關(guān)于房屋裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的探討

1、關(guān)于房屋裝飾裝修價(jià)值評(píng)估關(guān)于房屋裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的探討的探討 主講人：王志超 2012年3月裝飾裝修價(jià)值評(píng)估隨著生活水平的提高，人們?cè)絹碓阶⒅鼐与S著生活水平的提高，人們?cè)絹碓阶⒅鼐幼…h(huán)境的質(zhì)量及個(gè)性化，大量新型裝修建住環(huán)境的質(zhì)量及個(gè)性化，大量新型裝修建材被廣泛使用，設(shè)計(jì)風(fēng)格日趨多元化，房材被廣泛使用，設(shè)計(jì)風(fēng)格日趨多元化，房屋裝修評(píng)估已成為房地產(chǎn)評(píng)估中難度較大，屋裝修評(píng)估已成為房地產(chǎn)評(píng)估中難度較大，技術(shù)性較強(qiáng)的一道工序。技術(shù)性較強(qiáng)的一道工序。裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)實(shí)需要 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)價(jià)的需要 2.征收房屋補(bǔ)償?shù)男枰獓型恋厣戏课菡魇赵u(píng)估辦法國有土地上房屋征收評(píng)估辦法第十四條第十四條被征收房屋價(jià)

2、值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。房屋征收補(bǔ)償“一房一價(jià)” 青島評(píng)估辦法出臺(tái) 3.建筑裝飾裝修保險(xiǎn)的需要 4.解決房屋租賃裝飾裝修糾紛的需要裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)實(shí)需要 5.建筑裝飾裝修損害賠償?shù)男枰?因不當(dāng)使用給他人建筑裝飾裝修造成損壞的 因違反相鄰關(guān)系要求，給他人建筑裝飾裝修造成損壞的 全裝修住宅交房標(biāo)準(zhǔn)不符合合同約定的 因工程質(zhì)量缺

3、陷造成建筑裝飾裝修損壞的 其他建筑裝飾裝修損壞賠償 6.解決建筑裝飾裝修工程計(jì)價(jià)糾紛的需要建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的原則 1.理性裝飾裝修原則 2.原狀持續(xù)使用原則 3.重建價(jià)格基準(zhǔn)原則建筑裝飾裝修價(jià)格構(gòu)成房屋裝修價(jià)格和一般商品一樣，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者共同決定形成的。從房屋裝璜各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度來劃分，房屋裝璜價(jià)格通常由下列4大項(xiàng)構(gòu)成：直接費(fèi)、管理費(fèi)、利潤、稅金。 1、直接費(fèi)包括：材料、設(shè)備輔料、運(yùn)費(fèi)和人工費(fèi)。 其中材料費(fèi)材料費(fèi)是指地面磚、地板、板材、油漆、五金件等裝修原材料的市場(chǎng)購進(jìn)價(jià)。市內(nèi)運(yùn)費(fèi)市內(nèi)運(yùn)費(fèi)一般為1.5%，人工費(fèi)人工費(fèi)各地算法不一樣，有的地方按施工工期計(jì)算，而有的地

4、方則按單項(xiàng)工程計(jì)算。2、管理費(fèi)、利潤、稅金等統(tǒng)稱為綜合系數(shù)管理費(fèi)、利潤、稅金等統(tǒng)稱為綜合系數(shù)，一般為20%左右，其中稅金約3.8%，管理費(fèi)約710%左右。（以上取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各地不同，評(píng)估人員應(yīng)參照各自當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情計(jì)算 ）建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法 1.收益法 由于無法從房地產(chǎn)總體收益中剝離出僅屬于房屋裝飾裝修部分的收益，故此方法不適用 2.成本法 成本法的基本公式為： 房屋裝璜評(píng)估價(jià)格裝璜重新購置價(jià)格折舊。 其中裝璜重新購置價(jià)格可參照房地產(chǎn)評(píng)估中建筑物重新購建價(jià)格的求取方法。具體有：分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法。 建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法 分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法 分部分項(xiàng)法是指將房屋裝璜各項(xiàng)工程的單項(xiàng)造

5、價(jià)逐一算出，然后相加得出裝璜重新購置總造價(jià)的方法。家庭裝璜中，一般包工包料的方法比較多，總造價(jià)中已包含人工費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、清除施工垃圾費(fèi)及綜合系數(shù)等，不要重復(fù)計(jì)算。 分部分項(xiàng)法是一種常用、簡便迅速的方法，分部分項(xiàng)法是一種常用、簡便迅速的方法，但比較粗略，計(jì)算結(jié)果不準(zhǔn)確。但比較粗略，計(jì)算結(jié)果不準(zhǔn)確。 建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法 各單項(xiàng)工程造價(jià)根據(jù)各地市場(chǎng)行情確定，簡單舉例如下： 分部分項(xiàng)法 建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法 工料測(cè)量法工料測(cè)量法 工料測(cè)量法是先計(jì)算裝璜所屬的各種原材料、人各種原材料、人工時(shí)數(shù)，然后計(jì)算出直接費(fèi)用，乘以綜合系數(shù)工時(shí)數(shù)，然后計(jì)算出直接費(fèi)用，乘以綜合系數(shù)后得出房屋裝璜重新購置價(jià)格的

6、方法。 這里需要注意的是：通過實(shí)地測(cè)量得到各類材料數(shù)量（面積）后，一般還要計(jì)算材料損耗，一般是5%。即評(píng)估計(jì)算時(shí)所用的材料數(shù)量測(cè)量得出的數(shù)量1.05。簡單舉例如下：工料測(cè)量法 建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法 工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力，并需要其他裝璜專業(yè)人員的參費(fèi)時(shí)費(fèi)力，并需要其他裝璜專業(yè)人員的參與。與。建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法 比較法比較法 隨著“菜單式”裝修（小區(qū)開發(fā)商或住宅建設(shè)單位新建住宅時(shí)，委托設(shè)計(jì)單位推出每一種戶型不同的室內(nèi)裝修方案，供住戶選擇）的推廣，在今后的房屋裝璜評(píng)估中可大量采用比較法。 即選取相同地

7、區(qū)、相同戶型、相同“菜單”的室內(nèi)裝修為比較實(shí)例，加以修正后得出房屋裝璜價(jià)格。其基本公式為：房屋裝璜評(píng)估價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格房屋裝璜評(píng)估價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格裝修日期修正裝修日期修正個(gè)別個(gè)別因素修正。因素修正。 比較法由于其方便、快捷、準(zhǔn)確的優(yōu)點(diǎn)，今后會(huì)成為房屋比較法由于其方便、快捷、準(zhǔn)確的優(yōu)點(diǎn)，今后會(huì)成為房屋裝璜評(píng)估的主流方法。裝璜評(píng)估的主流方法。房屋裝璜的折舊 和建筑物一樣，房屋裝璜折舊也包括時(shí)間折舊和建筑物一樣，房屋裝璜折舊也包括時(shí)間折舊（物質(zhì)折舊）和功能折舊。（物質(zhì)折舊）和功能折舊。 時(shí)間折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與時(shí)間折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與裝璜的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用

8、年數(shù)正相關(guān)。裝璜的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。 功能折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)風(fēng)格變化、功能折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)風(fēng)格變化、裝璜材料更新導(dǎo)致裝璜在功能方面的相對(duì)殘缺、裝璜材料更新導(dǎo)致裝璜在功能方面的相對(duì)殘缺、落后所造成的價(jià)值損失。落后所造成的價(jià)值損失。 現(xiàn)在我國有關(guān)房屋裝璜的折舊估算方法尚未出臺(tái)，現(xiàn)在我國有關(guān)房屋裝璜的折舊估算方法尚未出臺(tái)，如今市場(chǎng)上較多采用的是加速折舊方法，最后留如今市場(chǎng)上較多采用的是加速折舊方法，最后留有有20%的殘值或者不計(jì)殘值。的殘值或者不計(jì)殘值。建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法-同行觀點(diǎn)觀點(diǎn)1：裝修存在周期短，款式受流行影響強(qiáng)等特點(diǎn)，一般商業(yè)使用裝修存在

9、周期短，款式受流行影響強(qiáng)等特點(diǎn)，一般商業(yè)使用期不超五年，以三年居多。宜采用類似財(cái)務(wù)上加速折舊的方式確定其期不超五年，以三年居多。宜采用類似財(cái)務(wù)上加速折舊的方式確定其成新。住宅等房屋裝修受主人個(gè)性影響大，多數(shù)在轉(zhuǎn)讓時(shí)難以體現(xiàn)價(jià)成新。住宅等房屋裝修受主人個(gè)性影響大，多數(shù)在轉(zhuǎn)讓時(shí)難以體現(xiàn)價(jià)值。建議僅考慮其必須成本，如廚廁防水等必須（基本）投入，而裝值。建議僅考慮其必須成本，如廚廁防水等必須（基本）投入，而裝飾性投入少考慮或加速折舊。飾性投入少考慮或加速折舊。觀點(diǎn)2：估算二手房的價(jià)格: 第一，判斷裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依第一，判斷裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格。據(jù)當(dāng)前

10、市場(chǎng)的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格。很多二手房業(yè)主總是強(qiáng)調(diào)自己當(dāng)初裝修時(shí)花了多少錢，但是建材的價(jià)格波動(dòng)性很大，有的材料短時(shí)間就可能跌價(jià)大半，甚至被淘汰了。因此，購房者應(yīng)當(dāng)以當(dāng)前建材市場(chǎng)銷售的價(jià)格為基準(zhǔn)。 當(dāng)然，要準(zhǔn)確估算裝修價(jià)格可能會(huì)有困難，購房者應(yīng)當(dāng)按照欲購房屋的裝修風(fēng)格和用材，找?guī)准已b修公司去咨詢，讓他們提供適當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià)，以此作為估價(jià)的參考。 第二，按照一般的裝第二，按照一般的裝修市場(chǎng)慣例，裝修折舊按修市場(chǎng)慣例，裝修折舊按5年制計(jì)算，折舊方法為第一年年制計(jì)算，折舊方法為第一年10、第二、第二年年20的遞進(jìn)折舊法計(jì)算。一般超過的遞進(jìn)折舊法計(jì)算。一般超過5年以上的裝修，其價(jià)格可以忽年以上的裝修，其價(jià)

11、格可以忽略不計(jì)。略不計(jì)。 通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價(jià)格，將裝修價(jià)從房屋總價(jià)中剔除，再與同類型的毛坯房進(jìn)行比較，就很容易看出該套二手房房價(jià)的高低。建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法 家居裝飾裝修快速評(píng)估小方法（網(wǎng)上搜集家居裝飾裝修快速評(píng)估小方法（網(wǎng)上搜集2006年案例，年案例，僅供參考）僅供參考） 快速計(jì)算公式快速計(jì)算公式 （143.554x建筑面積建筑面積+1346.077建筑面積建筑面積+747.62+ 修正值）修正值）x1.16945x成新度成新度 中檔裝修中檔裝修修正值為修正值為0 其他上下浮動(dòng)其他上下浮動(dòng) 例例:建筑面積建筑面積75.43平方米（套內(nèi)面積約為平方米（套內(nèi)面積約為55平方米），二平方米），二室一廳，中檔裝修，成新室一廳，中檔裝修，成新8成成 評(píng)估評(píng)估值值=(143.55475.43+134607775.43+74762)1.169450.8=2176728元。元。 （詳細(xì)思路方法（詳細(xì)思路方法可見附件）可見附件）建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法 房屋裝飾裝修評(píng)估是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)、繁房屋裝飾裝修評(píng)估是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)、繁瑣而復(fù)雜的工作，不僅要掌握一定的方法瑣而復(fù)雜的工作，不僅要掌握一定的方法理論，更重要的是要深入市場(chǎng)，進(jìn)行市場(chǎng)理論，更重要的是要深入市場(chǎng)，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，掌握市場(chǎng)行情，并根據(jù)不同的評(píng)估調(diào)查