房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分析

1、房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 第第1010章章 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析 v租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 v房地產(chǎn)投資項目可行性研究案例 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 市地處華北平原，是中南某省重要的 工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬人，面積187 平公里。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類 房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4 800戶貧苦市民，人 均居住

2、面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草 灰棚房就有9 700余間人口，除此之外無房可住的不計其數(shù)。 市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后 在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展， 1998年人口達(dá)到了529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬人，各類 房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅 大幅度增長，10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增 長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得 到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改 善。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約， 加上住宅建

3、設(shè)歷史欠賬太多，市的住房供求矛盾依然十分突 出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù)市統(tǒng)計年鑒（1998）顯示，缺房戶 數(shù)8 000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住 房困難戶3 000戶，隨著城市人口的增長，今后每年 還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央 提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實用住 房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距 還很大。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 從全市商

4、品房市場看，1998年全市商品房竣工面 積19.24萬平方米，實際銷售14.66萬平方米，預(yù)售 1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金 額達(dá)到9 831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴(kuò) 大內(nèi)需、鼓勵消費、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收 費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟(jì)形勢將 得到回升，人們消費預(yù)期也將得到提升，因此，商 品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和 企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建 了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該

5、區(qū)職工家庭的需求。 隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人 心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn) 停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產(chǎn)市場 的興旺。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及市總體規(guī) 劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、 優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、 配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì) 效益和社會效益。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)占地8.78公頃，總建

6、設(shè)面積15.7萬平方 米，其中，一期工程建設(shè)面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工 發(fā)售。北小區(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3 萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平 方米，占地5 683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積 1 320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26 層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3 850平方 米。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 北小區(qū)位于市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路， 西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏 東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。 區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)

7、、水文隊、銀行等 單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬 約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔 高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢較為平 坦。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點，規(guī)劃設(shè)計將小區(qū)中心設(shè)置 在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站 等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共 空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑 布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào) 搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局

8、， 使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設(shè)施 沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建 設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點綴點式住宅，條式住宅 布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共 空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依 據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個組團(tuán)，即南部的兩 個居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。以南部兩 個居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3 個，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。在

9、學(xué)院路的主要入 口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強(qiáng)小區(qū)的識別性。同時，小區(qū)的 平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照 間距為1：1.2。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境， 小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠 地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路 與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人 們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好 心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、 水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜 人、生機(jī)盎然的園林景觀。 房地產(chǎn)

10、投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 北小區(qū)住宅方案設(shè)計主要考慮了“功能”、“舒適”、 “美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等 因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的 需要。方案設(shè)計的原則是： 1堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計原則； 2堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則：盡量采取小面寬、 大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、 門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

11、計劃2000年10月開始施工，建設(shè)工期為3年。 項目計算期為6年。 用款計劃見表10-1。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 項 目金額（萬元） 1 2 3 土地費用420100% 前期工程費28100% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10100% 建筑安裝工程費9 91710%33%57% 公共配套設(shè)施建 設(shè)費 9663%33%4% 開發(fā)間接費 管理費用9933%33%33% 銷售費用9917%50%32% 開發(fā)期稅費36741%33%26% 其他費用18355%33%12% 不可預(yù)見費44933%33%3% 表表10-1 10-1 用用 款款 計計 劃劃 表表 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 101

12、01 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 本項目總投資為12 391萬元，其中土地費用420萬 元、前期工程費28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10萬元、 建筑安裝工程費9 917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費96 萬元、管理費用和銷售費用各99萬元（按建筑工程 工程費的1%計）、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用 183萬元、不可預(yù)見費449萬元及財務(wù)費用772萬元組 成。詳見表10-2。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序 號項 目總 投 資估算說明 1開發(fā)建設(shè)總投資12 391 1 1.2 3 1.4 5 1.6 7 1.8 9 1.10 11 1.12 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)

13、施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 420 28 10 9 917 96 99 99 367 183 449 722 2經(jīng)營資金 3項目總投資12 391 3.1 3.2 3.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 12 391 表表10-2 10-2 項目總投資估算表項目總投資估算表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 項目總投資12 391萬元。其中項目資本金3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3 891萬

14、元，3年的貸款比例分別為12.4%、 35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。 詳見表10-3。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號項 目合計12 34 5 6 1總投資 123911 9833 8246 11923315578 1 1.2 3 1.4 5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用 12391 11669 722 1983 1968 14 3824 3754 70 6119 5947 172 233 233 155 155 78 78 2資金籌措 123911 98338246119233

15、15578 表表10-3 10-3 投資使用計劃與資金籌措表投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 其他 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 3 000 5 501 3 891 3 891 3 891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383 4 094 2 025 2 025 2 0

16、25 23315578 續(xù)表續(xù)表10-3 10-3 投資使用計劃與資金籌措表投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3 年等額還本。 稅費率見表10-4。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 稅費項目稅費率稅費項目稅費率 營業(yè)稅5公益金5 城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10 教育費附加3任意盈余公積金0 企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費4 房產(chǎn)稅（按租金） 12土地增值稅30、40、50超率 累進(jìn) 表表10-4 10-4 稅費率表稅費率表 單位：單位

17、：% % 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計 劃在4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項目開工第2年開始 預(yù)售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出 租房第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年 均為100%。各類房屋銷售計劃見表10-5。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 年份 類型 2345 高層樓房404020 多層樓房30303010 營業(yè)用房303040 表表10-5 10-5 房屋銷售計劃表房屋銷售計劃表 單位：單位：% % 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 101

18、01 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù)市近期相同房地產(chǎn)項目的售（租）價和 居民購買力的預(yù)測，計劃小區(qū)高層住宅售價1 800元/平方米，多層住宅售價1 250元/平方米，營 業(yè)用房一半出售，售價3 500元/平方米。售房加權(quán) 平均價為1 670元/平方米。營業(yè)用房另一半出租， 租價1000元/年平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 1分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價 方法，中國計劃出版社出版，2000年。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房

19、地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 2盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入20 671萬元，可獲利潤4 954萬 元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2 821萬元可分配 利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1 137萬元，所得稅為1 635萬 元，土地增值稅為2 202萬元，合計繳納稅金4 973萬元。和 項目業(yè)主投入的資本金3 000萬元相比，在6年內(nèi)項目盈利和 繳納稅金的絕對額是相當(dāng)高的，表明項目的盈利能力是比較 強(qiáng)的。詳見表10-6表10-8。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號 項 目合 計 1 2 3 4 5 6 1售房收入20 4861 5577 0057 1334028

20、763 1.1 1.2 1.3 可銷售面積(平方 米) 平均售價(元/平 方米) 銷售比例(%) 122 660 100 45898 1696 37 45898 1 696 37 27764 1632 23 3100 1250 3 2經(jīng)營稅金及附加 1 127 86385 392 222 42 2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 1 024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3土地增值稅 2 202 163732 754 454 99 4商品房銷售凈收 入 17 1581 3085 8885 9873352

21、622 表表10-6 10-6 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號 項 目合 計 1 2 3 4 5 6 1租房收入 18553 6666 1.1 1.2 1.3 可出租面積(平方米) 單位租金(元/平方米) 出租率(%) 528 1 000 80 660 1 000 100 660 1 000 100 2經(jīng)營稅金及附加 10 3 4 4 2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 9 1 3 3 3 3租金凈收入 175 50 62 62 4凈轉(zhuǎn)售收入 44 44 注：由于表中有效數(shù)字是

22、四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位 數(shù)，可能造成表中合計數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對值小于1時，用 “”表示，以后各表同。 表表10-7 10-7 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號 項 目合 計1 2 3 4 5 6 1經(jīng)營收入20 6711 5577 0057 1864 094829 1.1 1.2 1.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 20 286 185 15577 0057 133 53 4 028 66 763 66 2經(jīng)營成本12 3489484 2664 3

23、282 384423 2.1 2.2 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本(攤銷) 12 341 7 9484 2664 326 2 2 381 3 420 3 3出租房經(jīng)營費用 31 9 11 11 4自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6自營部分財務(wù)費用 7經(jīng)營稅金及附加1 1378638539522546 8土地增值稅 2 202 163 732754 454 99 9利潤總額4 9543601 6221 7001 020251 表表10-8 10-8 損益表損益表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10彌補(bǔ)以前年度虧損 11應(yīng)納稅所得額4 9543601 622

24、1 7001 020251 12所得稅1 63511953556133783 13稅后利潤3 3192421 0871 139683168 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 17 14加:年初未分配利 潤 205 1129 15可供投資者分配的 利潤 2051 129 2 098581 143 16應(yīng)付利潤2 8212 098581143 A方 B方 C方 2 8212 098581143 17年末未分配利潤2051 129 續(xù)表續(xù)表10-8 10-8 損益表損益表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例

25、分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為28.8%，在預(yù)期 可接受內(nèi)部收益率為20%時，項目凈現(xiàn)值為781萬元，項目投 資回收期為3.8年。資本金內(nèi)部收益率為39.2%，項目凈現(xiàn)值 為909萬元。詳見表10-9和表10-10。 商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100% = 4 954/12 391100% = 40% 商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金100% = 3 319/3 000100% = 110% 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號項 目合 計 1 2 3 4 5 6 1現(xiàn)金流入20 7141557

26、700571864094873 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 155770057133 53 4028 66 763 66 44 2現(xiàn)金流出17 39519834192777219521182316 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅) 開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 12 391 31 1 137 2 202 1 635 1983 3824 8

27、6 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表表10-9 10-9 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 3凈現(xiàn)金流量 3 319-1 983-2 635-76752342 912557 累計凈現(xiàn)金流量 -1 983-4 618-5 384-1502 7623 319 4所得稅前凈現(xiàn)金 流量 4 954-1 983-2 516-23157953 248 640 累計所得稅前凈 現(xiàn)金流量 -1 983-4 49

28、9-4 73010664 3144 954 計算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（FIRR） 28.77% 19.5% 財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 781 -45 投資回收期（年） 3.82 4.05 基準(zhǔn)收益率（ic） 20% 20% 續(xù)表續(xù)表10-9 10-9 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號項 目合計 1 2 3 4 5 6 1現(xiàn)金流入20 7141 5577 0057 1864 094873 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 售房收入 租房收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)

29、售收入 20 486 185 44 1 5577 0057 133 53 4028 66 763 66 44 2現(xiàn)金流出17 3951 5002 8085 7473 2492 4781613 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 資本金 預(yù)售(租)收入用于 開發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 000 5 501 31 1 137 2 202 1 635 1 5001 500 941 86 163 119 4 094 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11

30、46 99 83 表表10-10 10-10 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 償還其他應(yīng)付款 389112971297129 7 3凈現(xiàn)金流量3319-1500-1252125839371615-740 4累計凈現(xiàn)金流量-1500-2752-1493244440593319 計算指標(biāo) 內(nèi)部收益率（FIRR） 39.16% 財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 909 基準(zhǔn)收益率（ic） 20% 續(xù)表續(xù)表10-10 10-1

31、0 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 3清償能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃，項目建 設(shè)期不還本金，從第4年開始分3年等額償還 本金 ，每年還1 297萬元；借款利息每年照 付，總計付利息722萬元。詳見表10-11。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1長期借款償還 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 年初借款本息累計 本金 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計利息 本年還本付息 還本 付息 年末借款本

32、息累計 3891 722 3891 722 483 14 14 14 483 483 483 1383 70 70 70 1866 1866 1866 2025 172 172 172 3891 3891 3891 233 1530 1297 233 2594 2594 2594 155 1452 1297 155 1297 1297 1297 78 1374 1297 78 2房地產(chǎn)投資人民幣借款 2.1 2.2 2.3 年初借款本息累計 本金 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計利息 3891 722 483 14 483 483 1383 70 1866 1866 2025 172 3891

33、3891 233 2594 2594 155 1297 1297 78 表表10-11 10-11 長期借款還本付息估算表長期借款還本付息估算表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 2.4 2.5 本年按約定還本付息 還本 付息 年末借款本息累計 3891 722 14 14 483 70 70 1866 172 172 3891 1530 1297 233 2594 1452 1297 155 1297 1374 1297 78 3還本資金來源 7178427352054253 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 上年余額 攤銷 折舊 利潤 可利用售房收入

34、其他 7 7 171 178 4095 2976 2229 3908 345 4償還等額還款本金129712971297 5償還長期貸款本金能力 7178297639082956 6長期借款償還期(年)6.00 續(xù)表續(xù)表10-11 10-11 長期借款還本付息估算表長期借款還本付息估算表 單位：萬元單位：萬元 注：有效利率為5.98%。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 4資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡 有余的。資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高 時（第3年）僅47%。因此從總體上看

35、，項目的清償 能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳 見表10-12和表10-13。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號 項 目合計 1 2 3 4 5 6 1資金來源276051 9834 440903071864094873 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 自營資產(chǎn)長期借款 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 3 891 3 000 44 483 1 500 1 557 1 3

36、83 1 500 7005 2025 7133 53 4028 66 763 66 44 2資金運用24 1071 9834 1927772534630591755 2.1 2.2 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資 (含方向稅) 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè) 期利息 表表10-12 10-12 資金來源與運用表資金來源與運用表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 房地產(chǎn)投資(含利息) 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 自營部分財務(wù)費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增

37、值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金償還 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還 房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還 12 391 31 1 137 2 202 1 635 2 821 3 891 19833824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 2098 1297 155 11 225 454 337 581 1297 78 11 46 99 83 143 1297 3盈余資金3 498248125818401034-883 4累計盈余資金2481507334643813498 續(xù)表續(xù)表10-12 10-12 資金來

38、源與運用表資金來源與運用表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序號 項 目 1 2 3 4 5 6 1資產(chǎn)1 983 5 1078 2195 9644 7703 498 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.3 1.4 流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 1 983 1 983 5 107 4 859 248 8 219 6 713 1 507 5 964 2 618 3 346 4 770 389 4 381 3 498 44 3 454 2負(fù)債及所有者權(quán)益1 983 5 1078

39、 2195 9644 7703 498 表表10-13 10-13 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 流動負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 483 483 483 1 500 1 500 1 866 1 866 1 866 3 242 3 000 36 205 3 891 3 891 3 891

40、 4 328 3 000 199 1 129 2 594 2 594 2 594 3 370 3 000 370 1 297 1 297 1 297 3 473 3 000 473 3 498 3 000 498 比率指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率(%) 流動比率(%) 速動比率(%) 24 37 47 43 27 續(xù)表續(xù)表10-13 10-13 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元單位：萬元 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 5敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度 等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明

41、開 發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如 果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方向變動10%，則全 部投資內(nèi)部收益率將分別下降至20.1%和17.7%，凈現(xiàn)值分別 下降至12萬元和-206萬元，投資回收期則增加到4.0和4.1年。 預(yù)售款回籠進(jìn)度相對較不敏感。最不敏感 的因素是租房價 格，這是因為計算期只有6年，而且是從第4年才開始出租， 租房收益占整個項目收益的比重較小。詳見表10-14和圖10- 1。 房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分 析 序 號項 目變動幅度 （%） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益 率（%） 凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期 （年） 0基本方案28878138 1 開發(fā)產(chǎn)品投資+102011240 -103921