《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例題1

1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例第一章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)案例題：一、劉某擬成立一家物業(yè)管理有限公司。(1)物業(yè)管理公司的特征歸納起來，包括哪些？(2)設(shè)立物業(yè)管理有限公司最低的注冊(cè)資本為多少？(3)該新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)為幾級(jí)？(4)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于多少人？(5)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起多少天內(nèi)，持有關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)？(6)該公司剛剛設(shè)立，規(guī)模很小，業(yè)務(wù)量有限，該公司可以采用的最合適的是什么企業(yè)組織形式？(7)劉某設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要做哪些工作？(8)該企業(yè)設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)需要考

2、慮哪些因素？【答案】1、是獨(dú)立的企業(yè)法人、屬于服務(wù)性的企業(yè)、具有一定的社會(huì)公共管理性質(zhì)的職能。2、50萬元。3、三級(jí)，并設(shè)一年的暫定期。4、不少于10人。5、30天內(nèi)。6、直線制。7、需要做如下工作：設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記。包括公司選址、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、確定合法的股東人數(shù)、公司組成人員、注冊(cè)資本驗(yàn)資、公司章程等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門申報(bào)資質(zhì)。資料包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同、管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。8、企

3、業(yè)戰(zhàn)略因素、外部環(huán)境因素、技術(shù)因素、組織規(guī)模及所處階段。二、物業(yè)管理單位隸屬于原來的房地產(chǎn)開發(fā)公司。為了承攬外部業(yè)務(wù)和擴(kuò)大規(guī)模，該企業(yè)經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)公司同意決定重組。該公司管理三個(gè)住宅小區(qū)，三個(gè)住宅小區(qū)分別是多層住宅20萬平方米，多層住宅25萬平方米和高層住宅15萬平方米，2006年11月30日取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擬向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)資質(zhì)。(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些常見模式?每個(gè)模式的特點(diǎn)有哪些?該企業(yè)重組設(shè)置的企業(yè)是什么模式?(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些特點(diǎn)?(3)該企業(yè)可以登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為幾級(jí)?(4)該企業(yè)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，最遲的時(shí)間是哪一天?【答案】 1物業(yè)管

4、理的常見模式有房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司、獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)公司。 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指房地產(chǎn)建設(shè)單位成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立不屬于企業(yè)的專門部門，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)。該企業(yè)重組后的模式是獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有

5、獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是企業(yè)法人；物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。 3三級(jí)(暫定)。 42006年12月29日。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)案例題：一、某物業(yè)業(yè)主大會(huì)甲擬采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司乙擬參加投標(biāo)。請(qǐng)回答以下問題。問題一：甲決定采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)，其除了通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告外，還需要在其中發(fā)布招標(biāo)公告的媒體有( )。a、中國(guó)國(guó)家建設(shè)部網(wǎng) b、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)c、中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) d、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)【答案】cd問題二：由于該項(xiàng)目規(guī)

6、模較大，也比較復(fù)雜，投標(biāo)人在獲得招標(biāo)文件后，招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，稱作 ( )。a、評(píng)審會(huì)議 b、資格審查會(huì)議c、標(biāo)前會(huì)議 d、招標(biāo)人會(huì)議【答案】c問題三：若甲方是建設(shè)單位，招標(biāo)管理對(duì)象是新建物業(yè)，甲方可以如何選擇物業(yè)管理單位？【答案】(1)招標(biāo)方式：可以選擇邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)。公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過公開媒體發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。(2)發(fā)布招標(biāo)文件，組織標(biāo)前會(huì)議。(3)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審。(4)接受投標(biāo)文件。(5)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)，中標(biāo)，簽訂合同。(6)如果投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣

7、房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問題四：乙方在獲取招標(biāo)信息后首先需要做的是什么？包括哪些內(nèi)容？【答案】(1)組織經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估。(2)具體內(nèi)容包括：投標(biāo)物業(yè)的基本情況，招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位，業(yè)主的需求，建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以了解是否有誠(chéng)意合作并具備履約合同的實(shí)力，招標(biāo)條件和招標(biāo)過程，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、企業(yè)自身?xiàng)l件分析。第三章 物業(yè)管理合同案例題：一、劉先生購(gòu)買了一套位于頂層的商品房，“入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和管理規(guī)約中都有明確的規(guī)定：為維護(hù)小區(qū)整體形象和相

8、鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄?！比胱『螅瑒⑾壬唇?jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自己有權(quán)利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：劉先生拆除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款；劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。請(qǐng)問物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?劉先生在此案中的不當(dāng)之處?物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在?【答案】(1)a物業(yè)公

9、司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回；b訴劉先生拆除陽(yáng)臺(tái)及護(hù)欄的請(qǐng)求予以支持；c此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。(2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽(yáng)臺(tái)和加裝護(hù)欄，不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益，而且違反了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和業(yè)主公約的約定，行為不當(dāng)。(3)首先，作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款；其次，物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。二、a房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)入住，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理工作由a房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和

10、入住的臨近，a開發(fā)商找到b物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年的物業(yè)管理合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給b物業(yè)管理公司。按合同約定，b物業(yè)公司要向a開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費(fèi)。請(qǐng)問a開發(fā)商與b物業(yè)管理公司簽訂為期十年的物業(yè)管理合同效力如何?a開發(fā)商要求公司交納履約保證金和承包費(fèi)的合同約定是否有效? 【答案】(1)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，屬前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立

11、并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。(2)開發(fā)商對(duì)其所出售的房屋僅具有臨時(shí)所有權(quán)人的身份，在房屋交付后物業(yè)管理合同的實(shí)際履約當(dāng)事人是各個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司。對(duì)于代他人簽署的合同，開發(fā)商借機(jī)會(huì)收取履約保證金和承包金歸己所有，是侵犯實(shí)際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無效。第四章 早期介入與前期物業(yè)管理案例題：一、物業(yè)管理的早期介入對(duì)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問：(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。(各不少于兩個(gè)方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早

12、期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容?【答案】(1)物業(yè)管理的早期介入對(duì)開發(fā)商的好處很多。作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公閉的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。開發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來

13、，芝麻沾手西瓜溜掉。物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場(chǎng)，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾，減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。(2)早期介入的作用包括：優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。(3)早期介入的內(nèi)容：可

14、行性研究階段：根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建設(shè)；就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，確保

15、安裝質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)案例題一、a公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時(shí)a公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力，便招標(biāo)了f公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)

16、目的物業(yè)管理工作。由于f公司是以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力很大，在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對(duì)管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即a公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機(jī)條件，在粗略看過機(jī)房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。春夏之交，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機(jī)組加過油，有的機(jī)頭已不能啟動(dòng)，需要更換部分零件。f公司要求a公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而a公司則認(rèn)為f

17、公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分。這時(shí)f公司的律師出場(chǎng)了，手里拿著有a公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域?yàn)收記錄的復(fù)印件向a公司提出了法律交涉。請(qǐng)問a公司在這場(chǎng)“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?【答案】(1)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，a公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)驗(yàn)和能力，a公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備

18、開機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。(2)在這種情況下，a公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)行。特別是移交合同，對(duì)雙方都十分重要，要謹(jǐn)慎簽署。對(duì)遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時(shí)的簽字可能是“一字千金”的。第六章 入住與裝修管理案例題一、某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理人住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到人住條件。但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還

19、要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)?請(qǐng)問你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國(guó)期間的物業(yè)管理費(fèi)，為什么?假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理，會(huì)如何處理?【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。該女士在辦理入住手續(xù)時(shí)，所提出的房屋內(nèi)部問題，應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決，與物業(yè)公司無關(guān)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。從法律的角度，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管

20、理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的，即便業(yè)主沒有實(shí)際居住，但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問題長(zhǎng)期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)別論了。(2)耐心向該女士說明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。對(duì)于房屋細(xì)部問題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決。二、付先生2004年購(gòu)買了一套120平方米的住房，去同年8月，開發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)入住手續(xù)后，付先生高高興興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同

21、下，付先生對(duì)新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。兩個(gè)月后，物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見爭(zhēng)論不休。請(qǐng)問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)?如果物

22、業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰(shuí)收取?為什么?【答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。(2)根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。三、某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，

23、擅自將其購(gòu)買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。請(qǐng)問假如你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么?【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對(duì)樓下業(yè)主王某的房屋滲

24、水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。故本案例中，對(duì)于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧拆除私裝物，若其不理會(huì)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。四、如果你是物業(yè)公司工程部主管，負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作。1、請(qǐng)說明物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?2、在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容?【答案】1、物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有：（1）物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理；（2）物業(yè)裝飾裝修管理的要求；（3）裝飾裝修服務(wù)費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理；（4）物業(yè)裝飾

25、裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。2、在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容：(1)要檢查裝飾裝修項(xiàng)目：是否為已登記的項(xiàng)目，檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全，垃圾是否及時(shí)清運(yùn)有無亂堆放裝修戶門是否保持清潔衛(wèi)生等。第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理案例題一、某業(yè)主4年前在某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知

26、，經(jīng)查看，是所購(gòu)商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住所購(gòu)商品房，水管破裂不是自己人為造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主購(gòu)買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。請(qǐng)問：1、 樓上業(yè)主長(zhǎng)期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)來承擔(dān)?2、 在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)?【答案】1、根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)

27、主購(gòu)房已滿4年，則開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)的，物業(yè)公司沒有權(quán)力私自打開房間進(jìn)行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。若本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)公司存在過錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。2、物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，(屬于緊急避險(xiǎn))可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)

28、行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。緊急避險(xiǎn)是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一較小利益的行為。物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。業(yè)主無法及時(shí)趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。3、為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動(dòng)避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上

29、與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，物業(yè)公司與業(yè)主最好在管理規(guī)約或服務(wù)合同中，對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。二、陽(yáng)光小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái)，因該陽(yáng)臺(tái)排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問：1、 物業(yè)公司對(duì)502

30、室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任?2、 602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任?【答案】1、根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例和建設(shè)部發(fā)布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽(yáng)臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)排水管道口封死，使陽(yáng)臺(tái)的積水無法從排水管及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某

31、對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。第八章 物業(yè)環(huán)境管理案例題一、亂派招貼，被戲稱為城市的“牛皮癬”。某花園小區(qū)管理處下大力氣加以整治，雖然加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作，但樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象，卻屢禁不絕。實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部，物業(yè)服務(wù)中心通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的人員所為；二是以探訪小區(qū)親友名義人員所為；三是本小區(qū)個(gè)別做生意的業(yè)主所為。請(qǐng)根據(jù)此情況制訂管理要點(diǎn)?！敬鸢浮?、加強(qiáng)巡邏，發(fā)現(xiàn)外來可疑派發(fā)廣告人員，進(jìn)行教育勸阻工作，并將其趕出小區(qū)。2、疏導(dǎo)管理：在小區(qū)宣傳欄設(shè)置廣告櫥窗，提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管

32、理。3、采取必要措施：發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，按照廣告上的聯(lián)系方式，邀人前來，指出其錯(cuò)誤的做法，要求清理其廣告。第九章 公共秩序管理案例題1王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)公司提出索賠要求。王先生認(rèn)為：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)，因此，物業(yè)公司就要對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下，王先生遂向人民法院起訴：狀告物業(yè)公司違約，未盡到保護(hù)業(yè)主安全的義務(wù)，要求物業(yè)公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請(qǐng)問王先生的訴請(qǐng)能否得到人民法院的支持，并說明理由?！敬鸢浮客跸壬脑V求不能得到人民法院

33、的支持。根據(jù)法律法規(guī)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的要求，物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)為24小時(shí)值守、日常巡視及對(duì)涉及人身安全的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門處理等，本案中王先生沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)違反物業(yè)服務(wù)合同，因此，向物業(yè)公司索賠沒有法律和合同依據(jù)。同時(shí)，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。2以下是一個(gè)案件發(fā)生的過程，請(qǐng)仔細(xì)閱讀并指出該公司保安員作法的不妥之處；并以此案例所反映的該物業(yè)公司安全管理漏洞，簡(jiǎn)要列出完備的安全管理應(yīng)具備的主要內(nèi)容。某日上午9時(shí)許，犯罪嫌疑人趙攜帶兇器和已購(gòu)得的幾斤舊報(bào)紙，來到某花園小區(qū)地下車庫(kù)

34、入口處，對(duì)小區(qū)的保安員謊稱送報(bào)紙到5樓搞裝修，并出示了一張過期的出入證。恰遇一輛汽車出車庫(kù)，保安員在未看清楚出入證也未要求犯罪嫌疑人趙登記，即同意其進(jìn)入車庫(kù)。趙走到車庫(kù)內(nèi)通往電梯間的門邊，等候了兩三分鐘，有人從電梯間出來，趙乘機(jī)進(jìn)入了電梯間，乘坐電梯到5樓，隨后走樓梯到9樓。在走消防樓梯時(shí)，趙某遇到了從樓上巡更下來的安全員小賈，小賈看到趙手拿一疊報(bào)紙及工具不乘坐電梯甚是奇怪便問：沒有停電，為何走樓梯?趙答：早下了一層，不想再等電梯了。小賈又問：拿工具去干什么?趙答：給裝修隊(duì)送報(bào)紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到5層，小賈忽然想起，9層根本就沒有人家裝修，認(rèn)為這個(gè)走錯(cuò)路的人一會(huì)兒就會(huì)下來，故沒有去

35、追。趙在9層按了9e房的門鈴。9e房的保姆小李打開里面的一扇門，趙謊稱是來搞維修的，便進(jìn)了屋，并將門反鎖。趙以檢查主人房的燈管為名，將保姆騙至主人房?jī)?nèi)，要保姆拿出錢來。保姆說沒有錢，也不知道主人的錢放在哪兒，隨后突然往外跑，趙隨即將保姆殺害?！敬鸢浮坎煌字帲?1)未仔細(xì)查驗(yàn)出入證。(2)未要求來訪客人進(jìn)行登記。(3)允許行人從車庫(kù)進(jìn)入。(4)保安員小賈在發(fā)現(xiàn)可疑之處后，沒有及時(shí)采取措施。(5)安全管理內(nèi)容：出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，配合政府開展社區(qū)管理等工作。三某天，物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家

36、門口，值勤保安聽到住戶家中有響動(dòng)的人聲，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門，但業(yè)主向該物業(yè)管理公司提出了賠償?shù)囊?。?qǐng)問：1、 在本案例所述情形下，物業(yè)管理公司接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后是否可以破門而入？2、 在什么情況下，物業(yè)管理公司在接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后可以破門而入?3、 在這件事情的處理上，該物業(yè)管理公司做法是否妥當(dāng)，還有什么不足?【答案】1、在本案例所述的情形下，物業(yè)公司不可以直接破門而入。物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)有管理和維護(hù)的職責(zé)，

37、對(duì)報(bào)警器的誤報(bào)所造成的損失，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。本案中因報(bào)警器誤報(bào)，物業(yè)公司沒有調(diào)查清楚報(bào)警原因，就擅自破門而入，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅不受侵犯權(quán)。2、若接到住戶家中報(bào)警，有明顯的跡象表明住戶家中存在危險(xiǎn)，因情況緊急，無法采取其他方式或來不及采取其他方式進(jìn)入，屬于法律規(guī)定的緊急避險(xiǎn)情形的，為避免業(yè)主家遭受損失或損失擴(kuò)大，保安可以破門進(jìn)入。3、值得肯定的是，物業(yè)公司對(duì)報(bào)警反應(yīng)迅速，在發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后，主動(dòng)賠禮道歉，態(tài)度積極，避免了與業(yè)主問的矛盾激化；不足在于，物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)管理不善，檢查不及時(shí)，致使保安員不得已破門而入，給住戶造成財(cái)產(chǎn)損害和精神損害。四你是某物業(yè)公司的安全管理人員，負(fù)責(zé)所

38、承管項(xiàng)目的安全管理工作。請(qǐng)說明公共安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容及治安防范的注意事項(xiàng)。【答案】(1)公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括：出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，配合政府開展社區(qū)管理等工作。(2)治安防范的注意事項(xiàng)包括：遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。遇到有違法犯罪分子進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失。對(duì)于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵察破案。管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)

39、，應(yīng)將其勸離轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問。管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并做好轄區(qū)內(nèi)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。第十章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件處理案例題一、 某物業(yè)管理公司職工在進(jìn)行清潔內(nèi)墻的施工過程中，某員工爬梯作業(yè)時(shí)，由于未站穩(wěn)，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。住院期間，醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收入損失，造成公司損失共計(jì)人民幣3萬余元。請(qǐng)問：物業(yè)公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險(xiǎn)?【答案】1、 日常工作中加強(qiáng)安全教育，樹立安全生產(chǎn)的

40、意識(shí)；2、 建立建全安全管理、生產(chǎn)制度；3、 加強(qiáng)安全操作培訓(xùn)；4、 分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買保險(xiǎn)，將物業(yè)公司的損失減少到最小程度；5、 及時(shí)處理善后事宜，消除不良影響。第十一章 物業(yè)財(cái)務(wù)管理案例題一、請(qǐng)寫出物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成，并對(duì)其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”的子項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)說明(至少5項(xiàng)以上內(nèi)容)。【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共

41、用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用含有：公共建筑及道路的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；消防設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；電水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)等。二、你是某物業(yè)公司的管理人員，公司委派你開展物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制工作，請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮哪些因素?【答案】1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。3、物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)

42、目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。4、物業(yè)服務(wù)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。第十二章 物業(yè)管理檔案管理案例題一、如果你是某物業(yè)公司的檔案管理員，負(fù)責(zé)檔案的保存工作，請(qǐng)說明檔案保存應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些?【答案】1、物業(yè)承接查驗(yàn)期和入住期收集整理的檔案資料屬于物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案，是物業(yè)管理檔案中最重要和基礎(chǔ)性的檔案，它的保存管理和安全十分重要。2、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)、檢修和運(yùn)行記錄檔案，在分析房屋主體安全、設(shè)備運(yùn)行狀況和事故分析中有時(shí)起著十分關(guān)鍵

43、性的作用，因此這類檔案的真實(shí)性和保存期限應(yīng)有明確規(guī)定，一般不能低于設(shè)備的使用年限的2倍。3、各類小型設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)記錄檔案、環(huán)境與安全管理記錄檔案的數(shù)量較大，這部分檔案的保存期較短。這類檔案應(yīng)有一個(gè)銷毀的管理方案和程序，以騰出空間，避免檔案室空間被無謂占用。第十四章 物業(yè)客戶管理案例題一、 你是某物業(yè)公司客戶服務(wù)經(jīng)理，服務(wù)于某小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒繳納管理費(fèi)了。物業(yè)公司上門催討時(shí)，陶小姐以前不久自家水管(非公共管道)滲漏，物業(yè)公司沒有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。請(qǐng)問：陶小姐的主張是否有法律依據(jù)?為什么?請(qǐng)你給出處理這個(gè)問題的步驟和具體解決的方法

44、?！敬鸢浮刻招〗愕闹鲝垱]有法律依據(jù)。(1)物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)所收取的服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司的服務(wù)是針對(duì)整個(gè)物業(yè)的公共部位和公共設(shè)施，提供包括公共設(shè)施的維修維護(hù)、公共衛(wèi)生、公共安全與秩序、公共綠化等服務(wù)項(xiàng)目。而業(yè)主家里管道滲漏，除非有特別約定，一般不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍。若在保修期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商提出，若超過保修期，則應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。故業(yè)主陶小姐以此拒交物業(yè)管理費(fèi)無法律依據(jù)。若物業(yè)公司接到業(yè)主的保修，并承諾提供此特約服務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主之間就成立了維修合同，若物業(yè)公司沒有及時(shí)修繕，則應(yīng)承擔(dān)此維修合同的違約責(zé)任。但維修合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)合同，業(yè)主陶小姐

45、雖可就漏水未及時(shí)修復(fù)給其造成的損失(本案陶小姐并沒有提出具體損失)要求抵消部分物業(yè)管理費(fèi)，但仍不能以維修合同未得到及時(shí)履行作為其不履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的合法理由。物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括公共部位及設(shè)施維修維護(hù)、保潔、保安、綠化等許多部分，即便是陶小姐家中的公共管道滲漏，也只能扣除相對(duì)應(yīng)的部分物業(yè)費(fèi)，陶小姐就其享受的其他服務(wù)仍需支付費(fèi)用。因此，無論從何種角度，陶小姐拒交物業(yè)管理費(fèi)的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?2)耐心向業(yè)主說明其交費(fèi)義務(wù)不受水管滲漏影響的緣由；繼續(xù)催繳物業(yè)費(fèi)，并保存催繳證據(jù)；若在保修期內(nèi)，及時(shí)協(xié)助業(yè)主告知開發(fā)商或開發(fā)商指定的承擔(dān)維保責(zé)任的施工單位；若接受業(yè)主的特別委托，答應(yīng)修理漏水水管，則應(yīng)及

46、時(shí)提供服務(wù)，否則即構(gòu)成對(duì)維修合同的違約，業(yè)主有權(quán)要求索賠，并在合理賠償數(shù)額內(nèi)主張與物業(yè)管理費(fèi)相抵消。 芄蒅蟻羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂膀薅蝿袈腿螇羄芇膈蕆袇膃膇蕿肅聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿芄薆蚇肅芃蚈袂羈節(jié)莈蚅羇芁薀羀芆芀螞螃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀莇蠆螀腿莆荿羅肅蒞薁螈肀莄蚃肄羆莃螆袆芅莃蒅蠆膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膈蒈蚄袁膄蕆螆螄肀蕆蒆羀羆蒆薈螂芄蒅蟻羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂膀薅蝿袈腿螇羄芇膈蕆袇膃膇蕿肅聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿芄薆蚇肅芃蚈袂羈節(jié)莈蚅羇芁薀羀芆芀螞螃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀莇蠆螀腿莆荿羅肅蒞薁螈肀莄蚃肄羆莃螆袆芅莃蒅蠆膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膈蒈蚄袁膄蕆螆螄肀

47、蕆蒆羀羆蒆薈螂芄蒅蟻羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂膀薅蝿袈腿螇羄芇膈蕆袇膃膇蕿肅聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿芄薆蚇肅芃蚈袂羈節(jié)莈蚅羇芁薀羀芆芀螞螃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀莇蠆螀腿莆荿羅肅蒞薁螈肀莄蚃肄羆莃螆袆芅莃蒅蠆膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膈蒈蚄袁膄螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蝕裊膃蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀罿袃蒈荿蚈聿莄莈螀袁芀蒈袃肇膆蕆薂袀肂蒆螅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蝕裊膃蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀罿袃蒈

48、荿蚈聿莄莈螀袁芀蒈袃肇膆蕆薂袀肂蒆螅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蝕裊膃蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀罿袃蒈荿蚈聿莄莈螀袁芀蒈袃肇膆蕆薂袀肂蒆螅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蝕裊膃蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀罿袃蒈荿蚈聿莄莈螀袁芀蒈袃肇膆蕆薂袀肂蒆螅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃薁薃膀艿

49、薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蝕裊膃蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀罿袃蒈荿蚈聿莄莈螀袁芀蒈袃肇膆蕆薂袀肂蒆螅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蝕裊膃蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀罿袃蒈荿蚈聿莄莈螀袁芀蒈袃肇膆蕆薂袀肂蒆螅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袁莂蚃蝿肆羋蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂

50、蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊膆蚄羈膄膅莄螄肀膄蒆罿肆膃蚈螂羈膂螁蚅芀膁蒀袁膆膀薃蚃肂膀蚅衿羈艿莄螞襖羋蕆袇膃芇蕿蝕腿芆螁裊肅芅蒁螈羈芄薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞羂肁莂蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃節(jié)荿蒂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆蒈蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊膆蚄羈膄膅莄螄肀膄蒆罿肆膃蚈螂羈膂螁蚅芀膁蒀袁膆膀薃蚃肂膀蚅衿羈艿莄螞襖羋蕆袇膃芇蕿蝕腿芆螁裊肅芅蒁螈羈芄薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞羂肁莂蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃節(jié)荿蒂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆蒈蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊膆蚄羈膄膅莄螄肀膄蒆罿肆膃蚈螂羈膂螁蚅芀膁蒀袁膆

51、膀薃蚃肂膀蚅衿羈艿莄螞襖羋蕆袇膃芇蕿蝕腿芆螁裊肅芅蒁螈羈芄薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞羂肁莂蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃節(jié)荿蒂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆蒈蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊膆蚄羈膄膅莄螄肀膄蒆罿肆膃蚈螂羈膂螁蚅芀膁蒀袁膆膀薃蚃肂膀蚅衿羈艿莄螞襖羋蕆袇膃芇蕿蝕腿芆螁裊肅芅蒁螈羈芄薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞羂肁莂蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃節(jié)荿蒂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆蒈蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊膆蚄羈膄膅莄螄肀膄蒆罿肆膃蚈螂羈膂螁蚅芀膁蒀袁膆膀薃蚃肂膀蚅衿羈艿莄螞襖羋蕆袇膃芇蕿蝕腿芆螁裊肅芅蒁螈羈芄薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞羂肁莂蒈螅羇

52、莁薀羀袃莀螞螃節(jié)荿蒂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆蒈蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊膆蚄羈膄膅莄螄肀膄蒆罿肆膃蚈螂羈膂螁蚅芀膁蒀袁膆膀薃蚃肂膀蚅衿羈艿莄螞襖羋蕆袇膃芇蕿蝕腿芆螁裊艿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿羆羋薂袁衿膄薁薁肄肀薁蚃袇荿薀螅肅芅蠆袈袆膁蚈薇肁肇蚇蝕襖蒆蚆袂聿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄芁螆羀肀芀衿膆莈荿薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蟻肂莇蒂螄裊芃蒁袆肀艿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿羆羋薂袁衿膄薁薁肄肀薁蚃袇荿薀螅肅芅蠆袈袆膁蚈薇肁肇蚇蝕襖蒆

53、蚆袂聿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄芁螆羀肀芀衿膆莈荿薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蟻肂莇蒂螄裊芃蒁袆肀艿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿羆羋薂袁衿膄薁薁肄肀薁蚃袇荿薀螅肅芅蠆袈袆膁蚈薇肁肇蚇蝕襖蒆蚆袂聿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄芁螆羀肀芀衿膆莈荿薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蟻肂莇蒂螄裊芃蒁袆肀艿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿羆羋薂袁衿膄薁薁肄肀薁蚃袇荿薀螅肅芅蠆袈袆膁蚈薇肁肇蚇蝕襖蒆蚆袂聿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄芁螆羀肀芀衿膆莈荿薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P

54、莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蟻肂莇蒂螄裊芃蒁袆肀艿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿羆羋薂袁衿膄薁薁肄肀薁蚃袇荿薀螅肅芅蠆袈袆膁蚈薇肁肇蚇蝕襖蒆蚆袂聿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄芁螆羀肀芀衿膆莈荿薈罿芄荿蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃蟻肂莇蒂螄裊芃蒁袆肀艿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇芆蕆螞羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁蕆螈襖膁蒃螇肆羄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁羇芄薆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂肀羄蠆薁袀膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃

55、螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈襖膁蒃螇肆羄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁羇芄薆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂肀羄蠆薁袀膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈襖膁蒃螇肆羄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁羇芄薆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂肀羄蠆薁袀膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈襖膁蒃螇肆羄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁羇芄薆

56、袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂肀羄蠆薁袀膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈襖膁蒃螇肆羄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁羇芄薆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂肀羄蠆薁袀膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇螃罿芆蒈螂肁蒁螇螁膃芄蚃袀芅蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿肇蒈莁袈芀芁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆羃羆膀螞羃肈莆薈羂膁膈蒄羈羀莄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆肇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄肅蕆薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蠆羈莈蚄蚈肀薄薀螇膂莆蒆螆芅腿螄螅羄蒞螀螄膇膇蚆螄艿蒃薂

57、螃罿芆蒈螂肁蒁螇螁膃芄蚃袀芅蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿肇蒈莁袈芀芁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆羃羆膀螞羃肈莆薈羂膁膈蒄羈羀莄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆肇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄肅蕆薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蠆羈莈蚄蚈肀薄薀螇膂莆蒆螆芅腿螄螅羄蒞螀螄膇膇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁螇螁膃芄蚃袀芅蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿肇蒈莁袈芀芁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆羃羆膀螞羃肈莆薈羂膁膈蒄羈羀莄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆肇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄肅蕆薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蠆羈莈蚄蚈肀薄薀螇膂莆蒆螆芅腿螄螅羄蒞螀螄膇膇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁螇螁膃芄蚃袀芅蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿肇蒈莁袈芀芁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆羃羆膀螞羃肈莆薈羂膁膈蒄羈羀莄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆肇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄肅蕆薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蠆羈莈蚄蚈肀薄薀螇膂莆蒆螆芅腿螄螅羄蒞螀螄膇膇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁螇螁膃芄蚃袀芅蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿肇蒈莁袈芀芁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆羃羆膀螞羃肈莆薈羂膁膈蒄羈羀薃蠆膀節(jié)莆羈腿蒞螞襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃袀蒞蕿蠆衿蒈螅羇袈膇