地下商業(yè)街的價(jià)值塑造

1、地下商業(yè)街的價(jià)值塑造地下商業(yè)街的價(jià)值塑造 2014-11-26 房地產(chǎn)戰(zhàn)略家地下 商業(yè)空間有著不可忽視的商業(yè)價(jià)值，但同時(shí)具有封閉壓抑的 不足。通過不同的設(shè)計(jì)手法和技術(shù)層面的處理，可以消除人 們的負(fù)面心理影響，大大提高其商業(yè)價(jià)值 隨著一線城市商 業(yè)中心的土地面積日漸稀缺，其使用價(jià)值也逐漸提升，加上 近幾年城市軌道交通的建設(shè)發(fā)展，地下商業(yè)街、地下綜合體 等地下商業(yè)空間的開發(fā)逐漸被城市所重視。近年來，包括北 京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及大連、哈爾濱等自 然條件稍惡劣的諸多城市，都相繼建成了大量的地下商業(yè)街 和地下綜合體等地下商業(yè)空間， 可謂是蓬勃興起， 方興未艾 但地下商業(yè)空間不同于地上建筑

2、，由于空間封閉和空氣不流 通等特點(diǎn)，對購物者的心理需求會產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。在 中國商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟的今天，人們已經(jīng)不僅僅只滿足 于生理需求及心理需求，而是追求對空間的藝術(shù)氣息、人文 氣息等更高層次的需求。那么，如何從人性化的角度出發(fā)， 通過設(shè)計(jì)來滿足人們購物、休閑及審美的需要呢？對于地下 商業(yè)空間及地下商業(yè)空間設(shè)計(jì)，我們又該從哪些角度來審視 呢？不可忽視的商業(yè)價(jià)值對于特大型及大型城市而言，城市 商業(yè)中心的土地早已開發(fā)殆盡，土地價(jià)值不斷被推升，人流 聚集越來越大，也導(dǎo)致很多商業(yè)區(qū)成為交通的堵點(diǎn)。如何緩解城市商業(yè)中心人流及車流的擁堵狀況成為政府十分頭疼 的問題。由此，城市地下軌道交通應(yīng)運(yùn)而生

3、，而對于軌道交 通聯(lián)通的地下商業(yè)空間， 其商業(yè)價(jià)值也不斷被刷新?！暗叵律虡I(yè)的負(fù)一層，其商業(yè)價(jià)值等同于甚至高于地上商業(yè)的二層。 如果地下商業(yè)是與城市的軌道交通串聯(lián)的話，其商業(yè)價(jià)值則 等同于地上商業(yè)的一層，如果經(jīng)營管理較好，甚至?xí)哂谝?層?！北本┎┑貫懳萁ㄖ?guī)劃設(shè)計(jì)公司董事長曹一勇表示。 這里對于商業(yè)價(jià)值的判定，通常指的是坪效，即每坪的面積 可以產(chǎn)出多少營業(yè)額，是經(jīng)常拿來計(jì)算商場經(jīng)營效益的指標(biāo)。由于與地下軌道交通相連的地下商業(yè)能夠保證大量的人流 量，其商業(yè)價(jià)值也是被看好的。用設(shè)計(jì)改善不足雖然商業(yè)價(jià) 值被業(yè)內(nèi)人士一再肯定，但不得不承認(rèn)，地下商業(yè)空間有著 自己先天的不足。由于地下空間的封閉、 空氣不

4、流通等特點(diǎn)， 對人們的心理產(chǎn)生了諸多負(fù)面影響，讓人感到壓抑和透不過 氣，這種特點(diǎn)讓地下空間設(shè)計(jì)相較于地上商業(yè)的設(shè)計(jì)更加有 難度，更需注重細(xì)節(jié)。如何通過建筑設(shè)計(jì)彌補(bǔ)地下空間的先 天缺點(diǎn)呢？“首先，在建筑設(shè)計(jì)手法上，需要處理好兩個(gè)問題。 一是應(yīng)切實(shí)解決人流導(dǎo)入問題，二是可通過不同的設(shè)計(jì)手法 消除地下空間給人帶來的負(fù)面心理影響?！辈芤挥抡f。由于地下商業(yè)其形體大部分或完全位于地下，人流無法正常導(dǎo)入， 這時(shí)，出入口就是地下建筑中唯一的可見要素，出入口的設(shè) 計(jì)則是至關(guān)重要的。一般而言，大多地下空間都會在入口處設(shè)置扶梯直接導(dǎo)入地下， 這是最常見的一種設(shè)計(jì)手法。 當(dāng)然， 著重考慮人流導(dǎo)入問題是針對不連接城市軌

5、道交通的地下 空間。對于地下空間給人帶來諸多心理上的負(fù)面影響，也可 以通過不同的建筑設(shè)計(jì)手法來消除。在曹一勇看來，實(shí)際操 作中通常會用兩種方式。一種是將建筑的四邊做成采光的花 園，把負(fù)一層的范圍擴(kuò)大，即做成下沉花園形式，這樣既可 以擴(kuò)大地下的采光，也可以給人以過渡心理，預(yù)示著即將進(jìn) 入地下空間， 還可以打破被壓抑、 被隔絕的心理， 開闊視野。 這種手法運(yùn)用得較好的是北京僑福芳草地，它將負(fù)一層全部 打開，利用下沉花園來消除消費(fèi)者的負(fù)面心理。第二種方式 就是采用“中庭下移”的手法。中庭是地下商業(yè)空間各部分之 間以及地下與地上的主要交通樞紐空間，其中設(shè)有電梯、自 動(dòng)扶梯、觀光電梯以及步行坡道、樓梯、

6、臺階、天橋等，使 地下商業(yè)空間各功能空間以及地上與地下實(shí)現(xiàn)最方便、舒適 且充滿情趣的交通聯(lián)系。中庭下移指的是將建筑體原本設(shè)置 在一層的中庭往下移，從負(fù)一層開始設(shè)置中庭，通過這樣的 設(shè)計(jì)，將整個(gè)商場的視覺中心、交通中心、心理中心、人流 的交流中心都往下移，破除了地下空間封閉壓抑的感覺。這 種手法運(yùn)用得較為成功的是北京中關(guān)村E 世界， 此建筑物設(shè)有 B1 層和 M 層，但中庭是從 BI 層開始的，并且這兩個(gè)樓 層都是做商業(yè)經(jīng)營的， 但進(jìn)到 BI 層后基本沒有身處地下的感 覺。此外，還可以在地下商業(yè)空間中運(yùn)用自然要素，能夠創(chuàng) 造溫暖而舒適的空間感受。例如引入綠色植物、利用綠化暗 示或指引空間、引入水

7、體等手段，從而增加地下商業(yè)空間的 體驗(yàn)感，消除人們的負(fù)面心理。技術(shù)層面要過硬除了設(shè)計(jì)手 法問題，地下空間的設(shè)計(jì)對于技術(shù)層面的要求相對于地上建 筑也更為嚴(yán)格，許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要相對提高。首先是防水。地 下商業(yè)空間的防水級別要比地上商業(yè)相對提高，因?yàn)榈叵驴?間一旦漏水，其返修的成本及代價(jià)是非常大的，并且，水是 無縫不鉆的，而在地下想要找到漏水的漏點(diǎn)是比較難的，所 以防水問題必須通過技術(shù)手段妥善解決。第二是防潮。相對 于漏水問題而言，潮濕是地下空間普遍存在的。由于地下空 間很多是用來存放貨物的，如果防潮問題處理不好，貨物會 發(fā)霉，濃重的霉味會影響顧客的消費(fèi)心理，進(jìn)而影響整個(gè)商 場的經(jīng)營。第三是新風(fēng)量。地

8、下空間是封閉的空間，要通過 增加新風(fēng)量的手段來消除消費(fèi)者感覺憋悶的心理。通風(fēng)問題 如果處理不好，其商業(yè)價(jià)值就會大打折扣了。第四是消防問 題，也是最重要的技術(shù)層面。通常，按消防規(guī)范來講，地上 商業(yè)建筑的防火分區(qū)面積一般為 2000 平方米，加上自動(dòng)噴 水滅火區(qū)可以做到 4000 平方米，而地下商業(yè)空間每個(gè)防火 分區(qū)一般為 1000 平方米，加上自動(dòng)噴水滅火區(qū)可以做到 2000 平方米。即地下商業(yè)的防火分區(qū)基本為地上的一半左 右。壓縮了的防火分區(qū)會對商業(yè)布局、 商業(yè)規(guī)劃、 業(yè)態(tài)劃分、 交通組織等產(chǎn)生影響，這就要求在最初的商業(yè)設(shè)計(jì)中要提前 考慮好這些層面。另外，還有疏散距離的設(shè)計(jì)。地上商業(yè)一 般為雙向疏散，多為 60 米，地下商業(yè)的雙向疏