項(xiàng)目定位報(bào)告(模板)

1、xx項(xiàng)目定位報(bào)告2013年x月內(nèi)部資料 注意保密l基本情況l產(chǎn)品定位及方案l預(yù)算指標(biāo)及經(jīng)營(yíng)思路xxxx項(xiàng)目定位報(bào)告主要內(nèi)容項(xiàng)目定位報(bào)告主要內(nèi)容如有集中商業(yè)或商業(yè)體量超過(guò)1萬(wàn)方需單獨(dú)提供商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分：項(xiàng)目基本情況第一部分：項(xiàng)目基本情況 地塊位于xxx，距xxx直線距離x里（說(shuō)明項(xiàng)目區(qū)位情況，距離主要商業(yè)中心距離情況）項(xiàng)目區(qū)位情況（項(xiàng)目區(qū)位示意）項(xiàng)目區(qū)位情況（項(xiàng)目區(qū)位示意）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況內(nèi)容內(nèi)容描述價(jià)值位置位置xx區(qū)分析地塊區(qū)位四至四至xx路南、xx路東分析地塊周邊入住小區(qū)情況規(guī)模規(guī)模住宅：xxxxx方商業(yè)：xxxxx方分析地塊自身?xiàng)l件地形地形比較xx（是否方正、是否有特殊情

2、況）是否利于項(xiàng)目規(guī)劃周邊配套、商業(yè)、居住小區(qū)等等照片周邊配套、商業(yè)、居住小區(qū)等等照片周邊配套周邊配套主干道主干道xx路、xxx街未來(lái)規(guī)劃情況公交公交/ /軌道車次軌道車次xx、夜xx路、xx路未來(lái)規(guī)劃情況距離火車站距離火車站xx站xxkm，xx北站/xx站xxkm未來(lái)規(guī)劃情況距離核心商圈距離核心商圈xx街（xxkm)、xx廣場(chǎng)（xxkm）未來(lái)規(guī)劃情況教育教育xx小學(xué)，xx中學(xué)等等未來(lái)規(guī)劃情況醫(yī)院醫(yī)院xx醫(yī)院（xxkm）未來(lái)規(guī)劃情況xxxx醫(yī)院xxxx廣場(chǎng)xxx小學(xué) 分析配套、交通等，說(shuō)清楚項(xiàng)目周邊情況不利于或有利于開工建設(shè)的的因素說(shuō)明不利于或有利于開工建設(shè)的的因素說(shuō)明 分析項(xiàng)目不利于或者有利于

3、開工的因素，配相應(yīng)照片，是否影響首開區(qū)域分析項(xiàng)目不利于或者有利于開工的因素，配相應(yīng)照片，是否影響首開區(qū)域照片照片+ +說(shuō)明說(shuō)明照片照片+ +說(shuō)明說(shuō)明地塊基本情況地塊基本情況- -周邊項(xiàng)目及土地出讓情況周邊項(xiàng)目及土地出讓情況周邊新近出讓土地情況周邊新近出讓土地情況地塊/項(xiàng)目（出讓時(shí)間）建筑面積建筑形態(tài)樓面地價(jià)預(yù)計(jì)最低售價(jià)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度n 結(jié)合周邊情況，以及本項(xiàng)目拿地的價(jià)格，如樓板價(jià)等，對(duì)比周邊項(xiàng)目土地價(jià)格，我項(xiàng)目應(yīng)該如何定位才合理？如土地溢價(jià)高如何考慮經(jīng)營(yíng)策略周邊在售項(xiàng)目情況周邊在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)）建筑形態(tài)主力戶型面積（平）樓面地價(jià)（元/平）三年價(jià)格說(shuō)明備注2011年2012年2013年元

4、/平方米 元/平方米元/平方米地塊基本情況地塊基本情況- -規(guī)劃設(shè)計(jì)條件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件n 此處說(shuō)明本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，及其對(duì)產(chǎn)品定位的影響說(shuō)明地塊具體情況說(shuō)明地塊具體情況產(chǎn)品標(biāo)書內(nèi)的詳細(xì)指標(biāo)，如配套用房規(guī)定，車位規(guī)定等等產(chǎn)品標(biāo)書內(nèi)的詳細(xì)指標(biāo)，如配套用房規(guī)定，車位規(guī)定等等項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)限制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)限制地塊位置編號(hào)面積（）用 途出讓年限容積率限高其他xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx標(biāo)書詳細(xì)情況xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx小結(jié)小結(jié)p 地塊自身情況的結(jié)論，距離城區(qū)距離，商業(yè)中心距離等等p 地塊周邊配套情況的p 周邊在售項(xiàng)目及近期出讓土地的情況總結(jié)，及對(duì)

5、本地塊定位的影響p 地塊規(guī)劃指標(biāo)對(duì)定位的影響p p 第二部分：產(chǎn)品定位及方案第二部分：產(chǎn)品定位及方案項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位客戶定位哪些區(qū)域產(chǎn)品以剛需還是改善為主價(jià)格定位，處于市場(chǎng)什么區(qū)位12多方案貨值比對(duì)多方案貨值比對(duì)方案方案一（拿地前）一（拿地前）總銷售面積總銷售面積: :xxxxxxxx總銷總銷：xxxxxxxx產(chǎn)品面積銷售單價(jià)總收入產(chǎn)品一分析對(duì)比方案二（方案二（r=?r=?）總銷售面積總銷售面積: :xxxxxxxx總銷總銷：xxxxxxxx產(chǎn)品面積銷售單價(jià)總收入產(chǎn)品一方案二（方案二（r=?r=?）總銷售面積總銷售面積: :xxxxxxxx總銷總銷：xxxxxxxx產(chǎn)品面積銷售單價(jià)總收

6、入產(chǎn)品一產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位- -住宅住宅n 說(shuō)明建筑類型建筑類型面面 積積戶戶 型型面積配比面積配比套數(shù)套數(shù)配比配比總價(jià)范圍總價(jià)范圍目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群鋼城新苑133三室本項(xiàng)目105三室本項(xiàng)目115三室戶型評(píng)價(jià)戶型評(píng)價(jià)p舒適型三室p通透性一般p廚房設(shè)計(jì)較小，實(shí)用性欠佳 戶型評(píng)價(jià)戶型評(píng)價(jià)p緊湊型三室p通透性欠佳p東向轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，觀景效果佳p主臥贈(zèng)送飄窗，提升產(chǎn)品附加值 戶型評(píng)價(jià)戶型評(píng)價(jià)p實(shí)用型三室p南北雙向陽(yáng)臺(tái)，通透性、采光效果俱佳p戶型方正，功能布局合理p南向臥贈(zèng)送飄窗，提升產(chǎn)品附加值 三室戶型對(duì)比：本項(xiàng)目三室戶型面積區(qū)間目前客戶接受度高，且較鋼城新苑大三三室戶型對(duì)比：本項(xiàng)目三室戶型面積區(qū)間目

7、前客戶接受度高，且較鋼城新苑大三室戶型方正、浪費(fèi)面積小室戶型方正、浪費(fèi)面積小住宅住宅戶型，戶型，競(jìng)品差異化比較，圖示及說(shuō)明競(jìng)品差異化比較，圖示及說(shuō)明產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位- -商業(yè)商業(yè)類型類型樓層樓層面面 積積面寬面寬/ /進(jìn)深進(jìn)深套數(shù)配比套數(shù)配比單價(jià)單價(jià)總價(jià)范圍總價(jià)范圍目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群類型一1f2f類型二產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位- -地下車位或機(jī)械車位地下車位或機(jī)械車位n 說(shuō)明n 如有機(jī)械車位，說(shuō)明處置方式產(chǎn)品產(chǎn)品配比配比銷售價(jià)格銷售價(jià)格預(yù)計(jì)銷售率預(yù)計(jì)銷售率備注備注別墅高層商業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（毛坯）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（毛坯）分項(xiàng)分項(xiàng)說(shuō)明說(shuō)明備注備注外立面材質(zhì)門窗電梯入戶大堂地?zé)?、新風(fēng)，空調(diào)等安防景觀標(biāo)準(zhǔn)智能化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

8、（精裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（精裝修）裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：xxxxxxxx元元/ /平平分項(xiàng)分項(xiàng)品牌及大致標(biāo)準(zhǔn)品牌及大致標(biāo)準(zhǔn)廚房衛(wèi)生間地板設(shè)備家具墻面第三部分：預(yù)算指標(biāo)及經(jīng)營(yíng)思路第三部分：預(yù)算指標(biāo)及經(jīng)營(yíng)思路項(xiàng)目整理經(jīng)營(yíng)思路項(xiàng)目整理經(jīng)營(yíng)思路（結(jié)合年度預(yù)算、現(xiàn)金流目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)、土地屬性、產(chǎn)品屬性等方面說(shuō)明項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)思路）21拿地前后各拿地前后各產(chǎn)品方案（面積）跟蹤產(chǎn)品方案（面積）跟蹤比對(duì)比對(duì)高層高層多層多層商業(yè)商業(yè)別墅別墅地下車位地下車位儲(chǔ)藏間儲(chǔ)藏間拿地前面積拿地后定位差異說(shuō)明：差異說(shuō)明：拿地前后各產(chǎn)品價(jià)格跟蹤比對(duì)拿地前后各產(chǎn)品價(jià)格跟蹤比對(duì)階段階段總貨值總貨值項(xiàng)目整體利潤(rùn)率項(xiàng)目整體利潤(rùn)率拿地前拿地后定位高

9、層高層多層多層商業(yè)商業(yè)別墅別墅地下車位地下車位儲(chǔ)藏間儲(chǔ)藏間拿地前價(jià)格拿地后定位拿拿地前銷售地前銷售預(yù)算預(yù)算產(chǎn)品產(chǎn)品銷售指標(biāo)銷售指標(biāo)20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年高層住宅銷售面積銷售金額別墅銷售面積銷售金額商鋪銷售面積銷售金額車位銷售面積銷售金額合計(jì)銷售面積銷售金額拿地后銷售預(yù)算（原則上不允許低于拿地前，有偏差說(shuō)明原因）拿地后銷售預(yù)算（原則上不允許低于拿地前，有偏差說(shuō)明原因）產(chǎn)品產(chǎn)品銷售指標(biāo)銷售指標(biāo)20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年高層住宅銷售面積銷售金額別墅銷售面積銷售金額商鋪銷售面積銷售金額車位銷

10、售面積銷售金額合計(jì)銷售面積銷售金額闡述方案及說(shuō)明（方案主要思路、標(biāo)注地下室范圍及思路）闡述方案及說(shuō)明（方案主要思路、標(biāo)注地下室范圍及思路）分期說(shuō)明，銷售計(jì)劃（整體銷售計(jì)劃，分期情況）分期說(shuō)明，銷售計(jì)劃（整體銷售計(jì)劃，分期情況）（每棟樓每棟樓 預(yù)售時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、面積預(yù)售時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、面積、單價(jià)、貨值等等、單價(jià)、貨值等等）結(jié)合推售計(jì)劃闡述價(jià)格實(shí)現(xiàn)路線，先后推出產(chǎn)品邏輯，商業(yè)推售時(shí)間，價(jià)格結(jié)合推售計(jì)劃闡述價(jià)格實(shí)現(xiàn)路線，先后推出產(chǎn)品邏輯，商業(yè)推售時(shí)間，價(jià)格漲幅情況等漲幅情況等推售計(jì)劃說(shuō)明推售計(jì)劃說(shuō)明 推售節(jié)奏推出時(shí)間產(chǎn)品類型層數(shù)棟數(shù) 可售面積（）建議均價(jià)（元/）推出總貨值推出總貨值預(yù)計(jì)銷售率預(yù)計(jì)銷

11、售貨值（萬(wàn)元）樓棟號(hào)首次開盤2014-3-22高層17+1、26454797.79780090%3846810#、11#、13#、14#首次加推2014-6-28高層25、33358648.33800080%404768#、9#、12#底商、沿街商業(yè)2/8697.621800080%12525西地塊部分住宅底商及沿街商業(yè)第二次加推2014-10-1高層24、33359523.56850080%407141#、2#、3#底商、沿街商業(yè)2/8398.441800080%11795東地塊部分住宅底商及沿街商業(yè)第三次加推2015-5-1高層24、26463078.88915080%461744#-7#

12、商業(yè)加推2015-6-22底商、庭院式商業(yè)2、單層/底商4271.66庭院式商業(yè)3481.56180001500080%10329橫支6號(hào)路底商、庭院式商業(yè)整盤住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)8384元/平米說(shuō)明：首次開盤當(dāng)年總可售貨值，銷售率，銷售貨值，與年度預(yù)算對(duì)比情況；說(shuō)明：首次開盤當(dāng)年總可售貨值，銷售率，銷售貨值，與年度預(yù)算對(duì)比情況；歸還全部股東借款時(shí)間，精確到月歸還全部股東借款時(shí)間，精確到月重點(diǎn)說(shuō)明當(dāng)年分期與預(yù)算說(shuō)明重點(diǎn)說(shuō)明當(dāng)年分期與預(yù)算說(shuō)明20132013年推盤計(jì)劃年推盤計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品樓棟套數(shù)面積單價(jià)總貨值首次開盤產(chǎn)品一產(chǎn)品二產(chǎn)品三第一次加推說(shuō)明：工程分期，說(shuō)明與銷售邏輯是否一致工程分期，說(shuō)明與銷售邏輯是否一致明確首期開工范圍及各樓棟的預(yù)售時(shí)間表格表格說(shuō)明首期推出的產(chǎn)品及組合，建筑形態(tài)、戶型說(shuō)明首期推出的產(chǎn)品及組合，建筑形態(tài)、戶型 面積面積 配比等配比等每棟樓每棟樓 預(yù)售時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、面積、單價(jià)、總貨值預(yù)售時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、面積、單價(jià)、總貨值首期開工范圍首期開工范圍售樓處售樓處（高層樣板房位于售樓處二樓）示范區(qū)示范區(qū)規(guī)劃（售樓處，樣板房等）示范區(qū)規(guī)劃示范區(qū)規(guī)劃明確位置及動(dòng)線（需圖示）示范區(qū)規(guī)劃示范區(qū)規(guī)劃售樓處樣板房要求說(shuō)明裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)置套數(shù)示范區(qū)規(guī)劃示范區(qū)規(guī)劃多層樣板房?jī)商?，裝修標(biāo)準(zhǔn)xxxx高層樣板房?jī)商?，裝修標(biāo)準(zhǔn)xxxx按總部要求在提交定位報(bào)告時(shí)一并提交項(xiàng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃