土地增值稅清算培訓(xùn)課程

1、土地增值稅清算操作土地增值稅清算操作培訓(xùn)課程培訓(xùn)課程土地增值稅清算操作實(shí)務(wù)土地增值稅清算操作實(shí)務(wù)清算數(shù)據(jù)匯總表 土地增值稅清算操作實(shí)務(wù)可劃分為六項(xiàng) 1.清算面積的審核 2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核 3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)稅金的審核 4.開發(fā)費(fèi)用及加計(jì)20%的審核 5.土地成本的審核 6.開發(fā)成本的審核 清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料Company Logo（一）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的清算資料（一）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的清算資料1土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件,各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)

2、方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料Company Logo3項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。4納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料Comp

3、any Logo（二）中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證資料清（二）中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證資料清單單1.基礎(chǔ)資料（1）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；（2）組織機(jī)構(gòu)代碼證副本復(fù)印件；（3）稅務(wù)登記證副本復(fù)印件； （4）開戶許可證復(fù)印件；（5）章程（本企業(yè)）；（6）章程（對(duì)外投資）；（7）股東會(huì)決議（以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行利潤(rùn)分配方案）。清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料Company Logo2.項(xiàng)目資料（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書/選址意見書；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；（4）建筑工程施工許可證復(fù)印件；（5）國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同（6）

4、國(guó)有土地使用權(quán)證（7）合作開發(fā)協(xié)議書；（8）委托拆遷協(xié)議書、拆遷補(bǔ)償協(xié)議書和拆遷補(bǔ)償明細(xì)；清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料Company Logo（9）項(xiàng)目工程施工合同、工程預(yù)（概）算書及工程價(jià)款結(jié)算單；（10）房地產(chǎn)銷（預(yù)）售許可證；（11）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（12）工程竣工決算報(bào)告；（13）房屋測(cè)繪報(bào)告；（14）房屋竣工驗(yàn)收備案表；（15）無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)共用事業(yè)的文件和憑證；（16）初始產(chǎn)權(quán)證明。清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料Company Logo3.財(cái)務(wù)資料（1）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)明細(xì)表、商品房

5、買賣合同和商品房銷售發(fā)票；（2）地價(jià)款支付憑證；（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳款收據(jù)（4）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付憑據(jù)；（5）契稅完稅憑證；（6）開發(fā)成本明細(xì)表，與開發(fā)成本相關(guān)合同、已付款、已取得發(fā)票明細(xì)表；（7）成本費(fèi)用分?jǐn)傄罁?jù)；清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料Company Logo（8）銀行借款合同及貸款利息結(jié)算通知單（9）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證（納稅申報(bào)表和完稅憑證）；（10）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證；（11）開發(fā)起始年度至清算年度會(huì)計(jì)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表）（12）開發(fā)起始年度至清算年度會(huì)計(jì)賬簿（預(yù)收賬款明細(xì)賬/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬/

6、開發(fā)成本明細(xì)賬/開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬/主營(yíng)業(yè)務(wù)成本明細(xì)賬等）清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料Company Logo（13）開發(fā)起始年度至清算年度會(huì)計(jì)憑證；（14）開發(fā)起始年度至清算年度審計(jì)報(bào)告；（15）開發(fā)起始年度至清算年度企業(yè)所得稅年報(bào)（16）其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等清算面積的審核清算面積的審核 第一第一，審定清算項(xiàng)目的土地面積， 建筑面積，可售面積，不可售面積（公共配套面積；非公共配套面積），清算項(xiàng)目本次清算的面積，其中：已售面積（包含超建面積），未售面積，自用面積。 第二第二，審定清算面積中的可售面積樓盤的屬性，即普通住宅面積，非普通住宅面積，非住

7、宅面積，不可售面積中的公共配套面積，非公共配套面積，超建面積。還有超建面積可計(jì)入本次清算的面積。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核 第一第一，審定清算項(xiàng)目賬面按交易方式取得的貨幣收入，非貨幣收入，視同銷售收入。 第二第二，審定按樓盤清算屬性劃分的普通住宅，非普通住宅，非住宅的收入； 第三，第三，在查實(shí)清算項(xiàng)目賬面劃分的普通住宅，非普通住宅，非住宅收入的基礎(chǔ)上做計(jì)稅收入的調(diào)整，審定清算項(xiàng)目的計(jì)稅收入。土地成本的審核土地成本的審核 第一第一，清算項(xiàng)目如是凈地，審定應(yīng)繳和已繳的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)； 第二，第二，清算項(xiàng)目如為毛地，除審定土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，還有在開發(fā)成本中核算的土地征用和搬遷

8、補(bǔ)償費(fèi)，動(dòng)遷費(fèi)等。開發(fā)成本的審核開發(fā)成本的審核 第一第一，審定清算項(xiàng)目賬面發(fā)生的開發(fā)成本，按房地產(chǎn)企業(yè)土地征用及搬遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用的核算內(nèi)容歸集賬面數(shù)據(jù)，對(duì)于賬面核算數(shù)據(jù)與明細(xì)科目的核算范圍不符的問題，或是應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用而計(jì)入開發(fā)成本的賬面數(shù)據(jù)，逐項(xiàng)做計(jì)稅重分類調(diào)整。 第二第二，對(duì)于連片分期開發(fā)不屬于清算項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)成本賬面核算數(shù)據(jù)，采取直接剔除或分?jǐn)傆?jì)算剔除的方式。開發(fā)成本的審核開發(fā)成本的審核 第三，第三，審定供應(yīng)商承包開發(fā)成本項(xiàng)目的合同金額，比對(duì)賬面金額，付款和取得發(fā)票的金額； 第四，第四，將土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用單筆發(fā)

9、生額在5萬或10萬元以上的原始單證逐一抽查，對(duì)不符合計(jì)稅扣除要求的逐項(xiàng)做計(jì)稅重分類調(diào)減，或計(jì)稅扣除調(diào)減； 第五，第五，審定的開發(fā)成本各項(xiàng)計(jì)稅扣除金額，按清算項(xiàng)目已售面積的比例應(yīng)分?jǐn)傆?jì)算，結(jié)轉(zhuǎn)清算項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)稅扣除金額。開發(fā)費(fèi)用及加計(jì)開發(fā)費(fèi)用及加計(jì)20%的審核的審核 第一第一，清算項(xiàng)目如采用土地價(jià)款與開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除，審定清算項(xiàng)目土地成本與開發(fā)成本的計(jì)稅扣除金額，在此基礎(chǔ)上按已售面積比例計(jì)算清算面積開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)20%的扣除金額。 第二第二，清算項(xiàng)目如采用利息單獨(dú)計(jì)算，其他開發(fā)費(fèi)用按土地價(jià)款與開發(fā)成本之和5%計(jì)算扣除的方式，。一是借款利息的審核，二是銷售和管理費(fèi)用計(jì)稅扣除的審核。與

10、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)稅金的審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)稅金的審核 第一第一，審定清算項(xiàng)目與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)稅收入配比，應(yīng)繳、已繳營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)； 第二，第二，審定清算項(xiàng)目與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)稅收入配比，按預(yù)征率計(jì)算應(yīng)繳和已繳土地增值稅稅金的審核； 以上六項(xiàng)內(nèi)容可簡(jiǎn)單概括為：以上六項(xiàng)內(nèi)容可簡(jiǎn)單概括為：清清 算算 面面 積積樓盤樓盤清算面積審核示意圖清算面積審核示意圖清清 算算 收收 入入 賬面預(yù)收賬款賬面預(yù)收賬款與銷售合同與銷售合同 收款賬戶，收款賬戶，收款單證比對(duì)收款單證比對(duì) 清算收入審核圖示清算收入審核圖示轉(zhuǎn)讓收入的稅金轉(zhuǎn)讓收入的稅金 查實(shí)清算項(xiàng)目查實(shí)清算項(xiàng)目應(yīng)繳，已繳稅金應(yīng)繳，已繳稅金 轉(zhuǎn)讓收入的稅金審

11、核圖示轉(zhuǎn)讓收入的稅金審核圖示土地成本審核圖示土地成本審核圖示 土地成本土地成本 凈地審定應(yīng)繳、已繳凈地審定應(yīng)繳、已繳土地價(jià)款及配套稅費(fèi)土地價(jià)款及配套稅費(fèi) 毛地審定應(yīng)繳、已繳毛地審定應(yīng)繳、已繳土地價(jià)款及配套稅費(fèi)，土地價(jià)款及配套稅費(fèi)，搬遷、回遷發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用。搬遷、回遷發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用。開發(fā)成本審核圖示開發(fā)成本審核圖示開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用 審定清算面積審定清算面積應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本計(jì)稅扣除金額。計(jì)稅扣除金額。 比對(duì)合同、發(fā)票比對(duì)合同、發(fā)票和付款的信息，和付款的信息，做計(jì)稅扣除調(diào)整做計(jì)稅扣除調(diào)整 先確認(rèn)扣除方法，先確認(rèn)扣除方法，核實(shí)賬面數(shù)據(jù)核實(shí)賬面數(shù)據(jù)做計(jì)稅重分類調(diào)整做計(jì)稅重分類調(diào)整 開發(fā)費(fèi)用審

12、核圖示開發(fā)費(fèi)用審核圖示土地增值稅清算操作實(shí)務(wù)可劃分為六項(xiàng) 1.清算面積的審核 2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核 3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)稅金的審核 4.開發(fā)費(fèi)用及加計(jì)20%的審核 5.土地成本的審核土地成本的審核 6.開發(fā)成本的審核開發(fā)成本的審核 清算項(xiàng)目土地成本的審核清算項(xiàng)目土地成本的審核（一）（一） 土地成本清算審核要點(diǎn)土地成本清算審核要點(diǎn) 1. 土地面積的審核土地面積的審核 土地面積的審核是要審定清算項(xiàng)目占用土地面積的數(shù)量，單一樓盤審核清算項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件，土地出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用權(quán)證；連片分期開發(fā)對(duì)應(yīng)每期的土地使用權(quán)證和詳規(guī)圖審核計(jì)算土地面積。 2. 土地出讓金的審核土地出讓金

13、的審核 對(duì)應(yīng)開發(fā)商與政府簽訂的土地出讓合同，繳納的土地出讓金付款單據(jù)； 清算項(xiàng)目土地成本的審核清算項(xiàng)目土地成本的審核（一）（一） 土地成本清算審核要點(diǎn)土地成本清算審核要點(diǎn) 3. 地價(jià)款所含的其他稅費(fèi)的審核地價(jià)款所含的其他稅費(fèi)的審核 土地出其他稅費(fèi)的審核包括契稅，市政配套費(fèi)等。 4. 土地出讓金政府補(bǔ)償或返還的審核土地出讓金政府補(bǔ)償或返還的審核 政府對(duì)清算項(xiàng)目已繳納的土地出讓金給予的政策補(bǔ)償或返還，主要對(duì)應(yīng)土地出讓合同及補(bǔ)充合同審核銀行收付，營(yíng)業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入，往來收入賬戶。 5. 已列支的土地成本，原始單證合規(guī)性的審核；已列支的土地成本，原始單證合規(guī)性的審核；（一）（一） 土地成本清算審

14、核要點(diǎn)土地成本清算審核要點(diǎn) 6. 分期開發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)不屬于本期清算項(xiàng)目的土地分期開發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)不屬于本期清算項(xiàng)目的土地成本予以剔除；成本予以剔除； 7. 涉及多個(gè)項(xiàng)目土地成本混合核算的，按清算項(xiàng)目涉及多個(gè)項(xiàng)目土地成本混合核算的，按清算項(xiàng)目土地面積比例計(jì)算分?jǐn)?；土地面積比例計(jì)算分?jǐn)偅?8. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)重點(diǎn)審核向個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款，拆遷補(bǔ)償費(fèi)重點(diǎn)審核向個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款，與拆遷合同，花名冊(cè)，收款單據(jù)比對(duì)是否有虛列補(bǔ)償費(fèi)與拆遷合同，花名冊(cè)，收款單據(jù)比對(duì)是否有虛列補(bǔ)償費(fèi)的情況。的情況。 9. 以安置房補(bǔ)償動(dòng)遷戶，重點(diǎn)審核動(dòng)遷戶支付面積以安置房補(bǔ)償動(dòng)遷戶，重點(diǎn)審核動(dòng)遷戶支付面積差價(jià)的收入。差價(jià)的收入

15、。（二）土地成本清算審核底稿（二）土地成本清算審核底稿 1. 單一項(xiàng)目土地成本的審核單一項(xiàng)目土地成本的審核 第一第一，審核底稿能明確反映開發(fā)商取得國(guó)有土地使用權(quán)的立項(xiàng)批復(fù)時(shí)間和文書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證，土地出讓合同上所注明的清算項(xiàng)目土地面積，應(yīng)繳和已繳的土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)； 第二第二，審核底稿對(duì)應(yīng)開發(fā)成本中的土地征用和搬遷補(bǔ)償費(fèi)，能明確反映清算項(xiàng)目土地征用合同，搬遷或回遷合同金額，實(shí)際支付金額，計(jì)稅扣除金額； （二）土地成本清算審核底稿（二）土地成本清算審核底稿 2. 連片分期開發(fā)土地成本的審核連片分期開發(fā)土地成本的審核 在單一項(xiàng)目土地成本審核要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于清算項(xiàng)目分期開

16、發(fā)土地價(jià)款核算不清的，對(duì)應(yīng)土地面積相關(guān)權(quán)證和土地出讓金合同一一甄別，如不能單獨(dú)審定本期清算面積的土地成本， 采取按清算項(xiàng)目土地面積比例計(jì)算分?jǐn)偟姆椒?。開發(fā)成本開發(fā)成本前期工程費(fèi)審核操作要點(diǎn)前期工程費(fèi)審核操作要點(diǎn)（一）前期工程費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）前期工程費(fèi)的審核要點(diǎn) 1. 前期工程費(fèi)計(jì)稅重分類調(diào)整的審核前期工程費(fèi)計(jì)稅重分類調(diào)整的審核 前期工程費(fèi)，包括清算項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。前期工程費(fèi)重點(diǎn)審核下列計(jì)稅資料，對(duì)賬面核算數(shù)據(jù)不屬于前期工程費(fèi)核算內(nèi)容的做計(jì)稅重分類調(diào)整。 開發(fā)成本開發(fā)成本前期工程費(fèi)審核操作要點(diǎn)前期工程費(fèi)審核操作要點(diǎn)（一）前期工程費(fèi)的審

17、核要點(diǎn)（一）前期工程費(fèi)的審核要點(diǎn) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)資料 勘察合同 設(shè)計(jì)合同 土石方工程合同 人防、消防審批意見書 臨時(shí)用地審批意見書 繳納政府規(guī)費(fèi)所依據(jù)的文件（一）前期工程費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）前期工程費(fèi)的審核要點(diǎn) 2. 前期工程費(fèi)計(jì)稅扣除調(diào)整的審核前期工程費(fèi)計(jì)稅扣除調(diào)整的審核 通過審核清算項(xiàng)目涉及的前期工程費(fèi)的立項(xiàng)批復(fù)文書，測(cè)繪面積圖紙，供應(yīng)商合同，工程概算、預(yù)算報(bào)告等計(jì)稅資料，通過實(shí)地勘驗(yàn)，賬面數(shù)據(jù)與發(fā)票，合同，付款的比對(duì)審核，審定計(jì)稅扣除調(diào)減金額，清算項(xiàng)目前期工程費(fèi)的計(jì)稅扣除金額。 （一）前期工程費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）前期工程費(fèi)的審核要點(diǎn)審核重點(diǎn)關(guān)注的問題審核重點(diǎn)關(guān)注的問題 虛列前期工程費(fèi)

18、； 重復(fù)列支前期工程費(fèi)； 開發(fā)費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)。（二）（二） 前期工程費(fèi)的審核底稿前期工程費(fèi)的審核底稿 1. 單一項(xiàng)目前期工程費(fèi)的審核單一項(xiàng)目前期工程費(fèi)的審核 第一第一，審核底稿能夠歸集前期工程費(fèi)每項(xiàng)支出的賬面成本，明確反映賬載成本金額，計(jì)稅重分類調(diào)整金額，計(jì)稅扣除調(diào)整金額； 第二第二，審核底稿對(duì)應(yīng)前期工程費(fèi)的供應(yīng)商合同，審定成本實(shí)際的發(fā)生金額，取得發(fā)票金額，應(yīng)付、已付、未付前期工費(fèi)金額。清算項(xiàng)目前期工程費(fèi)計(jì)稅扣除金額。 （二）（二） 前期工程費(fèi)的審核底稿前期工程費(fèi)的審核底稿 2. 連片分期開發(fā)前期工程費(fèi)的審核連片分期開發(fā)前期工程費(fèi)的審核 在單一項(xiàng)目前期工程費(fèi)審核要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于清算項(xiàng)目分

19、期開發(fā)前期工程費(fèi)核算不清的，審核底稿要對(duì)應(yīng)清算項(xiàng)目測(cè)繪面積圖紙，供應(yīng)商合同，結(jié)算單證等進(jìn)行比對(duì)分析，能單獨(dú)區(qū)分的單獨(dú)歸集本期清算面積的前期工程費(fèi)，不能單獨(dú)區(qū)分的按本次清算面積所占實(shí)際發(fā)生的前期工程費(fèi)建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂ｉ_發(fā)成本開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核操作要點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核操作要點(diǎn)（一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn) 1.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)計(jì)稅重分類調(diào)整的審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)計(jì)稅重分類調(diào)整的審核 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。在審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)相關(guān)的施工合同，綠化工程合同，苗木采購(gòu)合同的基礎(chǔ)上，對(duì)賬面核算數(shù)據(jù)不屬于基礎(chǔ)

20、設(shè)施費(fèi)的成本支出做計(jì)稅重分類調(diào)整。 審核中重點(diǎn)關(guān)注的問題主要有三個(gè)方面審核中重點(diǎn)關(guān)注的問題主要有三個(gè)方面： 第一第一，虛構(gòu)合同或虛假列支； 第二第二，開發(fā)費(fèi)用計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 第三第三，分期項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，未按項(xiàng)目合理計(jì)算分?jǐn)偅?開發(fā)成本開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核操作要點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核操作要點(diǎn)（一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn) 審核中重點(diǎn)關(guān)注的問題主要有三個(gè)方面審核中重點(diǎn)關(guān)注的問題主要有三個(gè)方面： 第一第一，虛構(gòu)合同或虛假列支； 第二第二，開發(fā)費(fèi)用計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 第三第三，分期項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，未按項(xiàng)目合理計(jì)算分?jǐn)?（一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的

21、審核要點(diǎn) 2. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)計(jì)稅扣除調(diào)整的審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)計(jì)稅扣除調(diào)整的審核 審核關(guān)注的重點(diǎn)是將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)賬面發(fā)生額，與實(shí)地勘驗(yàn)，工程合同，供應(yīng)商發(fā)票和收款結(jié)算進(jìn)行比對(duì)，對(duì)不屬于清算項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，或不符合計(jì)稅扣除的賬面成本做計(jì)稅扣除調(diào)減，審定本期清算項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的計(jì)稅扣除金額。（二）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核底稿（二）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核底稿 1. 單一項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核單一項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核 第一第一，審核底稿能明確反映基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的項(xiàng)目構(gòu)成及在清算項(xiàng)目中的分布，賬載基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)成本金額，計(jì)稅重分類調(diào)整金額，計(jì)稅扣除調(diào)減金額，清算項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)計(jì)稅扣除金額。 第二第二，審核底稿對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供應(yīng)商合同，

22、發(fā)票和付款金額，審定基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的實(shí)際發(fā)生額，本次清算按已售面積比例計(jì)算的計(jì)稅扣除金額。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核底稿（二）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核底稿 2. 連片分期開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核連片分期開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核 第一第一，本期清算面積基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，與連片分期開發(fā)的項(xiàng)目相互關(guān)聯(lián)的情況； 第二第二，本期清算面積基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)可獨(dú)立區(qū)分的計(jì)稅扣除金額，與其他項(xiàng)目關(guān)聯(lián)交叉不能直接確認(rèn)，按本期清算面積所占實(shí)際發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑面積比例，分?jǐn)傆?jì)算計(jì)稅扣除金額。開發(fā)成本開發(fā)成本公共配套審核操作要點(diǎn)公共配套審核操作要點(diǎn)（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn) 1.公共配套設(shè)施的項(xiàng)目構(gòu)成和計(jì)稅扣除面積公共配套

23、設(shè)施的項(xiàng)目構(gòu)成和計(jì)稅扣除面積公共配套設(shè)施指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園。公共配套設(shè)施審核的要點(diǎn)是對(duì)應(yīng)清算項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃許可證和詳規(guī)圖，審定以下問題： 第一第一，清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施的構(gòu)成及面積； 八八 開發(fā)成本開發(fā)成本公共配套審核操作要點(diǎn)公共配套審核操作要點(diǎn)（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn) 第二第二，賬面核算的公共配套成本如物業(yè)用房，半地下配套，供暖供熱設(shè)施，小區(qū)門衛(wèi)、衛(wèi)生站，地下人防與車庫(kù)，售樓處等，屬于建設(shè)規(guī)劃和詳規(guī)圖中沒有的項(xiàng)目，或者與建設(shè)規(guī)劃和詳規(guī)圖的信息不

24、對(duì)稱的項(xiàng)目，或者投建項(xiàng)目未有取得相關(guān)手續(xù)和政府主管部門的批復(fù)文件等，對(duì)賬面已發(fā)生的不符合公共配套設(shè)施兩個(gè)基本條件的開發(fā)成本予以剔除。（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn) 審核公共配套設(shè)施的有效證明資料（大地稅公告20141號(hào)的相關(guān)規(guī)定）： （1）政府規(guī)劃文件中應(yīng)有相關(guān)規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實(shí)際建造的，需提供有效證明。 （2）允許扣除的公共配套設(shè)施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準(zhǔn)，實(shí)際測(cè)繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應(yīng)提供有效證明，按實(shí)際面積扣除。 （3）產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施，應(yīng)有移交手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的還應(yīng)在小區(qū)內(nèi)

25、進(jìn)行公開承諾。 （一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會(huì)選舉文件等資料，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認(rèn)移交。對(duì)于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應(yīng)提供大連市國(guó)土資源和房屋局關(guān)于明確該項(xiàng)目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國(guó)土資源和房屋局出具的關(guān)于暫時(shí)限制該項(xiàng)目預(yù)留物業(yè)管理用房交易的文件。（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn) 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)提供與相關(guān)部門的移交手續(xù)： 公共

26、配套設(shè)施為幼兒園、學(xué)校的，企業(yè)應(yīng)提供與縣級(jí)（含縣級(jí)）以上教委簽署的交接協(xié)議； 公共配套設(shè)施為居委會(huì)的，企業(yè)應(yīng)提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議； 公共配套設(shè)施為人防工程的，企業(yè)應(yīng)提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項(xiàng)目結(jié)建人防工程批復(fù)等證明材料。 （一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）公共配套費(fèi)的審核要點(diǎn) 公共配套設(shè)施為設(shè)備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行書面說明。 公共配套設(shè)施（會(huì)所、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等）用于經(jīng)營(yíng)的，原則上不予扣除。 2. 公共配套設(shè)施的計(jì)稅扣除金額公共配套設(shè)施的計(jì)稅扣除金額 對(duì)應(yīng)審定的公共配套設(shè)施面積，歸集賬面實(shí)際發(fā)生的屬于公共配套項(xiàng)目的成本，如有開發(fā)費(fèi)用計(jì)入要做計(jì)

27、稅重分類調(diào)減，如有未取得發(fā)票或付款審核方面的問題，或者本次清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施與其他項(xiàng)目共同使用 未做計(jì)算分?jǐn)偟膯栴}，應(yīng)做計(jì)稅扣除金額的調(diào)減。（二）公共配套費(fèi)的審核底稿（二）公共配套費(fèi)的審核底稿 1. 單一項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)的審核單一項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)的審核 第一第一，審核底稿對(duì)應(yīng)開發(fā)成本中的公共配套設(shè)施費(fèi)，能明確反映項(xiàng)目構(gòu)成及在清算項(xiàng)目中的分布。 第二第二，審核底稿對(duì)應(yīng)公共配套設(shè)施費(fèi)的供應(yīng)商合同，成本核算發(fā)票和付款結(jié)算單證做比對(duì)審核，審定賬面核算的公共配套設(shè)施費(fèi)的成本金額，計(jì)稅重分類調(diào)整金額，計(jì)稅扣除調(diào)減金額，清算面積和本期已售面積計(jì)稅扣除金額。 （二）公共配套費(fèi)的審核底稿（二）公共配套費(fèi)

28、的審核底稿 2. 連片分期開發(fā)公共配套設(shè)施費(fèi)的審核連片分期開發(fā)公共配套設(shè)施費(fèi)的審核 第一第一，本期清算面積公共配套設(shè)施費(fèi)與連片分期開發(fā)的項(xiàng)目，相互關(guān)聯(lián)的情況； 第二第二，本期清算面積公共配套設(shè)施費(fèi)可獨(dú)立區(qū)分的計(jì)稅扣除金額，與其他項(xiàng)目關(guān)聯(lián)交叉不能直接確認(rèn)，按本期清算面積所占實(shí)際發(fā)生公共配套建筑面積的比例，或土地面積比例分?jǐn)傆?jì)算本期清算面積公共配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)稅扣除金額。開發(fā)成本開發(fā)成本建安成本清算審核操作要點(diǎn)建安成本清算審核操作要點(diǎn)（一）建筑安裝費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）建筑安裝費(fèi)的審核要點(diǎn) 1.建筑安裝工程費(fèi)的成本核算構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的成本核算構(gòu)成 建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)商以出包方式，支付給承包

29、單位的建筑安裝工程費(fèi)。包括： 主體工程 安裝工程 裝修工程 甲供材料 開發(fā)成本開發(fā)成本建安成本清算審核操作要點(diǎn)建安成本清算審核操作要點(diǎn)（一）建筑安裝費(fèi)的審核要點(diǎn)（一）建筑安裝費(fèi)的審核要點(diǎn) 2. 建筑安裝工程費(fèi)審核要點(diǎn)建筑安裝工程費(fèi)審核要點(diǎn) 第一，按清算項(xiàng)目投建的時(shí)間順序?qū)?yīng)以下單證合同，歸集賬面成本的發(fā)生情況。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 施工合同 工程價(jià)款結(jié)算單 材料、設(shè)備采購(gòu)合同（一）建筑安裝費(fèi)的審核要點(diǎn)一）建筑安裝費(fèi)的審核要點(diǎn) 工程施工變更合同 安裝工程合同 裝修合同。 工程造價(jià)預(yù)（決）算書 工程竣工驗(yàn)收材料（開發(fā)項(xiàng)目工程決算（結(jié)算）書及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告） 第二第二，對(duì)每項(xiàng)建安工

30、程的供應(yīng)商賬面成本核算進(jìn)行歸集，先做計(jì)稅重分類調(diào)整，再做計(jì)稅扣除調(diào)整。主要關(guān)注的問題有： 虛增主體工程成本； 虛列甲供材料；（一）建筑安裝費(fèi)的審核要點(diǎn)一）建筑安裝費(fèi)的審核要點(diǎn) 按合同金額預(yù)提成本； 開發(fā)費(fèi)用支出計(jì)入建安成本； 超建面積的建安成本； 普通住宅成本與非普通住宅、非住宅成本核算不清； 開發(fā)項(xiàng)目清算面積與自用面積建安成本核算不清； 未取得發(fā)票和未付款的建安成本； 工程決算金額、賬面金額、發(fā)票金額、付款金額的比對(duì)； 特別關(guān)注是否有大額現(xiàn)金支付及關(guān)聯(lián)交易的情況。（二）建筑安裝費(fèi)的審核底稿（二）建筑安裝費(fèi)的審核底稿 1. 單一項(xiàng)目建安成本的審核單一項(xiàng)目建安成本的審核 第一第一，審核底稿對(duì)應(yīng)開

31、發(fā)成本中的建安成本，能明確反映清算項(xiàng)目建安成本的明細(xì)構(gòu)成，每項(xiàng)建安成本的供應(yīng)商合同金額，賬載金額、決算和發(fā)票金額、實(shí)際支付金額，未取得發(fā)票和未付款金額； 第二第二，審核底稿能詳細(xì)反映建安成本每個(gè)供應(yīng)商計(jì)稅重分類調(diào)整金額，計(jì)稅扣除調(diào)整金額； （二）建筑安裝費(fèi)的審核底稿（二）建筑安裝費(fèi)的審核底稿 2. 連片分期開發(fā)建安成本的審核連片分期開發(fā)建安成本的審核 第一第一，在單一清算項(xiàng)目審核底稿的基礎(chǔ)上，能明確反映本期清算項(xiàng)目與連片開發(fā)項(xiàng)目建安成本工程合同及供應(yīng)商的劃分； 第二第二，連片分期開發(fā)的建安成本賬面核算數(shù)據(jù)劃分不清的，按本次清算面積占供應(yīng)商實(shí)際投建的建筑面積比例，計(jì)算分?jǐn)偙酒谇逅忝娣e的計(jì)稅扣除金

32、額。開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用清算審核操作要點(diǎn)開發(fā)間接費(fèi)用清算審核操作要點(diǎn) （一）開發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn)（一）開發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn) 1.開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的界定開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的界定 第一第一，開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 第二第二，開發(fā)間接費(fèi)用核算歸集的對(duì)象，應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程部，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)際發(fā)生的辦公費(fèi)用，物料費(fèi)用，部門員工的薪酬及五險(xiǎn)一金等費(fèi)用。還有清算項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的臨建房，開盤銷售后期實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用。 十十 開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用清算審核操作要

33、點(diǎn)開發(fā)間接費(fèi)用清算審核操作要點(diǎn) （一）（一）開發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn) 2.開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)稅重分類調(diào)整關(guān)注的問題開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)稅重分類調(diào)整關(guān)注的問題 第一第一，不屬于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)直接發(fā)生的費(fèi)用，或不是工程部參與現(xiàn)場(chǎng)管理人員發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)做重分類調(diào)整至銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用。 第二第二，開發(fā)間接費(fèi)用中的利息支出計(jì)稅重分類調(diào)整到開發(fā)費(fèi)用利息支出； 第三第三 開發(fā)間接費(fèi)用中屬于銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用的支出，做計(jì)稅重分類調(diào)減；（一）開發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn)一）開發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn) 3. 開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)稅扣除調(diào)整關(guān)注的問題 對(duì)于符合開發(fā)間接費(fèi)用核算的范圍，但是，不符合稅前扣除的開發(fā)間接費(fèi)用予以剔除

34、。 第一第一，不屬于清算項(xiàng)目的支出，或預(yù)提、預(yù)計(jì)費(fèi)用的支出； 第二第二，結(jié)算發(fā)票或付款單證的審核不符合計(jì)稅扣除的支出；（二）開發(fā)間接費(fèi)用的審核底稿（二）開發(fā)間接費(fèi)用的審核底稿 1. 單一項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用的審核單一項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用的審核 第一第一，審核底稿對(duì)應(yīng)賬面核算的開發(fā)間接費(fèi)用，能明確反映計(jì)稅重分類調(diào)整的計(jì)算明細(xì)； 第二第二，審核底稿對(duì)應(yīng)賬面核算的開發(fā)間接費(fèi)用，能明確反映計(jì)稅扣除調(diào)整的計(jì)算明細(xì)； 2.連片分期開發(fā)清算項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用的審核連片分期開發(fā)清算項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用的審核 第一第一， 在單一項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用的審核的基礎(chǔ)上，根據(jù)詳規(guī)圖對(duì)不屬于本期清算項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用予以剔除。 第二第二，

35、對(duì)同時(shí)開建的項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用不能直接區(qū)分的，按本期清算項(xiàng)目與關(guān)聯(lián)樓盤建筑面積比例加以分?jǐn)傆?jì)算扣除。土地增值稅清算鑒證報(bào)告及相關(guān)土地增值稅清算鑒證報(bào)告及相關(guān)附件、附表的編制要點(diǎn)附件、附表的編制要點(diǎn) 1. 土地增值稅清算報(bào)告的組成：土地增值稅清算報(bào)告的組成：報(bào)告封面 報(bào)告目錄 清算報(bào)告（主報(bào)告） 報(bào)告附件 報(bào)告附件列表 2. 清算報(bào)告與報(bào)告附件的相互對(duì)應(yīng)清算報(bào)告與報(bào)告附件的相互對(duì)應(yīng) 第一第一，報(bào)告目錄是清算報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成的索引； 土地增值稅清算鑒證報(bào)告及相關(guān)土地增值稅清算鑒證報(bào)告及相關(guān)附件、附表的編制要點(diǎn)附件、附表的編制要點(diǎn) 第二第二，土地增值稅清算查賬鑒證報(bào)告所要闡述的問題如下所列： 注冊(cè)稅務(wù)師清算審核鑒證的依據(jù)；清算項(xiàng)目單位提交的清算相關(guān)資料所要承擔(dān)的法律責(zé)任；注冊(cè)稅務(wù)師所要遵守的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則及發(fā)表審核意見的執(zhí)業(yè)程序；清算項(xiàng)目的基本情況；清算項(xiàng)目收入； 計(jì)稅扣除項(xiàng)目金額分項(xiàng)審定的數(shù)據(jù)； 清算項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)退稅額及土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)率； 清算項(xiàng)目特別事項(xiàng)說明。 （一）土地增值稅清算鑒證報(bào)告的附件（一）土地增值稅清算鑒證報(bào)告的附件 附件附件1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證表；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證表； 按清算項(xiàng)目所屬樓盤土地增值稅清算的屬性，普通住宅，非普通住宅，非住宅分別計(jì)算的計(jì)稅收入和計(jì)稅扣除項(xiàng)目金額； 清算項(xiàng)目已審定