信用社銀行個(gè)人住房商業(yè)用房貸款暫行辦法

1、信用社（銀行）個(gè)人住房商業(yè)用房貸款暫行辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范全省農(nóng)村信用社個(gè)人住房、 商業(yè)用房貸款管 理，促進(jìn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù) 中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款 管理辦法和四川省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度 等有關(guān)規(guī) 定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱個(gè)人住房、 商業(yè)用房貸款是指農(nóng)村信用 社向符合條件的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買各類型住房或商業(yè)用房 的貸款。各類型住房包括普通商品住房、 經(jīng)濟(jì)適用房等， 商業(yè)用房包 括商鋪、寫字樓或商住兩用房等。第三條 個(gè)人住房、商業(yè)用房貸款堅(jiān)持 “部分自籌、有效擔(dān) 保、專款專用、按期償還”的原則。第四條 本辦法適用于四川省農(nóng)村信用社 （ 含農(nóng)村合作銀 行，農(nóng)村

2、商業(yè)銀行，下同 ） 所屬各級(jí)分支機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人） 發(fā)放的個(gè)人住房、商業(yè)用房貸款。第五條 住房公積金等政策性住房貸款不適用本辦法。第六條 借款人采用個(gè)人住房貸款所購(gòu)買的只能是主體結(jié) 構(gòu)已封頂?shù)淖》浚?采用個(gè)人商業(yè)用房貸款所購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為 已竣工驗(yàn)收的房屋。第二章 貸款對(duì)象及條件第七條 貸款對(duì)象為具有完全民事行為能力、 年滿十八周歲 的中國(guó)自然人及在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外的自然人。第八條 申請(qǐng)個(gè)人住房、 商業(yè)用房貸款的借款人必須同時(shí)具 備下列條件：（一）具有固定住所或穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（二）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無重大 不良信用記錄；（三）持有與售房人簽訂的真實(shí)、合法

3、、有效的購(gòu)房合同、 協(xié)議或其他有效證明文件；（四）能夠提供符合貸款人要求的擔(dān)保；（五）支付符合農(nóng)村信用社規(guī)定比例的購(gòu)房首付款；（六）貸款人規(guī)定的其他條件。第三章 貸款額度、期限與利率第九條 貸款額度（一）購(gòu)買首套自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成 年子女，下同），貸款額度最高不超過購(gòu)房款的70%；（二）購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款額度最高不超過購(gòu)房款的 40%；（三）購(gòu)買商業(yè)用房、別墅的，貸款額度最高不超過購(gòu)房款的 50%，購(gòu)買“商住兩用房”的，貸款額度最高不超過購(gòu)房款 的 55%。（四）暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì) 不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地 居民

4、暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。第十條 貸款期限（一）個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為 30 年，個(gè)人商業(yè)用房貸款 期限最長(zhǎng)為 10 年；（二）貸款期限加上借款人實(shí)際年齡之和，最高不超過 65 周歲。第十一條 貸款利率按照人民銀行和農(nóng)村信用社的有關(guān)規(guī) 定執(zhí)行。第四章 貸款受理、調(diào)查、審查與審批第十二條 貸款受理。 農(nóng)村信用社可以委托合作項(xiàng)目開發(fā)企 業(yè)代為受理，也可以自行受理。 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房、 商業(yè)用房 貸款，需填寫四川省農(nóng)村信用社個(gè)人住房、 商業(yè)用房借款申請(qǐng) 表，并提供下列資料：（一）借款人及其配偶有效身份證明材料，包括： 居民身份 證、戶口本、軍官證、警官證、 文職干部證、 港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有

5、效身份證件，以及未婚證明、結(jié)婚證和離婚證（原件及復(fù)印件）；（二）借款人償債能力證明材料，包括收入證明材料、 工作證明、有關(guān)資產(chǎn)證明和資產(chǎn)出租證明等（原件及復(fù)印件）；（三）已通過房管部門備案登記的購(gòu)房合同；（四）借款人已付所購(gòu)房屋價(jià)款規(guī)定比例以上的首付款交款 單據(jù)（預(yù)收款收據(jù)或稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票、銀行進(jìn)賬單等）；（五）貸款人規(guī)定的其他文件和資料。第十三條 貸前受理崗位人員與貸款調(diào)查崗位人員可以互相兼任。貸款人應(yīng)對(duì)借款人的信用狀況、還款能力以及提交的全部文件、資料的真實(shí)性、合法性和貸款可行性進(jìn)行調(diào)查。第十四條 貸款的審查和審批。個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸 款審查和審批環(huán)節(jié)可合并進(jìn)行。經(jīng)審查同意的貸款

6、，報(bào)有權(quán)審批人審批，并向借款人作出正式答復(fù)。第五章貸款保險(xiǎn)與擔(dān)保第十五條抵押人原則上要辦理保險(xiǎn)，抵押人可在貸款人認(rèn) 可的保險(xiǎn)公司范圍內(nèi)自主選擇保險(xiǎn)公司辦理有關(guān)手續(xù)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，保險(xiǎn)金額不得低于貸款金額， 保險(xiǎn)費(fèi)由投保 人負(fù)擔(dān)，保險(xiǎn)單正本由抵押權(quán)人代為保管。 在借款債務(wù)存續(xù)期間， 抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期間屆滿，借款人未能清償全部借款時(shí)，抵押人須續(xù)辦保險(xiǎn)。保險(xiǎn)單必須約定抵押 權(quán)人為該保險(xiǎn)的第一受益人。 保險(xiǎn)單中特別約定， 一旦發(fā)生保險(xiǎn) 事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付至貸款人指定的賬戶。第十六條 貸款擔(dān)保。 采取階段性擔(dān)保加本房抵押的擔(dān)保方 式。貸款人認(rèn)為有必要

7、的，可增加其他擔(dān)保方式。階段性擔(dān)保是指在取得以貸款人為抵押權(quán)人的房屋他項(xiàng)權(quán) 證之前， 由售房人承擔(dān)連帶責(zé)任保證的方式， 售房人須在貸款人 處開立保證金專戶并按不低于貸款金額的5%存入保證金。發(fā)生保證金代償事項(xiàng)后，售房人須在 5 個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)足。（一）保證人必須是貸款人與之簽訂了商品房銷售貸款合作 協(xié)議書的，且又是借款人所購(gòu)住房或商業(yè)用房的開發(fā)商或售房單 位；（二）在所抵押的住房或商業(yè)用房取得房屋所有權(quán)證并辦妥 抵押登記后，根據(jù)保證合同約定， 保證人不再履行保證責(zé)任， 一 次性退回保證金；（三）貸款人應(yīng)與借款人、抵押人、保證人同時(shí)簽訂個(gè)人住 房商業(yè)用房借款合同。第十七條 擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利

8、息、 違約金、 損害賠 償金和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的費(fèi)用等。第六章 貸款發(fā)放與償還第十八條 簽訂借款合同后， 根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和當(dāng)?shù)氐南?關(guān)規(guī)定，辦理抵押登記、保險(xiǎn)及其他必須的手續(xù)， 并視實(shí)際情況 辦理合同公證。第十九條 貸款發(fā)放。 經(jīng)貸款人同意發(fā)放的貸款， 在借款人 辦妥有關(guān)手續(xù)后， 貸款人應(yīng)按照借款合同約定的用款計(jì)劃和用途 分別劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商在貸款人處開立的結(jié)算賬戶和保證金存款專 戶，并由貸款人按有關(guān)規(guī)定監(jiān)管使用。第二十條 貸款償還。 借款人應(yīng)按照借款合同約定的還款計(jì) 劃、還款方式和還款日期償還貸款本息。第二十一條 貸款還款方法。 貸款人與借款人應(yīng)在借款合同 中明確約定還款期限和方法。 償還貸款本息可

9、選擇一次性還本付 息、等額本息還款和等額本金還款法等。（一）貸款期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的，實(shí)行到期本息一 次性清償?shù)倪€款方法；（二）貸款期限在 1年以上的， 可采用等額本金還款法和等 額本息還款法等。第二十二條 貸款還款方式。 借款人可采取委托扣款方式或 柜面還款方式償還貸款本息，但提前還款只能采取柜面還款方 式。（一）委托扣款方式即借款人委托貸款人從其指定的賬戶中 直接扣收貸款本息；（二）柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、支票或信用卡、 儲(chǔ)蓄卡到貸款人規(guī)定的營(yíng)業(yè)柜臺(tái)還款。第二十三條 提前還款處理。 借款人如提前還款， 應(yīng)向貸款人提出書面申請(qǐng)。 提前清償?shù)馁J款本金在以后期限不再計(jì)息，

10、此 前已計(jì)收的貸款利息也不再調(diào)整。 提前還款違約金按照相關(guān)政策 規(guī)定執(zhí)行。第二十四條 借款的展期。 借款人在原合同履行期間， 如不 能按照原還款計(jì)劃按期歸還貸款， 可向貸款人提出展期申請(qǐng)， 經(jīng) 貸款人批準(zhǔn)后，簽訂貸款期限調(diào)整補(bǔ)充協(xié)議，并辦理有關(guān)手續(xù)， 同時(shí)擔(dān)保人在展期還款協(xié)議上簽字。借款人申請(qǐng)借款展期只限一次，原借款期限與展期期限之 和，個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)不超過 30 年，商業(yè)用房貸款不超過 10 年。 原借款期限加上展期期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)， 從展期之日 起，貸款利息按新的期限檔次利率計(jì)收。 已計(jì)收的利息不再調(diào)整。第七章 貸后管理第二十五條 貸款發(fā)放后， 貸款人必須加強(qiáng)貸后管理， 搞好

11、貸款檢查。 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后， 貸款人要督促開發(fā)商和借款人及時(shí) 辦理抵押登記手續(xù)。第二十六條 貸款人應(yīng)建立貸后檢查制度。 對(duì)正常、 關(guān)注類 貸款可采取抽查的方式不定期進(jìn)行，對(duì)次級(jí)、 可疑、損失類貸款 采取全面檢查的方式， 每季度至少進(jìn)行一次貸后檢查， 并填寫個(gè) 人貸款貸后檢查表，送經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后及時(shí)歸檔。第二十七條 貸后檢查可通過監(jiān)測(cè)貸款賬戶、 查詢不良貸款 明細(xì)臺(tái)賬、查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、電話訪談、 見面訪談、實(shí)地檢查等途徑獲取信息，并對(duì)各種信息進(jìn)行綜合分 析，判斷貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出預(yù)防或補(bǔ)救措施。第二十八條 貸后檢查人員應(yīng)根據(jù)借款合同的約定，檢查借款人是否履行合同，重點(diǎn)包

12、括以下內(nèi)容：（一）借款人依合同約定歸還貸款本息情況；（二）借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響其還款能力和誠(chéng) 意的因素變化情況；（三）借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情況；（四）擔(dān)保變化情況，包括： 保證人保證資格和保證能力變 化情況、抵（質(zhì)）押物狀況及價(jià)值變化情況等；（五）其他可能影響貸款質(zhì)量的因素變化情況。第八章 合同的變更與終止第二十九條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同 意，并依法簽訂變更協(xié)議。如果是擔(dān)保貸款， 應(yīng)事先征得擔(dān)保人 同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。第三十條借款人出現(xiàn)死亡、喪失民事行為能力或經(jīng)有權(quán)部 門宣告失蹤、死亡等情況的，依據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)由其財(cái)產(chǎn)

13、合法繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)或其財(cái)產(chǎn)代管人在借款人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)繼 續(xù)履行借款合同。第三十一條 抵押物發(fā)生意外損失或保證人失去擔(dān)保資格 或喪失擔(dān)保能力時(shí)， 借款人應(yīng)及時(shí)通知貸款人， 并提供貸款人認(rèn) 可的新的擔(dān)保，重新簽訂擔(dān)保合同。未經(jīng)貸款人同意， 原合同繼 續(xù)有效。第三十二條 借款人按借款合同規(guī)定還清全部貸款本息后， 借款合同隨即終止。貸款人應(yīng)在借款合同終止后 15 日內(nèi)通知借 款人，返還其用于擔(dān)保的抵押物權(quán)屬憑證及相關(guān)證明文件。第九章 違約與處置第三十三條 下列情況屬借款人違約： （一）提供虛假的資料、文件而取得貸款； （二）未按合同約定的還款計(jì)劃歸還貸款本息；（三）拒絕或阻礙貸款人對(duì)貸款使用情況

14、和抵押物情況實(shí)施 監(jiān)督檢查；（四）將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)拆遷、 出售、 未征得貸款人同意 的出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押；（五）與他人簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；（六）借款人及家庭財(cái)務(wù)狀況惡化， 卷入或即將卷入重大的 訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛， 可能或已經(jīng)影響貸款義務(wù)的履 行；（七）保證人違反保證條款或喪失承擔(dān)連帶保證責(zé)任能力， 抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)，而未按要求重新落實(shí)擔(dān)保；（八）借款人在合同履行期間死亡、 宣告失蹤或喪失民事行 為能力后，其遺產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管 人拒絕繼續(xù)履行原借款合同；（九）隱匿、私分、違法出讓、故意壓低價(jià)格變賣財(cái)產(chǎn)，危 害貸款安全；（十

15、）借款人發(fā)生違反借款合同的其他行為。第三十四條 借款人發(fā)生本辦法第三十三條違約行為時(shí)，貸款人可視借款人違約情況，采取以下一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：（一）責(zé)令限期糾正違約行為并賠償相應(yīng)損失；（二）停止發(fā)放尚未支用的貸款；（三）宣布貸款立即到期，要求借款人立即歸還借款本息及 相關(guān)費(fèi)用；（四）對(duì)借款人未按時(shí)還清的借款本金和利息（包括借款人未按約定的分期還款計(jì)劃按時(shí)并足額歸還貸款本息情況、被貸款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止， 按對(duì)應(yīng)的借款逾期罰息利率和約定的結(jié)息方式計(jì)收利息和復(fù)利；（五）向借款人收取違約金；（六）從借款人在貸款人系統(tǒng)的賬戶上劃收任何幣種