建設(shè)項(xiàng)目土地征收與房屋拆遷法律問題講義

1、建設(shè)項(xiàng)目土地征收與房屋拆遷法律問題主講人：焦洪寶主要內(nèi)容：一、土地征收與房屋拆遷法律法規(guī)解析（一）從土地管理法到物權(quán)法土地征收法律依據(jù)梳理1、何謂“土地征收”2、何謂“房屋拆遷”3、有關(guān)概念的區(qū)分4、城市房屋拆遷行為的法律性質(zhì)（二）土地征收與房屋拆遷的基本法律關(guān)系分析1、界定2、土地征收的基本法律關(guān)系3、房屋拆遷的基本法律關(guān)系（三）城市房屋拆遷管理?xiàng)l例修改的新趨向1、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例適用中問題2、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）的主要內(nèi)容3、土地征收與補(bǔ)償條例發(fā)展趨向4、國土資源部做好征地管理工作的新要求二、土地征收與房屋拆遷實(shí)務(wù)中的法律問題（上）1、農(nóng)村征地法律關(guān)系主體問題；2

2、、集體土地權(quán)屬人法律問題；3、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法律問題；4、土地補(bǔ)償費(fèi)分配制度與歸屬問題；5、“宅基地?fù)Q房”、“掛鉤試點(diǎn)”的操作模式；6、幾類農(nóng)村征地糾紛的法律處理。7、城市房屋拆遷的程序；8、住宅房屋拆遷的補(bǔ)償安置；9、非住宅房屋拆遷的補(bǔ)償安置。三、土地征收與房屋拆遷實(shí)務(wù)中的法律問題（下）1、拆遷評估應(yīng)注意的法律問題；2、拆遷安置方案的擬訂與涉及拆遷許可證的行政訴訟；3、拆遷行政裁決與強(qiáng)制拆遷的實(shí)施；4、“城中村”：先征后拆還是先拆后征；5、特困、違章、產(chǎn)權(quán)人下落不明等情況的處理；6、拆遷補(bǔ)償與行政違法賠償?shù)膮^(qū)分；7、企業(yè)產(chǎn)、職工宿舍拆遷法律問題；8、幾類房屋拆遷糾紛的處理及訴訟應(yīng)對四、建設(shè)項(xiàng)目

3、開發(fā)法律問題1、國有土地供應(yīng)2、土地出讓的法律依據(jù)3、國有土地使用權(quán)出讓方式應(yīng)具備的條件4、出讓程序5、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備什么條件？如何理解？附件一：城市房屋拆遷便民手冊附件二：涉及法律法規(guī)目錄主要內(nèi)容一、土地征收與房屋拆遷法律法規(guī)解析二、土地征收與房屋拆遷實(shí)務(wù)中的法律問題（上）三、土地征收與房屋拆遷實(shí)務(wù)中的法律問題（下）四、建設(shè)項(xiàng)目合作開發(fā)法律問題一、土地征收與房屋拆遷法律法規(guī)解析（一）從土地管理法到物權(quán)法土地征收法律依據(jù)梳理（二）土地征收與房屋拆遷的基本法律關(guān)系分析（三）城市房屋拆遷管理?xiàng)l例修改的新趨向（四）國土資源部做好征地管理工作的新要求（一）從土地管理法到物權(quán)法土地征收法律依據(jù)

4、梳理1、何謂“土地征收”1.1土地管理法（2004年修訂）第2條第4款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?.2物權(quán)法（2007年）第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。”1.3城市房地產(chǎn)管理法（2007年修訂）第6條：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”土地征收與房屋拆遷的概念2、何謂“房屋拆遷”2.1城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（2001年）第2條：

5、”在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。第39條：“在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，參照本條例執(zhí)行?！?.2國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）第2條：“為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個(gè)人的房屋實(shí)行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人（以下簡稱被征收人）給予補(bǔ)償?shù)?，適用本條例。第40條：“非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個(gè)人的房屋從事建設(shè)活動的，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)?！?、有關(guān)概念的區(qū)分征收、征用拆遷、騰遷城市房屋拆遷、農(nóng)村房屋拆遷國家、拆遷人征收：涵蓋拆遷拆遷：

6、不限于征收的原因收購、整理、整合、整治、儲備在新修改后的憲法的第10條和第13條中分別使用了“征收”和“征用”兩個(gè)用語，這與先前的只使用“征用”是一個(gè)明顯的區(qū)別。它們的區(qū)別在于征收一般是指對公民財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的限制或剝奪，而征用僅是指對公民財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的暫時(shí)剝奪，征用大多適用于緊急狀態(tài)或者軍事、戰(zhàn)爭等特殊緊急情況下。4、城市房屋拆遷行為的法律性質(zhì)我國城市土地使用權(quán)和所有權(quán)是分離的，城市土地歸國家所有，但國家又不可能實(shí)現(xiàn)所有土地的開發(fā)建設(shè)，為了最大程度實(shí)現(xiàn)資源有效配置，國家將部分土地的使用權(quán)與所有權(quán)剝離開來，出讓給一定的土地使用權(quán)人使用來實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。當(dāng)國家的某一建設(shè)需要土地時(shí)，因?yàn)橄喈?dāng)一部分土地的

7、使用權(quán)又與其上的房屋緊密結(jié)合在一起，基于對房屋所有人所有權(quán)和生存權(quán)的考量，國家在土地征收制度之外又建立了房屋拆遷制度。城市房屋拆遷是指建設(shè)單位根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地權(quán)，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，對拆遷范圍內(nèi)的單位或居民進(jìn)行補(bǔ)償安置的一系列法律行為。城市房屋拆遷行為的法律性質(zhì)依據(jù)我國現(xiàn)行的有關(guān)房屋拆遷的法律規(guī)范，拆遷行為得以進(jìn)行的前提是取得國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的拆遷許可證。而國家機(jī)關(guān)做出批準(zhǔn)該拆遷行為是一種以國家名義批準(zhǔn)的行政行為，具有明顯的強(qiáng)制性，無須征得被拆遷人的同意，是國家單方面的意思表示，作為被拆遷人對國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的房屋征收決定沒有協(xié)商的余地，其

8、必須服從，并必須予以支持和配合，不得拒絕、阻撓，更不得故意拖延、無理取鬧，否則要承擔(dān)法律責(zé)任。因此可以說，房屋拆遷在本質(zhì)上是國家對私有財(cái)產(chǎn)的征收，是國家運(yùn)用公權(quán)力的一種表現(xiàn)。雖然城市房屋拆遷具有一定的強(qiáng)制性，但是，國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)拆遷許可證的程序是必須要依法審查的，拆遷人須經(jīng)過建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)以及制定合理的拆遷計(jì)劃和拆遷方案，且須有足夠的補(bǔ)償資金保證。這同時(shí)體現(xiàn)著城市房屋拆遷的合法性和公平性。即：城市房屋拆遷是一種公平、合法、有償?shù)男姓魇招袨?。土地管理法?8條：有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，

9、可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（五）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第七條申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（四）拆遷

10、計(jì)劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。（二）土地征收與房屋拆遷的基本法律關(guān)系分析1、界定：1.1土地征收是指國家為了公共利益的需要，運(yùn)用國家強(qiáng)制力，按照法定程序?qū)⒁欢ǚ秶霓r(nóng)村集體土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國家所有權(quán)，并依法對被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人以及土地承包經(jīng)營權(quán)人等給予補(bǔ)償?shù)幕顒印?.2房屋拆遷是指建設(shè)單位根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地權(quán)，在取得房屋拆遷許可證的情況下，自行或委托具有拆遷資格的單位依法拆除拆除國有土地上的房屋及其附屬物

11、，并對被拆遷房屋的權(quán)利人（包括房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人等）給予補(bǔ)償、安置的活動。問題：集體土地征收時(shí)的房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別？2、土地征收的基本法律關(guān)系主體：國家（國務(wù)院、省、市人民政府）集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民客體：集體土地所有權(quán)、地上物與青苗內(nèi)容：強(qiáng)制性、給予補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)方式（程序）：公告為主3、房屋拆遷的基本法律關(guān)系主體：國家（市、縣人民政府及組成部門）、拆遷人、被拆遷人、拆遷單位客體：城市房屋及其附著物（國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）內(nèi)容：強(qiáng)制性、給予補(bǔ)償安置實(shí)現(xiàn)方式：協(xié)議為主（三）城市房屋拆遷管理?xiàng)l例修改的新趨向1、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例適用中問題2、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）

12、的主要內(nèi)容3、土地征收與補(bǔ)償條例發(fā)展趨向“史上最牛“釘子戶”征收征用權(quán)公共利益界定征收程序規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)拆遷過程中權(quán)利救濟(jì)美國憲法修正案第五條規(guī)定，“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命、自由和財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用?！狈▏藱?quán)宣言第17條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)是神圣不可侵犯的權(quán)利。除非由于合法認(rèn)定的公共需要的明顯的要求，并且在事先公平補(bǔ)償?shù)臈l件下，任何人的財(cái)產(chǎn)不能被剝奪?！币浪痉▽?shí)踐中通常的解釋，社會公共利益相當(dāng)于各國法律的公共秩序和善良風(fēng)俗的概念。對于那些是公共利益，那些是商業(yè)利益，不應(yīng)作出絕對性的劃分。如本拆遷案件中被拆遷的“楊家老屋”所在位置，“按照經(jīng)批準(zhǔn)的楊家坪步行商業(yè)區(qū)城

13、市建設(shè)總體規(guī)劃及城市形象設(shè)計(jì)”，該區(qū)域?yàn)榇笮蜕虉?。毫無疑問，該項(xiàng)目不屬公共利益。然而，如果所建大型商場是為了解決該區(qū)域居民基本生活需要，該項(xiàng)目不僅具有商業(yè)利益的性質(zhì)，同時(shí)具備公共利益的需要。就楊家坪鶴興路片被拆遷人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定過程作出如下說明：“根據(jù)建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見和重慶市城市房屋拆遷估價(jià)規(guī)定的規(guī)定，經(jīng)片區(qū)被拆遷人公開投票選擇評估機(jī)構(gòu)，當(dāng)選評估機(jī)構(gòu)根據(jù)國務(wù)院城市拆遷管理?xiàng)l例第24條、重慶市城市房管拆遷管理?xiàng)l例第26條規(guī)定，確定了被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并在現(xiàn)場進(jìn)行了公布?！比缟鲜稣f明屬實(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)該符合拆遷程序的規(guī)定。該拆遷片內(nèi)任一被拆遷人對房屋評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果持有異

14、議，均有權(quán)在規(guī)定的期限內(nèi)依法行使權(quán)利。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一旦確定，拆遷人與被拆遷人均應(yīng)予遵守。因?yàn)樵摬疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不是針對具體的某個(gè)人，而是針對拆遷片內(nèi)所有的被拆遷人。依行政訴訟法的規(guī)定，權(quán)利相對人只能對具體行政行為提起訴訟，如，被拆遷人（或拆遷人）對拆遷管理部門裁決不服有權(quán)提起行政訴訟，法院在審理過程中僅對所做裁是否合法進(jìn)行審查，而對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性法院不作實(shí)體審理。如果被拆遷人（或拆遷人）認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理提起訴訟，法院不會受理，即使受理也會駁回訴訟請求。即使物權(quán)法頒布施行之后，解決上述問題同樣存在困難。正如江平教授所言“目前，法院在拆遷案件的判決中，只是判決是否強(qiáng)制拆遷，并沒有解決補(bǔ)償是否合理，更

15、沒有去審查政府制定的補(bǔ)償規(guī)定是否公平合理。所以說，法制確實(shí)有不完善的地方，將來只能通過行政訴訟法或其他相應(yīng)的法律的完善來解決這個(gè)問題?！痹谥貞c市政府、房屋拆遷管理部門、人民法院多方努力下，2007年4月2日被拆遷人楊武、吳蘋夫妻與開發(fā)商簽訂拆遷協(xié)議，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得開發(fā)商位于沙坪壩區(qū)商品房一套（價(jià)格人民幣3068847元），面積與被拆除房屋相同，并獲得90萬元營業(yè)損失補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)說楊武、吳蘋夫妻的權(quán)利最終得到充分的保護(hù)。據(jù)媒體報(bào)道，重慶市九龍坡區(qū)人民法院在新聞發(fā)布會上介紹：由于“楊家老屋”先后被斷水、斷電和斷路，而楊武夫婦房屋此前一直用于餐館經(jīng)營，因此開發(fā)商與其協(xié)商后同意補(bǔ)償楊武夫婦自2004

16、年10月始的營業(yè)損失費(fèi)90萬元（以每月3萬元盈利計(jì)算）。此拆遷案是按法律和有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的，楊武夫婦的安置補(bǔ)償與該項(xiàng)目執(zhí)行的是同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，沒有任何私下或特殊處理情況。營業(yè)損失補(bǔ)償是營業(yè)性補(bǔ)償，是楊武夫婦房屋的使用實(shí)際情況進(jìn)行評估并協(xié)商確定的，并不是額外的安置補(bǔ)償.在目前城市房屋拆遷中，某些被拆遷人借房屋被拆遷之機(jī)，漫天要價(jià)，無理取鬧不達(dá)目的誓不罷休。為此，中華人民共和國國務(wù)院辦公廳以關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知國辦發(fā)200446號文件指出“對被拆遷人的一些不合理要求，不要作不符合規(guī)定的許愿和亂開“口子”，防止造成“以鬧取勝”的不良影響?！薄皩ι贁?shù)要價(jià)過高，無理取鬧的，要堅(jiān)持原則

17、，不能遷就；對少數(shù)公開聚眾鬧事或上街堵塞交通、沖擊政府機(jī)關(guān)的被拆遷人，要依法及時(shí)進(jìn)行嚴(yán)肅處理?！?、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）的主要內(nèi)容征求意見稿第三條規(guī)定本條例所稱公共利益的需要，包括：(一)國防設(shè)施建設(shè)的需要；(二)國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要；(三)國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；(五)為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要；(六)國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的

18、需要；(七)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。征收程序規(guī)定征求意見稿第十三條規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。征求意見稿第二十四條第四款規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報(bào)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。第二十五條第一款規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案，與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷期限、搬

19、遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議；其中，危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。征求意見稿第十九條規(guī)定第二款規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征收意見稿第二十條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。征求意見稿第二十三條規(guī)定，對房屋

20、征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，并依法拆除；對未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第二十四條貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第二十五條實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定(2007年5月1日起施行)第二十六條拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償金額按照被拆遷房屋所處

21、區(qū)位的新建普通商品房市場價(jià)格評估確定，具體實(shí)施辦法由市國土資源和房屋管理局規(guī)定。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。第二十七條拆遷非住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；其中拆遷劃撥土地上的非住宅房屋，貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格和土地使用權(quán)取得方式確定。第二十八條拆遷補(bǔ)償安置實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的補(bǔ)償金額與所調(diào)換房屋的市場價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)關(guān)于權(quán)利救濟(jì)征求意見稿中對被征收人維護(hù)自身權(quán)益的救濟(jì)途徑作出規(guī)定是征求意見稿的一大亮點(diǎn)。如征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對縣級以

22、上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。這是一個(gè)新規(guī)定，突破了只能對補(bǔ)償、安置可以提起復(fù)議或訴訟的局限。但是，征求意見稿第二十八條規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間，不停止補(bǔ)償決定的執(zhí)行。這認(rèn)可了強(qiáng)制拆遷？3、土地征收與補(bǔ)償條例發(fā)展趨向先補(bǔ)償后拆遷：政府為公共利益進(jìn)行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，能進(jìn)行房屋的拆遷。而商業(yè)性開發(fā)，也必須由開發(fā)商與屋主先進(jìn)行談判，在達(dá)成協(xié)議后才能進(jìn)行拆遷。如果談不攏，屋主完全可以拒絕讓出房屋。只有這樣的條款寫入法律，才能保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。徹底分開公共利益和商業(yè)利益：在

23、土地征收過程中，將公共利益與商業(yè)利益徹底分開后，可以將利益關(guān)系明確化，這樣在商業(yè)拆遷過程當(dāng)中，政府才可以真正地作為一個(gè)中間裁判的角色對于拆遷人和被拆遷人之間的利益關(guān)系進(jìn)行評判，就不至于像現(xiàn)在這樣的制度，政府和開發(fā)商是攪在一塊的。這樣一種改變，至少能夠減少暴力拆遷的發(fā)生。而政府只有出于公共利益(國防、交通、公立醫(yī)院、學(xué)校等等事業(yè))的需要才有權(quán)征收公民的房屋，并給予補(bǔ)償。確定爭議解決的機(jī)制：原則上補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該確定在房屋的市場評估價(jià)，只有這樣才能保證公民的房屋因公共利益需要被征收能夠得到應(yīng)有的補(bǔ)償；需要明確的是，被征收人與政府之間就征收是否為了公共利益需要以及征收的補(bǔ)償是否合理產(chǎn)生爭議后，應(yīng)該由哪

24、個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)居間裁判較為合適。新京社論：集體土地征收立法應(yīng)關(guān)注五大問題國土資源部做好征地管理工作的新要求國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定(國發(fā)200428號國土資源部關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見（國土資發(fā)2004238號）國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)200631號）勞動和社會保障部、國土資源部關(guān)于切實(shí)做好被征地農(nóng)民社會保障工作有關(guān)問題的通知(勞社部發(fā)200714號)國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知（國辦發(fā)明電(2010)15號）國土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知（國土資發(fā)201096號國土資源部關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)

25、意見（國土資發(fā)2004238號）關(guān)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)意見提出，省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）征地區(qū)片綜合地價(jià)，報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實(shí)行征地補(bǔ)償。按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配。關(guān)于被征地農(nóng)民安置途徑，指導(dǎo)意見規(guī)定，征

26、收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)通過利用農(nóng)村集體機(jī)動地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費(fèi)的勞動技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位。對有長期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目用地，農(nóng)戶可以征地補(bǔ)償費(fèi)用入股，或以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價(jià)入股。本地區(qū)確實(shí)無法為因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，可由政府統(tǒng)一組織，實(shí)行異地移民安置。關(guān)于征地工作程序，指導(dǎo)意見明確，在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、

27、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。關(guān)于征地實(shí)施監(jiān)管，指導(dǎo)意見明確，要在被征地所在的村、組公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)配合農(nóng)業(yè)、民政等有關(guān)部門，對被征地集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的分配和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。各級國土資源部門要對依法批準(zhǔn)的征收土地方案的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。國土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知該通知被認(rèn)為是繼2004年關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見之后，國土資源部針對征地管理出臺的最為

28、全面的一個(gè)文件。主要有8個(gè)方面進(jìn)行了改善。一是用地預(yù)審時(shí)足額落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)。對于新上建設(shè)項(xiàng)目，在用地預(yù)審時(shí)就嚴(yán)格把關(guān)，確保項(xiàng)目按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)核算征地補(bǔ)償費(fèi)，足額列入項(xiàng)目概算。二是推行征地補(bǔ)償款預(yù)存制度。三是應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)直接給到農(nóng)民個(gè)人。四是鼓勵(lì)單列被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用。五是落實(shí)征地房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)政策。六是充分征求被征地農(nóng)民意見。七是簡化征地批后實(shí)施程序，兩公告可同時(shí)進(jìn)行。八是落實(shí)征地批后實(shí)施反饋制度。二、土地征收與房屋拆遷實(shí)務(wù)中的法律問題（上）土地征收應(yīng)具備的條件符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃具有年度土地利用計(jì)劃指標(biāo)（現(xiàn)狀建設(shè)用地除外，以

29、地籍臺帳為準(zhǔn)）符合建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策及供地政策已履行相關(guān)法定程序征地補(bǔ)償已足額支付到位被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用已足額支付到位土地征收的程序（津國土房資20081128號）（一）申請（用地單位或整理儲備機(jī)構(gòu)）（二）受理申請（三）內(nèi)業(yè)審核（四）擬訂征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方案（五）征收土地告知（六）征收土地確認(rèn)（七）依申請聽證（八）組卷上報(bào)（九）區(qū)（縣）政府審核（十）審查報(bào)批（十一）繳納費(fèi)用（十二）用地批復(fù)（十三）批后公告（征地補(bǔ)償?shù)怯洠ㄊ模﹨^(qū)（縣）批準(zhǔn)征地補(bǔ)償、安置方案（制定方案、公告聽證、方案報(bào)批）（十五）實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案國土資源聽證規(guī)定第十九條有下列情形之一的，主管部門在

30、報(bào)批之前，應(yīng)當(dāng)書面告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利：（一）擬定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的；（二）擬定非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng)田方案的。1、農(nóng)村征地法律關(guān)系主體問題；1.1批準(zhǔn)主體批準(zhǔn)主體分兩種三級批準(zhǔn)主體，一種是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)主體；二是征收土地批準(zhǔn)主體。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地即農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)主體為國務(wù)院、省級政府、設(shè)區(qū)市政府共三級政府；征收土地批準(zhǔn)主體為國務(wù)院和省級政府兩級。批準(zhǔn)主體行使批準(zhǔn)征收的權(quán)限劃分：一是國務(wù)院農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收批準(zhǔn)權(quán)限為：1，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的；2，省級政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的；3，基本農(nóng)田；4，基本

31、農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；5，其他土地超過七十公頃的。二是省級政府農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收批準(zhǔn)權(quán)限為：1，一般耕地35公頃以下；2，其他土地七十公頃以下；3，經(jīng)本級政府批準(zhǔn)的城市土地利用總體規(guī)劃的市，年度計(jì)劃內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。三是市級政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限：依據(jù)土地管理法第二十一條規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市（自治州）人民政府批準(zhǔn)。該法第44條規(guī)定為實(shí)施土地利用規(guī)劃農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的市級政府依據(jù)“土地利用年度計(jì)劃”分批次批準(zhǔn)。因此，批準(zhǔn)的權(quán)限是年度計(jì)劃內(nèi)的畝數(shù)。1.2、實(shí)施主體征收土地實(shí)施主體及部門。實(shí)施主體分為兩級主體兩級部門，一是設(shè)區(qū)的市政府

32、及其國土局，二是縣（縣級市）政府及其國土局。土地管理法實(shí)施條例第25條規(guī)定：“征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告?！睂?shí)施法律主體認(rèn)識的誤區(qū)：1，鄉(xiāng)政府不是實(shí)施征收土地的主體，協(xié)助市縣征收土地工作屬于政府內(nèi)部組織領(lǐng)導(dǎo)問題。2，區(qū)政府及其國土分局不是實(shí)施征收土地的主體。3，開發(fā)區(qū)管委會是否屬于實(shí)施主體，目前尚無法律依據(jù)。2、集體土地權(quán)屬人法律問題土地管理法第十條：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由

33、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理?！鞭r(nóng)村人民公社工作條例第二十一條：“生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準(zhǔn)出租和買賣?！敝腥A人民共和國村民委員會組織法（1998年修訂）第二條村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，實(shí)行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督。全國人大常委會法制工作委員會對關(guān)于村民委員會和村經(jīng)濟(jì)合作社的權(quán)利和關(guān)

34、系劃分的請示的答復(fù)（年月日）福建省人大常委會：你委農(nóng)村經(jīng)濟(jì)委員會年月日的關(guān)于村民委員會和村經(jīng)濟(jì)合作社的權(quán)利和關(guān)系劃分的請示報(bào)告收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：民法通則第七十四條第二款和土地管理法第八條第一款規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”。村民委員會組織法第四條第三款規(guī)定，“村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)?！蓖馐∞r(nóng)委的意見，即依照上述規(guī)定，集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于村農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理，沒有村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會經(jīng)營、管理。物權(quán)

35、法第六十條對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。3、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法律問題物權(quán)法第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)

36、民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。土地管理法第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置

37、補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍

38、。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。天津做法征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)之和）地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（浮動范圍不超過30%）本標(biāo)準(zhǔn)中未包含的項(xiàng)目，可以通過協(xié)商或經(jīng)有關(guān)專業(yè)、技術(shù)評估部門評估后，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，給予相應(yīng)補(bǔ)償。土地管理法實(shí)施條例第25條征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對

39、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決，征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征用土地方案的實(shí)施。征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見三、關(guān)于征地工作程序（九）告知征地情況。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。4、土地補(bǔ)償費(fèi)分配制度與歸屬問題案例：1984年分田到戶時(shí)，某甲從生產(chǎn)隊(duì)那里承包了60畝田地

40、（因?yàn)樵撟谕恋刎汃で移h(yuǎn)，當(dāng)時(shí)沒幾個(gè)人愿意承包，因此某甲承包到了比人口責(zé)任田多出數(shù)倍的田地）。從1993年政府開始征用本集體土地以來，土地補(bǔ)償款都是由被征地承包農(nóng)戶全額領(lǐng)取，無一例外?，F(xiàn)在本集體大多數(shù)土地已被征用。但是一個(gè)月前政府征用某甲的承包地，本生產(chǎn)隊(duì)集體多數(shù)人卻眼紅這150萬的土地賠償款，他們簽名（超過集體半數(shù)）要求村委會扣押該筆征地款，并且正準(zhǔn)備以生產(chǎn)隊(duì)集體（村民小組）的名義領(lǐng)取該款來均分給集體成員。這樣做公正合理嗎？現(xiàn)在因?yàn)檫@事鬧得不少人反目成仇。請問作為村民小組領(lǐng)導(dǎo)該怎樣分配這筆款呢？征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物以及青苗補(bǔ)償費(fèi)三個(gè)部分。依照中華人民共和國土地管理

41、法實(shí)施條例第26條規(guī)定:地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，安置補(bǔ)助費(fèi)按“誰負(fù)責(zé)安置發(fā)放給誰”的原則分配，不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給被安置人員，土地補(bǔ)償費(fèi)則歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見中明確規(guī)定：按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)民的原則，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配。但并未規(guī)定具體的分配辦法，具體分配辦法由省級人民政府制度。由此可以，土地補(bǔ)償費(fèi)具體應(yīng)如何分配，需要參照所在省人民政府的具體規(guī)定。物權(quán)法第五十九條農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本

42、集體以外的單位或者個(gè)人承包；（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項(xiàng)；（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。第六十三條集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋（2005年7月29日，法釋【2005】6號）第一條下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（一）承包合同糾紛；（二）承包經(jīng)營權(quán)侵權(quán)糾紛；（三）承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛；（四）

43、承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛；（五）承包經(jīng)營權(quán)繼承糾紛。集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營權(quán)提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請解決。集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。第二十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，請求支付相應(yīng)份額的，應(yīng)予支持。但已報(bào)全國人大常委會、國務(wù)院備案的地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、地方政府規(guī)章對土地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法另有規(guī)定的除外。最高人

44、民法院立案庭關(guān)于徐志君等十一人訴龍泉市龍淵鎮(zhèn)第八村村委會土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛一案的請示的答復(fù)（2002年8月19日【2002】民立他字第4號）根據(jù)中華人民共和國土地管理法第四十七條第二款，中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例第二十五條、第二十六條及我院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，國家征用農(nóng)民耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只能用于發(fā)展生產(chǎn)和安排就業(yè)，不能挪用和私分。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的爭議，不屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。對此類爭議，人民法院依法不予受理，應(yīng)由有關(guān)

45、行政部門協(xié)調(diào)解決。至于因安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)生的爭議應(yīng)否由人民法院受理，則應(yīng)具體分析。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)償費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用。因此發(fā)生的爭議，也不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，人民法院不應(yīng)作為民事案件受理。對于不需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的人員，安置補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)直接支付給有關(guān)人員。因此發(fā)生的糾紛，屬于平等主體之間的民事權(quán)利義務(wù)爭議，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。地上附著物與青苗補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)歸地上附著物及青苗的所有者所有。地上附著物與青苗的所有者因該項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)與集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的爭議屬于平等主體之間的民事權(quán)利義務(wù)爭議，屬于人民法院受理民事案件的范圍，

46、此類爭議人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。天津市高級人民法院關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格確認(rèn)問題的意見（津高法民一字20073號）津南區(qū)關(guān)于解決農(nóng)村土地整合及征地補(bǔ)償費(fèi)用分配中涉及計(jì)劃生育問題的指導(dǎo)意見（津南政辦發(fā)200738號）“集體經(jīng)濟(jì)組織成員（村民）”的身份應(yīng)堅(jiān)持戶籍標(biāo)準(zhǔn)與地權(quán)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的原則外嫁女、入贅婿、農(nóng)業(yè)戶口入學(xué)的大、中專在校學(xué)生和正在現(xiàn)役的義務(wù)兵進(jìn)城打工人員、養(yǎng)子女集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償款分割問題集體土地上的房屋不同于城市房屋，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的分配是以戶為單位進(jìn)行的，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。雖然其同樣對宅基地上的村民住宅確立了一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，這個(gè)”產(chǎn)權(quán)人不同于城市房屋的產(chǎn)權(quán)人。

47、理解為家庭權(quán)利的代表更為恰當(dāng)，其只是一個(gè)形式意義的產(chǎn)權(quán)人，對該處宅基地上建成的房屋在實(shí)質(zhì)上享有產(chǎn)權(quán)的應(yīng)是整個(gè)家庭。因此，在集體土地上進(jìn)行房屋拆遷，可以與權(quán)屬證明載明的產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。但是，對被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償款應(yīng)視為家庭共有財(cái)產(chǎn)，若家庭成員對房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款的使用達(dá)不成一致時(shí)，相應(yīng)權(quán)利人有權(quán)主張對貨幣補(bǔ)償款進(jìn)行分割。5、“宅基地?fù)Q房”、“掛鉤試點(diǎn)”的操作模式；關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見（國土資發(fā)【2005】207號）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法（國土資發(fā)【2008】138號）天津市城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法（修訂）（津國土房規(guī)【2009

48、】2號）天津市以宅基地?fù)Q房建設(shè)示范小城鎮(zhèn)管理辦法（津政令第【2009】18號）天津華明鎮(zhèn)模式天津東麗區(qū)華明鎮(zhèn)以平原地形為主，處于大城市近郊，緊鄰開發(fā)中的濱海新區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，不久的將來即將成為城市的一部分，為給未來城市發(fā)展（尤其是濱海新區(qū)建設(shè)）留足空間、增加建設(shè)用地指標(biāo)、降低拆遷成本，東麗區(qū)成功探索出“宅基地?fù)Q房、城中村改造、依托大項(xiàng)目有序撤村”三條城市化的基本路徑。2005年10月，天津市批復(fù)同意東麗區(qū)華明鎮(zhèn)實(shí)施以宅基地?fù)Q房為核心推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的方案，同年，國家發(fā)改委批準(zhǔn)華明鎮(zhèn)為全國小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點(diǎn)單位，華明模式得到的政策支持是前所未有，不可比擬的。2006年4月，華明鎮(zhèn)啟動建設(shè)農(nóng)民

49、集中居民點(diǎn)，2007年10月竣工。共建設(shè)居民房17830套（458棟），整鎮(zhèn)動遷華明鎮(zhèn)12個(gè)村，共4.2萬人入駐集中居民點(diǎn)，實(shí)行以鎮(zhèn)為單位的整體集中，實(shí)質(zhì)上看，華明模式為以鎮(zhèn)為單位的整體拆遷和整體安置的結(jié)合。按照國土資源部的要求是城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與村莊建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)的一種全新的模式。主要兩個(gè)大的原則，第一要做到土地平衡，第二要做到資金平衡。所謂土地平衡就是說在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，耕地一畝地不能減少，能夠?qū)崿F(xiàn)原有村莊的建設(shè)用地全部得到覆蓋，達(dá)到歸還國土資源部給我們的建設(shè)指標(biāo)。第二資金平衡，就是說政府不花錢，老百姓不掏錢，所用來操作的公司也不往里搭錢，實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。所運(yùn)用的方法就是劃撥出一

50、部分土地用于招拍掛，所獲得的收益用于平衡老百姓換建房的運(yùn)作資金。操作過程中進(jìn)行房屋置換，按照老主房一平米換一平米，輔房兩平米換一平米。人均達(dá)不到30平米的，我們給補(bǔ)到人均30平米，在補(bǔ)償這部分差價(jià)是每平米一千塊錢。成都市郫縣戰(zhàn)旗村模式成都市郫縣唐昌鎮(zhèn)戰(zhàn)旗村地處成都平原腹地，是市、縣兩級的新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)，全村2.1平方公里面積，耕地2158.5畝，農(nóng)業(yè)人口1676人，該村在農(nóng)民自愿的前提下，積極實(shí)施“拆院并院”土地綜合整理項(xiàng)目，凈增有效耕地320畝。在靠近原有聚居點(diǎn)附近規(guī)劃197畝土地修建9萬平方米的新型社區(qū)，新增耕地中除去居民點(diǎn)建設(shè)用地197畝外的用地指標(biāo)掛鉤到縣城周邊，實(shí)行市場化運(yùn)作，采取

51、”農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目鎖定城市資源，城市資源置換農(nóng)村建設(shè)資金的辦法，由成都市小城鎮(zhèn)投資公司投資8900萬元，墊資修建新型農(nóng)民集中點(diǎn)和配套基礎(chǔ)設(shè)施，用城市土地經(jīng)營的預(yù)期收益償還公司。目前戰(zhàn)旗村已建成新型社區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)了全村人口的全面集中。成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土局等部門關(guān)于完善土地交易制度促進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治和農(nóng)房建設(shè)工作實(shí)施意見（試行）的通知（成辦發(fā)201059號）成都市國土局7月5日發(fā)布關(guān)于實(shí)行國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓“持證準(zhǔn)入”制度的公告全國首例農(nóng)村土地綜合整治掛牌融資項(xiàng)目在成都農(nóng)交所公開競拍（2010-08-12）6、幾類農(nóng)村征地糾紛的法律處理土地權(quán)屬糾紛征地決定的行政復(fù)議、行政訴訟征

52、地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)爭議協(xié)調(diào)裁決房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)具體行政行為違法及行政賠償征地實(shí)施糾紛補(bǔ)償款分割糾紛原告夏勇軍要求確認(rèn)被告株洲縣人民政府房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)具體行政行為違法及行政賠償一案（2009）株中法行初字第8號一、確認(rèn)株洲縣人民政府所作的長衡500kv送電線路工程株洲縣段建設(shè)工程征地拆遷安置辦法具體行政行為違法。二、由被告株洲縣人民政府采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，適用合法有效的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對原告夏勇軍被拆遷的房屋及房屋附著物補(bǔ)償。三、駁回原告的其他訴訟請求。中華人民共和國行政復(fù)議法第十四條對國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的具體行政行為不服的，向作出該具體行政行為的國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、

53、直轄市人民政府申請行政復(fù)議。對行政復(fù)議決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟；也可以向國務(wù)院申請裁決，國務(wù)院依照本法的規(guī)定作出最終裁決。第三十條公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)依法取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。根據(jù)國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府對行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決。張麗鋒等83

54、人申請不服浙江省人民政府行政復(fù)議決定向國務(wù)院申請最終裁決（2007年2月1日國復(fù)200712號）2007年05月29日11:12:58來源：半月談本機(jī)關(guān)認(rèn)為：一、關(guān)于被征收土地的地類。本案被征收土地一直由申請人耕種，龍泉市人民政府于2005年上報(bào)申請批準(zhǔn)征收，其地類認(rèn)定應(yīng)當(dāng)適用國土資源部2001年公布的土地分類，被征收土地屬于已利用的灘涂，不能認(rèn)定為未利用地。二、關(guān)于土地征收程序。龍泉市人民政府上報(bào)征地材料前，沒有將擬征收土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果交被征地農(nóng)戶確認(rèn)，程序上有瑕疵綜上所述，根據(jù)已查明的事實(shí)和中華人民共和國行政復(fù)議法第十四條、第二十八條的規(guī)定，本機(jī)關(guān)裁決如下：（一）將被申請人浙土字a200

55、5第10001號征地決定中龍淵街道一村15.4228公頃農(nóng)村集體所有土地的地類由未利用地變更為耕地。（二）責(zé)令被申請人完善批準(zhǔn)征收耕地的相關(guān)手續(xù)。土地征收拆遷的強(qiáng)制執(zhí)行國家建設(shè)征收土地并非民事行為，而是國家授權(quán)的并依照法律規(guī)定的依據(jù)和程序所實(shí)施的行政行為，具有強(qiáng)制性。這是因?yàn)閲医ㄔO(shè)征收土地法律關(guān)系的主體與被征收的集體組織的法律地位不平等。土地征收法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的意思表示，無需被征收土地的所有人同意。國家征收土地的指令是行政命令，對此，土地被征收的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從。土地管理法沒有規(guī)定行政機(jī)關(guān)可以申請人民法院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆

56、遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知：“程序不合法、補(bǔ)償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應(yīng)急預(yù)案的,一律不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷?！标P(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知（國土資發(fā)201096號）：“先安置后拆遷，堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷行為?！薄暗玫饺罕姷睦斫夂椭С?，不得強(qiáng)行征地?！蓖恋乇徽魇蘸?，地上建筑物、附屬物強(qiáng)制拆遷的法律問題包括以下內(nèi)容：一、行政訴訟法第四十四條規(guī)定：訴訟期間不停止執(zhí)行。行政復(fù)議法第二十一條規(guī)定：行政復(fù)議期間具體行政行為不停止執(zhí)行。這兩條規(guī)定不停止執(zhí)行，包括當(dāng)事人自愿接受執(zhí)行、行政機(jī)關(guān)責(zé)令當(dāng)事人執(zhí)行和行政機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行，不包括人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。二、行政訴訟法第六十六條規(guī)定：公民、法人或者其他組織對具體行政行為在法定期間不起訴又不履行的，行政機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，或者依法強(qiáng)制執(zhí)行。最高人民法院關(guān)于執(zhí)行行政訴訟法若干問題的解釋以下簡稱若干解釋第88條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。因此，當(dāng)事人既不起訴又不履行且已經(jīng)超出起訴期限是行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的前提條件。行政訴訟法第三十九條：公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為之日起三個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)