土地增值稅清算培訓(xùn)課程

1、土地增值稅清算操作土地增值稅清算操作培訓(xùn)課程培訓(xùn)課程土地增值稅清算操作實務(wù)土地增值稅清算操作實務(wù)清算數(shù)據(jù)匯總表 土地增值稅清算操作實務(wù)可劃分為六項 1.清算面積的審核 2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核 3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)稅金的審核 4.開發(fā)費用及加計20%的審核 5.土地成本的審核 6.開發(fā)成本的審核 清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料Company Logo（一）國家統(tǒng)一規(guī)定的清算資料（一）國家統(tǒng)一規(guī)定的清算資料1土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件,各地可根據(jù)本地實際情況制定）。2房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)

2、方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料Company Logo3項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。4納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料Comp

3、any Logo（二）中介機構(gòu)進行土地增值稅清算鑒證資料清（二）中介機構(gòu)進行土地增值稅清算鑒證資料清單單1.基礎(chǔ)資料（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；（2）組織機構(gòu)代碼證副本復(fù)印件；（3）稅務(wù)登記證副本復(fù)印件； （4）開戶許可證復(fù)印件；（5）章程（本企業(yè)）；（6）章程（對外投資）；（7）股東會決議（以開發(fā)產(chǎn)品進行利潤分配方案）。清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料Company Logo2.項目資料（1）規(guī)劃設(shè)計意見書/選址意見書；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；（4）建筑工程施工許可證復(fù)印件；（5）國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同（6）

4、國有土地使用權(quán)證（7）合作開發(fā)協(xié)議書；（8）委托拆遷協(xié)議書、拆遷補償協(xié)議書和拆遷補償明細(xì)；清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料Company Logo（9）項目工程施工合同、工程預(yù)（概）算書及工程價款結(jié)算單；（10）房地產(chǎn)銷（預(yù)）售許可證；（11）竣工驗收報告；（12）工程竣工決算報告；（13）房屋測繪報告；（14）房屋竣工驗收備案表；（15）無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會共用事業(yè)的文件和憑證；（16）初始產(chǎn)權(quán)證明。清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料Company Logo3.財務(wù)資料（1）商品房購銷合同統(tǒng)計明細(xì)表、商品房

5、買賣合同和商品房銷售發(fā)票；（2）地價款支付憑證；（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套費繳款收據(jù)（4）土地征用及拆遷補償費支付憑據(jù)；（5）契稅完稅憑證；（6）開發(fā)成本明細(xì)表，與開發(fā)成本相關(guān)合同、已付款、已取得發(fā)票明細(xì)表；（7）成本費用分?jǐn)傄罁?jù)；清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料Company Logo（8）銀行借款合同及貸款利息結(jié)算通知單（9）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證（納稅申報表和完稅憑證）；（10）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證；（11）開發(fā)起始年度至清算年度會計報表（資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表）（12）開發(fā)起始年度至清算年度會計賬簿（預(yù)收賬款明細(xì)賬/主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬/

6、開發(fā)成本明細(xì)賬/開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬/主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)賬等）清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料Company Logo（13）開發(fā)起始年度至清算年度會計憑證；（14）開發(fā)起始年度至清算年度審計報告；（15）開發(fā)起始年度至清算年度企業(yè)所得稅年報（16）其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等清算面積的審核清算面積的審核 第一第一，審定清算項目的土地面積， 建筑面積，可售面積，不可售面積（公共配套面積；非公共配套面積），清算項目本次清算的面積，其中：已售面積（包含超建面積），未售面積，自用面積。 第二第二，審定清算面積中的可售面積樓盤的屬性，即普通住宅面積，非普通住宅面積，非住

7、宅面積，不可售面積中的公共配套面積，非公共配套面積，超建面積。還有超建面積可計入本次清算的面積。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核 第一第一，審定清算項目賬面按交易方式取得的貨幣收入，非貨幣收入，視同銷售收入。 第二第二，審定按樓盤清算屬性劃分的普通住宅，非普通住宅，非住宅的收入； 第三，第三，在查實清算項目賬面劃分的普通住宅，非普通住宅，非住宅收入的基礎(chǔ)上做計稅收入的調(diào)整，審定清算項目的計稅收入。土地成本的審核土地成本的審核 第一第一，清算項目如是凈地，審定應(yīng)繳和已繳的土地出讓金及相關(guān)稅費； 第二，第二，清算項目如為毛地，除審定土地出讓金及相關(guān)稅費，還有在開發(fā)成本中核算的土地征用和搬遷

8、補償費，動遷費等。開發(fā)成本的審核開發(fā)成本的審核 第一第一，審定清算項目賬面發(fā)生的開發(fā)成本，按房地產(chǎn)企業(yè)土地征用及搬遷補償費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套設(shè)施費，建筑安裝工程費，開發(fā)間接費用的核算內(nèi)容歸集賬面數(shù)據(jù)，對于賬面核算數(shù)據(jù)與明細(xì)科目的核算范圍不符的問題，或是應(yīng)計入開發(fā)費用而計入開發(fā)成本的賬面數(shù)據(jù)，逐項做計稅重分類調(diào)整。 第二第二，對于連片分期開發(fā)不屬于清算項目發(fā)生的開發(fā)成本賬面核算數(shù)據(jù)，采取直接剔除或分?jǐn)傆嬎闾蕹姆绞健ｉ_發(fā)成本的審核開發(fā)成本的審核 第三，第三，審定供應(yīng)商承包開發(fā)成本項目的合同金額，比對賬面金額，付款和取得發(fā)票的金額； 第四，第四，將土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用單筆發(fā)

9、生額在5萬或10萬元以上的原始單證逐一抽查，對不符合計稅扣除要求的逐項做計稅重分類調(diào)減，或計稅扣除調(diào)減； 第五，第五，審定的開發(fā)成本各項計稅扣除金額，按清算項目已售面積的比例應(yīng)分?jǐn)傆嬎悖Y(jié)轉(zhuǎn)清算項目開發(fā)成本計稅扣除金額。開發(fā)費用及加計開發(fā)費用及加計20%的審核的審核 第一第一，清算項目如采用土地價款與開發(fā)成本之和的10%計算扣除，審定清算項目土地成本與開發(fā)成本的計稅扣除金額，在此基礎(chǔ)上按已售面積比例計算清算面積開發(fā)費用和加計20%的扣除金額。 第二第二，清算項目如采用利息單獨計算，其他開發(fā)費用按土地價款與開發(fā)成本之和5%計算扣除的方式，。一是借款利息的審核，二是銷售和管理費用計稅扣除的審核。與

10、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)稅金的審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)稅金的審核 第一第一，審定清算項目與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計稅收入配比，應(yīng)繳、已繳營業(yè)稅及附加稅費； 第二，第二，審定清算項目與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計稅收入配比，按預(yù)征率計算應(yīng)繳和已繳土地增值稅稅金的審核； 以上六項內(nèi)容可簡單概括為：以上六項內(nèi)容可簡單概括為：清清 算算 面面 積積樓盤樓盤清算面積審核示意圖清算面積審核示意圖清清 算算 收收 入入 賬面預(yù)收賬款賬面預(yù)收賬款與銷售合同與銷售合同 收款賬戶，收款賬戶，收款單證比對收款單證比對 清算收入審核圖示清算收入審核圖示轉(zhuǎn)讓收入的稅金轉(zhuǎn)讓收入的稅金 查實清算項目查實清算項目應(yīng)繳，已繳稅金應(yīng)繳，已繳稅金 轉(zhuǎn)讓收入的稅金審

11、核圖示轉(zhuǎn)讓收入的稅金審核圖示土地成本審核圖示土地成本審核圖示 土地成本土地成本 凈地審定應(yīng)繳、已繳凈地審定應(yīng)繳、已繳土地價款及配套稅費土地價款及配套稅費 毛地審定應(yīng)繳、已繳毛地審定應(yīng)繳、已繳土地價款及配套稅費，土地價款及配套稅費，搬遷、回遷發(fā)生的補償費用。搬遷、回遷發(fā)生的補償費用。開發(fā)成本審核圖示開發(fā)成本審核圖示開發(fā)費用開發(fā)費用 審定清算面積審定清算面積應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本計稅扣除金額。計稅扣除金額。 比對合同、發(fā)票比對合同、發(fā)票和付款的信息，和付款的信息，做計稅扣除調(diào)整做計稅扣除調(diào)整 先確認(rèn)扣除方法，先確認(rèn)扣除方法，核實賬面數(shù)據(jù)核實賬面數(shù)據(jù)做計稅重分類調(diào)整做計稅重分類調(diào)整 開發(fā)費用審

12、核圖示開發(fā)費用審核圖示土地增值稅清算操作實務(wù)可劃分為六項 1.清算面積的審核 2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核 3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)稅金的審核 4.開發(fā)費用及加計20%的審核 5.土地成本的審核土地成本的審核 6.開發(fā)成本的審核開發(fā)成本的審核 清算項目土地成本的審核清算項目土地成本的審核（一）（一） 土地成本清算審核要點土地成本清算審核要點 1. 土地面積的審核土地面積的審核 土地面積的審核是要審定清算項目占用土地面積的數(shù)量，單一樓盤審核清算項目立項批復(fù)文件，土地出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用權(quán)證；連片分期開發(fā)對應(yīng)每期的土地使用權(quán)證和詳規(guī)圖審核計算土地面積。 2. 土地出讓金的審核土地出讓金

13、的審核 對應(yīng)開發(fā)商與政府簽訂的土地出讓合同，繳納的土地出讓金付款單據(jù)； 清算項目土地成本的審核清算項目土地成本的審核（一）（一） 土地成本清算審核要點土地成本清算審核要點 3. 地價款所含的其他稅費的審核地價款所含的其他稅費的審核 土地出其他稅費的審核包括契稅，市政配套費等。 4. 土地出讓金政府補償或返還的審核土地出讓金政府補償或返還的審核 政府對清算項目已繳納的土地出讓金給予的政策補償或返還，主要對應(yīng)土地出讓合同及補充合同審核銀行收付，營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入，往來收入賬戶。 5. 已列支的土地成本，原始單證合規(guī)性的審核；已列支的土地成本，原始單證合規(guī)性的審核；（一）（一） 土地成本清算審

14、核要點土地成本清算審核要點 6. 分期開發(fā)的項目，對不屬于本期清算項目的土地分期開發(fā)的項目，對不屬于本期清算項目的土地成本予以剔除；成本予以剔除； 7. 涉及多個項目土地成本混合核算的，按清算項目涉及多個項目土地成本混合核算的，按清算項目土地面積比例計算分?jǐn)?；土地面積比例計算分?jǐn)偅?8. 拆遷補償費重點審核向個人支付的拆遷補償款，拆遷補償費重點審核向個人支付的拆遷補償款，與拆遷合同，花名冊，收款單據(jù)比對是否有虛列補償費與拆遷合同，花名冊，收款單據(jù)比對是否有虛列補償費的情況。的情況。 9. 以安置房補償動遷戶，重點審核動遷戶支付面積以安置房補償動遷戶，重點審核動遷戶支付面積差價的收入。差價的收入

15、。（二）土地成本清算審核底稿（二）土地成本清算審核底稿 1. 單一項目土地成本的審核單一項目土地成本的審核 第一第一，審核底稿能明確反映開發(fā)商取得國有土地使用權(quán)的立項批復(fù)時間和文書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證，土地出讓合同上所注明的清算項目土地面積，應(yīng)繳和已繳的土地價款及相關(guān)稅費； 第二第二，審核底稿對應(yīng)開發(fā)成本中的土地征用和搬遷補償費，能明確反映清算項目土地征用合同，搬遷或回遷合同金額，實際支付金額，計稅扣除金額； （二）土地成本清算審核底稿（二）土地成本清算審核底稿 2. 連片分期開發(fā)土地成本的審核連片分期開發(fā)土地成本的審核 在單一項目土地成本審核要點的基礎(chǔ)上，對于清算項目分期開

16、發(fā)土地價款核算不清的，對應(yīng)土地面積相關(guān)權(quán)證和土地出讓金合同一一甄別，如不能單獨審定本期清算面積的土地成本， 采取按清算項目土地面積比例計算分?jǐn)偟姆椒āｉ_發(fā)成本開發(fā)成本前期工程費審核操作要點前期工程費審核操作要點（一）前期工程費的審核要點（一）前期工程費的審核要點 1. 前期工程費計稅重分類調(diào)整的審核前期工程費計稅重分類調(diào)整的審核 前期工程費，包括清算項目規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。前期工程費重點審核下列計稅資料，對賬面核算數(shù)據(jù)不屬于前期工程費核算內(nèi)容的做計稅重分類調(diào)整。 開發(fā)成本開發(fā)成本前期工程費審核操作要點前期工程費審核操作要點（一）前期工程費的審

17、核要點（一）前期工程費的審核要點 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請資料 勘察合同 設(shè)計合同 土石方工程合同 人防、消防審批意見書 臨時用地審批意見書 繳納政府規(guī)費所依據(jù)的文件（一）前期工程費的審核要點（一）前期工程費的審核要點 2. 前期工程費計稅扣除調(diào)整的審核前期工程費計稅扣除調(diào)整的審核 通過審核清算項目涉及的前期工程費的立項批復(fù)文書，測繪面積圖紙，供應(yīng)商合同，工程概算、預(yù)算報告等計稅資料，通過實地勘驗，賬面數(shù)據(jù)與發(fā)票，合同，付款的比對審核，審定計稅扣除調(diào)減金額，清算項目前期工程費的計稅扣除金額。 （一）前期工程費的審核要點（一）前期工程費的審核要點審核重點關(guān)注的問題審核重點關(guān)注的問題 虛列前期工程費

18、； 重復(fù)列支前期工程費； 開發(fā)費用計入前期工程費。（二）（二） 前期工程費的審核底稿前期工程費的審核底稿 1. 單一項目前期工程費的審核單一項目前期工程費的審核 第一第一，審核底稿能夠歸集前期工程費每項支出的賬面成本，明確反映賬載成本金額，計稅重分類調(diào)整金額，計稅扣除調(diào)整金額； 第二第二，審核底稿對應(yīng)前期工程費的供應(yīng)商合同，審定成本實際的發(fā)生金額，取得發(fā)票金額，應(yīng)付、已付、未付前期工費金額。清算項目前期工程費計稅扣除金額。 （二）（二） 前期工程費的審核底稿前期工程費的審核底稿 2. 連片分期開發(fā)前期工程費的審核連片分期開發(fā)前期工程費的審核 在單一項目前期工程費審核要點的基礎(chǔ)上，對于清算項目分

19、期開發(fā)前期工程費核算不清的，審核底稿要對應(yīng)清算項目測繪面積圖紙，供應(yīng)商合同，結(jié)算單證等進行比對分析，能單獨區(qū)分的單獨歸集本期清算面積的前期工程費，不能單獨區(qū)分的按本次清算面積所占實際發(fā)生的前期工程費建筑面積的比例計算分?jǐn)偂ｉ_發(fā)成本開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費審核操作要點基礎(chǔ)設(shè)施費審核操作要點（一）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核要點（一）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核要點 1.基礎(chǔ)設(shè)施費計稅重分類調(diào)整的審核基礎(chǔ)設(shè)施費計稅重分類調(diào)整的審核 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)項目小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。在審核基礎(chǔ)設(shè)施費相關(guān)的施工合同，綠化工程合同，苗木采購合同的基礎(chǔ)上，對賬面核算數(shù)據(jù)不屬于基礎(chǔ)

20、設(shè)施費的成本支出做計稅重分類調(diào)整。 審核中重點關(guān)注的問題主要有三個方面審核中重點關(guān)注的問題主要有三個方面： 第一第一，虛構(gòu)合同或虛假列支； 第二第二，開發(fā)費用計入基礎(chǔ)設(shè)施費。 第三第三，分期項目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費，未按項目合理計算分?jǐn)偅?開發(fā)成本開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費審核操作要點基礎(chǔ)設(shè)施費審核操作要點（一）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核要點（一）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核要點 審核中重點關(guān)注的問題主要有三個方面審核中重點關(guān)注的問題主要有三個方面： 第一第一，虛構(gòu)合同或虛假列支； 第二第二，開發(fā)費用計入基礎(chǔ)設(shè)施費。 第三第三，分期項目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費，未按項目合理計算分?jǐn)?（一）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核要點（一）基礎(chǔ)設(shè)施費的

21、審核要點 2. 基礎(chǔ)設(shè)施費計稅扣除調(diào)整的審核基礎(chǔ)設(shè)施費計稅扣除調(diào)整的審核 審核關(guān)注的重點是將基礎(chǔ)設(shè)施費賬面發(fā)生額，與實地勘驗，工程合同，供應(yīng)商發(fā)票和收款結(jié)算進行比對，對不屬于清算項目的基礎(chǔ)設(shè)施費，或不符合計稅扣除的賬面成本做計稅扣除調(diào)減，審定本期清算項目基礎(chǔ)設(shè)施費的計稅扣除金額。（二）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核底稿（二）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核底稿 1. 單一項目基礎(chǔ)設(shè)施費的審核單一項目基礎(chǔ)設(shè)施費的審核 第一第一，審核底稿能明確反映基礎(chǔ)設(shè)施費的項目構(gòu)成及在清算項目中的分布，賬載基礎(chǔ)設(shè)施費成本金額，計稅重分類調(diào)整金額，計稅扣除調(diào)減金額，清算項目基礎(chǔ)設(shè)施費計稅扣除金額。 第二第二，審核底稿對應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施費供應(yīng)商合同，

22、發(fā)票和付款金額，審定基礎(chǔ)設(shè)施費的實際發(fā)生額，本次清算按已售面積比例計算的計稅扣除金額。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核底稿（二）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核底稿 2. 連片分期開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費的審核連片分期開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費的審核 第一第一，本期清算面積基礎(chǔ)設(shè)施費，與連片分期開發(fā)的項目相互關(guān)聯(lián)的情況； 第二第二，本期清算面積基礎(chǔ)設(shè)施費可獨立區(qū)分的計稅扣除金額，與其他項目關(guān)聯(lián)交叉不能直接確認(rèn)，按本期清算面積所占實際發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費建筑面積比例，分?jǐn)傆嬎阌嫸惪鄢痤~。開發(fā)成本開發(fā)成本公共配套審核操作要點公共配套審核操作要點（一）公共配套費的審核要點（一）公共配套費的審核要點 1.公共配套設(shè)施的項目構(gòu)成和計稅扣除面積公共配套

23、設(shè)施的項目構(gòu)成和計稅扣除面積公共配套設(shè)施指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園。公共配套設(shè)施審核的要點是對應(yīng)清算項目的建設(shè)規(guī)劃許可證和詳規(guī)圖，審定以下問題： 第一第一，清算項目公共配套設(shè)施的構(gòu)成及面積； 八八 開發(fā)成本開發(fā)成本公共配套審核操作要點公共配套審核操作要點（一）公共配套費的審核要點（一）公共配套費的審核要點 第二第二，賬面核算的公共配套成本如物業(yè)用房，半地下配套，供暖供熱設(shè)施，小區(qū)門衛(wèi)、衛(wèi)生站，地下人防與車庫，售樓處等，屬于建設(shè)規(guī)劃和詳規(guī)圖中沒有的項目，或者與建設(shè)規(guī)劃和詳規(guī)圖的信息不

24、對稱的項目，或者投建項目未有取得相關(guān)手續(xù)和政府主管部門的批復(fù)文件等，對賬面已發(fā)生的不符合公共配套設(shè)施兩個基本條件的開發(fā)成本予以剔除。（一）公共配套費的審核要點（一）公共配套費的審核要點 審核公共配套設(shè)施的有效證明資料（大地稅公告20141號的相關(guān)規(guī)定）： （1）政府規(guī)劃文件中應(yīng)有相關(guān)規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實際建造的，需提供有效證明。 （2）允許扣除的公共配套設(shè)施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準(zhǔn)，實際測繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應(yīng)提供有效證明，按實際面積扣除。 （3）產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施，應(yīng)有移交手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的還應(yīng)在小區(qū)內(nèi)

25、進行公開承諾。 （一）公共配套費的審核要點（一）公共配套費的審核要點 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會選舉文件等資料，并在小區(qū)內(nèi)進行公開承諾。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認(rèn)移交。對于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應(yīng)提供大連市國土資源和房屋局關(guān)于明確該項目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關(guān)于暫時限制該項目預(yù)留物業(yè)管理用房交易的文件。（一）公共配套費的審核要點（一）公共配套費的審核要點 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)提供與相關(guān)部門的移交手續(xù)： 公共

26、配套設(shè)施為幼兒園、學(xué)校的，企業(yè)應(yīng)提供與縣級（含縣級）以上教委簽署的交接協(xié)議； 公共配套設(shè)施為居委會的，企業(yè)應(yīng)提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議； 公共配套設(shè)施為人防工程的，企業(yè)應(yīng)提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項目結(jié)建人防工程批復(fù)等證明材料。 （一）公共配套費的審核要點（一）公共配套費的審核要點 公共配套設(shè)施為設(shè)備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應(yīng)進行書面說明。 公共配套設(shè)施（會所、物業(yè)經(jīng)營用房等）用于經(jīng)營的，原則上不予扣除。 2. 公共配套設(shè)施的計稅扣除金額公共配套設(shè)施的計稅扣除金額 對應(yīng)審定的公共配套設(shè)施面積，歸集賬面實際發(fā)生的屬于公共配套項目的成本，如有開發(fā)費用計入要做計

27、稅重分類調(diào)減，如有未取得發(fā)票或付款審核方面的問題，或者本次清算項目的公共配套設(shè)施與其他項目共同使用 未做計算分?jǐn)偟膯栴}，應(yīng)做計稅扣除金額的調(diào)減。（二）公共配套費的審核底稿（二）公共配套費的審核底稿 1. 單一項目公共配套設(shè)施費的審核單一項目公共配套設(shè)施費的審核 第一第一，審核底稿對應(yīng)開發(fā)成本中的公共配套設(shè)施費，能明確反映項目構(gòu)成及在清算項目中的分布。 第二第二，審核底稿對應(yīng)公共配套設(shè)施費的供應(yīng)商合同，成本核算發(fā)票和付款結(jié)算單證做比對審核，審定賬面核算的公共配套設(shè)施費的成本金額，計稅重分類調(diào)整金額，計稅扣除調(diào)減金額，清算面積和本期已售面積計稅扣除金額。 （二）公共配套費的審核底稿（二）公共配套費

28、的審核底稿 2. 連片分期開發(fā)公共配套設(shè)施費的審核連片分期開發(fā)公共配套設(shè)施費的審核 第一第一，本期清算面積公共配套設(shè)施費與連片分期開發(fā)的項目，相互關(guān)聯(lián)的情況； 第二第二，本期清算面積公共配套設(shè)施費可獨立區(qū)分的計稅扣除金額，與其他項目關(guān)聯(lián)交叉不能直接確認(rèn)，按本期清算面積所占實際發(fā)生公共配套建筑面積的比例，或土地面積比例分?jǐn)傆嬎惚酒谇逅忝娣e公共配套設(shè)施費的計稅扣除金額。開發(fā)成本開發(fā)成本建安成本清算審核操作要點建安成本清算審核操作要點（一）建筑安裝費的審核要點（一）建筑安裝費的審核要點 1.建筑安裝工程費的成本核算構(gòu)成建筑安裝工程費的成本核算構(gòu)成 建筑安裝工程費是指房地產(chǎn)開發(fā)商以出包方式，支付給承包

29、單位的建筑安裝工程費。包括： 主體工程 安裝工程 裝修工程 甲供材料 開發(fā)成本開發(fā)成本建安成本清算審核操作要點建安成本清算審核操作要點（一）建筑安裝費的審核要點（一）建筑安裝費的審核要點 2. 建筑安裝工程費審核要點建筑安裝工程費審核要點 第一，按清算項目投建的時間順序?qū)?yīng)以下單證合同，歸集賬面成本的發(fā)生情況。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 施工合同 工程價款結(jié)算單 材料、設(shè)備采購合同（一）建筑安裝費的審核要點一）建筑安裝費的審核要點 工程施工變更合同 安裝工程合同 裝修合同。 工程造價預(yù)（決）算書 工程竣工驗收材料（開發(fā)項目工程決算（結(jié)算）書及竣工驗收報告） 第二第二，對每項建安工

30、程的供應(yīng)商賬面成本核算進行歸集，先做計稅重分類調(diào)整，再做計稅扣除調(diào)整。主要關(guān)注的問題有： 虛增主體工程成本； 虛列甲供材料；（一）建筑安裝費的審核要點一）建筑安裝費的審核要點 按合同金額預(yù)提成本； 開發(fā)費用支出計入建安成本； 超建面積的建安成本； 普通住宅成本與非普通住宅、非住宅成本核算不清； 開發(fā)項目清算面積與自用面積建安成本核算不清； 未取得發(fā)票和未付款的建安成本； 工程決算金額、賬面金額、發(fā)票金額、付款金額的比對； 特別關(guān)注是否有大額現(xiàn)金支付及關(guān)聯(lián)交易的情況。（二）建筑安裝費的審核底稿（二）建筑安裝費的審核底稿 1. 單一項目建安成本的審核單一項目建安成本的審核 第一第一，審核底稿對應(yīng)開

31、發(fā)成本中的建安成本，能明確反映清算項目建安成本的明細(xì)構(gòu)成，每項建安成本的供應(yīng)商合同金額，賬載金額、決算和發(fā)票金額、實際支付金額，未取得發(fā)票和未付款金額； 第二第二，審核底稿能詳細(xì)反映建安成本每個供應(yīng)商計稅重分類調(diào)整金額，計稅扣除調(diào)整金額； （二）建筑安裝費的審核底稿（二）建筑安裝費的審核底稿 2. 連片分期開發(fā)建安成本的審核連片分期開發(fā)建安成本的審核 第一第一，在單一清算項目審核底稿的基礎(chǔ)上，能明確反映本期清算項目與連片開發(fā)項目建安成本工程合同及供應(yīng)商的劃分； 第二第二，連片分期開發(fā)的建安成本賬面核算數(shù)據(jù)劃分不清的，按本次清算面積占供應(yīng)商實際投建的建筑面積比例，計算分?jǐn)偙酒谇逅忝娣e的計稅扣除金

32、額。開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費用清算審核操作要點開發(fā)間接費用清算審核操作要點 （一）開發(fā)間接費用的審核要點（一）開發(fā)間接費用的審核要點 1.開發(fā)間接費用與開發(fā)費用的界定開發(fā)間接費用與開發(fā)費用的界定 第一第一，開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 第二第二，開發(fā)間接費用核算歸集的對象，應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程部，在項目現(xiàn)場管理實際發(fā)生的辦公費用，物料費用，部門員工的薪酬及五險一金等費用。還有清算項目現(xiàn)場管理的臨建房，開盤銷售后期實際發(fā)生的現(xiàn)場管理費用。 十十 開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費用清算審核操作要

33、點開發(fā)間接費用清算審核操作要點 （一）（一）開發(fā)間接費用的審核要點開發(fā)間接費用的審核要點 2.開發(fā)間接費用計稅重分類調(diào)整關(guān)注的問題開發(fā)間接費用計稅重分類調(diào)整關(guān)注的問題 第一第一，不屬于項目現(xiàn)場直接發(fā)生的費用，或不是工程部參與現(xiàn)場管理人員發(fā)生的費用，應(yīng)做重分類調(diào)整至銷售費用，管理費用。 第二第二，開發(fā)間接費用中的利息支出計稅重分類調(diào)整到開發(fā)費用利息支出； 第三第三 開發(fā)間接費用中屬于銷售費用，管理費用的支出，做計稅重分類調(diào)減；（一）開發(fā)間接費用的審核要點一）開發(fā)間接費用的審核要點 3. 開發(fā)間接費用計稅扣除調(diào)整關(guān)注的問題 對于符合開發(fā)間接費用核算的范圍，但是，不符合稅前扣除的開發(fā)間接費用予以剔除

34、。 第一第一，不屬于清算項目的支出，或預(yù)提、預(yù)計費用的支出； 第二第二，結(jié)算發(fā)票或付款單證的審核不符合計稅扣除的支出；（二）開發(fā)間接費用的審核底稿（二）開發(fā)間接費用的審核底稿 1. 單一項目開發(fā)間接費用的審核單一項目開發(fā)間接費用的審核 第一第一，審核底稿對應(yīng)賬面核算的開發(fā)間接費用，能明確反映計稅重分類調(diào)整的計算明細(xì)； 第二第二，審核底稿對應(yīng)賬面核算的開發(fā)間接費用，能明確反映計稅扣除調(diào)整的計算明細(xì)； 2.連片分期開發(fā)清算項目開發(fā)間接費用的審核連片分期開發(fā)清算項目開發(fā)間接費用的審核 第一第一， 在單一項目開發(fā)間接費用的審核的基礎(chǔ)上，根據(jù)詳規(guī)圖對不屬于本期清算項目的開發(fā)間接費用予以剔除。 第二第二，

35、對同時開建的項目發(fā)生的開發(fā)間接費用不能直接區(qū)分的，按本期清算項目與關(guān)聯(lián)樓盤建筑面積比例加以分?jǐn)傆嬎憧鄢Ｍ恋卦鲋刀惽逅汨b證報告及相關(guān)土地增值稅清算鑒證報告及相關(guān)附件、附表的編制要點附件、附表的編制要點 1. 土地增值稅清算報告的組成：土地增值稅清算報告的組成：報告封面 報告目錄 清算報告（主報告） 報告附件 報告附件列表 2. 清算報告與報告附件的相互對應(yīng)清算報告與報告附件的相互對應(yīng) 第一第一，報告目錄是清算報告內(nèi)容構(gòu)成的索引； 土地增值稅清算鑒證報告及相關(guān)土地增值稅清算鑒證報告及相關(guān)附件、附表的編制要點附件、附表的編制要點 第二第二，土地增值稅清算查賬鑒證報告所要闡述的問題如下所列： 注冊稅務(wù)師清算審核鑒證的依據(jù)；清算項目單位提交的清算相關(guān)資料所要承擔(dān)的法律責(zé)任；注冊稅務(wù)師所要遵守的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則及發(fā)表審核意見的執(zhí)業(yè)程序；清算項目的基本情況；清算項目收入； 計稅扣除項目金額分項審定的數(shù)據(jù)； 清算項目應(yīng)補退稅額及土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)率； 清算項目特別事項說明。 （一）土地增值稅清算鑒證報告的附件（一）土地增值稅清算鑒證報告的附件 附件附件1 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證表；房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證表； 按清算項目所屬樓盤土地增值稅清算的屬性，普通住宅，非普通住宅，非住宅分別計算的計稅收入和計稅扣除項目金額； 清算項目已審定