某花園小區(qū)商住樓建設開發(fā)項目可行研究報告

1、亞迪f3售后服務核心流程ppt 33頁tcl市場推廣部網(wǎng)絡營銷策劃書ppt 53頁tcl企業(yè)內訓-市場營銷與廣告策劃ppt 100頁2008年清遠市鳳中皇清遠麻雞發(fā)展有限公司銷售管理與薪酬核計方案word 2頁2008年綠韻有機食品市場推廣策劃案ppt 33頁2008年例外市場分級及經(jīng)銷商管理策略ppt 37頁2008年衡水老白干釀酒集團衡水老白干1915營銷咨詢項目建議書ppt 51頁2008年標致307兩廂車市場營銷方案ppt 42頁2008年白云山?jīng)霾鑿V州媒體投策略方案ppt 46頁2008年11月黑龍江新寶來上市活動ppt 25頁2007年年度江淮汽車帥鈴品牌戰(zhàn)略規(guī)劃方案ppt 148

2、頁2007年長虹四川南部34級城市公關活動方案ppt 16頁2007-2008年金萊克圣誕元旦促銷方案ppt 27頁2006雪佛蘭網(wǎng)球嘉年華策劃案ppt 75頁咨詢師的市場開發(fā)ppt 62頁專業(yè)銷售技巧ppt 62頁專業(yè)銷售技巧ppt 84頁中國企業(yè)如何創(chuàng)品牌pdf 48頁營銷中心組織機構圖word 8頁營銷戰(zhàn)略決策模型ppt 56頁營銷渠道組織與管理ppt 155頁信用管理制度word 13頁銷售員時間管理技能ppt 96頁銷售談判技巧聽問答看敘辯word 8頁銷售圣經(jīng)pdf 402頁銷售技巧word 12頁銷售管理制度大全pptword 55頁推銷員的12種創(chuàng)造性開場白word 4頁統(tǒng)力星

3、集團2007經(jīng)銷商年會方案ppt 55頁銅仁諾亞通信設備公司銷售技巧培訓課程ppt 105頁市場行銷ppt 320頁商務交往與自我管理ppt 128頁如何與顧客溝通ppt 9頁歐普照明經(jīng)銷商培訓-如何實現(xiàn)經(jīng)營提升ppt 66頁某公司皮化銷售合同管理辦法word 11頁口碑營銷培訓pdf 96頁金泰集團電話銷售代表崗前培訓word 24頁核心銷售技巧pdf 365頁和君創(chuàng)業(yè)咨詢深度營銷管理培訓word 多個文件顧客滿意度管理ppt 128頁分銷渠道決策pdf 123頁電話營銷六種經(jīng)典開場白word 2頁電話營銷技巧word 25頁電話銷售培訓指南ppt 37頁德勤2008年上海證券交易所部分上市

4、公司內部控制報告pdf 9頁大客戶銷售技術ppt 77頁成功的談判技巧ppt 83頁30天推銷扎根基礎課程ppt 137頁2008年度西安化妝品市場消費調查報告pdf 31頁 印象酒業(yè)加盟手冊ppt 89頁斯畢特企業(yè)內訓教材-汽車終端的銷售管理ppt 92頁斯畢特企業(yè)內訓教材-汽車銷售員現(xiàn)代銷售術ppt 105頁斯畢特企業(yè)內訓教材-汽車銷售經(jīng)理卓越店長ppt 123頁水井坊酒品推廣方案ppt 63頁神州數(shù)碼內訓教材-分銷基礎ppt 25頁深圳市樂普泰科技有限公司客戶退貨處理管理程序word 3頁上海諾華動物保健有限公司銷售技巧培訓ppt 23頁汽車銷售員超級修煉術ppt 107頁魔塔腦康治療儀

5、咨詢電話培訓手冊ppt 64頁魔塔腦康治療儀銷售人員培訓手冊word 147頁魔塔腦康治療儀產品知識培訓手冊ppt 94頁摩托羅拉公司經(jīng)營宗旨-顧客完全滿意(tcs)ppt 53頁雷士商業(yè)店鋪照明2005年度產品營銷規(guī)劃方案word 29頁康師傅控股有限公司營業(yè)人員專業(yè)準則ppt 47頁金龍魚品牌策劃及整合營銷策略大綱ppt 76頁河北省云飛實業(yè)有限公司水處理產品策劃案word 4頁海爾格力美的空調三大巨頭銷售管理模式對照pdf 3頁廣州豐田佛山溢豐周年慶策劃方案ppt 62頁haier客戶服務工作手冊ppt 12頁2007年意大利riunite集團介紹及市場拓展基本思路ppt 45頁2007

6、年度康師傅冰紅茶活動策劃案ppt 21頁2007年長安馬自達品牌傳播方案建議pdf 160頁中國某馳名商標贛州四縣巡回路演推介會執(zhí)行方案word 10頁有效策劃ppt 131頁亞洲行銷之神桂林億萬美金研習會ppt 46頁新產品上市操作流程-對批發(fā)商、零售終端的鋪市技巧與步驟word 5頁銷售入門之推銷用語要點ppt 24頁銷售培訓word 188頁商務談判ppt 93頁如何設計分銷渠道word 27頁如何成為一名頂尖的銷售人員word 45頁渠道開發(fā)與管理ppt 40頁品牌與行銷ppt 25頁某公司售后服務體系word 10頁某公司售后服務管理辦法word 3頁面對面顧問式實戰(zhàn)銷售word 2

7、0頁經(jīng)營與自我經(jīng)營ppt 46頁促銷戰(zhàn)術選擇ppt 36頁2006年五菱喜福會經(jīng)銷商執(zhí)行手冊ppt 37頁 藥品的陳列和展示ppt 49頁亞寶藥業(yè)丁桂兒臍貼網(wǎng)絡傳播案例ppt 22頁新希望乳業(yè)兒童奶品牌傳播及營銷策略建議案ppt 63頁新希望牦牛奶策略建議ppt 36頁現(xiàn)代醫(yī)藥營銷ppt 107頁萬家樂“新鮮氧”燃氣熱水器廣告策劃書ppt 111頁天津一汽098l產品導入市場策略規(guī)劃pdf 101頁獸霸皮鞋導購禮儀與服務規(guī)范ppt 55頁桑普太陽能熱水器市場推廣策劃案ppt 87頁某知名it企業(yè)客戶信用管理制度word 12頁某藥業(yè)公司2007年零售管理手冊word 11頁某藥店企劃流程wor

8、d 10頁某乳業(yè)公司愛鮮包08推廣方案ppt 87頁某服裝上海專賣店開業(yè)慶典企劃案word 9頁某大藥房西安店開業(yè)廣告案word 12頁聯(lián)想企業(yè)it品牌白皮書ppt 85頁精彩服裝陳列手冊word 41頁廣東某陶瓷公司完美售后服務ppt 31頁古漢養(yǎng)生精上海市場營銷策劃案word 10頁福達(foodstar)生動化知識ppt 44頁法國香榭麗終端銷售手冊之導購部分ppt 149頁北京奔馳克萊斯勒汽車維修企業(yè)售后服務管理制度word 13頁保健品營銷策略word 77頁2008年榮威550上市期經(jīng)銷商推廣整合ppt 155頁2008年某汽車4s店銷售日常管理細則pdf 4頁2008年東宇憶玲片

9、產品策劃上市推廣方案word 6頁2007年浙江小家伙食品有限公司業(yè)代管理ppt 44頁2007年藥品企業(yè)投放心理及應對策略ppt 20頁2007年某乳業(yè)6城市巡展活動方案ppt 34頁2005年有喜事金六福酒促銷方案ppt 60頁2005年某家電企業(yè)電風扇新品發(fā)布會經(jīng)銷商會議流程策劃word 5頁2003美能達全國經(jīng)銷商群英會ppt 34頁卓越的客戶服務管理體系與技巧ppt 56頁中國商品條碼使用手冊pdf 115頁優(yōu)秀銷售人員培訓word 22頁營銷策略之分銷策略word 34頁銷售計劃管理ppt 117頁銷售管理力八項學習ppt 77頁消費者行為和組織購買行為ppt 64頁西安交大策劃學

10、講義ppt 103頁推銷理論與技巧教案word 118頁推銷干部的訓練手冊word 14頁商務談判與推銷技巧ppt 160頁商務談判的程序與技巧ppt 70頁商務談判ppt 256頁三定律實戰(zhàn)銷售ppt 136頁企業(yè)銷售管理制度word 4頁品牌建設與定價ppt 126頁某集團營銷診斷報告（多行業(yè)）pdf 61頁某工藝品公司退換貨管理制度word 5頁客戶關系管理ppt 56頁精細化營銷策略ppt 168頁簡單的客戶服務流程規(guī)范word 34頁管理制度范例word 150頁工業(yè)品營銷ppt 93頁高效銷售技巧ppt 65頁大客戶經(jīng)理銷售核心技能及客戶關系管理ppt 93頁逼單和跟單的技巧ppt

11、 22頁2006年宏耐地板卓越銷售培訓ppt 53頁 重慶某服裝公司陳列技巧培訓pdf 66頁重慶華邦品牌營銷推廣策劃方案ppt 58頁一汽轎車銷售管理手冊word 172頁天津一汽098l360度品牌整合傳播計劃pdf 134頁蘇州國際服裝城營銷策劃方案pdf 135頁汽車銷售實務ppt 194頁奇瑞汽車銷售服務店管理手冊word 43頁某香煙2006年9月-12月全國推廣方案ppt 51頁某陶瓷公司提問銷售法pdf 95頁某汽車公司客戶接待規(guī)范wordjpg 6頁基于數(shù)據(jù)挖掘技術的精確智能營銷ppt 74頁惠普針對經(jīng)銷商的相應銷售培訓和指導pdf 73頁廣西桂林市某知名電器公司圣誕狂歡促銷

12、活動策劃案word 17頁東風標致特約商2008年2季度服務質量行動計劃ppt 16頁百事可樂“足球計劃”山東現(xiàn)場活動代理建議ppt 82頁6ixty8ight沸騰女人心內衣品牌推廣方案ppt 70頁2008年青島啤酒品牌形象宣傳活動方案word 9頁2008年美欣時裝品牌創(chuàng)建前期規(guī)劃word 12頁2007年上海華星眾捷汽 廣水市都市花園小區(qū)商住樓建設開發(fā)項目申請報告 主 持 部 門：廣水市發(fā)展和改革局編 制 單 位：廣水市工程咨詢公司單 位 資 格：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙12120060061分 管 領 導：付立華 高興木公 司 負 責 人：吳 強技 術 負 責 人：王偉群（注冊咨詢工

13、程師）報告編寫負責人：葉仕文編 寫 人 員：黃鳳冰（注冊咨詢工程師）朱 萍（注冊咨詢工程師）陳光濤（注冊監(jiān)理工程師）吳 強 王 海 葉仕文熊 玲 付其和審 核：王 海目 錄第一章 總論第二章 項目建設緣由及必要性第三章 市場分析與建設規(guī)模第四章 項目建設條件第五章 項目建設方案第六章 消防、節(jié)能、環(huán)保及安全第七章 投資估算與資金籌措第八章 社會經(jīng)濟效益評價第九章 結論 附件：1、廣水市人民政府關于都市花園小區(qū)建設問題的會議紀要；2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；3、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；4、組織機構代碼證；5、建設工程規(guī)劃許可證；6、建設用地規(guī)劃許可證；7、國有土地使用權出讓批準通知書；8、委托書。 第

14、一章 總 論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱：廣水市都市花園小區(qū)商住樓建設開發(fā)項目1.1.2 項目承辦單位名稱：隨州市宏興房地產開發(fā)有限公司 1.1.3 承辦單位負責人：葉德生1.1.4 項目聯(lián)系人：胡文東1.1.5 聯(lián)系電話:137741103681.1.6 項目建設地點：廣水市廣水辦事處西河社區(qū)1.1.7項目建設性質：新建1.1.8 承辦單位概況1.1.8.1 隨州市宏興房地產開發(fā)有限公司成立于2002年3月，公司注冊資本1000萬元，主要從事房地產開發(fā)和物業(yè)管理工作。該公司現(xiàn)有人員78名，其中高級工程師8名，會計師3名，工程師35名，助理工程師22名，一般員工10名。該公司具備開發(fā)1

15、0萬平方米以內的房地產項目，有完善的管理機制，通過了iso9000質量認證和iso14000環(huán)保認證，能滿足物業(yè)管理的要求。1.1.8.2 公司法定代表人葉德生，大學學歷，多年從事金融、建筑工程和房地產開發(fā)，具有三級項目經(jīng)理資質，有豐富的管理工作經(jīng)驗。1.1.8.3 該公司2001-2004年在隨州開發(fā)了宏興小區(qū)14000平方米、東園小區(qū)12000平方米、銀河小區(qū)17000平方米、電信小區(qū)100000平方米，先后被隨州市政府授予信得過企業(yè)和納稅大戶稱號。2007年被招商引進到廣水市，擬投資7000萬元興建都市花園小區(qū)。1.1.9 項目建設內容1.1.9.1 建筑面積 5640平方米的商業(yè)鋪面；

16、1.1.9.2 72360平方米的住宅樓。1.2 報告編制依據(jù)1.2.1 廣水市“十一五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要；1.2.2 國家建設部發(fā)布的房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；1.2.3 國家發(fā)改委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)（第三版）；1.2.4 廣水市鼓勵外來客商投資的若干規(guī)定;1.2.5廣水市人民政府關于都市花園建設問題的會議紀要；1.2.6隨州市宏興房地產開發(fā)有限公司與廣水市工程咨詢公司就本項目簽訂的委托書；1.2.7隨州市宏興房地產開發(fā)有限公司提供的其它資料。1.3 研究范圍本報告著重研究都市花園小區(qū)商住樓建設開發(fā)項目項目的建設背景、有利條件、建設內容、建設規(guī)模，并對建設項目的投

17、資進行估算和效益分析，為項目業(yè)主和相關單位提供較準確的投資依據(jù)。1.4 編制的原則1.4.1項目建設是提升城市品位、增強服務功能的需要；1.4.2是繁榮地方經(jīng)濟、增強發(fā)展后勁、擴大社會就業(yè)的需要；1.4.3項目建設符合廣水市“十一五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要。1.5 研究結論該項目以科學發(fā)展觀為指導，立足于廣水市現(xiàn)有住宅現(xiàn)狀，根據(jù)廣水產業(yè)發(fā)展需要提出，項目實施可有效改善、提升城市基礎設施條件，項目建設意義重大。 第二章 項目建設緣由及必要性2.1 項目建設的緣由2.1.1 2004年6月，為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，結合我省實際，湖北省

18、政府出臺了省政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展。2.1.2 自從廣水市政府取消福利分房制度以來，個人購房數(shù)量驟增。隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。2.1.3 廣水自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來廣水投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加，這些都為廣水市的商品房消費市場增添了新的主力軍。2.1.4 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。2

19、005年廣水市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6677元，比上年增長9%;年全市農民人均純收入3002元，增長7%;國內生產總值63.14億元,比上年增長13.5%。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7245元，比上年增長8.5；農民人均純收入3330元，比上年增加328元，增長10.9；國內生產總值72.3億元,比上年增長14.5%，增長速度創(chuàng)歷史最好水平。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。2.

20、1.5 舊城改造造成了需求量的增加。鑒于廣水中心老城區(qū)內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2004年政府出臺了新文件，禁止任何單位和個人在城區(qū)內建房，這給房地產開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。2.2 項目建設的必要性2.2.1 廣水街道辦事處位于武勝關南麓，春秋時期這里就形成集鎮(zhèn)，稱為城口。1899年建廣水火車站，民國初年設廣水鎮(zhèn)，1988年撤縣建市，廣水鎮(zhèn)更名為廣水辦事處，2003年更名廣水街道辦事處。全處國土面積70平方公里，總人口8.8萬人，現(xiàn)轄11個社區(qū)居委會，10個行政村，有回、滿、土家、朝鮮等5個少數(shù)民族。2.2.2 廣水街道辦事處先后被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西部合作示范區(qū)”、“湖北省綜

21、合經(jīng)濟實力50強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“湖北省基層組織建設六好鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委”、“省級文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“省級星火技術密集區(qū)”和“省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范工業(yè)園區(qū)”，連續(xù)四年蟬聯(lián)“隨州市社會經(jīng)濟綜合實力第一名”。 2.2.3 廣水街道辦事處歷來是商賈云集之地，商貿發(fā)達，個體私營經(jīng)濟繁榮，初步形成了以中山十里長街為軸心的億元民營經(jīng)濟帶，有民營工商企業(yè)2000余家，已開發(fā)建成小商品、農特產品、工業(yè)品、養(yǎng)殖交易批發(fā)五大市場。農業(yè)產業(yè)化格局基本形成，建成了蔬菜、果茶、水產養(yǎng)殖、畜禽養(yǎng)殖、花卉五大多種經(jīng)營基地。 2.2.4 近年來，廣水街道辦事處按照“小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略，小城鎮(zhèn)、大手筆，小城鎮(zhèn)、大環(huán)境”的城鎮(zhèn)建設理念，致力改善軟硬環(huán)境，先后

22、投資近2.5億元完成了中山大道、桐柏大道、蘆興大道、東河大道、八一大道、公鐵立交橋等十大公共設施建設工程，形成了以中山廣場為標志，以中山綠島為景點，以中山十里長街為軸心，“四縱五橫”九條大（街）道為骨架的總體格局，為經(jīng)濟建設更快更好地發(fā)展奠定了堅實的基礎。2.2.5 廣水街道辦事處的經(jīng)濟雖然步入了快車道，但是基礎設施條件相對滯后，特別是房地產明顯滯后，跟不上經(jīng)濟快速發(fā)展的需要。隨著生活水平的提高，人們對中高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類中高檔住宅，加上該公司的宣傳、銷售也逐步成熟，深入人心，該項目的建成將會大大提升廣水市對外形象。 第三章 市場分析與建設規(guī)模3.1 市場分析3.1.1 我

23、市現(xiàn)有人口90萬人，而政治、經(jīng)濟文化的中心廣水城區(qū)現(xiàn)有人口就高達9萬人，而我市廣水城區(qū)現(xiàn)有住宅面積僅只有90萬平方米左右，人均居住面僅10平方米，這遠遠滿足不了社會發(fā)展和日益提高的廣大人民群眾的物質及文化生活的需要。另一方面，在廣水城區(qū)現(xiàn)有住宅面積90萬平方米中，有近60萬平方米是八十年代或九十年代建造的，一是房屋陳舊、矮小，土地利用率極低；二是設備、設施老化，使用功能不完善，無抗震消防能力，三是有少部分住房是其它用房改建的住宅用房，設計不合理，功能無法配套，以上狀況與廣水市城市發(fā)展規(guī)劃要求極不協(xié)調。為了改善我市城市建設的整體面貌，充分滿足廣大人民群眾日益提高的物質及文化生活水平的需要，有效利

24、用極其有限的城鎮(zhèn)土地資源，根據(jù)廣水市城市總體規(guī)劃的要求，隨州市宏興房地產開發(fā)有限公司擬在廣水街道辦事處西河社區(qū)桐柏大道以南處興建集商業(yè)與居住于一體的綜合性都市花園小區(qū)。3.1.2 都市花園小區(qū)商住樓建設開發(fā)項目是廣水市政府招商引資的重點工程項目，得到了廣水市直有各有關部門的大力支持。3.1.3 該項目是按照廣水市城市發(fā)展規(guī)劃需要而建設的項目，根據(jù)市政府有關規(guī)定，今后，廣水街道辦事處將不準新征地建設住宅樓，杜絕近郊村、居委會在規(guī)劃區(qū)內道路旁的零星分散住宅建設，統(tǒng)一納入全市進行綜合開發(fā)。3.1.4 近兩年隨著廣水市招商引資力度的加大,投資環(huán)境的優(yōu)化,外來投資企業(yè)迅速增多,外出的人員大量回鄉(xiāng)經(jīng)商,廣

25、水城區(qū)人員迅猛增加，有力地帶動了我市第三產業(yè)的發(fā)展，同時也給廣水城區(qū)本來就緊張的住宅市場帶來了更大的壓力，再加上土地資源的日益緊張，給工作和生活帶來諸多不便。據(jù)初步統(tǒng)計，廣水市廣水城區(qū)現(xiàn)有常住人口8.8萬人，按人均居住面25平方米計算，需住宅面積220萬平方米，而廣水城區(qū)現(xiàn)有住宅面積僅90萬余平方米，不考慮城市人口增容，目前住宅缺口就達130萬平方米，給住宅樓和商業(yè)樓的建設帶來了巨大的商機。3.1.5 都市花園小區(qū)商住樓建設開發(fā)項目位于廣水市廣水街道辦事處桐柏大道的南端，是廣水城區(qū)的黃金地段，緊靠老城區(qū),周圍沒有一處像樣的住宅區(qū)?？梢灶A見，本類產品的推廣、銷售將會迅速占領市場。 3.2 建設規(guī)

26、模3.2.1 該項目占地面積31886平方米，總建筑面積78000平方米，其中住宅樓72360平方米，商業(yè)鋪面5640平方米。3.2.2 綠化面積8220平方米，區(qū)間道2055平方米。第四章 項目建設條件4.1 自然條件4.1.1 項目區(qū)地理位置廣水街道辦事處位于廣水市腹地，素有“關內首鎮(zhèn)”和“鄂北門戶”之稱，處界地理優(yōu)越，東倚大別山，南眺江漢平原，中華山原始森林屏障西北，雞公山文勝美景極目可見。境內交通便捷，京廣鐵路線和107國道縱貫南北，京珠高速公路廣水連接線橫貫東西。全處國土面積70平方公里，總人口8.8萬人，轄11個社區(qū)。歷史悠久，交通便利、商貿活躍、經(jīng)濟發(fā)達。4.1.2 地質、地形廣

27、水市地處桐柏山脈南麓、大別山脈西端 , 屬低山丘陵地帶。地勢北高南低，自北而南，山地、丘陵、崗 地、沿河小塊平原，依次分布。山地占總面積的30.1%，丘陵占67.4%，平原占2.5%。山地主要分布在西北和東北部，一般坡度為30至45，最高處大貴山海撥907.8米，相對高差在300至500米之間。崗地主要分布在中部、南部及東南部，海拔一般在100米上下，坡度一般在15左右。小塊河谷平原主要分布在中部、西南及東南部，海拔一般在50米左右，最低處平林市水河床海拔37米，地勢以鄂豫邊界為脊干，以低山為屏障，丘陵崗地主體，由北向南逐漸傾斜，經(jīng)橫坡河的切割，形成嶺谷平行并列的地貌景觀。4.1.3 氣候條件

28、4.1.3.1 廣水市為中緯度地區(qū)，屬亞熱帶季風氣候，具有四季分明，日照時間長，熱量豐富，無霜期長，雨量充沛，雨熱同期的氣候特征。4.1.3.2 年平均氣溫13-16左右4.1.3.3 歷年極端最高氣溫 39.74.1.3.4 歷年極端最低氣溫 -154.1.3.5 全年無霜期平均為210-240天4.1.3.6 年日照小時1800-2300小時4.1.3.7 年平均降雨量948毫米4.1.3.8 主導風向以西北風為主,東北風次之4.1.3.9 平均風速為3.4ms 4.1.3.10 最大風速為26ms4.1.4 水文城區(qū)東西各有一條河流東河和西河，生活的主要水源是霞家河水庫。4.1.5 地震

29、廣水震屬淺震，震源深度一般在8千米左右，震級亦不大，地震烈度為 6度。4.2 社會經(jīng)濟條件4.2.1 社會經(jīng)濟條件4.2.1.1 社會環(huán)境條件廣水位于湖北省北部偏東，因有全國八大名關之一的武勝關而名揚四海，素有“鄂北門戶”之稱。全市國土面積2647平方公里，人口90萬，轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個省管經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊豐厚，歷史人文薈萃。先后被評為全國科技進步先進市、教育先進市，全省文化先進市、體育先進市，是全國民間書法藝術之鄉(xiāng)。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽等大中城市的重要交匯點，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫

30、物資重要聚散地，是西部大開發(fā)的橋頭堡。京廣鐵路和107國道在東部縱貫南北，漢丹鐵路和316國道在西部并駕齊驅，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側擦肩而過，10號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網(wǎng)絡。從這里到武漢天河機場僅1個多小時的路程，交通十分便捷。4.2.1.2 廣水已初步形成了以精品卷煙、造紙包裝、機械制造、新型建材、醫(yī)藥化工、食品加工等六大產業(yè)為支柱的工業(yè)體系；以糧食、畜禽、水產、蔬菜、食用菌、林果茶等六大產業(yè)為主體的農業(yè)經(jīng)濟特色，是全國糧食大縣、商品牛和養(yǎng)蜂基地，全省重要的烤煙、蒜苔（砣）、銀魚、生豬出口基地。在近三年時間內，廣水將建成亞洲最大的乳

31、酸生產基地，中南地區(qū)最大的小針劑生產基地，湖北最大的防水卷材生產基地、中藥材生產基地和再生紙生產基地。4.2.1.3廣水屬亞熱帶季風氣候，自然植被發(fā)達，森林覆蓋率達40%，空氣清新，東有1000公頃的中華山國家級森林公園，北有三潭省級風景名勝區(qū)，西有近8億立方米的徐家河水庫省級旅游度假區(qū)，具有良好的人居環(huán)境。城市功能日臻完備，啞鈴型城市雛形初現(xiàn)；電信建設跨入全國先進縣市行列；電力充沛，水源充足，保障有力。這里政通人和，社會安定，市場經(jīng)濟秩序規(guī)范，是湖北省最佳金融信用縣市之一。4.2.2 交通運輸條件項目所在地公路四通八達，交通十分便利。4.2.3 公用設施社會依托條件項目區(qū)內交通便利，通訊通暢

32、，程控電話連天下，電力供應充足，水、電及其它基礎設施完備，能充分滿足項目建設和運行需求。4.3 建筑材料的供應條件廣水市建材工業(yè)十分發(fā)達，廣水水泥廠生產的425#、325#等各種品質和型號的水泥常年供應，其年生產能力現(xiàn)已達50余萬噸；廣水市眾多生產廠家足以滿足項目建設磚瓦需求，且運距短，產品強度硬，質量有保障；塊石、碎石、木材等均可在本地采購；石灰可由安陸等地石灰廠供應，我市個體小石灰窯廠也可適當供應補充；黃砂可在市內就地取材。總之，所有建筑材料可立足我市當?shù)厥袌鋈拷鉀Q。4.4 施工條件項目區(qū)場地面積大，便于機械作業(yè)、連續(xù)作業(yè)和多段面同時作業(yè)。區(qū)內目前通路、通水、電訊已開通，施工條件基本具備

33、，項目建設條件優(yōu)越。4.5 項目管理 4.5.1 該項目由隨州市宏興房地產開發(fā)有限公司組織開發(fā)，建成后由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。為了搞好項目建設工作，廣水市還專門成立了由分管城建的副市長牽頭，市直有關職能部門組成的協(xié)調領導小組，協(xié)調項目建設過程中的各種問題和矛盾，項目建成后由物業(yè)管理部門專職統(tǒng)一管理。4.5.2本項目以招標投標法為準繩，充分發(fā)揮競爭機制的作用，力爭以最低或較低的價格獲得最優(yōu)的工程或服務，保障項目資金的有效使用，提高投資效益，保證項目質量。4.5.3 該項目招標本著公開、公平和公正的原則，將招標活動置于透明的環(huán)境之中，以保護投資方利益和招標投標活動當事人的合法權益。4.5.4本項目

34、主要招標內容為工程建設和設備購置，招標范圍為全部招標，其招標組織形式為委托招標，招標方式為公開招標。4.6 勞動定員及人員培訓該項目建成后物業(yè)管理人員正式定員為20人，由隨州市宏興房地產開發(fā)有限公司統(tǒng)一組織培訓后上崗。 第五章 項目建設方案5.1 技術標準5.1.1城市道路設計規(guī)范cjj37-905.1.2室外排水設計規(guī)范gbj14-875.1.3污水綜合排放標準gb8978-19985.1.4建筑結構荷載設計規(guī)范gbj9-875.1.5建筑防雷設計規(guī)范gb50057-945.1.6建筑防震設計規(guī)范gbj11-895.1.7建筑地基基礎設計規(guī)范gbj7-895.1.8建筑設計防火規(guī)范gbj16

35、-875.1.9中華人民共和國環(huán)境保護法5.1.10城市電力工程設計規(guī)范5.1.11其它相關技術規(guī)范5.2 項目平面布置該項目位于廣水城區(qū)的西部,為城市道路所圍合，是規(guī)則的矩形，北靠桐柏大道，東與廣水市實驗高中毗鄰。根據(jù)城市規(guī)劃的有關要求，項目總占地面積31886平方米，建筑面積78000平方米。其中商鋪面積5640平方米，住宅樓面積72360平方米。5.3 建設方案5.3.1 商住樓13棟6層。5.3.1.1 2棟一至二層建筑面積5640平方米,為商業(yè)鋪面；三至六層建筑面積11250平方米，為住宅樓。5.3.1.2 11棟六層建筑面積61110平方米，為住宅樓；5.3.2 小區(qū)道路。按照城市

36、居住小區(qū)規(guī)劃技術要求，沿桐柏大道、兩條規(guī)劃路各一個出入口，小區(qū)道路為8米寬，長256.9米，小區(qū)道路總建筑面積2055平方米。小區(qū)所有道路均采用通而不暢的形式，確保小區(qū)的安全。5.3.3 小區(qū)綠化。小區(qū)綠化以草皮、桂花、棕樹綠化為主，道路兩側采用常青樹綠化為主，小區(qū)綠化面積8220平方米。5.4 實施進度5.4.1 該項目建設總工期為18個月,分兩期進行。5.4.2 2007年6月-2008年4月建成46672平方米的商業(yè)樓；5.4.3 2008年5月-2008年12月建成31328平方米的住宅樓及配套工程。5.4.4 小區(qū)主干道、綠化、給排水主體工程以及供電設施、通訊、有線電視等入戶前的工程

37、量與主體工程同步進行。第六章 消防、節(jié)能、環(huán)保及安全6.1 消防按照國家對消防設施的有關規(guī)定和要求，小區(qū)每棟住宅樓設置消防栓2-4個，原則上每單元2個，每單元設置干粉滅火器一臺，確保住宅區(qū)安全。具體消防措施有待在初步設計中詳細說明。6.2節(jié)能節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針，是每一個建設項目應遵循的原則，本項目采用如下節(jié)能措施：6.2.1盡量利用原有道路、路線設計，盡量選擇直線距離。6.2.2選擇能耗低、耐久性、強度高的建筑材料，在施工中采用先進的節(jié)能機械設施，以節(jié)約能源。6.2.3選用高效、長壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實行光電智能控制，杜絕長明燈等浪費現(xiàn)象。6.3 環(huán)保6.3.1

38、該項目污染源主要為工作人員生活污水和垃圾。6.3.2 配備專人負責維護保潔，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。6.3.3 嚴格執(zhí)行廣水市城市總體規(guī)劃的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護工作。6.4 安全6.4.1 安全是服務行業(yè)的生命線。項目建成后，隨州市宏興房地產開發(fā)有限公司將把安全放在第一位，加強治安，確保消費者的生命財產安全。6.4.2 電氣設備接線完全按gb5005295供配電系統(tǒng)設計規(guī)范要求進行，高壓開關柜增設電氣聯(lián)鎖，以防錯誤操作。6.4.3 主要設備控制選擇開關布置在主機房內，以保證檢修時安全切斷電源；設置信號系統(tǒng)，當主要設備發(fā)生故障時，能發(fā)聲光報警提示。第七章

39、投資估算與資金籌措7.1 投資估算7.1.1 工程概算依據(jù)7.1.1.1 套用湖北省建筑工程預算定額統(tǒng)一基價表。7.1.1.2 套用湖北省建筑安裝工程費用定額。7.1.1.3 材料價格參照廣水市建筑材料市場價格信息。7.1.2 投資概算本項目總投資為7000萬元,每平方米造價897元(詳見表7-1)。7.2 資本金及來源7.2.1根據(jù)國務院2004年的規(guī)定，本項目應具備35%的資本金，即7000萬元35%=2450萬元。7.2.2本項目企業(yè)應具備資本金2450萬元，由企業(yè)用自有資金投入。7.3 資金來源本項目總投資7000萬元，全部自籌。 第八章 社會經(jīng)濟效益評價8.1 收入測算說明8.1.1

40、 該項目建成后主要的收入是商品房、商業(yè)鋪面和物業(yè)管理收入。8.1.2 項目建成后商業(yè)鋪面使用期50年，商業(yè)鋪面按每平方米2000元出售，住宅樓按每平方米1000平方米出售。 8.1.3 土地使用權價款660萬元作為開發(fā)成本，無形資產為80萬元，分10年攤銷。8.1.4 住宅樓計劃在2008年銷售36900平方米，2009年出售29400平方米，2010年銷完最后的11700平方米。根據(jù)銀行與用戶達成的按揭協(xié)議，首付30%的房款，余下的70%在5年內付清。住宅樓投入使用后,根據(jù)用戶的意愿,項目業(yè)主提供物業(yè)服務，每月每平方米收取物業(yè)管理費1元。8.1.5 房地產財務基準收益率取12%。8.2 財務

41、效益評價8.2.1 利潤測算8.2.1.1 稅金及附加測算說明。該項目主要繳納營業(yè)稅和營業(yè)稅金及附加,營業(yè)稅的稅率為5%,營業(yè)稅金及附加的稅率為營業(yè)稅的10%。8.2.1.2 利潤分配見附表1,所得稅按稅前利潤總額的33%計算，項目全部建成運行后8年內的凈利潤為5699.7萬元。8.2.2 項目財務現(xiàn)金流量表(全部投資) 見附表2,稅前財務凈現(xiàn)值（i=12%）為468.49萬元,投資回收期為6.81年，內部收益率為14.18%，說明該項目有較好的財務效益。8.2 社會效益評價8.2.1 合理有效利用城鎮(zhèn)緊缺土地資源，改善干部職工和廣大群眾居住條件，美化城市環(huán)境，促進城鎮(zhèn)兩個文明建設具有重要作用

42、。8.2.2該項目建成后可大大提升廣水市對外窗口形象,增強對外接待能力,提高城市品位,可增加500個就業(yè)崗位。 第九章 結 論9.1 結論9.1.1 該項目的實施既滿足城市人口增長需要，又促進住宅建設與消費，使住宅樓和商業(yè)樓的建設成為新的消費熱點和經(jīng)濟增長點，符合國家產業(yè)政策。9.1.2 合理有效利用城鎮(zhèn)緊缺土地資源，有計劃地進行商業(yè)樓的開發(fā)，美化城市環(huán)境，對于加快城市基礎設施建設,提升廣水對外開放的形象有著深遠的歷史意義。9.1.3 該項目地理位置優(yōu)越，無需拆遷，建設條件好，有利節(jié)省投資。9.1.4 項目建成后，具有顯著的社會效益，與此同時，項目業(yè)主也將獲得可觀收益。9.2 建議9.2.1

43、大力加強產品宣傳，努力開拓市場。9.2.2 認真落實本項目資金是項目的關鍵所在。9.2.3 強化建設過程的安全和質量管理措施。 亞迪f3售后服務核心流程ppt 33頁tcl市場推廣部網(wǎng)絡營銷策劃書ppt 53頁tcl企業(yè)內訓-市場營銷與廣告策劃ppt 100頁2008年清遠市鳳中皇清遠麻雞發(fā)展有限公司銷售管理與薪酬核計方案word 2頁2008年綠韻有機食品市場推廣策劃案ppt 33頁2008年例外市場分級及經(jīng)銷商管理策略ppt 37頁2008年衡水老白干釀酒集團衡水老白干1915營銷咨詢項目建議書ppt 51頁2008年標致307兩廂車市場營銷方案ppt 42頁2008年白云山?jīng)霾鑿V州媒體投策略方案ppt 46頁2008年11月黑龍江新寶來上市活動ppt 25頁2007年年度江淮汽車帥鈴品牌戰(zhàn)略規(guī)劃方案ppt 148頁2007年長虹四川南部34級城市公關活動方案ppt 16頁2007-2008年金萊克圣誕元旦促銷方案ppt 27頁2006雪佛蘭網(wǎng)球嘉年華策劃案ppt 75頁咨詢師