房地產(chǎn)專業(yè)知識(都是基礎(chǔ)知識)

1、房地產(chǎn)專業(yè)知識房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積 等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的

2、各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。生地指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。樓花一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。期房是指消費者在購買時不具備即

3、買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。成品房是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。（1） 內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料（2） 客廳樓地板為普通瓷磚（3） 普通鋁合金窗（4） 普通膠合板門商品房是指以完全的市場價格向購房者出售的房子?？罩蒙唐贩恐?998年6月30日以

4、前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。存量房即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。二手房通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。經(jīng)濟(jì)適用房根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利 的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。房改房在房改政策出臺后，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們

5、把為類公房稱之為房改房。安居房分為哪幾種？安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。個人住房基金有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。住房補貼住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職 工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公

6、平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價 格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。房屋的折舊房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態(tài)，但由于自然 損耗和人為的損耗，客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價殘值、清理費用和 折舊年限。房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用

7、權(quán)與所有權(quán)分離的情況。房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。房地產(chǎn)交易形式房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收

8、入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。房產(chǎn)互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎(chǔ)上，采用等價不等價加補償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。一般分為所有權(quán)互換和使用權(quán)互換兩種形式。建筑物是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。構(gòu)筑物是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。商品房的結(jié)構(gòu)售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)

9、。住宅的開間就是住宅的寬度。住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度。住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。居住小區(qū)總用地是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。住宅總用地指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。公建總用地指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。道路、廣場用地指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。庭院、綠化面

10、積指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。人均總占地面積（平均米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人均住宅用地面積（平方米/人）人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)?？偨ㄖ娣e（平方米）指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。住宅的建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。結(jié)構(gòu)面積是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和

11、。使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。輔助面積指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂Ｌ變?nèi)建筑面積房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面

12、積全部計入套內(nèi)墻體面積。公用建筑面積各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆嬎?；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?。哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。哪些公用面積不能分?jǐn)偅坎荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使

13、用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。套內(nèi)使用面積指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。套外使用面積指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之

14、比。建筑密度即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。平均每平方米造價（元）平均每平方米造價=建筑物總造價/建筑面積。使用面積系數(shù)K1（%）使用面積系數(shù)=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）100%。居住面積系數(shù)K2（%）居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）100%。結(jié)構(gòu)面積系數(shù)K3（%）結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=總結(jié)構(gòu)面積（平方米）/總建筑面積（平方米）100%。綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。銷售率指售出的戶數(shù)占可

15、銷的總戶數(shù)的比例。得房率指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。公共能耗費是小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱為公共能耗，由此所產(chǎn)生的費用為公共能耗費。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。外銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。內(nèi)銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通

16、過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。規(guī)劃形態(tài)是指這一項目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。住宅組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。居住單元是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。戶型是

17、指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。套型是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。格局配比是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。閣樓是指位于房屋坡屋頂下部的房間。假層是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。別墅

18、是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。躍層式商品房是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。復(fù)式商品房是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個

19、夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。錯層式住宅是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。SHOPPING MALL直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。商品房的均價是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每

20、平方米的價格?；鶅r經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價后得出。定金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受

21、人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟(jì)適用房減半）公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。購買房地產(chǎn)的條件成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護(hù)人證明書。未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證？未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備

22、注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？審核后購銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測量后的正式圖紙。辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費用？產(chǎn)權(quán)登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。房地產(chǎn)登記即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān) 申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)

23、后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效 的管理。房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：（1） 地產(chǎn)使用用途改變；（2） 權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；（3） 房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；（4） 建筑物、附著物倒塌、拆除。房地產(chǎn)登記是以什么單位進(jìn)行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建

24、筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。確權(quán)確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲得的權(quán)

25、利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓 合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。房地產(chǎn)抵押指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（或押

26、權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。申請抵押登記應(yīng)提交什么資料？（1）房地產(chǎn)抵押登記申請書；（2）委托書；（3）房地產(chǎn)證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明；（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法

27、的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。借款人如何償還銀行貸款？貸款期限在1年內(nèi)（含1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款

28、審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒?，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。銀行按揭按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。加按揭即對現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費，也就是“原來按揭買下的房子，還款達(dá)到一定額度后，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式”。轉(zhuǎn)按揭

29、轉(zhuǎn)按揭就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。個人住房按揭需提交哪些資料？購房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入 證明（若干個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票）；購房人已首付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；已與開發(fā)公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人 住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。

30、辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費用？保險費、公證費、抵押登記費。等額本金還款法等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強(qiáng)的一處還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。一次性還本付息法現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個內(nèi)的利息綜合。權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質(zhì)押擔(dān) 保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至

31、少大于貸款額度的10%。各種債券要經(jīng)過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質(zhì) 押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時，要將有價證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由 貸款銀行承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進(jìn)行公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金 融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會帶來一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。個人住房擔(dān)保貸款？中國人民銀行于1997年4月頒布了個人住房擔(dān)保貸款管理辦法（該辦法在19

32、98年5月進(jìn)行了修改）。按照該辦法的定義，個人住房擔(dān)保貸款是指 借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款 銀行有權(quán)依法處理其抵押物或要求保證的承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。公積金貸款公積金貸款也就是個人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改

33、資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。申請住房公積金貸款的條件凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。公積金貸款的辦理程序借款人填寫早班審核書，并提交相關(guān)資料；資料報送住房資金管理中心受理、審核。辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料？身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明、審核后購房合同一份，首付款票據(jù)。組合貸款組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。住房抵押貸款所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購房產(chǎn)作貸款抵押，并同時簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持 公證的商品房預(yù)

34、售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登 記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。商品房驗收合格指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。商品房綜合驗收合格指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗收合格。在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，向買受

35、人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。物業(yè)的竣工驗收是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時他們之間所發(fā)生的一個法定手續(xù)。何為“預(yù)售面積”和“竣工面積”？預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。入伙指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。業(yè)主委員會業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大

36、會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。后房型時代是指當(dāng)一批經(jīng)典戶型被大量復(fù)制，戶型設(shè)計趨于同質(zhì)化，合理的戶型設(shè)計只是房地產(chǎn)產(chǎn)品的及格線時，小區(qū)的規(guī)模、位置、環(huán)境、系統(tǒng)設(shè)置、安全指數(shù)、增值潛力等綜合因素構(gòu)成決定購買的重要砝碼。健康住宅是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處于良好狀態(tài)的住宅。違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物?？展木植棵婢植牧吓c基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。如何辦理裝修許可證？首先由裝修申請者填寫申報材料進(jìn)行申報，然后由房產(chǎn)管理局受理申報，經(jīng)房管局光派人現(xiàn)場查勘后進(jìn)行審批，最后是繳費和領(lǐng)取許可證；備齊如下材料：按 要求填寫房屋裝修申請表一式二份，交驗房屋所有權(quán)證，租賃的要提供房屋報有人同意裝修的書面意見及租賃合同；裝修設(shè)計方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里 正常使用要負(fù)責(zé)維修或賠償?shù)某兄Z書；辦理白蟻防治手續(xù)。LOGO即樓盤標(biāo)識，樓盤獨有的標(biāo)志，多見于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。商品房預(yù)售須符合哪些條件？（1） 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用