期：六天內(nèi)工作程序：在產(chǎn)品選型確定后，依據(jù)用地分析，產(chǎn)品研發(fā)部提交概念設(shè)計(jì), 項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)概念設(shè)計(jì)定稿進(jìn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算。工作成果：概念設(shè)計(jì)測(cè)算報(bào)告，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示：有條件的重大項(xiàng)目，產(chǎn)品研發(fā)部應(yīng)組織多方案測(cè)算比較研討。通過多種產(chǎn)品組合分析，動(dòng)態(tài)觀察不同產(chǎn)品組合的盈利能力；尋求滿足公司戰(zhàn)略的最佳組合方案；進(jìn)一步審視開發(fā)思路和開發(fā)節(jié)奏 的組合關(guān)系。概念設(shè)計(jì)定稿應(yīng)包含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，總圖規(guī)劃，產(chǎn)品選 型，體塊模型。測(cè)算完成后，提交財(cái)務(wù)部審核認(rèn)可。相關(guān)附件：（暫缺）5項(xiàng)目分析決策會(huì)相

10、關(guān)部門：董事長、總經(jīng)理室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、總建筑師、發(fā)展部及研發(fā)部全體，技術(shù)部項(xiàng)目對(duì)接人、營銷部經(jīng)理及項(xiàng)目總監(jiān)，開發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作接口：項(xiàng)目定位報(bào)告及概念設(shè)計(jì)測(cè)算完成后工作周期：三天內(nèi)工作程序：產(chǎn)品研發(fā)部統(tǒng)籌，及時(shí)將項(xiàng)目定位報(bào)告及概念設(shè)計(jì)測(cè)算0A提交至各與會(huì)人員，并安排會(huì)議時(shí)間。會(huì)議中重點(diǎn)討論客群定位，產(chǎn) 品比例、產(chǎn)品組合選型、競爭產(chǎn)品創(chuàng)新借鑒、規(guī)劃形態(tài)等方面內(nèi) 容，并形成結(jié)論意見。工作成果：會(huì)議記錄，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。工作提示：本會(huì)議作為公司理清項(xiàng)目思路的重要節(jié)點(diǎn)， 有著提綱挈領(lǐng)的作用， 研發(fā)部應(yīng)著重提請(qǐng)各與會(huì)人員應(yīng)做好前期準(zhǔn)備， 會(huì)議中深化議題， 總結(jié)成果，為產(chǎn)品建議書的形成打下扎實(shí)基礎(chǔ)

11、。針對(duì)會(huì)議中產(chǎn)品 定位的結(jié)論意見，項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)修改定位報(bào)告并重新提交報(bào)告定 稿。相關(guān)附件：（暫缺）6深化概念設(shè)計(jì)及測(cè)算相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部工作接口：項(xiàng)目分析決策會(huì)后工作周期：六天內(nèi)工作程序：產(chǎn)品研發(fā)部項(xiàng)目建筑師針對(duì)會(huì)議紀(jì)要中的意見， 對(duì)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)進(jìn)行深化調(diào)整，并對(duì)概念設(shè)計(jì)中未含的內(nèi)容（重點(diǎn)關(guān)注密度綠地率等指標(biāo)洛實(shí)、會(huì)所、車位、地下室、人防等具體技術(shù)要求的滿足方式）進(jìn)行完善。保證概念設(shè)計(jì)的切實(shí)可行性。并調(diào)整經(jīng)濟(jì)測(cè) 算。工作成果：設(shè)計(jì)深化文本及經(jīng)濟(jì)測(cè)算，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示：如項(xiàng)目較小，且產(chǎn)品形態(tài)明確，此階段可邀請(qǐng)直委設(shè)計(jì)單位參與 設(shè)計(jì)。相關(guān)附件：（暫缺）7規(guī)劃部門溝通相關(guān)部門：

12、主管領(lǐng)導(dǎo)工作接口：深化概念設(shè)計(jì)后工作周期:六天內(nèi)工作程序：如規(guī)劃大方向確定，應(yīng)及時(shí)與規(guī)劃部門主管領(lǐng)導(dǎo)溝通，取得認(rèn)可, 并將相關(guān)意見及時(shí)反饋進(jìn)行調(diào)整。工作成果：應(yīng)0A提交規(guī)劃部門方向性意見工作提示：由于不同規(guī)劃管理部門的管理方式，人員配置不同，此工作節(jié)點(diǎn) 可適當(dāng)靈活掌握，也可適當(dāng)前置。盡量在設(shè)計(jì)發(fā)包之前將規(guī)劃部 門的思路了解透徹，避免走彎路。相關(guān)附件：（暫缺）斗築龍網(wǎng)8產(chǎn)品建議書相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部工作接口：深化概念設(shè)計(jì)后工作周期：四天內(nèi) 工作程序：產(chǎn)品研發(fā)部項(xiàng)目建筑師整合項(xiàng)目定位報(bào)告定稿、 概念深化設(shè)計(jì)定稿，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合設(shè)計(jì)過程中的主要問題，針對(duì)場(chǎng)地分析、指標(biāo)分析、概念思路、規(guī)劃關(guān)鍵、產(chǎn)品

13、要求、立面風(fēng)格等方面提 出設(shè)計(jì)重點(diǎn)，形成產(chǎn)品建議書工作成果：產(chǎn)品建議書，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示：產(chǎn)品建議書是規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期指引，把規(guī)劃中可能存在的問題盡量提出很關(guān)鍵，能讓規(guī)劃設(shè)計(jì)單位少走彎路，目的明確。但同時(shí), 不應(yīng)抹殺設(shè)計(jì)單位的創(chuàng)新思路的可能性，應(yīng)明確提出規(guī)劃及產(chǎn)品 創(chuàng)新的方向。相關(guān)附件：（暫缺）9設(shè)計(jì)資源甄選及發(fā)包相關(guān)部門：總建筑師工作接口：項(xiàng)目深度分析會(huì)后工作周期：十天內(nèi)工作程序：接觸意向設(shè)計(jì)單位，確定選擇范圍，同時(shí)完成詢價(jià)、設(shè)計(jì)資質(zhì)、 能力等基本合作條件的調(diào)查整理。交流設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)內(nèi)容，考 祭設(shè)計(jì)能力及人貝進(jìn)度安排卡，并取終確疋設(shè)計(jì)發(fā)包方式（招標(biāo)或 直委）。若需進(jìn)行設(shè)計(jì)

14、招投標(biāo)，則應(yīng)進(jìn)入招投標(biāo)流程。工作成果：設(shè)計(jì)單位意向思路，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。工作提示：設(shè)計(jì)單位的選擇，除對(duì)其公司實(shí)力進(jìn)行考察外，還應(yīng)對(duì)其作品進(jìn)行研究，判斷是否滿足項(xiàng)目整體風(fēng)格的設(shè)計(jì)需要。此次選擇的設(shè)計(jì)單位將會(huì)承擔(dān)方案深化以及擴(kuò)初的設(shè)計(jì)工作，故不僅需考察其方案設(shè)計(jì)能力，還需考察設(shè)計(jì)單位技術(shù)能力、團(tuán)隊(duì)工作能力、工作態(tài)度，注意其築ih!繃！!：曙 zhulongcom綜合實(shí)力是否能滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的需要。逼理田 a翻 u在目前的設(shè)計(jì)市場(chǎng)形勢(shì)下，考慮到我司未來設(shè)計(jì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，需要的設(shè)計(jì)資源較多，且優(yōu)質(zhì)資源對(duì)設(shè)計(jì)招投標(biāo)抗性較大， 建議容積率 面積20萬平米左右以下規(guī)模直接委托，30萬平米左右以

15、上規(guī)模招投 標(biāo)。具體項(xiàng)目有總建筑師提議，董事長審定。考慮到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)檔期問題， 本項(xiàng)工作可以適當(dāng)前置，讓設(shè)計(jì)單 位提早做好準(zhǔn)備。相關(guān)附件：（暫缺）10產(chǎn)品原型選擇相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部工作接口：項(xiàng)目深度分析會(huì)后工作周期：十天內(nèi)工作程序：根據(jù)項(xiàng)目深度分析會(huì)議結(jié)論，由總建筑師牽頭，選擇產(chǎn)品庫中的產(chǎn)品原型，并根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行修改調(diào)整，結(jié)合當(dāng)前規(guī)范，調(diào)整 出適合本項(xiàng)目情況的產(chǎn)品原型，附在產(chǎn)品建議書中提交設(shè)計(jì)單 位。并要求其進(jìn)一步創(chuàng)新。工作成果：產(chǎn)品原型定稿，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。工作提示：產(chǎn)品原型是在項(xiàng)目操作流程內(nèi)的最有效選擇，不是終極目標(biāo)，其主要目的是找準(zhǔn)項(xiàng)目方向，啟發(fā)設(shè)計(jì)單位思路。產(chǎn)品原型的

16、形成建筑在資料庫的研發(fā)積累之上。平時(shí)應(yīng)多進(jìn)行此方面的研發(fā)。相關(guān)附件：（暫缺）築ilti網(wǎng)zhulong.Gom11第一輪方案評(píng)審決策相關(guān)部門：董事長、總經(jīng)理室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、總建筑師、發(fā)展部及研發(fā)部全體,技術(shù)部項(xiàng)目對(duì)接人、營銷部經(jīng)理及項(xiàng)目總監(jiān)工作接口：設(shè)計(jì)發(fā)包后 工作周期：二十天內(nèi)工作程序：對(duì)設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃平面，面積指標(biāo)，戶型深化、單體建筑立面進(jìn)行審核討論，并形成結(jié)論性意見工作成果：評(píng)審意見，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示：本次設(shè)計(jì)評(píng)審主要是對(duì)于大方向的控制，需要設(shè)計(jì)單位對(duì)規(guī)劃的深化，戶型的創(chuàng)新，單體立面的方向多下功夫，對(duì)圖面效果不做 過多要求。要求設(shè)計(jì)單位在十五到十八天內(nèi)提交成果，各評(píng)審人 員預(yù)留兩天自評(píng)，并各自提交書面意見。相關(guān)附件：（暫缺）12第二輪設(shè)計(jì)評(píng)審相關(guān)部門：董事長、總經(jīng)理室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、總建筑師、發(fā)展部及研發(fā)部全體，技術(shù)部項(xiàng)目對(duì)接人、營銷部經(jīng)理及項(xiàng)目總監(jiān)工作接口：第一輪評(píng)審后工作周期：二十天內(nèi)工作程序：審核上次會(huì)議中意見的調(diào)整結(jié)果，討論補(bǔ)充的設(shè)計(jì)內(nèi)容并形成結(jié)論性意見。工作成果：評(píng)審意見，總建筑師審核，董事長審定。工作提示：本次設(shè)計(jì)評(píng)審主要是對(duì)于設(shè)計(jì)深度的控制，需要設(shè)計(jì)單位完成較細(xì)化的設(shè)計(jì)圖紙。根據(jù)第一次的會(huì)議調(diào)整要求不同，要求設(shè)計(jì)單位在十二到二十天內(nèi)提交成果，各評(píng)審