新安江溪頭項(xiàng)目分析報(bào)告

1、interwit智優(yōu)策略聯(lián)盟藍(lán)德新安江溪頭項(xiàng)目研究分析報(bào)告prepared for：浙江藍(lán)天地產(chǎn)開發(fā)公司prepared by：杭州智優(yōu)市場(chǎng)策劃事務(wù)所date：2005-06-23目 錄一 建德市社會(huì)環(huán)境綜述(一) 社會(huì)文化(二) 經(jīng)濟(jì)生活(三) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)二 建德房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述(一) 土地市場(chǎng)(二) 房地產(chǎn)投資(三) 房地產(chǎn)開發(fā)量(四) 房地產(chǎn)銷售情況(五) 開發(fā)企業(yè)三 新安江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(一) 住宅市場(chǎng)供應(yīng)1. 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)塊2. 典型開發(fā)項(xiàng)目(二) 住宅市場(chǎng)需求(三) 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)(四) 宏觀調(diào)控對(duì)新安江樓市的可能影響四 項(xiàng)目基本分析(一) 項(xiàng)目概況和開發(fā)條件(二) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與

2、劣勢(shì)分析(三) 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析(四) 產(chǎn)品與銷售價(jià)格五 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析六 結(jié)論與建議一 建德市社會(huì)環(huán)境綜述(一) 社會(huì)文化建德市隸屬杭州市，地處浙江省西部，錢塘江上游，杭州黃山黃金旅游線的中段。東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民政府駐地為新安江。全市下轄新安江、洋溪、更樓3個(gè)街道，12個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)、518個(gè)行政村。全市總?cè)丝?1.9萬(wàn)，計(jì)17.12萬(wàn)戶，非農(nóng)業(yè)人口11.62萬(wàn)。建德多山地丘陵，占全市總面積的88.6%；平原地域面積非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市總面積的9.4%；建德山川毓秀，境貫“兩江一湖

3、”（富春江、新安江、千島湖），旅游資源豐富，是國(guó)家首批公布的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一。建德是浙西重地，境內(nèi)有320、330兩條國(guó)道，是江浙至贛閩的主道，在建的杭州至千島湖高速公路通車后，建德與杭州的行車時(shí)間將縮短為一個(gè)小時(shí)，成為杭州通往千島湖最為便捷的通道；境內(nèi)有金千鐵路，與浙贛線相連；有航道105公里，可通200噸級(jí)的船只、1000噸級(jí)船隊(duì)，上可達(dá)黃山市，下可出杭州灣入海。新建“建德千島湖通用航空機(jī)場(chǎng)”，使建德交通便捷程度大大提高。(二) 經(jīng)濟(jì)生活建德經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在杭州下轄縣市區(qū)中相對(duì)落后，但近年來(lái)呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)。2004年全市生產(chǎn)總值（gdp）達(dá)到102.52億元，比上年增長(zhǎng)12.2%；其中第

4、三產(chǎn)業(yè)增加值為33.40億元，增長(zhǎng)16.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為14.1:53.3:32.6。按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為20098元。完成現(xiàn)價(jià)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值259.38億元，增長(zhǎng)25.2%。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年增長(zhǎng)2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增長(zhǎng)15.3%。2004年末城市居民人均居住面積20.2平方米，比上年增加2.1平方米；農(nóng)民人均居住面積52.5平方米，增加2.9平方米。(三) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市發(fā)展目標(biāo)。具體分三步走：第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更樓新區(qū)等區(qū)塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

5、，初步拉開新城框架，下涯溪上、西岸、黃饒等地揭開建設(shè)序幕，形成約5平方公里左右的新城輪廓，城市建成區(qū)面積達(dá)到10平方公里左右，人口達(dá)到12.5萬(wàn)左右。第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更樓新區(qū)和下涯溪上、西岸、黃饒區(qū)塊約5平方公里左右，城市建成區(qū)面積達(dá)到15平方公里左右，人口達(dá)到15萬(wàn)左右，環(huán)三江口經(jīng)濟(jì)圈和國(guó)道沿線經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升，生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，建成區(qū)綠地率、新安江水質(zhì)和空氣質(zhì)量進(jìn)一步提高，形成較為理想的山水旅游城市雛形。第三步，到2020年，城市規(guī)模進(jìn)一步拓展，形成北至下涯鎮(zhèn)唐村、上市村，東至楊村橋鎮(zhèn)緒塘村、馬目鄉(xiāng)施家村、下河村，南至馬目鄉(xiāng)馬目村、聯(lián)橫村，新安江街道黃泥墩村、更樓

6、街道湖岑畈村，西至千島湖約35平方公里左右的城市輪廓，人口達(dá)到20萬(wàn)人左右。新安江城市發(fā)展基本遵循“東擴(kuò)南拓、沿江發(fā)展”的戰(zhàn)略。新安江目前城區(qū)布局以三個(gè)下轄街道為中心分為相對(duì)獨(dú)立的三個(gè)區(qū)域，不能形成連片的整體，其中新安江街道為歷史較長(zhǎng)的老城區(qū)，設(shè)施較成熟，居住密集，城市空間狹?。谎笙切鲁菂^(qū)的發(fā)展方向，根據(jù)市政府的設(shè)想，在洋溪將“再造一個(gè)新安江”，這里是城市發(fā)展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已經(jīng)在建設(shè)中，將在洋溪路線分叉，其主線跨新安江經(jīng)與杭金衢高速公路相銜接，其支線至終點(diǎn)淳安縣千島湖，預(yù)計(jì)2006年完工。杭千高速的建設(shè)將大大推進(jìn)城市沿江東擴(kuò)的步伐。2004年城市建設(shè)力度明顯加大?！?/p>

7、83221”路橋隧綠工程全面推進(jìn)，新安路綜合整治、白沙路路網(wǎng)、大塘塢小區(qū)主干道、江南路、城市污水處理廠等工程先后竣工，嚴(yán)州大道、洋安大橋、203人防隧道等工程完成年度任務(wù)。溪頭、洋溪畈、更樓等新區(qū)開發(fā)取得新進(jìn)展，城市建成區(qū)面積從5.5平方公里擴(kuò)大到7.2平方公里，城市化水平基本達(dá)到40%。2004年，城市生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，建成區(qū)綠化覆蓋面積298.8公頃，公共綠地面積90.5公頃，綠地率達(dá)到38.9，創(chuàng)建成為“全國(guó)綠化模范城市”。建德市新行政中心和城市廣場(chǎng)初步規(guī)劃在橋東新區(qū)，城市市中心即將東移，對(duì)溪頭新區(qū)、東部新區(qū)、洋溪等區(qū)塊具有明顯的推動(dòng)作用。新安江城市的發(fā)展處于剛剛起步階段，蘊(yùn)涵了很大的

8、發(fā)展空間和機(jī)會(huì)，城市發(fā)展將大力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)5年是新安江房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)期。二 建德城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述建德房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)處于供應(yīng)嚴(yán)重短缺的狀態(tài)，這種態(tài)勢(shì)的最主要成因是當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的匱乏。建德市區(qū)所在地新安江鎮(zhèn)，山多、水多，可直接用于開發(fā)的土地較少，土地后備資源相當(dāng)貧乏。直到1995年，建德幾乎沒有房產(chǎn)業(yè)可談。1995年以后，房改政策、金融政策頻出，商品房市場(chǎng)逐漸形成，引發(fā)了強(qiáng)大的購(gòu)房熱。1998年前，建德的每年的住宅供應(yīng)量大概在9萬(wàn)平方米左右，根本無(wú)法滿足當(dāng)?shù)厝速?gòu)房的需求。自2000年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入相對(duì)正規(guī)的發(fā)展軌道，相繼出現(xiàn)月亮灣、新安明珠、藍(lán)天雅苑等一批精品樓盤。2

9、004年，是建德房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟并且市場(chǎng)旺盛的一年，市場(chǎng)銷售處于比較理想的狀態(tài)。2005年3月以來(lái)，隨這國(guó)務(wù)院嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政出臺(tái)，市場(chǎng)明顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交價(jià)格和數(shù)量均不理想。圖表1(一) 土地市場(chǎng)建德自2001年以來(lái)土地收購(gòu)量逐年迅猛增加；土地市場(chǎng)的招拍掛隨之啟動(dòng)，土地出讓成了當(dāng)?shù)卣囊豁?xiàng)重大收入來(lái)源，土地價(jià)格上升也比較快。2003年，政府曾有比較大的土地出讓計(jì)劃，計(jì)劃年度出讓開發(fā)建設(shè)近1300畝，但最終沒有實(shí)現(xiàn)。至2004年，建德土地出讓已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)全面的招拍掛制度，出讓數(shù)量也是有史以來(lái)最大的，共計(jì)1031畝，平均出讓價(jià)格高達(dá)68.6萬(wàn)/畝，但出讓土地多在洋溪、乾潭，

10、市區(qū)大面積出讓地塊不多。至2004年底，全市建設(shè)開發(fā)用地存量估計(jì)約3000畝，主要分布在新城市規(guī)劃區(qū)。建德土地資源極為稀缺，加上城市內(nèi)地形比較復(fù)雜，大面積整塊出讓的開發(fā)用地并不多。在城市沿江東擴(kuò)過(guò)程中，東區(qū)、橋東、溪頭推出的地塊質(zhì)量都比較好，除了地形比較規(guī)整面積比較大外，更有臨江的景觀優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)該三塊區(qū)域可供開發(fā)的土地面積會(huì)在1500畝左右。盡管土地資源比較緊展，但經(jīng)過(guò)幾年的良性開發(fā)，基本上可以盤活一些土地資源，特別是開墾一批未利用土地資源，建德土地儲(chǔ)備仍比較充裕。近年來(lái)開發(fā)商對(duì)拿地?zé)崆椴粔虼?，建德土地價(jià)格上升過(guò)快可能主要原因，細(xì)觀歷次招拍掛活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)流標(biāo)的情況比較多，包括本項(xiàng)目的地塊也已經(jīng)過(guò)

11、多次掛拍了。另外建德開發(fā)商心態(tài)不夠成熟也是重要的原因。圖表2(二) 房地產(chǎn)投資2000年建德市開始加大房產(chǎn)開發(fā)量，房地產(chǎn)開發(fā)投資16267萬(wàn)元，其中住宅達(dá)13645萬(wàn)元；2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資額又比2000年增長(zhǎng)122.7，其中住宅投資增長(zhǎng)了110.69，商品房銷售19.19萬(wàn)方，增長(zhǎng)24%，出現(xiàn)第一個(gè)開發(fā)高開發(fā)峰期。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資到達(dá)近幾年的最高點(diǎn)，增長(zhǎng)幅度達(dá)52.6%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，2004年在宏觀調(diào)控等因素影響下，投資有所回落，呈負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。建德房地產(chǎn)投資額指標(biāo)的上升明顯大于其它各項(xiàng)指標(biāo)，一方面說(shuō)明土地成本上升幅度比較大；其次，也表明了房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)在明顯提高，單位

12、面積開發(fā)成本在增大；另一方面，說(shuō)明城市改造所需的安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量亦比較大。圖表3(三) 房地產(chǎn)開發(fā)量2000年至2004年，商品房的竣工面積和銷售的變化基本比較平穩(wěn)，新開工面積在2003年數(shù)量比較大，達(dá)到47.09萬(wàn)平方米，而房地產(chǎn)施工面積呈逐年大幅上升的趨勢(shì)（圖表4）。這種情況明顯表征建德商品房的可供應(yīng)量呈明顯增加趨勢(shì)，特別是2004年出讓1031畝土地后，預(yù)計(jì)2005年至2006年新開工面積將有大幅增長(zhǎng)，未來(lái)幾年建德的商品房供需結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變。目前建德正在實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房總建筑面積21.2萬(wàn)平方米，其中：楓樹塢7.2萬(wàn)平方米，溪頭3萬(wàn)平方米，田塢5萬(wàn)平方米，江村埠、城東、洋

13、安各2萬(wàn)平方米。圖表4(四) 房地產(chǎn)銷售情況2000年至2004年，全市房地產(chǎn)銷售量和銷售金額一直呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，沒有大起大落，銷售均價(jià)有在2002年和2004年有比較大的上升，精品樓盤對(duì)銷售均價(jià)的拉升作用比較明顯。商品房竣工面積和銷售面積接近，供需基本平衡，整體消費(fèi)狀態(tài)比較健康。 圖表5圖表6(五) 開發(fā)企業(yè)目前全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約40家，其中外地企業(yè)約占一半。外來(lái)開發(fā)商憑借其在各地的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有力提升了項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量和市場(chǎng)營(yíng)銷水平，對(duì)建德房地產(chǎn)發(fā)展作出了很大的貢獻(xiàn)。事實(shí)上，由于對(duì)建德了解不夠深入，外地開發(fā)企業(yè)對(duì)建德房地產(chǎn)市場(chǎng)比較看好的不是很多，但已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)過(guò)項(xiàng)目的企業(yè)則比較看好建德

14、房地產(chǎn)的穩(wěn)健性和購(gòu)買需求的真實(shí)性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 三 新安江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析盡管全市商品房供應(yīng)目前呈明顯上升趨勢(shì)，供應(yīng)量主要增長(zhǎng)區(qū)域?yàn)槌菛|新區(qū)、洋溪、乾潭，城東新區(qū)的新增開發(fā)量總量明顯少于洋溪、乾潭，與目前的城市地位和人口規(guī)模相比相對(duì)偏少。新安江街道的目前常住人口數(shù)量約7.2萬(wàn)，占建德市城鎮(zhèn)人口的62%強(qiáng)，而未來(lái)三年預(yù)期的商品房供應(yīng)量估計(jì)不到全市的40%。因此，可以肯定新安江鎮(zhèn)區(qū)包括新區(qū)的房地產(chǎn)供求關(guān)系在未來(lái)3年時(shí)間內(nèi)不可能有明顯的改變。(一) 市場(chǎng)供應(yīng)2002年至2004年新安江老城區(qū)開發(fā)商品房約20余萬(wàn)平米，大部分項(xiàng)目均已銷售完成，目前在開發(fā)銷售項(xiàng)目數(shù)量少，規(guī)模大多比較小，住宅總量不超過(guò)

15、5萬(wàn)平方，可能的新增供應(yīng)量亦不多。新安江過(guò)去成片開發(fā)小區(qū)不多，整體居住質(zhì)量不高，新區(qū)開發(fā)將改變目前現(xiàn)狀，大面積成片開發(fā)項(xiàng)目將不斷出現(xiàn)。新安江街道目前開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在城東、橋東、溪頭三大區(qū)塊。1. 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)塊城東區(qū)塊 以錦華園為主要代表，該項(xiàng)目規(guī)模比較大，小區(qū)環(huán)境比較好，為目前主城區(qū)最大規(guī)模社區(qū)。另外有沿江的新安江半島山莊正待開發(fā)。橋東區(qū)塊 總占地約1000畝，除去市行政中心、市政廣場(chǎng)等公建外，估計(jì)開發(fā)用地400畝左右，目前尚無(wú)在建項(xiàng)目。溪頭區(qū)塊 嚴(yán)州大道沿江而上，基本上為推平山丘而整治清理出來(lái)的開發(fā)用地，估計(jì)總體土地供應(yīng)量比較大，3年內(nèi)有可能出現(xiàn)1000畝以上新增土地供應(yīng)。目前有安置房興溪

16、公寓已經(jīng)入住，水韻天城開發(fā)中，獸王集團(tuán)已取得變電所以北地塊，待開發(fā)。本項(xiàng)目即位于該區(qū)塊水韻天城北面，相隔嚴(yán)州大道。三大熱點(diǎn)區(qū)塊的大部分樓盤均有機(jī)會(huì)依托江景優(yōu)勢(shì)。2. 典型開發(fā)項(xiàng)目新南北水韻天城開發(fā)商：建德南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：位于下溪頭，新安江北岸，320國(guó)道以東，嚴(yán)州大道以南.項(xiàng)目規(guī)模：占地46231平方米，總建筑面積57810平方米，計(jì)劃總投資2億元，容積率1.25，建筑密度27.9%，綠地率35.0%，規(guī)劃88套排屋和256套高層公寓。項(xiàng)目進(jìn)度：一期排屋基本結(jié)頂，22套排屋已于6初開始預(yù)售，目前已簽約15套左右。戶型：排屋面積在210平方米280平方米。價(jià)格：一期排屋價(jià)格500

17、06000元/平方米，每套訂金30萬(wàn)元。配套：幼兒園、會(huì)所、衛(wèi)生站、體育健身房、金融郵電、電信站、門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音樂。綜合概述：該樓盤以“水”為名，面向新安江。設(shè)計(jì)以水為主要景觀設(shè)計(jì)要素，師法自然，筑土為丘，沉地為河。并根據(jù)物業(yè)類型和綠地面積的不同，分成三大主題景觀區(qū)，即商業(yè)街區(qū)營(yíng)造的林蔭大道氛圍的“林蔭區(qū)”、多層建筑間以綠化及微地形處理為主的“綠谷區(qū)”、排屋區(qū)以點(diǎn)題的水景為主要景觀元素的“音樂水景區(qū)”。小區(qū)內(nèi)以排屋居多，戶型多樣化，小區(qū)景致幽雅，舒適安逸，是工作之余居住的后花園。車位：地下93輛，地面室內(nèi)109輛，地面室外12輛，車位配比為1：0.6。錦華園小區(qū)開發(fā)商：建德市華東城

18、市建設(shè)投資有限公司項(xiàng)目位置：位于建德市新安江城區(qū)東入口處，東臨320國(guó)道，與新安江體育中心隔路相對(duì)，南為新安東路和新安江廣場(chǎng)。項(xiàng)目規(guī)模：總用地面積132874平方米，建筑面積163434.2平方米，建筑密度25%，綠地率大于30%。人口發(fā)展規(guī)模約3600人，1000戶，是建德市迄今為止建設(shè)規(guī)模最大的住宅小區(qū)，以多層住宅為主、小高層為輔。項(xiàng)目進(jìn)度：順利推出一期、二期樓盤后，第三期預(yù)期在下半年推出；二期以復(fù)式大面積戶型為主，再加上契稅上漲的原因，因此到目前為止的尚存有不少余房，銷售速度相對(duì)放緩；不少一期二手房在市場(chǎng)上的價(jià)格由原先的38003900元/平方米，降至目前3600元/平方米左右；三期，由

19、于方案的調(diào)整，預(yù)計(jì)將在年底推出。價(jià)格：一期開盤共有住宅19幢，306套，售價(jià)為2468-3088元/平方米，均價(jià)約2700元/平方米。二期均價(jià)基本在3500元/平方米左右。戶型：一期有標(biāo)準(zhǔn)層、躍屋、復(fù)合式戶型，面積從88至230平方米之間的20多種戶型供選擇。物管：由上海經(jīng)華物來(lái)管理有限公司負(fù)責(zé)全程物業(yè)服務(wù)，為進(jìn)一步體現(xiàn)“人性化、現(xiàn)代化、高能化”的管理理念，公司因地制宜，組建了“建德市經(jīng)華物業(yè)管理有限公司”，提出更新、更高、更科學(xué)的管理要求和制度。配套：全方位的智能化社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)，如安全防盜電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、周界防跨越報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)和停車場(chǎng)管理等報(bào)警系統(tǒng)

20、，加上保安人員的巡邏和物業(yè)管理中心的值班，為小區(qū)居民提供人性化的安全居住空間。小區(qū)中心還有5000余平方米的中心水景綠化，是小區(qū)居民休閑、娛樂的場(chǎng)所。綜合概述：該樓盤為新安江品質(zhì)較高的樓盤，小區(qū)周圍文化、公建、休閑、娛樂設(shè)施齊備，依山望水，自然環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)由香港a%i建筑與景觀設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)建筑與景觀的設(shè)計(jì)，采用德式風(fēng)格。小區(qū)的建筑風(fēng)格獨(dú)特，戶型功能出眾，安全智能化建設(shè)出色。車位：采用多元化地停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)，除部分為地上車庫(kù)外，基本都采用地下車庫(kù)形式。 金山灣小區(qū)開發(fā)商：杭州建德官園房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置：建德市新安江牛頭山，健康南路項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積39011平方米，總建筑用地面積955

21、9平方米，建筑面積為49934.08平方米，容積率1.28，均為多層公寓。項(xiàng)目進(jìn)度：順利推出一期后，7月將推出二期多層公寓，共計(jì)170多套，預(yù)登記情況良好。價(jià)格：一期價(jià)格約3500元/平方米 戶型： 90120平方米新安江半島山莊開發(fā)商：杭州新安江半島山莊有限公司項(xiàng)目位置：位于建德市新安路東端，東臨江濱大道及新安江，西接新安路及320國(guó)道，北邊為跨新安江大橋的引橋。項(xiàng)目說(shuō)明：是一處以新安江江景為載體的江景房。整個(gè)塊區(qū)以嚴(yán)州路為軸心分為東西兩側(cè)，西側(cè)占地面積為1 844平方米綠化率高達(dá)65以上，以開放式綠地公園為主；東側(cè)占地面積22875平方米，綠地率35以上，以千島湖大酒店以及別墅和公寓為主。

22、項(xiàng)目進(jìn)度：不詳(二) 住宅市場(chǎng)需求購(gòu)買人群分析： 新安江近年城市建設(shè)拆遷量比較大，但大部分住戶選擇安置房，新增商品住宅需求不多。 年輕人婚房，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，一般選擇普通公寓為主。 機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員換購(gòu)房，目前比例不大，但未來(lái)潛力比較大，該消費(fèi)群的收入相對(duì)比較高，加上數(shù)量不菲的購(gòu)房補(bǔ)貼，可望形成高端物業(yè)的主力消費(fèi)群。 農(nóng)村富裕階層進(jìn)城置業(yè)，傾向購(gòu)買大戶型和排屋。 新安江二手房市場(chǎng)表現(xiàn)一直不夠活躍，表明購(gòu)房改善居住條件者居多，但亦存在部分投資需求。 新安江樓市在外界沒有引起太多關(guān)注，除月亮灣，外來(lái)投資客購(gòu)買比較少。戶型需求：公寓主流戶型為90100平方的2居室，110130平方的三居室，后者市

23、場(chǎng)需求量更高。首選購(gòu)房區(qū)域市中心房固然方便，但居住環(huán)境并不理想，目前新安江購(gòu)房對(duì)環(huán)境和品質(zhì)關(guān)注有加，規(guī)模社區(qū)和江景房則更受歡迎，價(jià)格亦接近甚至超過(guò)市中心房。東部項(xiàng)目受歡迎。產(chǎn)品類型：多層公寓：目前新安江的主流產(chǎn)品。高層、小高層公寓：目前市場(chǎng)接受度尚有問(wèn)題，如月亮灣、新安明珠均有小高層余房。排屋、別墅：屬于高端產(chǎn)品，目前市場(chǎng)供應(yīng)量不大。(三) 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)新安江市區(qū)商品住宅近年來(lái)一直呈快速增長(zhǎng)狀態(tài)。2000年到2002年，新安江市區(qū)的商品住房平均房?jī)r(jià)由1580元平方米上升到2500元平方米，商品房最高價(jià)格超過(guò)3000元/平方米；2004年中期市區(qū)均價(jià)基本突破3000元/平方米，最高價(jià)格達(dá)40

24、00元/平方米以上，2004年底至2005年1季度，均價(jià)達(dá)3500元/平方米，優(yōu)質(zhì)江景房高達(dá)5000元/平方米。新區(qū)大型高品質(zhì)社區(qū)均價(jià)逼近甚至超過(guò)市中心樓盤。錦華園2004年7月一期銷售均價(jià)2700元，低于藍(lán)天雅苑300多元/平方米，而目前其二手房?jī)r(jià)格已基本超過(guò)藍(lán)天雅苑。江景房?jī)r(jià)格漲幅最大。2003年以來(lái)，江景房與其它戶型差價(jià)明顯拉大，單價(jià)基本相差500元1000元，甚至目前有臨江景觀的普通公寓單價(jià)已達(dá)到45005000元。未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)。和同類城鎮(zhèn)相比，新安江樓價(jià)已經(jīng)處在普遍高位，整體大幅上漲的可能性已經(jīng)不大。在走出政策調(diào)控以前，市場(chǎng)不會(huì)過(guò)于活躍，房?jī)r(jià)可能有所回歸到2004年中期水平。走出政策

25、調(diào)控后，高速公路的建成通車，新增項(xiàng)目大量出現(xiàn)，很可能會(huì)出現(xiàn)激烈的投機(jī)性炒作，但一般不會(huì)持久。(四) 政策調(diào)控對(duì)新安江樓市的可能影響今年3月至5月國(guó)務(wù)院對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，雖然各地反映效果有所不同，但房地產(chǎn)整體勢(shì)頭已經(jīng)得到控制，價(jià)格增幅趨緩，成交量明顯下降，局部?jī)r(jià)格有所回落，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒作打擊明顯。新安江僅是房地產(chǎn)開發(fā)的四線城市，雖然近年樓價(jià)上漲比較快，但基本為真實(shí)供求關(guān)系下的補(bǔ)漲，房?jī)r(jià)收入比基本在7以下，樓市供需形勢(shì)良好，投機(jī)性炒作基本不存在。從理論上講，政策調(diào)控對(duì)新安江樓市信心會(huì)有所打擊，不可避免出現(xiàn)觀望局面，實(shí)質(zhì)影響不會(huì)很大；但具體政策出臺(tái)后觸

26、動(dòng)了交易成本，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)一定的回歸，至少回歸量將達(dá)到可以彌補(bǔ)新增交易成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年，在宏觀緊縮背景下，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占gdp的比重達(dá)，房地產(chǎn)投資占gdp的6.12%，遠(yuǎn)低于全國(guó)水平。政策調(diào)控對(duì)新安江樓市回起到放緩節(jié)奏的作用，但不可能產(chǎn)生災(zāi)難性后果。需要警惕的反而是調(diào)控結(jié)束以后的局勢(shì)。四 項(xiàng)目基本分析(一) 項(xiàng)目概況和開發(fā)條件地理位置 位于新安江溪頭綜合開發(fā)區(qū)塊，320國(guó)道以東，嚴(yán)州大道以北，距老城區(qū)僅幾分鐘車程，交通比較便利。西側(cè)有安置農(nóng)居點(diǎn)（已建成），隔嚴(yán)州大道南側(cè)為興溪公寓（已建成）和新南北房產(chǎn)的水韻天城項(xiàng)目，隔嚴(yán)州大道東南面為變電所和獸王地塊，項(xiàng)

27、目往東北為規(guī)劃用地。新安江灣道環(huán)抱本區(qū)塊。地 形 為山丘改造地，呈北高南低坡地，向南向東地勢(shì)走低，與嚴(yán)州大道高差約4米，與濱江大道高差約10余米。變電站高壓線好象穿過(guò)本項(xiàng)目（不確定）。開發(fā)條件 占地70畝，規(guī)劃容積率1.0，建筑面積46666.9平方米，凈地出讓，土地價(jià)格80萬(wàn)元/畝。(二) 產(chǎn)品與銷售價(jià)格產(chǎn)品類型建議：3層排屋、4層疊排為主，輔以多層公寓和電梯公寓。銷售均價(jià)預(yù)期： 3500元/平方米，上下伸縮彈性各20%。五 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析(一) 基本說(shuō)明 財(cái)務(wù)分析從簽訂土地出讓協(xié)議后開始，至項(xiàng)目竣工并實(shí)現(xiàn)全部銷售收入止。以3個(gè)月為1個(gè)計(jì)算期，開發(fā)建設(shè)期擬定為15，即45個(gè)月。前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、

28、策劃，2個(gè)計(jì)算。施工建設(shè)共12計(jì)算期，按分三個(gè)組團(tuán)平均劃分。 土地款按前期一次性支付計(jì)算，工程款按每個(gè)組團(tuán)按計(jì)算期平均支付。 銷售進(jìn)度共10個(gè)計(jì)算期，按每期10%平均劃分，平均計(jì)算銷售回款。 項(xiàng)目中非主體經(jīng)營(yíng)收入未納入計(jì)算。 基準(zhǔn)收益率按2004年國(guó)內(nèi)79家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率8.26%計(jì)算。 開發(fā)自有資金率假定55%。 公建面積按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 gb 50180-93執(zhí)行。 項(xiàng)目基本參數(shù)為初步測(cè)算，未經(jīng)精確核實(shí)，存在一定誤差。項(xiàng)目選用的基本參數(shù)和未來(lái)收益計(jì)算，是以擬建項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)完成并達(dá)到設(shè)定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為前提，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的提前、延期或其他不

29、確定、不可控因素，不在考慮范圍。(二) 項(xiàng)目投資預(yù)算1. 成本估算（見財(cái)務(wù)分析表一）2. 投資計(jì)劃（見財(cái)務(wù)分析表二）(三) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析（見財(cái)務(wù)分析表二、三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度均包含于表中。(四) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（見下表）序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位基本方案1土地出讓費(fèi)萬(wàn)元56021.1 征地費(fèi)單價(jià)元/m212001.2 征地費(fèi)單價(jià)元/畝8002711.3 征地費(fèi)占比例%47.092項(xiàng)目總成本萬(wàn)元118973資金籌措萬(wàn)元118973.1 資本金萬(wàn)元65433.2 借款萬(wàn)元53534經(jīng)營(yíng)總收入萬(wàn)元154094.1 銷售收入萬(wàn)元154094.2 租賃收入萬(wàn)元05利潤(rùn)總額萬(wàn)元35

30、136所得稅萬(wàn)元11597稅后利潤(rùn)萬(wàn)元23548全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%22.069資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%85.2910全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8.26%)萬(wàn)元187711資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8.26%)萬(wàn)元678412全投資回收期年2.6613資本金回收期年1.7714投資利潤(rùn)率%29.5315資本金利潤(rùn)率%53.692. 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值評(píng)價(jià)以全部投資測(cè)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1877萬(wàn)元，表明本項(xiàng)目開發(fā)完成后累計(jì)收益的現(xiàn)值大于原始投資的現(xiàn)值，該投資項(xiàng)目的報(bào)酬率大于基準(zhǔn)收益率（即2004年國(guó)內(nèi)79家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率），開發(fā)商可以獲得折現(xiàn)后凈收益1877萬(wàn)元，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上完全可行。

31、3. 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率評(píng)價(jià)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為22.06%，高于基準(zhǔn)收益率，具備優(yōu)秀的盈利能力。本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率計(jì)算的基本前提是項(xiàng)目在后續(xù)開發(fā)過(guò)程中保持穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)銷售狀態(tài)，同時(shí)建德房地產(chǎn)市場(chǎng)亦保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。4. 項(xiàng)目敏感性分析投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于市場(chǎng)的變化，由于目前政策調(diào)控的力度比較大，市場(chǎng)存在很多不確定的變數(shù)，市場(chǎng)銷售價(jià)格在未來(lái)三年內(nèi)起伏的可能比較大。由于開發(fā)成本中固定的土地成本占了47.09%，所以總成本的變化概率比較小，本方案以銷售市場(chǎng)的變化作為變量，具體分析項(xiàng)目敏感性，見下表：項(xiàng)目名稱基數(shù)敏感性分析結(jié)果銷售-20%銷售-15%銷售-5%銷售+10%銷售+20%經(jīng)營(yíng)總收入154091232813098146391695018491 銷售收入（萬(wàn)元）154091232813098146391695