內(nèi)萬科設(shè)計(jì)變更中的成本控制要點(diǎn)

1、內(nèi)萬科設(shè)計(jì)變更中的成本控制要點(diǎn)【“圖紙”+“合同”】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，前期不確定因素和開發(fā)過程中突發(fā)因素都比較多，因而難免會出現(xiàn)“變更”。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的變更通常分為設(shè)計(jì)原因變更和非設(shè)計(jì)原因變更。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)直接決定了公司產(chǎn)品70%的成本支出，設(shè)計(jì)變更所帶來的成本問題，十分值得房地產(chǎn)企業(yè)探討。具體而言，設(shè)計(jì)變更的成本控制緊抓兩點(diǎn)：“圖紙”+“合同”。一、變更的界定及分類 設(shè)計(jì)變更包括的范圍為：更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序；其它有關(guān)工程變更需要的附加工作；合同履行中發(fā)包人要求變更工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)生其他實(shí)質(zhì)性變更。根據(jù)發(fā)生原因的不

2、同，變更大致可以歸結(jié)為以下四類：1、設(shè)計(jì)類 設(shè)計(jì)優(yōu)化、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏修改、政策變化、技術(shù)規(guī)范修改、現(xiàn)場條件變化等。2、現(xiàn)場施工類 施工工藝?yán)щy、施工進(jìn)度要求、材料采購供給困難或找不到所需要的合適材料、裝修材料的定樣定板等。 3、營銷類 市場競爭、客戶需求、定位及決策原因；主要指由于市場的變化，對戶型、建筑單體、公建配套等進(jìn)行的修改，這一類變更在分期開發(fā)項(xiàng)目的后期經(jīng)常會出現(xiàn)；由于決策的變更，帶來對產(chǎn)品品質(zhì)檔次要求的變化等等。 4、物業(yè)類 物業(yè)管理需求，如使用功能上不合理等。 二、變更流程管控：提出、歸口和審核 變更的提出一般有建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位，客戶也有可能，而建設(shè)單位內(nèi)部又有營銷

3、、設(shè)計(jì)、采購、成本、工程、客服（或物業(yè)管理）等多個(gè)業(yè)務(wù)部門，他們從各自的角度也都會對項(xiàng)目提出不同的變更需求。所以，針對所有的變更，企業(yè)必須要有歸口管理部門，并要有專人負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一編號、統(tǒng)一下發(fā)變更通知單至相關(guān)部門，做好變更目錄、保證變更文檔的完整性，并監(jiān)督設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行落實(shí)（如圖紙標(biāo)注、完成標(biāo)識等）。 建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審核制度，短時(shí)間似乎降低了效率，但可以減少很多不必要的簽證，更重要的是，可以減少和杜絕由于變更隨意所造成的產(chǎn)品品質(zhì)變化及與交付標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)。 特別需要關(guān)注的幾類變更：如影響外立面、景觀及公共部門裝修效果的設(shè)計(jì)變更，就必須經(jīng)過總設(shè)計(jì)師（或總工程師）的審批，以保證變更

4、后的內(nèi)容與銷售合同交付標(biāo)準(zhǔn)相一致。 三、設(shè)計(jì)變更節(jié)點(diǎn)控制 設(shè)計(jì)變更的成本控制要把握好4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： 1、圖審 (1)兩步圖審：一是初步設(shè)計(jì)圖階段、二是施工圖階段。 (2)內(nèi)外結(jié)合：內(nèi)部封閉式單專業(yè)圖審、多專業(yè)交互圖審，外部專家審+施工單位審+監(jiān)理審+物業(yè)咨詢顧問審，以內(nèi)為主外為輔。 (3)建立不同階段圖審的企業(yè)內(nèi)部圖審問題標(biāo)準(zhǔn)集，作為審核參照。 (4)特別強(qiáng)調(diào)總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計(jì)圖的分別和對應(yīng)圖審。與建筑單體相比，室外環(huán)境的可變因素更多，室外景觀設(shè)計(jì)的要求和評審標(biāo)準(zhǔn)不同、施工的季節(jié)不同、樹形的不統(tǒng)一、種植后的養(yǎng)護(hù)不同、施工隊(duì)伍水平不同等，設(shè)計(jì)變更是難免的，這些變更都會直接影響建設(shè)成本。 為

5、此，在室外管網(wǎng)開始施工前，要對總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計(jì)圖進(jìn)行全面對應(yīng)檢查，根據(jù)單體與室外的標(biāo)高、相對位置，重新審視園區(qū)道路、景觀與單元入口、人防出入口等之間的銜接，各專業(yè)對圖紙進(jìn)行詳細(xì)拼對，爭取大部分問題在這一階段的圖紙上解決，統(tǒng)一進(jìn)行變更，以使道路、景觀施工時(shí)盡可能避免現(xiàn)場變更與簽證。 2、合同 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的“漫長”周期中，變更的發(fā)生是不可避免的，發(fā)生變更以后，第一時(shí)間要考慮的就是在“合同”中，雙方對變更的發(fā)生是如何約定的！這個(gè)約定至關(guān)重要，這個(gè)“約定”是使對變更進(jìn)行成本控制要把的最后一道關(guān)。鑒于此，在合同簽署之時(shí)，就要對各種“可能”做好周全考慮。 (1)首先，不要漏簽和重復(fù)簽。 無論

6、涉及的是合同條件還是合同內(nèi)容，如果在實(shí)施過程中補(bǔ)簽，一定是被動的；不要重復(fù)簽，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所涉及的合同體系復(fù)雜而龐大，有的合同的業(yè)務(wù)內(nèi)容或業(yè)務(wù)范圍就存在很大的交叉可能，提前注意劃清界限。由于前述兩個(gè)原因引起的“變更”而付出代價(jià)顯然是不值的。所以要避免上述可能出現(xiàn)的兩個(gè)問題，企業(yè)可根據(jù)過往操盤經(jīng)驗(yàn)，逐步建立企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)的合同體系。 (2)其次，針對專項(xiàng)工程的“設(shè)計(jì)+施工”的捆綁合同的變更條件的設(shè)置和說明。比如幕墻、鋁合金門窗、火災(zāi)報(bào)警、樓宇智能化等工程，由于此類工程專業(yè)集成度較高，一般的開發(fā)商很難對其設(shè)計(jì)或在其施工工程中對其實(shí)現(xiàn)專業(yè)的把控，常常出現(xiàn)前期一切推進(jìn)良好，后期“被變更綁架”的尷尬窩

7、火局面。 (3)第三，關(guān)注實(shí)施周期較長、產(chǎn)生變更可能性較大的合同的變更條件的設(shè)置和說明。比如總包合同、設(shè)計(jì)合同等?？偘贤瑢?shí)施周期很長，不可避免的涉及大量變更，對它的變更條件的進(jìn)行設(shè)置和說明，可以對變更的成本控制打好基礎(chǔ)；設(shè)計(jì)合同處于項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的前期，不確定性很多，發(fā)生變更的可能很大，全套初步設(shè)計(jì)甚至施工圖推翻重來的可能性很大，例子也很多，對它的變更條件的設(shè)置和說明同樣很重要。 3、確定樣板 (1)提前確定材料樣板及工程樣板，減少材料變化引起的價(jià)格重新確認(rèn)； (2)提早進(jìn)行工程標(biāo)準(zhǔn)層的施工，對工程標(biāo)準(zhǔn)層做實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：當(dāng)單體主體封頂后，第一時(shí)間進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)層施工；當(dāng)砌體、開關(guān)插座位置、給水表閥位

8、置、排水水管位、暖氣片位置、燃?xì)夤芗氨砦淮_定后，再組織設(shè)計(jì)、營銷、工程人員分別進(jìn)行樣板間評審。 設(shè)計(jì)人員對照現(xiàn)場實(shí)體，很直觀的對使用功能、合理性進(jìn)行評審。營銷人員針對實(shí)體與銷售交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評審。 工程人員對工程質(zhì)量進(jìn)行審評，以此作為工程質(zhì)量樣板。全部評審合格后，由設(shè)計(jì)部門統(tǒng)一對提出的問題和需要變更的內(nèi)容統(tǒng)一歸類并發(fā)變更，這樣再開始大面積的施工，幾乎就不存在由于設(shè)計(jì)變更引起的返工成本了。 (3)提早進(jìn)行工程樣板房的施工，這對于實(shí)施室內(nèi)精裝修的項(xiàng)目來說尤為重要，是減少后期變更、實(shí)現(xiàn)成本控制的有效途徑和方法。 隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展、客戶的成熟和需求標(biāo)準(zhǔn)的提高，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都或多或少的接觸到

9、室內(nèi)精裝修。 由于精裝修涉及的部品更細(xì)，銜接口子更多，管理流程更復(fù)雜，現(xiàn)場實(shí)施效果的不確定性更大，投入成本更大，后期出現(xiàn)各種問題的可能性更大。所以，提早進(jìn)行工程樣板房的施工，幾乎是不可省略的重要一步，為客戶展示效果只是它重要職能的一方面，對成本控制部門來說。 更重要的是，與設(shè)計(jì)部、采購部、工程部聯(lián)動，及時(shí)清理樣板房的各類成本，尋找對應(yīng)效果的性價(jià)比更高的理想替代品，分析總結(jié)裝修實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)和可能出現(xiàn)的問題。 防患于未然，為精裝修工程招投標(biāo)和后期大面積鋪開實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)，才是此階段變更成本控制的關(guān)鍵。 4、變更結(jié)算 為了保障變更及時(shí)得到處理和結(jié)算，萬科確定了變更結(jié)算的三大原則。 (1)時(shí)間

10、限制：對設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證及其結(jié)算實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，禁止事后補(bǔ)辦。 (2)一單一算：一個(gè)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一個(gè)工程合同。 (3)一月一清：每月10日前，成本部現(xiàn)場造價(jià)師、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證，核清造價(jià)并簽字確認(rèn)，交部門領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核。 (4)完工確認(rèn)：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證完工后，工程部現(xiàn)場工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)。 通過上述四個(gè)原則，可以確保變更信息獲取的及時(shí)性及真實(shí)性，保障了對變更的可知，并要求對于每一單的變更都要在估價(jià)之后才能執(zhí)行，每月定期清理，嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦，有力加強(qiáng)

11、了對變更的現(xiàn)場管控。四、變更的執(zhí)行和保證 設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行控制是成本控制的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)變更提出是合理的，又經(jīng)過了嚴(yán)格的審核流程，可如果沒有很好的執(zhí)行，也會前功盡棄。為此，需要對變更的執(zhí)行提供有效的管控和保證，除了在管理制度上、職責(zé)劃分明確規(guī)定外，設(shè)計(jì)部門將變更指令下發(fā)到相關(guān)部門之后，強(qiáng)制要求各部門。特別是項(xiàng)目一線的專業(yè)工程師要將設(shè)計(jì)變更單內(nèi)容在第一時(shí)間內(nèi)標(biāo)注到相應(yīng)施工圖紙上，或?qū)D紙進(jìn)行描改，如果內(nèi)容太多可以索引的方式注明。這一強(qiáng)制要求的好處很多： (1)加強(qiáng)對設(shè)計(jì)變更內(nèi)容的理解和記憶，眼過千遍不如手過一遍。 (2)強(qiáng)制使現(xiàn)場的專業(yè)的工師對設(shè)計(jì)變更和原施工照圖紙進(jìn)行對照，對變更部位進(jìn)行審核，即

12、變什么？不變什么？怎么變？現(xiàn)在是否已施工？ (3)管過現(xiàn)場的人都知道，設(shè)計(jì)變更拿到手看過后就會放進(jìn)檔案盒或抽屜里保存，平時(shí)再看的機(jī)會不是很大，而施工圖紙則是需要經(jīng)常翻看的。如果我們把變更標(biāo)識在施工圖上，那么專業(yè)工程師平時(shí)任何時(shí)候翻看施工圖紙，想不看到那些設(shè)計(jì)變更都不行，從而解決因遺忘而漏掉變更的執(zhí)行問題。 (4)最重要的一點(diǎn)，標(biāo)注了設(shè)計(jì)變更的施工圖紙是工程竣工圖紙審核的最直接依據(jù)。 工程項(xiàng)目竣工交付后，施工單位要繪制工程竣工圖，即將施工過程中的真實(shí)情況反映在施工圖上，經(jīng)過監(jiān)理單位和甲方的審核就成為工程的真實(shí)檔案，如果沒有進(jìn)行日常的標(biāo)注，那工程結(jié)束時(shí)，就需要把所有的設(shè)計(jì)變更拿出來，逐份對照審核。

13、 而如果我們在實(shí)施過程中就已經(jīng)把各條設(shè)計(jì)變更在施工圖紙上做過對應(yīng)標(biāo)識，那么這項(xiàng)工作就變得很容易了，因?yàn)楝F(xiàn)場專業(yè)工程師手里那份已經(jīng)標(biāo)識了設(shè)計(jì)變更的施工圖紙就是現(xiàn)成的“竣工圖模板”。 (5)變更的確認(rèn)及格式要求。 萬科要求設(shè)計(jì)變更一定要設(shè)計(jì)單位的簽字、蓋章，或者公司有關(guān)職能部門（設(shè)計(jì)部、工程管理部）代簽。并且，所有設(shè)計(jì)變更必須使用萬科公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)表格，并明確內(nèi)容以下：編號、工程名稱、發(fā)生的時(shí)間、發(fā)生的部位或范圍、變更的內(nèi)容做法及原因說明、增加的工程量、減少的工程量、相關(guān)圖紙說明。 所有設(shè)計(jì)變更只有加蓋公司公章才能生效，承包單位也應(yīng)加蓋公章。此外，健全的制度、高度的責(zé)任心、強(qiáng)有力的執(zhí)行力、合理的計(jì)劃和時(shí)間的安排才是對變更進(jìn)行有效的成本控制的更有力保證。 五、變更控制目標(biāo)及考核 對于地產(chǎn)企業(yè)來說，變更管理防范比管控更