建業(yè)地產(chǎn)左岸商業(yè)街營(yíng)銷推廣方案

1、建業(yè)左岸商業(yè)街營(yíng)銷推廣方案一、商業(yè)街定位： （一）該商業(yè)街未來(lái)目標(biāo)消費(fèi)群體的定位：本項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)大多數(shù)都屬于高端商品房（建業(yè)森林半島項(xiàng)目、中泰華庭），及效益非常好的行政、企事業(yè)單位的職工用房（國(guó)稅局、高層次人才中心、導(dǎo)彈研究院613所），客戶群體基本屬于整體消費(fèi)階層金字塔較為頂端的群體階層，有較高的購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)能力，注重生活享受，對(duì)生活的品質(zhì)感要求較高，同時(shí)對(duì)各方面信息較為敏感，素質(zhì)較高，樂(lè)于接受新生事物。 該商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群體特征分析：1、年齡層：30-45歲，年齡屬于中年層次，屬成熟型階層。2、性格特征：成熟穩(wěn)重、精明干練、處事有個(gè)人風(fēng)格，性格開(kāi)放、現(xiàn)代的生活情趣； 3、財(cái)富收入：個(gè)人財(cái)富

2、積累已達(dá)到相當(dāng)高的程度。4、消費(fèi)能力：消費(fèi)能力較強(qiáng)。5、消費(fèi)習(xí)慣：購(gòu)物便布全省甚至全國(guó)，對(duì)于新生的事物接受速度較快，對(duì)于消費(fèi)追求的是商品自身的高檔品質(zhì)、稀缺性，且能夠體現(xiàn)出身份尊貴、地位，追求的是高品質(zhì)、高品味的生活。（二） 商業(yè)街的功能定位、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位、檔次形象定位功能定位：1、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，項(xiàng)目商業(yè)將承擔(dān)區(qū)域配套、服務(wù)城市與輻射洛南新區(qū)的三重功能。2、社區(qū)型商業(yè)提供完善的生活配套，完美解決日常生活需求3、特色商業(yè)區(qū)提供城市的精品休閑娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合性休閑社區(qū)業(yè)態(tài)定位： 中小型超市、生鮮店、西餅店、美容美發(fā)、精品煙酒、鮮花店、送水服務(wù)站、干洗店、醫(yī)療站、藥品銷售點(diǎn)、網(wǎng)吧、移動(dòng)或聯(lián)

3、通營(yíng)業(yè)廳、自助銀行、洗車(chē)集餐飲、洗浴等休閑商業(yè)和丹貴軒形成一個(gè)特色商業(yè)區(qū)檔次形象定位：整體檔次上為中高檔，形象為中高檔/首家高端生活體驗(yàn)式街區(qū)二、商業(yè)營(yíng)銷推廣執(zhí)行案（一）銷售層面鋪面劃分方式及推貨方式：由于森林半島項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品進(jìn)深較深，鋪位原有分割面積整體較大，不利于商業(yè)銷售?，F(xiàn)將鋪位劃分為一層面積小或者適中，總房款控制在100萬(wàn)以內(nèi)的中小鋪位，用于前期商業(yè)銷售時(shí)的快速消化及回款產(chǎn)品；部分一層小鋪位加二層大鋪位由于總價(jià)低，也能吸引部分投資客；而整體鋪位面積較大，總房款較高的鋪位，將由招商帶動(dòng)鋪售或者是帶租約銷售。價(jià)格策略：由于森林半島及美茵湖商業(yè)物業(yè)總價(jià)格及單價(jià)較高，而總套數(shù)卻不多，所以不

4、再進(jìn)行實(shí)際的價(jià)格策略調(diào)控，另因項(xiàng)目07年底，已公開(kāi)亮相過(guò)一次，如果再次進(jìn)行排號(hào)對(duì)于意向客戶、業(yè)主及前期知道該項(xiàng)目的客戶會(huì)產(chǎn)生不良的影響。銷售員激勵(lì)措施：建議銷售員提成為千分之五。（二）營(yíng)銷推廣方面：1、營(yíng)銷推廣策略：9.110.31項(xiàng)目持續(xù)期5258.30項(xiàng)目強(qiáng)銷期422517項(xiàng)目蓄客期310421項(xiàng)目籌備期l 結(jié)合項(xiàng)目的招商，強(qiáng)化投資信心，以幫助目標(biāo)客戶建立投資信心為出發(fā)點(diǎn)，喚起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的熱度。l 通過(guò)招商工作的成效及商家簽約入駐的炒作，掀起新一輪購(gòu)鋪熱潮l 項(xiàng)目現(xiàn)房銷售即買(mǎi)即收租結(jié)合商業(yè)招商情況,對(duì)于項(xiàng)目剩余大鋪位單位進(jìn)行集中消化.對(duì)洛南商業(yè)進(jìn)行資源整合,包裝為建業(yè)左岸商業(yè)街,全城亮相.

5、2、營(yíng)銷推廣執(zhí)行310422項(xiàng)目籌備期的工作執(zhí)行：n 銷售道具/物料等基礎(chǔ)工作完成；n 銷售策略、價(jià)格策略、人員培訓(xùn)等完成；n 開(kāi)始以新客戶的積累、挖掘與維系為重點(diǎn)422630的具體工作執(zhí)行詳見(jiàn)下例分解：月度營(yíng)銷主題廣告推廣營(yíng)銷活動(dòng)客戶拓展包裝/物料4月推廣主線：建業(yè)左岸商業(yè)街:富人區(qū)里的商業(yè)街戶外大牌: 富人區(qū)里的商業(yè)街短信/派單: 洛陽(yáng)新城市全臨街旺鋪上市及招商信息（50萬(wàn)條）1、 老客戶項(xiàng)目信息傳達(dá)2、 建業(yè)洛陽(yáng)的業(yè)主進(jìn)行深度挖掘,業(yè)主重復(fù)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠10000元，推薦成交優(yōu)惠1年物業(yè)費(fèi)1、對(duì)建業(yè)其它地市項(xiàng)目業(yè)主客戶拓展vi延展：派單/夾報(bào)商業(yè)街整體包裝：4.30日月度營(yíng)銷主題廣告推廣營(yíng)銷活

6、動(dòng)客戶拓展包裝/物料5月推廣主線：建業(yè)左岸商業(yè)街:富人區(qū)里的商業(yè)街戶外大牌: 報(bào)廣/夾報(bào)：5.14報(bào)紙一期 （a1半版）項(xiàng)目招商信息521報(bào)紙二期（a1半版）項(xiàng)目招商信息529報(bào)紙三期（a1半版）項(xiàng)目招商信息短信/派單：洛陽(yáng)新城市全臨街旺鋪上市及招商信息（50萬(wàn)條）活動(dòng)：525商業(yè)簽約儀式1、5月18日建業(yè)左岸商業(yè)街簽約儀式2、建業(yè)洛陽(yáng)的業(yè)主進(jìn)行深度挖掘,業(yè)主重復(fù)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠10000元，推薦成交優(yōu)惠1年物業(yè)費(fèi)1、對(duì)建業(yè)其它地市項(xiàng)目業(yè)主客戶拓展2、新都匯路演派單/夾報(bào)月度營(yíng)銷主題廣告推廣營(yíng)銷活動(dòng)客戶拓展包裝/物料6 月推廣主線：已項(xiàng)目招商帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售戶外大牌: 富人區(qū)里的商業(yè)街報(bào)廣/夾報(bào)：65晚

7、報(bào)a16整版項(xiàng)目銷售信息612晚報(bào)商業(yè)項(xiàng)目銷售信息dm雜志/名址直郵：烽火內(nèi)頁(yè):建業(yè)左岸商業(yè)街火爆招商中*商家已進(jìn)駐短信/派單：洛陽(yáng)新城市全臨街旺鋪上市及招商信息（30萬(wàn)條）條）建業(yè)洛陽(yáng)的業(yè)主進(jìn)行深度挖掘,業(yè)主重復(fù)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠10000元，推薦成交優(yōu)惠1年物業(yè)費(fèi)1、對(duì)建業(yè)其它地市項(xiàng)目業(yè)主客戶拓展2、新都匯路演派單/夾報(bào)注：由于洛陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目前期已有一次亮相，但由于亮相時(shí)間接近年底，且由于準(zhǔn)備工作不充分，所以整體的效果并不理想?？偨Y(jié)以上經(jīng)驗(yàn)及結(jié)果，在商業(yè)推售上則在短時(shí)間內(nèi)把所有的資源進(jìn)行整合，通過(guò)報(bào)廣、短信、dm、路演等進(jìn)一步拓寬客戶渠道，增加意向客戶的儲(chǔ)備量。三、商業(yè)招商方案項(xiàng)目背景：項(xiàng)目情況:目前

8、項(xiàng)目商業(yè)部分總體量約6萬(wàn)，其中項(xiàng)目自有、已出租（丹桂軒、輝煌名煙名酒、圓夢(mèng)婚慶）面積：4145；未建商業(yè)（美茵湖商業(yè)街、獨(dú)立綜合體、未建獨(dú)立商業(yè)）面積約：3萬(wàn)多；需進(jìn)行招商（森林半島三、五期，美茵湖一期、會(huì)所、美茵湖獨(dú)立商業(yè)）面積：25971，其中具備商家進(jìn)駐條件商鋪（森林半島三期、美茵湖一期、會(huì)所、美茵湖獨(dú)立商業(yè)）面積：1萬(wàn)左右。招商情況: 項(xiàng)目招商已進(jìn)行三個(gè)月的時(shí)間，已簽約進(jìn)駐商家2家（輝煌名煙名酒：180、圓夢(mèng)婚慶：65），現(xiàn)有具備商家進(jìn)駐條件未招商面積：1萬(wàn)（其中返租面積：2716.396，待售不返租面積：7283.604）。（1）招商推廣思路： 目前項(xiàng)目已有自有物業(yè)餐飲經(jīng)營(yíng)丹桂軒及兩

9、家招商商家，但做為丹桂軒在本地的自身品牌宣傳、經(jīng)營(yíng)及知名度不足，加上招入的兩家商家不論從經(jīng)營(yíng)實(shí)力及經(jīng)營(yíng)行業(yè)方面，在后期如果沒(méi)有后續(xù)商家的進(jìn)入及小區(qū)入駐率的提升來(lái)保證消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)的平衡，很難保證商家的長(zhǎng)久性。因此并沒(méi)有真正形成招商帶動(dòng)銷售的作用，如何通過(guò)招商、通過(guò)現(xiàn)有簽約商家、下步簽約商家與各種營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)，媒體組合推廣來(lái)帶動(dòng)銷售，是我們面臨的問(wèn)題。下半年的招商及推廣主要圍繞：如何促進(jìn)銷售、圍繞商家簽約、各種論壇、商家開(kāi)業(yè)炒作等活動(dòng)來(lái)開(kāi)展，在銷售推廣上逐步集中火力在銷售之前不斷地加大廣告投放力度，以較為大量的宣傳廣告，針對(duì)目標(biāo)潛在客戶，進(jìn)行刺激引導(dǎo)投資者的購(gòu)買(mǎi)力，在最短的時(shí)間內(nèi)使項(xiàng)目在市場(chǎng)上形成一

10、定聲勢(shì)的宣傳效果，并通過(guò)擠壓市場(chǎng)，引而不發(fā)，制造投資熱點(diǎn)和銷售高潮，提前針對(duì)項(xiàng)目已銷售帶返租商鋪進(jìn)行重點(diǎn)招商推動(dòng)，在前期商家的引入以具有吸引力的招商政策和優(yōu)惠條件來(lái)吸引知名以及具有宣傳力的品牌商家入駐項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，以此作為整個(gè)項(xiàng)目招商主題要點(diǎn)和項(xiàng)目今后經(jīng)營(yíng)能力的保證，對(duì)經(jīng)營(yíng)者、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣(mài)點(diǎn)推廣、散戶的招商、租金提高等方面都將會(huì)帶來(lái)極其重要的促進(jìn)作用。并能提升物業(yè)品牌形象以及物業(yè)商業(yè)價(jià)值。（二）項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布定位 為進(jìn)駐商家丹貴軒 為森林半島三期、五期商業(yè)，建議調(diào)整以高檔餐飲、美容休閑主力店 、裝飾建材品牌形象店為主 為美茵湖一期商業(yè)，建議調(diào)整以社區(qū)生活配套、精品家居、金融系統(tǒng)為主

11、為美茵湖商業(yè)街和綜合體商業(yè)，建議以特色餐飲、休閑娛樂(lè)、大型購(gòu)物超市為主的綜合商業(yè)街以上的業(yè)態(tài)調(diào)整根據(jù)項(xiàng)目實(shí)地的了解熟悉，對(duì)商鋪結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析并根據(jù)前期相關(guān)人員的商家溝通情況及實(shí)際行業(yè)入駐經(jīng)營(yíng)的情況進(jìn)行相關(guān)建議。、 針對(duì)洛陽(yáng)項(xiàng)目森林半島三期、五期原業(yè)態(tài)定位社區(qū)配套、餐飲、洗浴為主建議調(diào)整為以高檔餐飲、美容休閑主力店、裝飾建材品牌形象店為主，因做為洛陽(yáng)項(xiàng)目森林半島五期商鋪地勢(shì)及商鋪結(jié)構(gòu)來(lái)講入駐高檔餐飲、美容休閑主力店更能體現(xiàn)項(xiàng)目定位檔次及經(jīng)營(yíng)商家品質(zhì)也能保證長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性及競(jìng)爭(zhēng)抗風(fēng)險(xiǎn)性；做為洛陽(yáng)項(xiàng)目森林半島三期商鋪存在大商家不適宜進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)的商鋪結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目正對(duì)面有高層次人才小區(qū)、725所定項(xiàng)開(kāi)發(fā)小區(qū)

12、及周邊已建成的多個(gè)高檔小區(qū)另外再加上項(xiàng)目自身小區(qū)環(huán)境，做為裝飾建材類行業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)相對(duì)較多且此行業(yè)對(duì)商鋪結(jié)構(gòu)無(wú)特別要求，因此更為適宜。、 做為美茵湖一期也做建議調(diào)整，此線路目前通有公交線路，做為社區(qū)配套的入駐不僅能提供小區(qū)周邊便利且能提供來(lái)往行人便利，精品家居類的形象展示較果很好提升其經(jīng)營(yíng)檔次，加上金融系統(tǒng)的前期意向可做此區(qū)域的重點(diǎn)推介，因美茵湖一期商鋪上層住宅對(duì)餐飲入駐的經(jīng)營(yíng)不宜因此不主推餐飲的經(jīng)營(yíng)入駐。（三）招商政策方案：1、租金標(biāo)準(zhǔn) 在前期租金標(biāo)準(zhǔn)制定的基礎(chǔ)上，、建議在前期招商中如商鋪分層出租的情況下：一層租金標(biāo)準(zhǔn)為30元/月/，二層租金標(biāo)準(zhǔn)為15元/月/。一、二樓承租均價(jià)為20元/月/

13、。在進(jìn)行整體招商招入12家主力店商家之后，、進(jìn)行以上政策的調(diào)整，一層租金標(biāo)準(zhǔn)為33元/月/，二層租金標(biāo)準(zhǔn)為16元/月/，一、 二樓承租均價(jià)為22元/月/，在此政策招入23家主力、品牌店商家后，、再次進(jìn)行政策調(diào)整，一層租金標(biāo)準(zhǔn)為35元/月/，二層租金標(biāo)準(zhǔn)為18元/月/，一、二樓承租均價(jià)為25元/月/。2、優(yōu)惠政策方案一：、按租賃面積給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策，簽約年限控制在返租期以內(nèi)，如有加長(zhǎng)年限簽約的客戶我方可協(xié)助與業(yè)主進(jìn)行續(xù)簽合同及協(xié)商相關(guān)事宜。商家確定租賃鋪位后，200以下可享有5個(gè)月免租（12家主力店商家進(jìn)入后調(diào)整免租4個(gè)月，23家品牌店進(jìn)入后調(diào)整免租3個(gè)月），繳納保證金5000元，五日內(nèi)簽定商

14、鋪?zhàn)赓U協(xié)議同時(shí)提前繳納3個(gè)月房租。200以上400以下可享有6個(gè)月免租（12家主力店商家進(jìn)入后調(diào)整免租5個(gè)月，23家品牌店進(jìn)入后調(diào)整免租4個(gè)月），繳納保證金5000元，五日內(nèi)簽定商鋪?zhàn)赓U協(xié)議同時(shí)提前繳納3 個(gè)月房租。400以上600以下可享有9個(gè)月免租（12家主力店商家進(jìn)入后調(diào)整免租7個(gè)月，23家品牌店進(jìn)入后調(diào)整免租6個(gè)月），繳納保證金1萬(wàn)元，五日內(nèi)簽定商鋪?zhàn)赓U協(xié)議同時(shí)提前繳納2 個(gè)月房租。600以上800以下可享有12個(gè)月免租（12家主力店商家進(jìn)入后調(diào)整免租10個(gè)月，23家品牌店進(jìn)入后調(diào)整免租8個(gè)月），繳納保證金1萬(wàn)元，五日內(nèi)簽定商鋪?zhàn)赓U協(xié)議同時(shí)提前繳納1個(gè)月房租。800以上1200以下可享

15、有14個(gè)月免租（12家主力店商家進(jìn)入后調(diào)整免租12個(gè)月，23家品牌店進(jìn)入后調(diào)整免租10個(gè)月）繳納保證金2萬(wàn)元，五日內(nèi)簽定商鋪?zhàn)赓U協(xié)議同時(shí)提前繳納1個(gè)月房租。1200以上可享有16個(gè)月免租（12家主力店商家進(jìn)入后調(diào)整免租14個(gè)月，23家品牌店進(jìn)入后調(diào)整免租12個(gè)月）繳納保證金2萬(wàn)元，五日內(nèi)簽定商鋪?zhàn)赓U協(xié)議同時(shí)提前繳納1 個(gè)月房租。在800以上租賃面積的12家前期入駐主力店商家可進(jìn)行爭(zhēng)取返租期以內(nèi)的優(yōu)惠政策，租賃保證金需繳納8萬(wàn)元（以上免租期包含商家裝修期時(shí)間，保證金為合同到期一個(gè)月后二個(gè)月內(nèi)無(wú)息退還）（四）招商重要節(jié)點(diǎn)：年度重要節(jié)點(diǎn)序號(hào)重 要 節(jié) 點(diǎn)時(shí) 間目 標(biāo)備 注1確定、進(jìn)行組織邀約洛陽(yáng)鄭州

16、美容/餐飲等休閑大商家來(lái)項(xiàng)目考察3月將一些具有市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌商家進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一的洽談，確認(rèn)1-2家主力店進(jìn)駐意向2入駐商家店簽約儀式暨項(xiàng)目推介會(huì)5月針對(duì)已進(jìn)駐商家以及意向進(jìn)駐商家簽約進(jìn)行項(xiàng)目商鋪3完成3-5家商戶租賃簽約6月以10家意向商戶為基礎(chǔ)確定3-5家商家的進(jìn)駐4商戶開(kāi)業(yè)結(jié)合營(yíng)銷銷售推廣10月造勢(shì)宣傳項(xiàng)目招商和商家的開(kāi)業(yè)信息1、完成招商的基礎(chǔ)性工作；確定目標(biāo)商家資源篩選重點(diǎn)主題主力商家, 開(kāi)展對(duì)重點(diǎn)商家的接觸，積極與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系，商家資源進(jìn)行優(yōu)化組合，完成招商任務(wù)分解和落實(shí)；完善項(xiàng)目租金價(jià)格體系。 2、結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)招商處包裝及項(xiàng)目地盤(pán)包裝；完成招商現(xiàn)場(chǎng)用圖表；備好相關(guān)租賃合同確定招商廣告宣傳方案；完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案；匯總項(xiàng)目情況分析總體問(wèn)題及解決方案3、結(jié)合銷售推廣進(jìn)度，配合相關(guān)商家開(kāi)業(yè)廣告宣傳（群發(fā)短信等）；結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)銷售，完成對(duì)媒體炒作的組織和實(shí)施；結(jié)合項(xiàng)目整體銷售，設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者有吸引力的活動(dòng)素材,組織相關(guān)媒體宣傳；（五）、招商推廣重要節(jié)點(diǎn)：年度重要節(jié)點(diǎn)序號(hào)重 要 節(jié) 點(diǎn)時(shí)間目標(biāo)備 注1戶外招商廣告發(fā)布、商鋪外立面包裝宣傳展示3月招商信息發(fā)布2主力店簽約儀式5月簽約儀式提高中小商家信心，增加項(xiàng)目知名度3商戶開(kāi)業(yè)、十月商家促銷活動(dòng)10月商家開(kāi)業(yè)慶典、協(xié)助已