關(guān)于房屋裝飾裝修價值評估的探討

1、關(guān)于房屋裝飾裝修價值評估關(guān)于房屋裝飾裝修價值評估的探討的探討 主講人：王志超 2012年3月裝飾裝修價值評估隨著生活水平的提高，人們越來越注重居隨著生活水平的提高，人們越來越注重居住環(huán)境的質(zhì)量及個性化，大量新型裝修建住環(huán)境的質(zhì)量及個性化，大量新型裝修建材被廣泛使用，設(shè)計風(fēng)格日趨多元化，房材被廣泛使用，設(shè)計風(fēng)格日趨多元化，房屋裝修評估已成為房地產(chǎn)評估中難度較大，屋裝修評估已成為房地產(chǎn)評估中難度較大，技術(shù)性較強的一道工序。技術(shù)性較強的一道工序。裝飾裝修價值評估的現(xiàn)實需要 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計價的需要 2.征收房屋補償?shù)男枰獓型恋厣戏课菡魇赵u估辦法國有土地上房屋征收評估辦法第十四條第十四條被征收房屋價

2、值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。房屋征收補償“一房一價” 青島評估辦法出臺 3.建筑裝飾裝修保險的需要 4.解決房屋租賃裝飾裝修糾紛的需要裝飾裝修價值評估的現(xiàn)實需要 5.建筑裝飾裝修損害賠償?shù)男枰?因不當(dāng)使用給他人建筑裝飾裝修造成損壞的 因違反相鄰關(guān)系要求，給他人建筑裝飾裝修造成損壞的 全裝修住宅交房標(biāo)準不符合合同約定的 因工程質(zhì)量缺

3、陷造成建筑裝飾裝修損壞的 其他建筑裝飾裝修損壞賠償 6.解決建筑裝飾裝修工程計價糾紛的需要建筑裝飾裝修價值評估的原則 1.理性裝飾裝修原則 2.原狀持續(xù)使用原則 3.重建價格基準原則建筑裝飾裝修價格構(gòu)成房屋裝修價格和一般商品一樣，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者共同決定形成的。從房屋裝璜各構(gòu)成項目估算的角度來劃分，房屋裝璜價格通常由下列4大項構(gòu)成：直接費、管理費、利潤、稅金。 1、直接費包括：材料、設(shè)備輔料、運費和人工費。 其中材料費材料費是指地面磚、地板、板材、油漆、五金件等裝修原材料的市場購進價。市內(nèi)運費市內(nèi)運費一般為1.5%，人工費人工費各地算法不一樣，有的地方按施工工期計算，而有的地

4、方則按單項工程計算。2、管理費、利潤、稅金等統(tǒng)稱為綜合系數(shù)管理費、利潤、稅金等統(tǒng)稱為綜合系數(shù)，一般為20%左右，其中稅金約3.8%，管理費約710%左右。（以上取費標(biāo)準各地不同，評估人員應(yīng)參照各自當(dāng)?shù)厥袌鲂星橛嬎?）建筑裝飾裝修價值評估的方法 1.收益法 由于無法從房地產(chǎn)總體收益中剝離出僅屬于房屋裝飾裝修部分的收益，故此方法不適用 2.成本法 成本法的基本公式為： 房屋裝璜評估價格裝璜重新購置價格折舊。 其中裝璜重新購置價格可參照房地產(chǎn)評估中建筑物重新購建價格的求取方法。具體有：分部分項法、工料測量法。 建筑裝飾裝修價值評估的方法 分部分項法分部分項法 分部分項法是指將房屋裝璜各項工程的單項造

5、價逐一算出，然后相加得出裝璜重新購置總造價的方法。家庭裝璜中，一般包工包料的方法比較多，總造價中已包含人工費、運費、清除施工垃圾費及綜合系數(shù)等，不要重復(fù)計算。 分部分項法是一種常用、簡便迅速的方法，分部分項法是一種常用、簡便迅速的方法，但比較粗略，計算結(jié)果不準確。但比較粗略，計算結(jié)果不準確。 建筑裝飾裝修價值評估的方法 各單項工程造價根據(jù)各地市場行情確定，簡單舉例如下： 分部分項法 建筑裝飾裝修價值評估的方法 工料測量法工料測量法 工料測量法是先計算裝璜所屬的各種原材料、人各種原材料、人工時數(shù)，然后計算出直接費用，乘以綜合系數(shù)工時數(shù)，然后計算出直接費用，乘以綜合系數(shù)后得出房屋裝璜重新購置價格的

6、方法。 這里需要注意的是：通過實地測量得到各類材料數(shù)量（面積）后，一般還要計算材料損耗，一般是5%。即評估計算時所用的材料數(shù)量測量得出的數(shù)量1.05。簡單舉例如下：工料測量法 建筑裝飾裝修價值評估的方法建筑裝飾裝修價值評估的方法 工料測量法的優(yōu)點是詳實、準確，缺點是工料測量法的優(yōu)點是詳實、準確，缺點是費時費力，并需要其他裝璜專業(yè)人員的參費時費力，并需要其他裝璜專業(yè)人員的參與。與。建筑裝飾裝修價值評估的方法 比較法比較法 隨著“菜單式”裝修（小區(qū)開發(fā)商或住宅建設(shè)單位新建住宅時，委托設(shè)計單位推出每一種戶型不同的室內(nèi)裝修方案，供住戶選擇）的推廣，在今后的房屋裝璜評估中可大量采用比較法。 即選取相同地

7、區(qū)、相同戶型、相同“菜單”的室內(nèi)裝修為比較實例，加以修正后得出房屋裝璜價格。其基本公式為：房屋裝璜評估價格可比實例價格房屋裝璜評估價格可比實例價格裝修日期修正裝修日期修正個別個別因素修正。因素修正。 比較法由于其方便、快捷、準確的優(yōu)點，今后會成為房屋比較法由于其方便、快捷、準確的優(yōu)點，今后會成為房屋裝璜評估的主流方法。裝璜評估的主流方法。房屋裝璜的折舊 和建筑物一樣，房屋裝璜折舊也包括時間折舊和建筑物一樣，房屋裝璜折舊也包括時間折舊（物質(zhì)折舊）和功能折舊。（物質(zhì)折舊）和功能折舊。 時間折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與時間折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與裝璜的使用性質(zhì)、使用強度和使用

8、年數(shù)正相關(guān)。裝璜的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。 功能折舊是指由于消費觀念變更、設(shè)計風(fēng)格變化、功能折舊是指由于消費觀念變更、設(shè)計風(fēng)格變化、裝璜材料更新導(dǎo)致裝璜在功能方面的相對殘缺、裝璜材料更新導(dǎo)致裝璜在功能方面的相對殘缺、落后所造成的價值損失。落后所造成的價值損失。 現(xiàn)在我國有關(guān)房屋裝璜的折舊估算方法尚未出臺，現(xiàn)在我國有關(guān)房屋裝璜的折舊估算方法尚未出臺，如今市場上較多采用的是加速折舊方法，最后留如今市場上較多采用的是加速折舊方法，最后留有有20%的殘值或者不計殘值。的殘值或者不計殘值。建筑裝飾裝修價值評估的方法-同行觀點觀點1：裝修存在周期短，款式受流行影響強等特點，一般商業(yè)使用裝修存在

9、周期短，款式受流行影響強等特點，一般商業(yè)使用期不超五年，以三年居多。宜采用類似財務(wù)上加速折舊的方式確定其期不超五年，以三年居多。宜采用類似財務(wù)上加速折舊的方式確定其成新。住宅等房屋裝修受主人個性影響大，多數(shù)在轉(zhuǎn)讓時難以體現(xiàn)價成新。住宅等房屋裝修受主人個性影響大，多數(shù)在轉(zhuǎn)讓時難以體現(xiàn)價值。建議僅考慮其必須成本，如廚廁防水等必須（基本）投入，而裝值。建議僅考慮其必須成本，如廚廁防水等必須（基本）投入，而裝飾性投入少考慮或加速折舊。飾性投入少考慮或加速折舊。觀點2：估算二手房的價格: 第一，判斷裝修材料價格和人工費必須依第一，判斷裝修材料價格和人工費必須依據(jù)當(dāng)前市場的價格，而不是裝修時的價格。據(jù)當(dāng)前

10、市場的價格，而不是裝修時的價格。很多二手房業(yè)主總是強調(diào)自己當(dāng)初裝修時花了多少錢，但是建材的價格波動性很大，有的材料短時間就可能跌價大半，甚至被淘汰了。因此，購房者應(yīng)當(dāng)以當(dāng)前建材市場銷售的價格為基準。 當(dāng)然，要準確估算裝修價格可能會有困難，購房者應(yīng)當(dāng)按照欲購房屋的裝修風(fēng)格和用材，找?guī)准已b修公司去咨詢，讓他們提供適當(dāng)?shù)膱髢r，以此作為估價的參考。 第二，按照一般的裝第二，按照一般的裝修市場慣例，裝修折舊按修市場慣例，裝修折舊按5年制計算，折舊方法為第一年年制計算，折舊方法為第一年10、第二、第二年年20的遞進折舊法計算。一般超過的遞進折舊法計算。一般超過5年以上的裝修，其價格可以忽年以上的裝修，其價

11、格可以忽略不計。略不計。 通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價格，將裝修價從房屋總價中剔除，再與同類型的毛坯房進行比較，就很容易看出該套二手房房價的高低。建筑裝飾裝修價值評估的方法 家居裝飾裝修快速評估小方法（網(wǎng)上搜集家居裝飾裝修快速評估小方法（網(wǎng)上搜集2006年案例，年案例，僅供參考）僅供參考） 快速計算公式快速計算公式 （143.554x建筑面積建筑面積+1346.077建筑面積建筑面積+747.62+ 修正值）修正值）x1.16945x成新度成新度 中檔裝修中檔裝修修正值為修正值為0 其他上下浮動其他上下浮動 例例:建筑面積建筑面積75.43平方米（套內(nèi)面積約為平方米（套內(nèi)面積約為55平方米），二平方米），二室一廳，中檔裝修，成新室一廳，中檔裝修，成新8成成 評估評估值值=(143.55475.43+134607775.43+74762)1.169450.8=2176728元。元。 （詳細思路方法（詳細思路方法可見附件）可見附件）建筑裝飾裝修價值評估的方法 房屋裝飾裝修評估是一項技術(shù)性較強、繁房屋裝飾裝修評估是一項技術(shù)性較強、繁瑣而復(fù)雜的工作，不僅要掌握一定的方法瑣而復(fù)雜的工作，不僅要掌握一定的方法理論，更重要的是要深入市場，進行市場理論，更重要的是要深入市場，進行市場調(diào)查，掌握市場行情，并根據(jù)不同的評估調(diào)查